臺灣高雄地方法院民事判決 100年度簡上字第422號上 訴 人 甘光宇訴訟代理人 蔡錫欽律師複 代理人 呂帆風被 上訴人 力興資產管理股份有限公司法定代理人 趙榮芳訴訟代理人 方一珊
陳永嚴被 上訴人 王鐵生
洪秋涼盧久宏共 同訴訟代理人 葉玟岑律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於民國100 年6月29日本院高雄簡易庭100 年度雄簡字第118 號簡易程序第一審判決提起上訴，經本院管轄之第二審於民國101 年3 月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：高雄市○○區○○○段一小段2530地號土地（下稱系爭土地）上建有同段地號18280 至18292 建號之集合式住宅1 棟共12戶（下稱系爭建物），依民法第817 條、第
818 條，推定系爭建物之共有人應有部分均等，按其應有部分使用系爭土地，故各區分所有人享有配賦土地利益如附表第六欄所示應各為1/ 12 即833/10000 ，自應持有相對應之土地應有部分，始有使用權源，若有不足，即無使用權源，不足立基承載建物。系爭建物1 、2 樓所有人即被上訴人力興資產管理股份有限公司（下稱力興公司）、系爭建物5 樓所有人即被上訴人王鐵生、系爭建物9 、10樓所有人即被上訴人洪秋涼及系爭建物11、12樓所有人即被上訴人盧久宏，均如附表第七欄所示持有土地應有部分不足833/ 10000，與如附表第六欄相較，尚有如附表第八欄所示差額，係無權占用系爭土地，導致持有系爭土地應有部分833/10000 之上訴人受有損害，每年尚須繳納地價稅，各被上訴人自應就差額部分，如附表第十二至十四欄所示，乘以土地公告地價10 %為年息，計算5 年為應返還予上訴人之不當得利金額，爰依民法第179 條提起本訴等語。並聲明：㈠被上訴人力興公司應自民國98年12月15日起，按年給付上訴人新台幣（下同）37,861元；㈡被上訴人王鐵生、洪秋涼、盧久宏應給付上訴人如附表第十四欄所示之金額，及自起訴狀繕本送達翌日起，按年給付上訴人如附表第十三欄所示之金額；㈢願供擔保請准宣告假執行。原審審理結果以上訴人未能證明被上訴人無權占用系爭土地，駁回請求，上訴人不服，提起本件上訴，另補述：上訴人原欲購買系爭建物11樓，已付款約500 萬元予原始地主蔡雀惠，取得土地應有部分833/1000之登記，嗣因故未能取得建物所有權，然未拋棄系爭土地收益權，亦未同意被上訴人占用逾其等應有部分比例之系爭土地，被上訴人所有應有部分不足833/10000 ，卻使用系爭土地全部，且被上訴人雖係買受取得系爭建物暨土地應有部分，惟基於債之相對性，不得對抗上訴人，自應負不當得利返還責任等語。並於本院上訴聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人力興資產管理股份有限公司應給付上訴人37,861元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息，並自99年11月15日起至清償日止，按月給付上訴人3,155 元；被上訴人王鐵生應給付上訴人28,535元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息，並自99年11月15日起至清償日止，按月給付上訴人476 元；被上訴人洪秋涼應給付上訴人57,070元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息，並自99年11月15日起至清償日止，按月給付上訴人952 元；被上訴人盧久宏應給付上訴人57,070元，及自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按年息5%計算之利息，並自99年11月15日起至清償日止，按月給付上訴人952 元。
二、被上訴人力興公司以：被上訴人力興公司係於本院97年度執字第36519 號強制執行程序，承買訴外人蔡雀惠所有系爭土地應有部分及系爭建物1 、2 樓，始於98年12月15日取得權利移轉證明書，自非不當得利；且系爭建物於起造當時有取得蔡雀惠同意，方能起造，上訴人向蔡雀惠購買系爭土地應有部分，未對各區分建物配賦之系爭土地應有部分表示反對，自應承受效力所及等語，求為駁回上訴人之訴。於本院聲明：上訴駁回。
三、被上訴人洪秋涼、盧久宏、王鐵生則以：國城建設股份有限公司興建系爭建物，申請建造執照及使用執照時係以欲購買系爭建物之被上訴人等人為名義起造人，土地配賦比例已得起造人之同意，建造當時亦無公寓大廈管理條例等建築或地政法規規定區分所有建物之土地應如何配賦比例，自毋須與土地共有比例一致，上訴人非起造人或系爭建物所有權人，無權決定被告得使用土地之範圍，如主張有約定配賦土地應均等為1/12，應負舉證責任，且被上訴人所有土地應有部分既已明確，無民法817 條規定規定均等之適用，上訴人主張依民法第817 條規定推定為均等之833/10000 ，於法無據；又被上訴人以買賣為原因取得系爭建物所有權，非無法律上原因，而上訴人係土地共有人，本應繳納地價稅，不能認有何損害等語，求為駁回上訴人之訴。於本院聲明：上訴駁回。
四、本件不爭執事項：㈠上訴人同意國城建設股份有限公司在蔡雀惠所有系爭土地上
，興建系爭集合式住宅1 棟共12戶，於79年間取得使用執照，係以被上訴人等購買系爭建物區分所有建物之人為名義起造人（見本院簡上卷第62、97頁）。
㈡系爭建物坐落系爭土地上，系爭土地面積為344 平方公尺，
89年、93年、96年申報地價每平方公尺為21,450元，99年為20,716元（見本院簡上卷第44、97頁、原審卷第61頁）。
㈢上訴人與蔡雀惠簽訂買賣契約購買系爭土地應有部分，已付
價金500 萬元，於80年1 月16日取得登記833/10000 即1/12，尚未取得建物登記，即因故解除契約，未取回價金，亦未返還系爭土地應有部分，依法繳納地價稅迄今（見本院簡上卷第45、97頁）。
㈣被上訴人力興公司於本院97年度執字第36519 號強制執行拍
賣程序，於98年12月15日自蔡雀惠買受系爭建物1 、2 樓，於99年2 月3 日登記取得；被上訴人王鐵生、洪秋涼、盧久宏均於80年間買受、登記取得系爭建物，王鐵生取得5 樓，洪秋涼取得9 樓、10樓，盧久宏取得11、12樓；並各按其隨同系爭建物一併買受之土地應有部分登記取得共有系爭土地，各應有部分均詳如附表所示（見本院簡上卷第97頁）。
五、本件爭點：㈠被上訴人等人就系爭土地所有權應有部分比例不足833/10000 之部分是否無權占用？㈡是否已得上訴人同意？㈢上訴人得否依不當得利之規定請求被上訴人返還相當於租金之利益？金額為何？本院得心證之理由：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段定有明文。次按民法第799 條係於98年1 月23日修正增訂第4 項：「區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。」；且土地登記規則第83條係於90年9 月14日修正為：「區分建物所有權人，於申請建物所有權第一次登記時，除應依第79條規定，提出相關文件外，並應於申請書適當欄記明基地權利種類及其範圍。登記機關受理前項登記時，應於建物登記簿標示部適當欄記明基地權利種類及範圍。」是以，區分所有建物應配賦基地之應有部分，在相關法規明文規定前，實務上多由賣方決定分配比例，即由當事人私法自治原則予以決定，登記機關悉依當事人申請據以辦理登記（最高法院96年度台上字第961 號判決理由參照）。
㈡查系爭土地上之系爭建物係國城建設股份有限公司建造，於
79年12月17日經高雄市政府地政局新興地政事務所以新建苓字第562 號受理登記申請書辦理保存登記，當時法令就區分所有建物之基地比例無明文規定，登記機關亦無須註記基地權利種類及範圍，業經高雄市政府地政局新興地政事務所以
100 年12月6 日高市地新價字第1000010317號函覆明確（見本院簡上卷第74頁）；且本院依上訴人之聲請函詢，未能查得上訴人為原始起造人之資料，此有上開高雄市政府地政局新興地政事務所及高雄市政府工務局100 年12月19日高市工務建字第1000085857號函文各1 紙附卷可考（見本院簡上卷第74、77頁），上訴人亦不爭執其非原始起造人一事（見本院簡上卷第110 頁背面），復觀諸上訴人提出其於78年10月16日與蔡雀惠簽訂之預定土地買賣契約書，未載明各區分所有建物配賦之基地應有部分比例應均等（見本院簡上卷第65頁），上訴人亦未能舉證系爭建物於申請登記時，國城建設股份有限公司、蔡雀惠或被上訴人間有何約定區分所有權建物配賦土地應有部分之比例，揆諸前揭法條意旨之說明，系爭區分所有建物應配賦基地之應有部分，係由建造取得系爭建物之國城建設股份有限公司決定分配比例，再由高雄市政府地政局新興地政事務所依其申請據以辦理登記。本件被上訴人王鐵生、洪秋涼、盧久宏均於80年5 月14日以買賣為原因，登記取得如附表所示系爭建物區分所有部分及系爭土地共有部分，及被上訴人力興公司於本院97年度執字第36519號強制執行拍賣程序，於98年12月15日自第三人蔡雀惠買受系爭建物1 、2 樓，於99年2 月3 日登記取得等情，有系爭土地、建物登記謄本各1 份附卷可考（見本院原審卷第167至180 頁、簡上卷第74頁），渠等買受系爭建物區分所有建物及系爭土地應有部分之買賣契約固因債之相對性不得對抗上訴人，惟被上訴人係依原各區分所有建物配賦之系爭土地應有部分比例享有系爭土地之所有權，自難謂為無法律上原因占用系爭土地，且因渠等應有部分甚為明確，自無民法第
817 條推定均等之規定之適用，上訴人主張被上訴人無使用權源，成立不當得利云云，委無可採。
㈢綜上，上訴人未能證明被上訴人有何無權占用系爭土地之事
實，則上訴人依據民法第179 條請求被上訴人返還不當得利暨法定遲延利息，為無理由，不應准許。從而，原審就此為上訴人敗訴之判決，認事用法俱無違誤，自應維持，上訴意旨指摘原判決不當、求予廢棄云云，為無理由，應予駁回。
六、本件因上訴人未能證明被上訴人有何無權占用系爭土地之事實，而應駁回上訴人之上訴，則其他爭點即無庸再予審酌；本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之舉證，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，應依民事訴訟法第436 條之
1 第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 4 月 12 日
民事第四庭審判長法 官 劉定安
法 官 謝雨真法 官 李俊霖以上正本係照原本製成。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 4 月 12 日
書記官 邱上一附表：
┌─────┬─────┬─────┬─────┬──────┬───────┬───────┬───────┬───────┬──────┬──────┐│【第一欄】│【第二欄】│【第三欄】│【第四欄】│【第五欄】 │ 【第六欄】 │【第七欄】 │【第八欄】 │ 【第十二欄】 │【第十三欄】│【第十四欄】│├─────┼─────┼─────┼─────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┼──────┼──────┤│ 編號 │ 建號 │ 門牌 │建物面積 │建物所有權人│應有比例 │現有比例 │差額 │土地差額價值 │請求年租金 │請求5 年租金││ │ │ │（單位㎡）│ │（10000 分之）│（10000 分之）│（10000 分之）│（公告地價） │利益金額 │利益金額（元││ │ │ │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │（元） │）（力興資產││ │ │ │ │ │ 【第九欄】 │【第十欄】 │【第十一欄】 │ │ │公司除外） ││ │ │ │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ ││ │ │ │ │ │應有面積 │現有面積 │不足額面積 │ │ │ ││ │ │ │ │ │（單位㎡） │（單位㎡） │（單位㎡） │ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┼──────┼──────┤│ 1 │ 18280 │光華一路 │ 184.14 │力興資產管理│833 │460 │373 │ 265,972 │ 26,597 │自98年12月15││ │ │129 號1 樓│ │股份有限公司├───────┼───────┼───────┤ │ │日起，按每年││ │ │ │ │法定代理人：│27.83 │15.82 │12.84 │ │ │26,597元計算││ │ │ │ │趙榮芳 │ │ │ │ │ │之金額 │├─────┼─────┼─────┼─────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┼──────┼──────┤│ 2 │ 18281 │光華一路 │ 242.49 │力興資產管理│833 │651 │182 │ 112,640 │ 11,264 │自98年12月15││ │ │129 號2 樓│ │股份有限公司├───────┼───────┼───────┤ │ │日起，按每年││ │ │ │ │法定代理人：│27.83 │22.39 │5.44 │ │ │11,264元計算││ │ │ │ │趙榮芳 │ │ │ │ │ │之金額 │├─────┼─────┼─────┼─────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┼──────┼──────┤│ 3 │ 18284 │光華一路 │ 243.35 │王鐵生 │833 │729 │104 │ 57,071 │ 5,707 │ 28,536 ││ │ │129 號5樓 │ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ ││ │ │ │ │ │27.83 │25.08 │2.76 │ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┼──────┼──────┤│ 4 │ 18288 │光華一路 │ 243.55 │洪秋涼 │833 │729 │104 │ 57,071 │ 5,707 │ 28,536 ││ │ │129 號9 樓│ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ ││ │ │ │ │ │27.83 │25.08 │2.76 │ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┼──────┼──────┤│ 5 │ 18289 │光華一路 │ 243.55 │洪秋涼 │833 │729 │104 │ 57,071 │ 5,707 │ 28,536 ││ │ │129 號10樓│ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ ││ │ │ │ │ │27.83 │25.08 │2.76 │ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┼──────┼──────┤│ 6 │ 18290 │光華一路 │ 243.26 │盧久宏 │833 │729 │104 │ 57,071 │ 5,707 │ 28,536 ││ │ │129 號11樓│ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ ││ │ │ │ │ │27.83 │25.08 │2.76 │ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┼──────┼──────┤│ 7 │ 18291 │光華一路 │ 241.98 │盧久宏 │833 │729 │104 │ 57,071 │ 5,707 │ 28,536 ││ │ │129 號12樓│ │ ├───────┼───────┼───────┤ │ │ ││ │ │ │ │ │27.83 │25.08 │2.76 │ │ │ │├─────┼─────┼─────┼─────┼──────┼───────┼───────┼───────┼───────┼──────┼──────┤│ │ │ │ │ │ │ │ │ │ │ 331,986 │└─────┴─────┴─────┴─────┴──────┴───────┴───────┴───────┴───────┴──────┴──────┘