臺灣高雄地方法院民事判決 100年度簡上字第454號上 訴 人 胡美雲訴訟代理人 施國雄被 上訴人 齊月英訴訟代理人 李文禎律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於民國100 年8 月25日本院岡山簡易庭99年度岡簡字第386 號第一審判決提起上訴，本院於民國101 年4 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第二項所命給付之金額，減縮為新臺幣參萬陸仟元。
第一、二審訴訟費用（除減縮部分外），由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但有民事訴訟法第255 條第1 項第2 款至第6 款情形，不在此限；又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決之事項者，不在此限，民事訴訟法第446 條第1 項及第255 條第1 項第3 款分別定有明文，此規定於簡易訴訟程序之第二審程序亦有準用，同法第436 條之1 第3 項亦有明文。被上訴人於原審起訴請求上訴人應將門牌號碼高雄市○○區○○○路○ 號2 樓之3 房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還予被上訴人，且請求終止租約前之租金新臺幣（下同）42,000元，並請求終止租約後自民國99年12月1 日起至遷讓返還房屋日止，按月給付6,000 元之不當得利（見原審卷第62頁），原審亦判命上訴人應如數給付，嗣於本院審理時，被上訴人以兩造租約於99年10月12日終止，租金自99年4 月1日起至同年9 月30日止共計36,000元，故將請求租金之數額減縮為36,000元，其餘請求不變（見本院卷第32頁），核係減縮應受判決之事項，符合首揭規定，應予准許。
二、被上訴人主張：訴外人劉春榮於99年1 月6 日因本院98年度司執字第8921號拍賣抵押物事件，承受拍賣標的物即系爭房屋及坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地，嗣將系爭房屋及土地出賣予被上訴人，並於99年3 月23日為所有權移轉登記。劉春榮承受系爭房屋時，系爭房屋由上訴人以每月6,00
0 元承租，租期自96年12月1 日起至99年11月30日止，劉春榮將系爭房屋出賣予被上訴人後，被上訴人亦繼受上開租約，然上訴人拒絕給付租金，積欠租金總額達2 個月以上，爰以起訴狀繕本之送達，作為終止兩造間租賃契約之意思表示，並依民法第455 條及第767 條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，而請求本院為擇一勝訴之判決。又上訴人自99年
4 月1 日起至同年9 月30日止，積欠租金6 個月，依原租約每月租金6,000 元計算，上訴人應給付租金36,000元。另兩造租約終止後，於上訴人遷讓房屋前，上訴人受有相當於租金之利益，爰依不當得利之法律關係，請求自99年12月1 日起至遷讓房屋日止，按月給付6,000 元。於原審聲明：㈠上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人。㈡上訴人應給付被上訴人36,000元。㈢上訴人應自99年12月1 日起至遷讓房屋日止，按月給付被上訴人6,000 元。
三、上訴人則以：伊於96年間即向系爭房屋之原所有權人鞠遼然簽訂房屋買賣契約，然礙於國軍老舊眷村改建條例規定，須於5 年後才能自由買賣，因此於96年12月1 日與鞠遼然改用租賃方式，至本院公證處辦理公證，雙方原意為買賣，伊已交付價金110 萬元予鞠遼然，並與鞠遼然約明不用給付租金，被上訴人請求遷讓房屋及給付租金與不當得利，均無理由等語，資為抗辯。於原審聲明：請求駁回被上訴人之訴。
四、原審經審理結果，為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，除援用原審之陳述外，於本院補充陳述：伊與鞠遼然共書寫3 份租約，第1 份租約記載押租金或擔保金已交付110萬元，於第17條特別約定，由伊支付110 萬元為定金，期間不必付任何租金，3 年期滿，如伊要購買系爭房屋，須再付
190 萬元，如不購買，鞠遼然退還110 萬元，然法院公證人稱租約不能有買賣之約定，因此書寫第2 份租約，每月租金6,000 元，押租金或擔保金110 萬元，第17條特別約定刪除，雖伊與鞠遼然約定租金不用給付，然法院公證人稱租金欄位一定要寫，因此形式上記載每月6,000 元，嗣鞠遼然於98年2 月16日退還10萬元，因此書寫第3 份租賃契約書，租賃期間改為98年2 月16日到103 年1 月16日，租金每月100 元，押租保證金100 萬元，形式上為租賃契約，實質上為買賣契約，又系爭房屋有5 年才能自由買賣之限制，劉春榮及被上訴人不能取得系爭房屋所有權等語。並上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
五、兩造不爭執事項（見本院卷第34、35頁）：
（一）系爭房屋及土地原為鞠遼然所有，上訴人與鞠遼然共簽訂
3 份租賃契約書，其中約定租金每月6,000 元之租賃契約有經本院96年度雄院公字第009000885 號公證，有上開租賃契約書為證（見原審卷第30至37頁），並經本院依職權調取上開公證卷，核閱無誤。
（二）劉春榮以本院97年度拍字第2242號拍賣抵押物裁定為執行名義，聲請拍賣系爭建物及土地，由本院以98年度司執字第8921號受理，因無人應買由劉春榮以236 萬元拍賣底價承受，本院於99年1 月6 日核發不動產權利移轉證書，有上開權利移轉證書、拍賣公告為證（見原審卷第7 、10、11頁），並經本院依職權調取上開執行卷，核閱屬實。
（三）上訴人於上開執行案件中，提出其與鞠遼然簽訂之租賃契約書，執行法院因此於拍賣公告「使用情形」欄記載「不點交」，並於「備註欄」註記「於98年5 月第三人胡美雲具狀表示，現由其承租中，租期自96年12月1 日起至99年11月30日止，租金每月6,000 元」，並有上開拍賣公告為證（見原審卷第10、11、46至50頁）。
（四）劉春榮將系爭房屋及土地之所有權，於99年3 月23日，以買賣為原因，移轉登記予被上訴人，並有土地及建物登記謄本為證（見原審卷第8 、9 頁）。
（五）劉春榮於99年2 月23日以路竹竹南郵局第21號存證信函，催告上訴人繳付每月租金6,000 元，上訴人有收受，並未繳付任何租金予劉春榮，並有上開存證信函為證（見原審卷第12頁）。
（六）被上訴人受讓系爭房屋及土地所有權後，並未催告上訴人給付租金，上訴人亦未繳付任何租金予被上訴人。
六、依兩造前開主張及陳述觀之，本件之爭點即在於：㈠被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？㈡被上訴人請求上訴人給付租金36,000元，有無理由？㈢被上訴人請求上訴人按月給付6,000 元之相當於租金之不當得利，有無理由？本院分述判斷意見如下：
（一）被上訴人請求上訴人遷讓返還系爭房屋，有無理由？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約；出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第421 條第1 項、第425 條第1 項、第455 條分別定有明文。
⒉經查，被上訴人主張劉春榮於99年1 月6 日承受拍賣標的
物即系爭房屋及土地時，系爭房屋由上訴人以每月6,000元承租中，租期自96年12月1 日起至99年11月30日止，劉春榮將系爭房屋出賣予被上訴人後，被上訴人亦繼受上開租約等情，業據被上訴人提出不動產權利移轉證書、土地及建物登記謄本、本院98年度司執字第8921號拍賣公告記載本件拍賣標的物不點交等語為證（見原審卷第7 至11頁），並經本院依職權調取上開強制執行卷宗，本院民事執行處原定98年5 月19日為第1 次拍賣期日，因上訴人傳真其與鞠遼然間之房屋租賃契約書及公證書予承辦股書記官，本院民事執行處因此停止該次拍賣，並將拍賣條件改為「不點交」後，改定98年6 月19日為第1 次拍賣期日，亦有拍賣公告、強制執行進行單、房屋租賃契約書及公證書等附於上開執行卷宗可稽，參以上訴人於100 年9 月13日之上訴狀亦記載：「按民法第425 條，出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱其將所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在，因此提起上訴」等語（見本院卷第4 頁），可知上訴人亦認其與鞠遼然間係成立租賃關係，始傳真房屋租賃契約書予本院民事執行處，並以此作為上訴理由提出上訴狀，又上訴人亦自承系爭房屋因國防部相關規定於5 年內無法買賣，因此與鞠遼然書寫房屋租賃契約書，並於第17條約定3 年期滿，如上訴人要購買系爭房屋，須再付190 萬元，如不購買，鞠遼然退還110萬元等語（見本院卷第33頁），倘若上訴人與鞠遼然間係成立買賣契約，何以3 年期滿尚須另外約定是否要購買系爭房屋？堪認上訴人與鞠遼然間就系爭房屋於得為買賣並得為所有權移轉登記前，雙方確有成立租賃關係之意思，且以經本院公證處公證，並由上訴人傳真至本院民事執行處之租約為準，亦即，每月租金6,000 元，租期自96年12月1 日起至99年11月30日止，上訴人辯稱：其與鞠遼然間形式上為租賃關係，實際上為買賣關係云云，洵無足採。至上訴人所提出之委託書、永慶不動產專任委託銷售契約書、富帝房屋仲介股份有限公司不動產專任委託銷售契約書、大佑不動產名片等證物（見本院卷第37至46頁），僅能證明鞠遼然曾委託上訴人出售系爭房屋，尚難據此證明上訴人與鞠遼然間就系爭房屋成立買賣關係，附此敘明。⒊上訴人與鞠遼然間就系爭房屋確有成立每月租金6,000 元
，且租期自96年12月1 日起至99年11月30日止之租賃關係，業如前述，則依民法第425 條第1 項規定，劉春榮於99年1 月6 日承受系爭房屋時，該租賃契約對於劉春榮仍繼續存在，劉春榮復將系爭房屋出賣予被上訴人，並為所有權移轉登記，被上訴人亦繼受上開租賃契約，上訴人自應給付每月6,000 元之租金予被上訴人，卻未給付，則被上訴人以上訴人積欠租金達2 個月以上為由，依租約第11條約定，以起訴狀繕本之送達，作為終止兩造間租賃契約之意思表示，即屬有據，則本件租約已於99年10月12日終止，有本院送達回證在卷可佐（見原審卷第16頁），被上訴人依民法第455 條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，即有理由。至被上訴人另依民法第767 條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋部分，因被上訴人係請求本院就上開請求權基礎為擇一勝訴之判決，本院既認被上訴人依民法第455 條規定為有理由之判決，則另依民法第767 條規定請求部分，自無需加以審究，併此敘明。
（二）被上訴人請求上訴人給付租金36,000元，有無理由？按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439 條前段定有明文。查上訴人與鞠遼然間就系爭房屋確有成立每月租金6,000 元之租賃關係，該租賃關係由劉春榮於99年1 月
6 日承受，復由被上訴人於99年3 月23日承受，已如前述，且該房屋租賃契約書載明：「每月初5 日支付6,000 元」（見原審卷第31頁），又上訴人對於其未給付任何租金予被上訴人乙節，亦不爭執，則被上訴人依租賃契約之法律關係，減縮請求上訴人給付自被上訴人取得系爭房屋所有權後即99年4 月1 日起至同年9 月30日止，每月6,000元，共計36,000元之租金，為有理由。
（三）被上訴人請求上訴人按月給付6,000 元之相當於租金之不當得利，有無理由？按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文。又無權占用他人房屋者，通常可享有相當於租金之不當得利，權利人得請求占用人返還。查系爭房屋已登記為被上訴人所有，有建物登記謄本為證（見原審卷第9 頁），且國防部總政治作戰局
101 年3 月1 日國政眷服字第1010002740號函文亦載明：「‧‧‧案內因私權爭執至債權人向法院訴請強制執行者，法令並無限制其拍賣等執行程序，其買受人之資格，亦僅需符合民事法院應買資格為已足，準此，原眷戶鞠遼然所有眷宅若經法院拍賣，由劉春榮承受時，原就輔助購宅之承購人為限制之登記已失其效力，地政機關自得逕行塗銷該禁止處分登記，並通知原囑託機關。承上，本案由劉春榮承受時，原就輔助購宅之承購人為限制之登記已失其效力，故劉春榮自得依民法相關規定移轉該屋所有權予第三人齊月英（即被上訴人）。」（見本院卷第58頁），則被上訴人已取得系爭房屋之所有權，洵堪認定，上訴人辯稱：被上訴人不能取得系爭房屋所有權云云，委不足採。又本件租約已於99年10月12日終止，業如前述，上訴人於租約終止仍繼續占有使用系爭房屋，自屬受有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害，則被上訴人依民法第179 條前段規定，請求上訴人自租約終止後即99年12月1 日起至遷讓房屋日止，返還相當於租金之利益，亦即原租約所約定之每月6,000 元，洵屬有據。
七、綜上所述，上訴人與鞠遼然間就系爭房屋確有成立每月租金6,000 元，且租期自96年12月1 日起至99年11月30日止之租賃關係，該租賃關係由劉春榮於99年1 月6 日承受，復由被上訴人於99年3 月23日承受，又被上訴人已取得系爭房屋所有權，然上訴人未給付任何租金予被上訴人，業經被上訴人於99年10月12日合法終止租約，則被上訴人依民法第455 條規定，請求上訴人遷讓返還系爭房屋，且依租賃契約之法律關係，減縮請求上訴人給付租金36,000元，並依民法第179條前段規定，請求上訴人自99年12月1 日起至遷讓房屋日止，按月給付6,000 元，均有理由，應予准許。原審判命上訴人遷讓返還系爭房屋及給付上開金額，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴人猶執前詞指摘原判決不當，係無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，均核與判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
九、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 30 日
民事第五庭審判長法 官 張維君
法 官 郭宜芳法 官 秦慧君以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 5 月 1 日
書記官 鄭筑尹