臺灣高雄地方法院民事判決 100年度簡上字第316號
上 訴 人 摩天高雄大廈管理委員會法定代理人 曾金成訴訟代理人 張智富被 上 訴人 高銘煌訴訟代理人 余勝雄上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國100 年5 月
4 日本院100 年度雄簡字第576 號簡易訴訟程序第一審判決提起上訴，本院管轄之合議庭於民國100 年11月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國99年4 月21日，自法院拍定取得伊所管理摩天高雄大廈門牌號碼高雄市○鎮區○○路○ 號17樓之2 區分所有建物（下稱系爭建物）之所有權。而系爭建物原所有權人何姵蓁自91年12月起至99年2 月為止之期間內，尚積欠管理費共計新臺幣（下同）226,461 元，迄未依規約繳納。依本大樓住戶規約（下稱系爭規約）附件五「摩天高雄大廈管理費收繳、催繳辦法及管理經費動支、報銷規定」第3 條約定：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人或住戶積欠應繳納公共基金或應分擔或其他應負擔之應繳金額及遲延利息」，被上訴人應繼受何姵蓁積欠之管理費，且其投標應買系爭建物之前，應按公寓大廈管理條例第24條第1 項前段之規定，向管理委員會請求閱覽或影印同條例第35條所定文件，即可了解系爭規約之約定以及何姵蓁欠繳管理費或公共基金之狀況。其在得知系爭規約內容及何佩蓁欠繳相關費用之情況下，仍願投標應買系爭建物，顯已默示同意系爭規約之約定並承擔何佩蓁欠繳管理費之債務，故被上訴人即應按公寓大廈管理條例第24條第1 項後段與民法第799 條之1 第4 項、第826 條之1 第3 項之規定，繼受區分所有權人間依規約所生之一切權利義務，以及繼受其前手何姵蓁所積欠之管理費。爰提起本件訴訟，並聲明：被上訴人應給付伊226,461 元（原起訴請求被上訴人給付229,060 元本息，於本院為聲明之減縮）。
二、被上訴人則以：公寓大廈管理條例第24條僅明定區分所有權之繼受人應繼受該條例或住戶規約所定之一切抽象之權利義務，而非繼受原區分所有權人依該條例或規約業已發生之特定具體管理費債務。原區分所有權人何姵蓁積欠之管理費，屬其與管理委員會間之特定債權債務關係，既未經伊與何姵蓁訂立契約承擔，依債權相對性原則，自不能任向伊請求給付。再者，民法第826 條之1 第1 項、第3 項之規定，係指該等關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依同法第820 條第1 項規定所為之決定，業經地政機關登記或係由法院所裁定者而言，然本件並不存在此種情形，且伊未與何姵蓁有債務承擔之約定，縱令本件系爭規約規定後手應繼受前手積欠之管理費債務，仍不能逕依民法第826 條之1 第
3 項之規定要求伊與前手連帶清償前手積欠之管理費債務。況民法第826 條之1 係於98年1 月23日公佈、同年7 月23日施行，僅向將來發生效力，亦無從令伊就前手於民法第826條之1 施行前已發生之管理費債務負連帶清償責任。又伊應買當時，拍賣公告僅記載得依公寓大廈管理條例第24條規定調閱系爭規約，但未記載拍定人必須承受債務人所積欠之管理費用，伊詢問管理員之結果，亦僅獲告知繳交承受之後的管理費用。伊自無須負擔原區分所有權人積欠之管理費等語，資為抗辯。並聲明：⒈上訴人之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、原審法院判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人226461元。被上訴人於本院答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於99年4 月21日登記取得系爭建物之所有權，登記原因為拍賣。
㈡系爭建物原區分所有權人何姵蓁自91年12月起至99年2 月止，共積欠管理費計226,461 元。
㈢被上訴人已繳納自99年3 月至100 年1 月間之管理費共計27,872元。
㈣上訴人前向何姵蓁請求給付管理費，經本院於95年3 月29日
以95年度鳳簡字第621 號給付管理費事件判決何姵蓁應給付上訴人108,526 元，於95年6 月29日確定。本件被上訴人非民事訴訟法第401 條既判力主觀效力所及之人。
㈤上訴人前向何姵蓁請求給付管理費，經本院於96年4 月4 日
以95年度鳳小字第3031號給付管理費事件判決何姵蓁應給付上訴人20,824元，於96年5 月15日確定。本件被上訴人非民事訴訟法第401 條既判力主觀效力所及之人。
六、兩造爭執之事項為，被上訴人是否應繼受原所有權人何姵蓁所積欠前開226,461 元之管理費債務？或被上訴人是否應與原區分所有權人何姵蓁連帶清償該226,461 之管理費債務？茲分述得心證之理由如下：
㈠上訴人主張被上訴人應按公寓大廈管理條例第24條第1 項後
段與民法第799 條之1 第4 項之規定，繼受其前手何姵蓁所積欠之管理費云云，然按：
⒈公寓大廈管理條例第24條第1 項規定，區分所有權之繼受人
，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。所稱「繼受」，乃契約地位之繼受，亦即後手於繼受時起，應當然遵守公寓大廈管理條例及該大廈規約之規定，不得以不知規約或未曾參與規約制定或區分所有權人會議為抗辯，尚非指後手應繼受前手已發生之具體特定債務。此參以該條文於92年12月31日修正公佈前，係規定「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，因易生疑義，故修正為現行條文，並於修正說明中明載「將『繼受』修正為『遵守』，並於『一切權利義務』下增列『事項』文字，以資明確」之修正理由，益顯該法條立法意旨非在要求後手繼受前手已發生之債務。
⒉再該條文規定區分所有權人之繼受人應遵守「原區分所有權
人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，係指原區分所有權人依該條例或住戶規約所定關於公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係之一切抽象權利義務關係而言，例如依規約設定公寓大廈共用部分之專用權（法定空地如何使用、頂樓應如何使用等等），又如依規約所定管理費之計算方式，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力。苟係原區分所有權人於讓與區分所有權以前，因違反公寓大廈管理條例或該公寓住戶規約所定之抽象義務，已發生具體個別之債務不履行（例如積欠管理費）或損害賠償責任者，則因此等債務不履行或損害賠償責任，俱屬具體發生之私法上債權債務關係，即非上開公寓大廈管理條例第24條第1項所指條例與規約所規範之抽象權利義務事項，自無從逕依公寓大廈管理條例第24條第1 項後段之規定令繼受人承受此等債務不履行或損害賠償責任。
⒊98年1 月23日公佈、98年7 月23日施行之民法第799 條之1
第4 項規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。其立法理由即謂：「區分所有建築物之各區分所有人因各專有該建築物之一部或共同居住其內，已形成一共同團體。而規約乃係由區分所有人團體運作所生，旨在規範區分所有人相互間關於區分所有建築物及其基地之管理、使用等事項，以增進共同利益，確保良好生活環境為目的，故區分所有人及其繼受人就規約所生之權利義務，依團體法法理，無論知悉或同意與否，均應受其拘束，方足以維持區分所有人間所形成團體秩序之安定。至區分所有人依其他約定所生之權利義務，其繼承人固應承受，但因非由團體運作所生，基於交易安全之保護，特定繼受人僅以明知或可得而知者為限，始受其拘束，爰增訂第4 項。又所謂繼受人包括概括繼受與因法律行為而受讓標的之特定繼受人在內；區分所有人依法令所生之權利義務，繼受人應受拘束乃屬當然，無待明文，均併予指明。」，可知該規定不僅與公寓大廈管理條例第24條第1 項後段「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，其立法目的亦相同，自應與公寓大廈管理條例第24條第1 項後段為相同之解釋，無從遽為令繼受人承受原區分所有權人於讓與區分所有權以前已發生之具體特定債務不履行或損害賠償責任。
⒋是對於繼受人前手之原區分所有權人於讓與區分所有權以前
已積欠之管理費，原係存在於社區管理委員會（代表全體區分所有權人）與積欠管理費之前手區分所有權人間之具體特定債權債務關係，無從逕依公寓大廈管理條例第24條第1 項後段或民法第799 條之1 之規定令繼受人承受，而應依債之相對性原則，向原區分所有權人請求，且非經繼受人與前手訂立契約，承擔前手之債務，該前手之債務自不轉由繼受人承擔。被上訴人辯稱其依法僅繼受前手之抽象權利義務，而非繼受原區分所有權人依該條例或規約業已發生之特定具體管理費債務等語，應屬可採。上訴人主張被上訴人應依公寓大廈管理條例第24條第1 項後段或民法第799 條之1 之規定，繼受前手原區分所有權人何姵蓁所積欠之管理費云云，為無理由，洵不足採。
㈡原告另主張，摩天高雄大廈大樓住戶規約（下稱系爭規約）
附件五「摩天高雄大廈管理費收繳、催繳辦法及管理經費動支、報銷規定」第3 條業已約定：「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人或住戶積欠應繳納公共基金或應分擔或其他應負擔之應繳金額及遲延利息」。原告係明知或可得而知規約之內容與前手欠費之情形，仍願意投標應買，即已默示同意規約中有關繼受人應繼受前手欠繳費用之規定，應按該規定繼受原區分所有權人欠繳之費用云云，然按：
⒈拍賣固為買賣之一種，拍定人即為買受人，而以拍賣機關代
替債務人立於出賣人之地位，經由權利移轉證書而取得之不動產所有權，即屬於繼受取得而非原始取得，從而就原存於該不動產上之物上負擔，仍得隨同不動產所有權之移轉而追及拍定人，然此一繼受僅係物之繼受，終非人的身分地位的繼受，即不能僅以拍賣為原因，將拍定人解釋為原所有權人身分地位之繼受人，逕命其承擔原區分所有權人本身基於其他債之關係（如規約）所生之債務；就不屬於物上負擔之此等債務，是否移轉由拍定人承擔，仍應回歸民法第300 條、第301 條之規定，須第三人與債權人訂立契約承擔債務，或第三人與債務人訂立契約承擔債務並經債權人承認，始生移轉效力。
⒉再者，債務承擔之意思表示，究與應買之表示不同，系爭建
物拍賣公告上固有載明「依公寓大廈管理條例第24條規定之區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依該條例或規約所定之一切權利義務事項」，僅係轉載該條規定之內容，其效力已如上述，此一法律規定，不能認為係拍賣之條件，亦不能認為拍定人係明知或可得而知原區分所有權人所欠管理費債務而仍為應買之表示，而包含承擔原區分所有權人所積欠管理費債務之默示同意，遑論進以此應買之表示，認於拍定人與原區分所有權人之間已生債務承擔之合意。
⒊又大樓住戶規約或構成規約內容之附件乃該大樓住戶基於居
住、使用關係，為達成共同利益所為之平行意思表示，性質上類似團體協約或自治規章，與國家制訂之法律層次有別。規約中有關繼受人應繼受原區分所有權人欠費之約定，在欠缺公示之前提下，逕自將管理委員會向住戶收取管理費之債權賦予物權化之效力，本已有違債之相對性之基本原則。且該項規約將原屬前手之債務，移轉由後手承擔，究其實質應為債務承擔，依民法第300 條、第301 條規定，須第三人與債權人訂立契約承擔債務或第三人與債務人訂立契約承擔債務並經債權人承認，始生移轉效力。若區分所有標的之後手並未與管理委員會或其前手訂立契約承擔前手積欠之管理費債務，縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，後手亦無須受規約該項規定之拘束而繼受前手積欠之管理費。則管理委員會即不能單憑規約約定，主張後手應承擔前手所積欠之管理費債務。
⒋再按98年1 月23日公佈、98年7 月23日施行之民法第826 條
之1 第1 項、第3 項固增訂：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820 條第1 項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。……共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」其立法理由在於：「……二、共有物之管理或協議分割契約，實務上認為對於應有部分之受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例參照）。使用、禁止分割之約定或依本法修正條文第820 條第1 項所為之決定，亦應做相同之解釋。又上述契約、約定或決定之性質屬債權行為，基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定或決定之安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第349 號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力（德國民法第746 條、第1010條第1 項，瑞士民法第649 條之1 參照）。又經由法院依第820 條第2 項、第3 項裁定所定之管理，屬非訟事件，其裁定效力是否及於受讓人，尚有爭議（最高法院67年台上字第4046號判例參照），且該非訟事件裁定之公示性與判決及登記不同，故宜明定該裁定所定之管理亦經登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人始具有效力，爰增訂第一項，以杜爭議，並期周延。……四、共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形（例如協議分割或禁止分割約定等）所生之負擔（民法第822 條參照），為保障該負擔之共有人，應使受讓人與讓與人連帶負清償責任，惟為免爭議，俾使之明確，爰增訂第3 項。又所積欠之債務雖明定由讓與人與受讓人連帶負清償責任，則於受讓人清償後，自得依第280 條規定定其求償額。」可知上開民法第826 條之1 之規定，係針對分別共有人間就共有物之管理契約、協議分割契約以及使用、禁止分割之約定，或分別共有人間就共有物之管理依民法修正條文第820 條第1 項所為之決定等性質上屬債權行為之契約、約定、決定，於共有人讓與其應有部份時，應如何對該應有部份之繼受人發生效力，並令受讓人與讓與人連帶清償此等契約、約定、決定所生之負擔為規範對象。然在區分所有權移轉之情形，實際上非僅單純受讓共有不動產之應有部份而已，而係兼含受讓專有部分建物之單獨所有權在內，即與民法第826 條之1 所預設之規範對象不相吻合，尚難認區分所有權之讓與逕有民法第826 條之1 第1 項、第3 項規定之適用；再自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之「不動產所有權」中（第799 條至第800 條之1 ），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節「共有」中，「區分所有建築物」所有人之權利義務，自應優先適用「區分所有」之相關規定，惟該「不動產所有權」之章節中（包含「區分所有」在內）並無受讓人應就前手欠繳之管理費連帶負責之規定，僅於第799 條之1 規定：「區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同」。該規定與公寓大廈管理條例第24條第1 項「區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」之規定相仿，均係指規約對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限，業如上述，均難認立法者有意透過民法第826 條之1 之增定，逕命區分所有權之繼受人繼受讓與人於讓與前積欠之管理費。再公寓大廈之規約，內容縱然涉及共有物之管理、使用等事項，然就規約效力之繼受問題，民法第799 條之1 與公寓大廈管理條例第24條第1 項已另設明文，無再於民法第826條之1 重複規定之必要，故應認公寓大廈之規約，並非民法
826 條之1 所規範之對象，於體系上方能一貫。又依民法第
826 條之1 第1 項、第3 項之規定，係以由法院裁定所定之管理或該等約定、決定，經地政機關登記者為限，始對應有部份之受讓人或取得物權之人發生效力，而須與讓與人就因此等約定、決定或裁定所生之負擔負連帶清償責任，此乃條文體系解釋所當然，並符合欲發生物權對世效力者，應有一定公示方法以保障交易安全之基本原則。若法院所裁定之管理，或此等約定、決定，未經地政機關登記者，則回歸債之相對性原則，對第三人不生效力，即不得對應有部份之受讓人或取得物權之人發生效力，並令共有物應有部分受讓人對讓與人就共有物因此等約定、決定所生之負擔負連帶清償責任。然我國尚未針對公寓大廈之規約另設登記制度，則不論規約之內容如何，均無由透過登記制度，使區分所有權受讓人依民法第826 條之1 第3 項之規定負擔讓與人於讓與前積欠之管理費。
⒌從而，拍賣本身並不使原區分所有權人所負之個別具體債務
隨同拍賣標的物所有權之移轉由拍定人承受，拍定人應賣之表示，亦非承擔債務之意思表示，縱使規約中有繼受人應承擔讓與人所積欠之管理費之約定，亦不當然使此等債權發生物權效力。且民法第826 條之1 之規定，適用範圍不及於非單純移轉共有物應有部份之區分所有權之移轉，亦非於民法第799 條之1 外，針對區分所有建物移轉之重複規定，該條所設之登記要件，現在尚未實現，亦不因此一規定使規約對後手發生效力，即不能逕據為使後手連帶清償原區分所有權人債務之依據，已甚明確。被上訴人抗辯民法第826 條之1之規定，因本件規約並未登記，而無從適用，另拍賣公告亦未要求須承擔前手之債務，上訴人不得僅以拍賣為由而將原區分所有權人積欠之管理費，強制加諸於被上訴人等語，為有理由。而上訴人則未舉證被上訴人曾與何姵蓁達成債務承擔之合意，其此部份主張，即無足採。
㈢本件被上訴人係於99年4 月21日登記取得拍定之系爭建物所
有權，上訴人雖因而主張被上訴人可事先至系爭建物所在大樓之管委會了解原區分所有權人是否有欠繳管理費或其他公共基金之狀況，然為被上訴人所否認，抗辯依拍賣公告僅需按公寓大廈管理條例第24條之規定了解規約及相關文件即可，並無應承受債務之拍賣條件。而上訴人自陳無法舉證證明被上訴人係明知或可得而知何姵蓁所積欠之管理費等語，即無從認定被上訴人就何姵蓁積欠之管理費，有與管理委員會（代表全體區分所有權人）達成債務承擔之合意，或與訴外人何姵蓁達成債務承擔之合意，並經管理委員會（代表全體區分所有權人）承認。揆諸上開各節之說明，依債之相對性原則，被上訴人取得系爭建物前之管理費，仍應由原區分所有權人即訴外人何姵蓁支付。
七、綜上所述，上訴人依公寓大廈管理條例第24條第1 項後段、民法第799 條之1 第4 項、第826 條之1 第3 項等規定，請求被上訴人給付前手何姵蓁積欠之管理費，為無理由，應予駁回。原審駁回上訴人之訴，於法核無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 24 日
民事第一庭審判長法 官 謝肅珍
法 官 譚德周法 官 張凱鑫以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 11 月 24 日
書記官 莊琇晴