臺灣高雄地方法院民事判決 100年度簡上字第227號上 訴 人 郭淯嘉訴訟代理人 邱明政律師被上訴人 美地資產管理有限公司法定代理人 陳俊男訴訟代理人 陳淑珍上當事人間請求返還服務費事件，經本院於民國101年2月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：上訴人於民國98年12月3 日經由被上訴人居間仲介欲購買訴外人阮得祿所有之坐落高雄市○○區○○段6 小段1026、1027地號土地，及其上為訴外人人文建設有限公司（下稱人文公司）所有之門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○ 號房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地），而當日至現場看屋時，被上訴人竟隱瞞系爭房屋門前車庫設計失當，無法停放上訴人所使用之車輛之情，而向上訴人表示該車庫可停放2 部大型房車，致上訴人仍於98年12月4 日與系爭房地之賣方簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並於同年12月7 日交付部分仲介費新臺幣（下同）32萬元予被上訴人。嗣上訴人於同年12月26日前往現場試停時，始發現該車庫長度不足以容納上訴人所使用之車輛，嗣於同年
12 月31 日經買賣雙方及雙方仲介達成解約協議，是以，爰依不當得利等法律關係，請求被上訴人返還仲介費等語。並聲明：被上訴人應給付上訴人32萬元及自99年1 月8 日起至清償日止按年息5 ％計算利息。
二、被上訴人於原審則以：兩造於98年12月3 日簽訂不動產買賣意願書後，即於當日上午由被上訴人之業務員陳淑珍陪同上訴人及其友人前往系爭房屋查勘。在查勘完後，陳淑珍有建議上訴人將其賓士車開入車庫試停，然上訴人表示不用，因而被上訴人應已盡服務義務，況陳淑珍並未向原告保證系爭房屋停車空間可停何種規格之汽車。此外，上訴人徒以系爭買賣契約嗣經買賣雙方合意解除為由，主張被上訴人應返還仲介費，並無理由等語為辯。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，於本院補稱：兩造於98年12月3 日簽訂不動產買賣意願書、要約書及給付服務費承諾書，該不動產買賣意願書第9 條明定「承買壹仟捌佰萬元正包含服務費」、買方給付服務費承諾書上載「給付百分之二之服務報酬」，買方並勾選「斡旋金契約，如不動產買賣意願書」，故兩造間仲介系爭房地之契約關係並不適用上開「要約書」及「給付服務費承諾書」之約定，而係約定以買賣價金1,800 萬元（內含服務費）之「斡旋金契約即『不動產買賣意願書』」為據，並無另立仲介服務費之約定。至上訴人於98年12月4 日簽立之服務費同意書（下稱前開服務費同意書），實係因上訴人於簽訂系爭買賣契約時，因應賣方人文建設有限公司（下稱人文公司）帳務考量之要求，始另行簽立同意支付被上訴人52萬元之前開服務費同意書，並於系爭買賣契約之總價載為1,
748 萬元（即原訂買價價金1,800 元扣除人文公司同意支付被上訴人之服務費52萬元），故前開服務費同意書並非兩造約定之仲介報酬，實係依附於系爭買賣契約，而系爭買賣契約既已合意解除，前開服務費同意書之約定，自亦一併解除而自始無效。又兩造簽訂之不動產買賣意願書與典型之居間契約規定不盡相符，故原審未定性「服務費」之性質，逕引以居間契約之規定為判決之基礎，顯屬有誤；又縱另兩造有仲介服務費之約定，本件被上訴人於仲介過程隱匿系爭房屋門前車庫設計有重大瑕疵之情事，顯未善盡調查及據實告知之義務，而兩造間所簽訂之仲介契約：「不動產買賣意願」與典型居間契約之規定不盡相符，自應類推適用民法第571條、第572 條規定，上訴人無庸給付居間報酬，自得請求被上訴人返還仲介服務費等語，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人32萬元及自99年1 月8 日起至清償日止按年息5 ％計算利息。被上訴人除援引原審之主張、陳述及證據方法外。於本院補稱：兩造簽定之不動產買賣意願書、要約書及給付服務費承諾書，均無約定不動產仲介契約附隨於買賣契約之解除而無效，自不因買賣契約嗣後解除而影響其效力；又被上訴人以仲介不動產賺取服務費為業，且上開不動產買賣意願書第9 條已約定以不動產買賣價金與上訴人委託承買價即1,800 萬元之差額為仲介服務費，上訴人自難以所簽署者僅為不動產買賣意願書，即謂兩造無仲介服務費之約定；兩造另案請求給付酬金事件經判決認定被上訴人之請求權存在，且已確定，兩造即不得就同一事項再為反於該確定判決意旨之主張，法院亦不得為相反之裁判等語。並聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執事項：㈠上訴人於98年12月3 日與被上訴人簽訂不動產買賣意願書、
要約書及給付服務費承諾書，嗣經由被上訴人居間仲介，與訴外人阮得祿、人文公司於98年12月4 日簽訂不動產買賣契約，嗣上訴人與阮得祿、人文公司於98年12月31日合意解除系爭買賣契約，有上開不動產買賣意願書、要約書、給付服務費承諾書、不動產買賣契約、解除契約書在卷可稽（原審卷第4-12、16頁）。
㈡兩造於98年12月4 日所簽訂之服務費同意書，載明上訴人支
付服務費52萬元予被上訴人，上訴人並於同年月7 日給付服務費32萬元，有服務費同意書、簽收單附卷可參（原審卷第
13 、57 頁）。㈢上訴人於98年12月3日曾至系爭房屋處查勘。
㈣系爭房屋之車庫長度不足以容納上訴人所使用之車輛。
五、兩造爭點：㈠兩造間仲介契約之法律性質為何？是否為居間契約？系爭仲
介契約及98年12月4 日的給付服務費協議書是否已隨系爭買賣契約之解除而一併解除，致被上訴人收取報酬為不當得利？㈡承上，如未隨之解除，被上訴人是否曾向上訴人保證系爭房
屋之車庫可停放2 部大型房車，並故意隱匿無法停放之事實而有民法第571 條之適用？㈢上訴人請求依民法第572 條之規定，請求酌減被上訴人之全
部報酬，有無理由？
六、兩造間仲介契約之法律性質為何？是否為居間契約？系爭仲介契約及98年12月4 日的給付服務費協議書是否已隨系爭買賣契約之解除而一併解除，致被上訴人收取報酬為不當得利？㈠按法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張或抗辯足
以影響判決結果之重要爭點，本於當事人完足舉證及辯論之結果，已為實質之判斷者，基於當事人之程序權業受保障，可預見法院對於該爭點之判斷將產生拘束力而不致生突擊性裁判，仍應賦予該判斷一定之拘束力，以符合程序上誠信原則及訴訟經濟，是同一當事人間就該重要爭點提起之其他訴訟，除有原判斷顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料足以推翻原判斷、或原確定判決之判斷顯失公平、或前訴訟與本訴訟所得受之利益差異甚大等情形，可認當事人為與原判斷相反之主張，不致違反誠信原則外，應解為當事人及法院就該經法院判斷之重要爭點之法律關係，均不得為相反之主張或判斷（最高法院73年度台上字第4062號、88年度台上字第2230號及98年度台上字第1090號裁判要旨參照）。此為「爭點效」理論，亦即當事人在前訴就重要爭點予以爭執，既經法院審理及判斷，於不同之後訴，如以同一爭點為重要之先決問題對之審理時，當事人應不得為與前訴判斷相反之主張及舉證，法院亦不得為與前訴矛盾之判斷。
㈡經查，本件被上訴人前以：系爭買賣契約因伊報告、媒介而
成立，故兩造間存有居間契約，且兩造約定伊之居間報酬為52萬元，嗣系爭買賣契約雖因買賣雙方合意解除，惟對於伊之居間報酬請求權並不生影響，然本件上訴人僅給付伊32萬元，尚積欠20萬元餘款未付，而依居間契約法律關係及兩造間仲介服務費之約定，訴請上訴人給付剩餘未給付之居間報酬20萬元，該案經本院鳳山簡易庭以99年度鳳簡字第264 號判決上訴人應給付被上訴人20萬元本息後，上訴人對之提起上訴，復經本院99年度簡上字第415 號判決上訴駁回確定（下稱系爭前案確定判決），業經本院調閱各該卷宗查明屬實，並有前開確定判決書影本可稽（見本院卷第60-63 頁）。
而本件訴訟與系爭前案之當事人均屬相同，所緣所據為同一契約關係，各之請求亦為同一給付之一部，兩相歧異則互為排斥矛盾，而觀之系爭前案確定民事判決書之理由欄已載明：「上訴人委託被上訴人幫忙物色、介紹大坪數房屋，被上訴人派員帶同上訴人看屋多處，最後屬意系爭房地，並簽訂系爭買賣契約等情，為兩造所不爭執，並有兩造簽立之要約書、系爭意願書、買方給付服務費承諾書、系爭契約書、授權書、服務費同意書等件附卷可稽（見原審卷第7-14頁），足見系爭買賣契約確實因被上訴人報告、媒介而成立，兩造間存有居間契約。上訴人雖主張：上開居間契約並無約定報酬云云，惟參諸兩造曾簽署買方給付服務承諾書（下稱承諾書，見原審卷第9 頁），其內容即約定上訴人應於契約成立時給付服務報酬予被上訴人，顯見被上訴人提供之仲介服務並非無酬，而係有酬之居間契約。又承諾書與系爭意願書（見原審卷第8 頁）記載之服務費雖不相同，惟承諾書乃事先印妥而適用於全部仲介案件之文件，系爭意願書第9 條則標明為特別約款且以手寫註明：『承買壹仟捌佰萬元正包含服務費（不含所有過戶費用）。』，自應以上開特別約定作為兩造於本件約定之服務費計算基準。被上訴人陳稱：上訴人表明願以1,800 萬元購買系爭房地，若實際成交價少於1,80
0 萬元者，該差距部分即為被上訴人之仲介酬金，被上訴人於同年12月4 日促成買賣雙方以1,748 萬元成立買賣，上訴人即同意以差額52萬元予作為被上訴人仲介酬金等語，有上訴人簽立之服務費同意書（見原審卷第14頁）載明：上訴人願給付被上訴人52萬元等文字，足資佐證，上訴人雖不否認上開服務費同意書為其所親簽，惟辯稱：此為配合人文公司作帳考量方才簽署云云，惟其並未舉證以實其說，自不足採，上訴人依系爭居間契約應給付之居間報酬為52萬元一事，堪可認定。」（見前開確定判決第4 頁所載，附於本院卷第61頁反面）；「上訴人事後雖與賣方合意解約，惟對於被上訴人之居間報酬請求權並不生影響。又上訴人與賣方間之系爭房地買賣契約，與兩造間之居間契約乃屬兩不同而各自獨立之契約，上訴人主張：該仲介服務費之約定乃依附於系爭房地買賣契約，該『仲介服務費52萬元』之約定隨系爭買賣契約一併解除而自始無效云云，自屬無據，俱無可採。是以，上訴人主張因解除系爭買賣契約，即無須給付仲介費，為無理由。」（見前開確定判決第6 頁所載，附於本院卷第62頁反面）等語，是系爭前案確定判決顯已就「兩造間存有居間契約，並約定居間報酬為52萬元，該仲介服務費之約定並未依附於系爭房地買賣契約，並不隨系爭買賣契約一併解除」等重要爭點，已本於兩造辯論之結果所為之判斷結果，而核其論述並無顯然違背法令，且上訴人於本院固舉證人阮俊睿、楊振山、林文容、李佳娜為證，惟上開證人之證詞益證系爭買賣契約之價金為1,748 萬元，且兩造間就被上訴人之仲介服務費係另外約定，而非由系爭房地之出賣人自買賣價金中給付被上訴人等情，則上訴人所提出新訴訟資料亦不足以推翻前訴訟確定判決所為上開判斷，依前揭說明，系爭前案確定判決就「兩造間存有居間契約，並約定居間報酬為52萬元，該仲介服務費之約定並未依附於系爭房地買賣契約，並不隨系爭買賣契約一併解除」所為之判斷，應發生爭點效，否則上訴人如仍得於本案為此之主張，前確定判決所生之既判力即將遭致違背而生歧異矛盾之結果，此一面肯認被上訴人得依同一契約請求給付未付之尾款，另一面則為被上訴人應返還已付之價金，將置訴訟判決所生之效力於無地，是如認本件與前案縱非為廣義同一案件，其兩造亦應受前該確定判斷結果之拘束始當。
㈢次按不當得利須無法律上之原因而受利益，致他人受損害。
雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。查兩造間存有居間契約，並約定居間報酬為52萬元，而該仲介服務費之約定並未依附於系爭房地買賣契約，並不隨系爭買賣契約一併解除已如前述。從而，上訴人主張系爭仲介契約及98年12月4 日的給付服務費協議書已隨系爭買賣契約之解除而一併解除，致被上訴人收取報酬為不當得利云云，而依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還其所受領之居間報酬32萬元，即屬於法無據，不應准許。
七、被上訴人是否曾向上訴人保證系爭房屋之車庫可停放2 部大型房車，並故意隱匿無法停放之事實而有民法第571 條之適用？㈠上訴人主張被上訴人故意隱匿系爭房屋車庫設計失當之事實
，依據民法第571 條之規定不得向伊請求給付報酬，而依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還其所受領之居間報酬32萬元云云，然查，本件被上訴人於系爭前案以本於居間報酬請求權，請求本件上訴人給付剩餘未給付之居間報酬20萬元，經上訴人抗辯被上訴人未善盡居間人之義務，而抗辯依民法第57 1條規定拒絕給付剩餘款。而本院於系爭前案審理中，依民事訴訟法第270 條之1 規定整理並協議簡化爭點，兩造均同意將「系爭房地之車庫無法停放上訴人所有之車輛，是否為被上訴人就民法第567 條規定之應調查事項？被上訴人於仲介過程中，是否有未善盡調查或未據實告知，隱瞞上開事實，違反誠實信用原則之情形？」列為爭點，該爭點於系爭前案足以影響判決結果（如被上訴人符合民法第571條所定「違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者」，而喪失報酬請求權，上訴人拒絕給付，即有理由。），且經本院於系爭前案命兩造為充足之舉證，並依調查證據結果為辯論，而以上各節業經本院調取系爭前案全卷核閱明確。則揆諸上開「爭點效」理論之說明，系爭前案確定判決就該爭點所為「要難謂被上訴人有刻意隱瞞，違反誠實及信用方法之情形，而利於委託人之相對人之行為，上訴人以此拒付仲介報酬，即無理由」之判斷，自應賦予一定之拘束力，無從容由兩造再予爭議。且上訴人於本件並未提出足以推翻系爭前案判斷之攻防方法，故本項爭點應已受爭點效所及，本院應不得再為相異於系爭前案確定判決之判斷。是被上訴人並未符合民法第571 條規定而喪失居間報酬請求權，堪予認定。
㈡據上，被上訴人既未依民法第571 條規定喪失報酬請求權，
其受領居間報酬32萬元，非無法律上之原因，則上訴人依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還其已受領之居間報酬32萬元，顯無足採。
八、上訴人請求依民法第572 條之規定，請求酌減被上訴人之全部報酬，有無理由？按約定之報酬，較居間人所任勞務之價值，為數過鉅失其公平者，法院得因報酬給付義務人之請求酌減之。但報酬已給付者，不得請求返還，民法第572 條定有明文。上訴人主張兩造系爭居間契約約定之報酬52萬元過高，請求本院予以酌減，並就已付部分依不當得利之規定請求被上訴人返還云云。惟查，上訴人已經給付被上訴人居間報酬32萬元，而依上開條文但書之規定，居間報酬已經給付，即不許委託人請求返還，是上訴人請求本院核減此部分已付之報酬，有違上開條文但書之規定，自難准許，故被上訴人受領此部分居間報酬，亦無不當得利情形，上訴人請求被上訴人如數給付，自屬無據。
九、綜上所述，上訴人本於民法第179 條規定，請求被上訴人應給付上訴人32萬元及自99年1 月8 日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
十、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 謝宗翰法 官 郭佳瑛以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 2 月 29 日
書記官 黃琬婷