臺灣高雄地方法院民事判決 100年度簡上字第376號上 訴 人 李家興訴訟代理人 洪士宏律師
李耿誠律師被上 訴 人 富家仲介有限公司法定代理人 李魯昌當事人間請求給付報酬金事件，上訴人對於民國100 年7 月21日本院100 年度雄簡字第348 號第一審判決提起上訴，本院於100年12月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國99年7 月9 日經其代理人李明哲委託伊仲介銷售其所有坐落高雄市○○區○○段9 小段22-1、22-2地號土地（權利範圍均為52/10000），及其上同段512 號建物即門牌號碼為高雄市○○區○○○路○○○ 號
4 樓之房屋（權利範圍全部，下合稱系爭房地），雙方約定委託銷售總價新臺幣（下同）3,280,000 元，若銷售成交時，上訴人應給付成交價4%之金額作為報酬，若因可歸責於上訴人之事由致未能完成簽約，上訴人亦應給付按約定報酬金額計算之懲罰性違約金，雙方並簽立不動產委託銷售契約書（下稱系爭契約書）。嗣上訴人於同年9 月28日變更委託銷售底價為2,800,000 元，伊乃安排上訴人與有意購買之訴外人張家銘磋商，經訴外人張家銘當場表示願以2,920,000 元承買，詎上訴人竟反悔不願出售，並於99年10月11日再將委託銷售底價變更為3,100,000 元，經伊再次努力溝通，訴外人張家銘亦同意以3,100,000 元承買，並同時交付面額626,
000 元之支票1 紙予伊收受，以示確有承買之意，後經伊通知上訴人於同年月16日簽立書面契約，上訴人拒不履行，並表示不再委託出售等語，伊乃另函催上訴人依約給付仲介報酬124,000 元，惟上訴人仍置之不理，為此乃依系爭契約書第7 條第2 款之規定，聲明求為判決：上訴人應給付124,00
0 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：兩造間系爭契約之委託期間係自99年7 月9 日起至99年10月10日止，則伊於99年10月13日將系爭房屋委託其他仲介公司出售，即無任何違約之情事，而伊售出系爭房地既非經被上訴人之居間媒介，自無須給付報酬；又兩造間所簽訂之系爭契約書為定型化契約，其第7 條第2 款所訂懲罰性違約金部分對伊顯失公平，應屬無效，本件被上訴人之主張並無理由，爰聲明求為判決：被上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，認被上訴人請求116,800 元部分為有理由，其餘部分之請求為無理由，判決上訴人應給付116,800 元及自起訴狀繕本送達翌日即99年12月18日起至清償日止按年息5%計算之利息。上訴人不服提起上訴，除援用原審主張及陳述外，另補充：兩造間系爭契約書第8 條第2 項及第11條分別約定被上訴人所為任何承諾，或任一方欲變更契約內容，均須以被上訴人提供之制式契約書及附表為之，本件被上訴人於99年9 月28日變更委託銷售底價為2,800,000 元時，並未依上開方式為之，其變更自屬無效；又被上訴人雖曾於99年9 月30日介紹訴外人張家銘就系爭房地之價格與其協商，然其已表示銷售底價為3,100,000 元，訴外人張家銘僅出價2,920,000 元，致雙方協商未果，足見訴外人張家銘並未同意其底價，另兩造於99年10月11日再度簽訂委託銷售契約變更為非專任委託，並將委託銷售底價定為3,100,000 元，亦證其出售條件自始即為3,100,000 元，被上訴人自不得執前開無效之約定為請求給付報酬之依據等語，並於本院聲明：
㈠、原判決廢棄；㈡、被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人除援用原審之主張外，並補陳：系爭契約書第8 條第2 款係為避免業務員不當應允委託人之要求條件所訂，故僅在於上訴人提出對己有利而不利於被上訴人之請求時有其適用，而系爭契約書第11條則係強調委託銷售契約書內容變更附表之效力優於本契約，故若有變更須以委託銷售契約書內容變更附表為之，始生優先效力，並非謂該變更約定無效，本件上訴人之代理人已明確提出價位變更授權書，並非系爭契約書第8 條第2 款所指被上訴人所屬人員之承諾事項，本於契約自由原則，自屬有效，而上訴人與訴外人張家銘就系爭房地之買賣價格既已合致，本應依約給付服務報酬，爰聲明求為判決上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠、上訴人於99年7 月9 日專任委託原告居間銷售系爭房地，雙方約定委託銷售總價為3,280,000 元，委託期間自99年
7 月9 日至99年10月10日。
㈡、上訴人之代理人李明哲於99年9 月28日，以一般空白紙張簽署「價位變更授權證明」1 紙，將系爭房地之委託銷售底價變更為2,800,000 元。
㈢、兩造於99年10月11日再度簽訂委託銷售契約書內容變更附表，將專任委託變更為非專任委託，銷售底價3,100,000元，其上之委託期間則記載為自99年10月16日起至100 年
1 月15日止。
㈣、系爭契約書第8 條第2 款係規定「乙方人員所做任何承諾，請要求以書面記載於乙方制式契約內，若以其他書面另行記載者，一律無效」等語。
㈤、系爭契約書第11條係規定「本契約簽訂後如任一方欲變更內容時，應經甲乙雙方同意，並以乙方提供之『委託銷售契約書內容變更附表』為之，該附表之效力優先於本契約，並於雙方簽章後生效」等語。
㈥、被上訴人曾於99年9 月30日介紹訴外人張家銘與上訴人就系爭房地之買賣價格進行磋商，訴外人張家銘出價2,920,
000 元，雙方當時並未達成合意。
㈦、嗣後訴外人張家銘同意以3,100,000 元承買系爭房地，並交付面額626,000 元之支票一紙予被上訴人收受充作定金。
㈧、上訴人於99年10月11日與訴外人中信房屋仲介公司（下稱中信房屋）就系爭房地成立居間契約，並由訴外人中信房屋於99年10月30日將居間將系爭房地出售予訴外人吳國榮，並於100 年2 月17日完成移轉登記。
五、本院得心證之理由：
㈠、被上訴人得否以訴外人張家銘欲以2,920,000 元之價格購買系爭房地，而請求上訴人給付4%之報酬116,800 元？⒈按「契約當事人約定其契約須用一定方式者，在該方式未
完成前，推定其契約不成立」，民法第166 條訂有明文；又「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋」，消費者保護法第11條亦有明訂。本件被上訴人固辯稱系爭契約書第8 條第2 款僅適用於上訴人所提請求對己有利而對被上訴人不利之情形，而第11條則僅係規定須以委託銷售契約書內容變更附表為之，效力始優先於原契約，並非當事人間變更契約未依該方式為之即屬無效云云，惟觀之系爭契約書第8 條第2 款、第11條之規定內容，係要求契約雙方若欲變更原約定，須以制式契約書或附表格式為之，以求雙方權利義務之明確，以免因便宜行事而致將來反生爭執，而此一規範目的尚不宜因變更結果係有利於何造當事人而有異，故系爭契約書第8 條第2 款雖僅要求被上訴人所屬人員承諾時不得以其他書面另行記載，否則無效，惟應解釋此一規定於上訴人有所承諾時亦應同有適用，始符平等互惠之原則，被上訴人此部分主張，委無可採。
⒉本件上訴人由其代理人李明哲於99年9 月28日以一般空白
紙張簽署「價位變更授權證明」，將委託銷售價格變更為2,800,000 元，惟其上僅記載房屋之門牌號碼，並未登載地號、建號，亦無原契約編號之註記，且其上僅有上訴人之承辦人方清芳簽名，並未經上訴人用印，其內容甚為簡略，顯屬便宜行事所為，應已違背系爭契約書第8 條第2款之規定，其變更應屬無效，可堪認定。
⒊上訴人於99年9 月28日將委託銷售價格變更為2,800,000
元之行為既屬無效，則兩造間之契約內容仍應依系爭契約書所載即委託銷售價格仍為3,280,000 元，而訴外人張家銘出價2,920,000 元並未達上訴人委託之價格，上訴人本無同意出售之義務，被上訴人亦不得依該金額請求上訴人給付服務報酬116,800 元，被上訴人此部分請求，即屬無據。
㈡、被上訴人得否以訴外人張家銘欲以3,100,000 元之價格購買系爭房地，而請求上訴人給付4%之報酬124,000 元？⒈證人即被上訴人本件承辦人員方清芳於原審雖證稱兩造間
系爭契約於99年10月10日到期，上訴人表示要直接開放給所有仲介公司仲介銷售，其乃於99年10月11日與上訴人重新簽署「委託銷售契約書內容變更附表」，但因筆誤，故將委託期間寫成99年10月16日起至100 年1 月15日止，簽完之後雙方各自離開，上訴人亦未再向其確認，其並未意識到自己筆誤，上訴人亦未意識到要隔5 天的空窗期等語在卷（見原審卷第45至46頁、第102 頁），惟被上訴人迄今均未曾請求更正該委託日期之記載或撤銷該部分錯誤之意思表示，且其亦未舉證上訴人就該日期係屬誤載乙節為明知，則本院仍應依兩造所簽署之該「委託銷售契約書內容變更附表」內容，認兩造第二次委託銷售期間係自99年10月16日起至100 年1 月15日止，先予敘明。
⒉兩造系爭契約已於99年10月10日到期，則上訴人於系爭契
約到期後，本得就系爭房地另行委託他人銷售甚明；又本件上訴人業於99年10月11日就系爭房地另與訴外人中信房屋簽訂一般委託銷售契約，而訴外人中信房屋旋於同日介紹訴外人吳國榮看屋，訴外人吳國榮並於同日交付定金200,000 元等情，亦分別據證人吳國榮、中信房屋員工周海娥於原審證述明確（見原審卷第99頁至101 頁），並有一般委託銷售契約書、房地產標的現況說明書、確認書、附停止條件定金委託書等件附卷可按（見原審卷第72頁至79頁），上訴人復於99年10月13日簽認訴外人吳國榮之附停止條件定金委託書（見原審卷第79頁），是上訴人依其與訴外人中信房屋間之約定，已有簽署買賣契約之義務，而斯時兩造重新簽署之「委託銷售契約書內容變更附表」亦尚未生效，是被上訴人於99年10月16日始將訴外人張家銘出價3,100,000 元乙事通知上訴人，上訴人自得拒絕簽訂買賣契約，而無任何違約之情事，被上訴人不得逕以出價已達委託價格為由而請求上訴人給付服務報酬124,000 元。至被上訴人另以其業已收受訴外人張家銘交付之定金626,000 元，買賣契約視為已有效成立云云，惟訴外人張家銘係於99年10月3 日即已交付定金626,000 元等情，亦據其結證在卷（見原審卷第120 頁），而其當時所出價格既未達上訴人委託銷售價格，自不得因被上訴人已片面收取定金未予返還，而認上訴人即有簽訂買賣契約之義務，故被上訴人此部分主張，亦屬無據，不足憑採。
㈢、綜上所述，上訴人於99年9 月28日將委託銷售價格變更為2,800,000 元，因未依兩造約定以被上訴人制式契約書為之，其變更為無效，訴外人張家銘所出價格2,920,000 元即未達上訴人之委託價格，被上訴人尚不得依該出價金額請求服務報酬116,800 元；嗣兩造間系爭契約於99年10月10日到期後，重新簽訂「委託銷售契約書內容變更附表」，改為一般委託銷售契約，惟系爭房地業於99年10月13日經訴外人中信房屋仲介訴外人吳國榮出價購買，則被上訴人嗣後雖另促使訴外人張家銘出價達3,100,000 元，上訴人仍得以系爭房地已承諾出售他人為由予以拒絕，被上訴人亦不得逕為主張買賣契約已成立而請求服務報酬124,00
0 元。從而，本件被上訴人依兩造間之約定請求上訴人給付服務報酬116,800 元或124,000 元，均無理由，不應准許。原審判決上訴人應給付116,800 元，尚有未恰，上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決廢棄，改判如主文第二項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第450 條、第463 條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 23 日
民事第四庭審判長法 官 劉 定 安
法 官 盧 怡 秀法 官 謝 雨 真正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 12 月 23 日
書記官 解 景 惠