臺灣高雄地方法院民事判決 100年度簡上字第433號上 訴 人 蘇凱庭被上訴人 以勒房屋仲介有限公司法定代理人 蔣以勒訴訟代理人 林宏章上列當事人間請求給付服務報酬事件，上訴人對於民國100 年8月25日本院高雄簡易庭100 年度雄簡字第856 號第一審簡易判決提起上訴，本院於101 年2 月6日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於民國99年12月30日與被上訴人簽立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約) ，雙方約定由上訴人委託被上訴人仲介銷售其所有座落高雄市○○區○○段第470 地號土地（權利範圍為159/10000 ）及其上建號為同段第4320號、門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○ 號13樓之房屋（下稱系爭房地) ，委託銷售總價為新臺幣（下同）498 萬元，委託銷售期間自99年12月30日至100 年3 月31日止，服務報酬為實際成交價值之4 ％，其中契約第6條第5 項約定委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等契約；系爭契約第11條第1 項第3 款約定委託人如違反第6 條第5 項之之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6 ％計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人。上訴人並於同日簽訂委託銷售契約修正同意書（下稱系爭同意書) ，變更委託銷售底價為430 萬元。嗣被上訴人於100 年1 月間為上訴人覓得買方陳信宇，其表示願意出價446 萬元，並支付5 萬元定金予被上訴人，被上訴人遂通知上訴人於100 年2 月25日、3 月5 日、3 月30日辦理簽約事宜，上訴人均未到場，致無法與陳信宇簽訂系爭房地之買賣契約。上訴人違反配合簽約之舉，依系爭契約第11條第1項第3 款約定，上訴人自應支付被上訴人委託銷售總價6 ％計算之服務報酬。為此，依系爭契約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：上訴人應給付被上訴人267,600 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、上訴人則以：系爭契約簽訂時，被上訴人並未給予上訴人3日審閱期間，違反消費者保護法（下稱消保法）第2 條第7、9 款、第11之1 條、第17條規定，應屬無效。又被上訴人提供不實資訊，使上訴人同意修正總價格430 萬元，低於行情委託銷售，違反消保法第12條第1 項，顯失公平，系爭同意書應無效，且上訴人係受到詐欺而簽訂系爭同意書，並撤銷系爭同意書。縱認系爭契約有效，惟系爭房地點交日期雙方並未達成協議，則買賣條件尚未成立，自無配合簽約之必要。上訴人於100 年3 月5 日委託父親江志宏到場及於100年3 月13日親自到場，均未見買方到場簽約，始未能簽訂系爭房地之買賣契約。縱認上訴人有違約情事，被上訴人請求之違約金過高，請求予以酌減等語，資為抗辯。
三、原審經審理結果，判令上訴人應給付被上訴人178,400 元，及自100 年4 月28日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息，並駁回被上訴人其餘之訴（此部分因兩造均未上訴而告確定）。上訴人不服提起上訴，其上訴理由略以：上訴人於原審否認曾閱覽被上訴人提供之近三個月成交行情，且被上訴人亦未提供相關已交付成交行情之證明文件，原審遽認被上訴人已於99年12月30日訂立專任委託銷售契約書時提供成交行情資料，顯與事實及證據法則有違。上訴人於原審提出高雄市左營區99年度第四季至100 年度第一季成交行情及重信街450 號14樓之建物謄本，證明市價每坪約10萬元，另依重信街450 號14樓房屋之不動產買賣契約書記載，其買賣總價為490 萬元，足證之系爭房地之市價應有每坪約10萬元，惟代表上訴人經手系爭契約簽約事宜之被上訴人員工宋佩錡未提供成交行情，僅口頭說明附近行情為8.6 萬元，總價約43
0 萬元，低於市價60至70萬元，為詐欺行為，致上訴人陷於錯誤，上訴人並於原審中已主張遭到詐欺而撤銷系爭同意書。另，本件縱有買方陳信宇，惟因被上訴人從未轉交買方簽立之買賣議價委託書及定金5 萬元，違反受託人之義務，自不得請求給付服務報酬。100 年2 月25日上訴人係因工作關係無法到場簽約，100 年3 月30日當次，是因上訴人不同意被上訴人稱僅給予一個半月時間搬遷並點交房屋，故拒絕於
100 年3 月30日到場簽約。另100 年3 月5 日係由江志宏攜帶權狀及委任書到場簽約，惟被上訴人表示必須使用被上訴人公司之委任書始可代理，原審未審酌被上訴人有無上開要求，逕認定江志宏未提示相關證件及委託書，亦有違誤，上訴人否認證人宋佩錡於原審所證以電話向上訴人確認未委託江志宏簽約等情，上訴人確有委託江志宏到場簽約。至於10
0 年3 月13日係宋佩錡以電話及簡訊通知上訴人，上訴人亦親自到場簽約，惟不見買方到場。綜上，本件係被上訴人違反義務，未提供成交行情、未轉交買方議價委託書及定金，且雙方就點交期日未達成合意，上訴人亦依曾約配合到場洽談，原審判決上訴人應給付服務報酬，顯有違誤等語。並聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人第一審之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）上訴人於99年12月30日委託被上訴人居間銷售系爭房地，簽定系爭契約，委託銷售總價為498 萬元，約定委託期間自99年12月30日至100 年3 月31日，服務報酬為實際成交價值之4 ％，其中契約第6 條第5 項約定委託期間內，若受託人已覓得符合底價之買方時，委託人應配合簽認要約書或議價委託書等契約。系爭契約第11條第1 項第3 款約定：委託人如違反第6 條第5 項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6 ％計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人。上訴人於同日簽立系爭同意書，修正委託銷售底價為430 萬元。
（二）被上訴人於100 年1 月間覓得買方陳信宇，陳信宇並於1月11日出價446 萬元，且支付議價金5 萬元予被上訴人。
（三）被上訴人有以存證信函通知上訴人於100 年2 月25日、3月5 日、3 月30日辦理簽約事宜。上訴人於100 年2 月25日及3 月30日並未到場。100 年3 月5 日上訴人之父江志宏到場，100 年3 月13日上訴人親自到場，然當天買家並未到場。以上各次均未就系爭房地簽立買賣契約書。
五、本件之爭點：
（一）系爭契約是否因未給予上訴人審閱期而違反消保法第11條之1 規定？
（二）系爭同意書是否因違反消保法第12條而無效？上訴人主張依民法第92條第1 項前段規定撤銷系爭同意書之意思表示，是否有據？
（三）被上訴人依系爭契約第11條第1 項第3 款請求違約金，有無理由？如有理由，該約定數額是否過高應予酌減？
六、得心證之理由：
（一）按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容，消保法第11條之1 第1 項、第2 項定有明文。觀諸該條文文義既已明載係30日「以內」之「合理」期間，並參諸上開條文之立法目的乃「為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會」等情，已可認該規定係在確保消費者能充分瞭解契約之內容，避免消費者匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受有損害，是消費者僅於未有合理期間審閱條款之情形下，始得主張該條款不構成契約之內容，非謂任何定型化契約均應強制給予消費者長達30天之審閱期間，亦非謂違反上開規定，全部契約條文概屬無效。且上開合理審閱期之規定，法無禁止拋棄之明文，是基於私法自治、契約自由原則，如企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，給予消費者有充分了解契約條款內容之機會，且消費者於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，並選擇放棄審閱期間者，亦均於法無違。經查，系爭契約中「契約審閱權」欄內業已勾選「委託人已詳閱並充分瞭解本契約內容，無須三日以上審閱期，本約簽定後，確認即生契約效力無誤」之選項，上訴人於「契約審閱權」欄下親自簽名確認，有系爭契約書1 份在卷可稽（原審卷第7 頁），宋佩錡亦於原審具結證稱：我有問上訴人是否需要3 天審閱期，上訴人說不用，由我代為勾選後，上訴人才簽名蓋章等語在卷（原審卷第34頁）。應認上訴人確已充分瞭解系爭契約之內容，並自行決定放棄審閱期間，即難認有未能充分瞭解契約內容，致造成雙方締約不公平之情事。因之，上訴理由以系爭契約違反消保法第11條之1 規定，未給予30日審閱期間，應為無效云云，即屬無據。
（二）上訴人雖又主張宋佩錡提供不實資訊，使其以低於市價之行情簽訂系爭同意書，依消保法第12條規定，系爭同意書應屬無效云云。惟參諸消保法第12條第1 項之條文規定：
「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效」等文義，可知該條文規定係針對定型化契約條款所為之規範，而所謂定型化契約條款，乃指一方預先擬定而為他方所不及知或他方無磋商變更餘地之條款而言。如契約條款內容乃雙方經磋商後同意訂立，即非屬定型化契約條款，自無上開規定之適用。而觀諸系爭同意書之內容，修正價格「肆佰參拾萬元」之金額記載乃以手寫方式填入，並非被上訴人事先以電腦繕打而為，另就其他事項亦以手寫方式附記：「此總價款為屋主實拿金額，售出總價超出部分，視為公司服務費及支付代書費、土地增值稅、履保費」，並由上訴人親自簽名蓋章確認，參佐宋佩錡於原審審理中證稱：一般委售房屋，委託書與修正總價之同意書是同時簽立，本件498 萬為上訴人之開價，430 萬為上訴人之底價，本件開價與底價均為上訴人自行提供，一般如果委託人之開價與底價相同，就只要寫委託書即可（原審卷第34、35頁），足認賣方委託被上訴人售屋，可以自行決定委託總價與底價相同，並非一定要填寫修正委託總價之同意書，上訴人就系爭同意書之簽訂及金額本有自行決定之空間，且系爭同意書上所載430 萬元亦係上訴人主動提供，是系爭同意書顯非由被上訴人事先擬定而上訴人於無磋商變更之餘地下所簽訂之定型化條款，應無消保法第12條第1 項規定之適用，上訴人此部分主張，亦無理由。
（三）次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示；但詐欺係由第三人所為者，以相對人明知其事實或可得而知者為限，始得撤銷之，民法第92條第1 項定有明文。又民法上之詐欺，必詐欺行為人有使他人陷於錯誤之故意，致該他人基於錯誤，而為不利於己之意思表示者，始足當之；且被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1 項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任，最高法院44年臺上字第75號判例意旨可資參照。是本件上訴人就所主張被上訴人有提供不實成交資訊之行為，使其陷於錯誤而以低價委託出售系爭不動產等情，自應負舉證之責。上訴人雖已提出內政部地政司全球資訊網- 房地交易價格簡訊查詢結果、門牌號碼○○○區○○路○○○ 號14樓房屋之建物登記謄本及其買賣契約書（原審卷第73、74頁；本院卷第14至20頁）為證，然此部分僅能證明鄰近房屋之實際成交價格，並無法直接證明被上訴人有何施用詐術之行為。復衡以常情，賣方於委託出售前，本可得透過內政部網站等公開管道取得房地交易價格之資訊，此由上訴人於原審即自行透過內政部地政司全球資訊網查得房地交易價格簡訊，並提出該文件（原審卷第73頁）益明，又賣方縱不清楚市場行情，對於所欲出售之價格亦應了然於心，房屋仲介業者雖提出參考價格，然委託銷售總價底價之決定，出自屋主相當程度之主觀價值判斷及受託房屋之個別情況，例如屋主個人對房屋之喜好程度、屋主資金周轉需求、售屋急迫程度、屋齡、面積大小、裝潢新舊、格局、屋況、車位有無…等諸多因素，並非絕對依循鄰近房屋之客觀成交價格，且賣方及仲介均會各自考量相關之條件而訂定合理價格，本難以上開上訴人所提供之每坪成交金額約10萬元之數據，竟認被上訴人所提供之數據資料全然不實。另參以宋佩錡於原審證稱：有逐項對上訴人告知契約內容，並也提供近三個月成交行情價、本棟成交價額和性質，上訴人表示住這附近很久了，知道這棟的成交行情等語在卷（原審卷第34頁），並有被上訴人之房屋成交價格資料、不動產買賣契約書各1 份為憑（原審卷第45、46頁），堪認兩造於99年12月30日訂約時，被上訴人有提供其公司成交行情資料予上訴人無訛，上訴人空言否認被上訴人提出成交行情一節，即無足採。又依系爭契約第7 條第
2 項係約定「受託人於簽約前，應據實提供該公司（商號）近三個月同路段、同性質不動產之成交行情，供委託人訂定售價之參考... 」（原審卷第7 頁背面），並核與內政部印製「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」所示內容相符（本院卷第12頁），是該約定並無何違法之處，則系爭契約既然約定被上訴人僅須提供其公司實際受託之成交行情資料，而非所有其他資訊，且此一資訊之提供目的，在於委託人訂定委託售價時參考依據，被上訴人所為資料之提供，即已盡契約之義務。是以本件依上訴人上開舉證，尚難認被上訴人有何故意提供不實資料情事而施用詐術之情。則上訴人主張被上訴人有詐欺之行為並據以撤銷系爭同意書云云，洵屬無據。
（四）承上所述，系爭契約及同意書既經上訴人簽署，且難認有上訴人所主張無效、得撤銷事由，即屬有效，兩造就系爭房地之銷售，自應受上開約定之拘束。而本件被上訴人於系爭契約簽訂後之100 年1 月11日覓得買方即訴外人陳信宇願以446 萬元購買系爭房地等情，業據證人即房屋仲介員傅美棋於本院審理中結證屬實（本院卷第39至44、46頁），並有買賣議價委託書、確認書各1 件在卷可稽（原審卷第45至51頁），並為上訴人所不爭執，堪信為真實。則陳信宇之出價既已達系爭修正同意書所約定之總價430 萬元，依系爭契約第6 條第5 項約定，上訴人即應與陳信宇締結買賣契約。惟本件經被上訴人先後以存證信函通知上訴人於100 年2 月25日下午4 時、同年3 月5 日下午5 時及3 月30日下午4 時至被上訴人營業處所簽約，上訴人均未到場，且未就系爭房屋簽訂買賣契約，已據上訴人自承無訛；又上訴人迄今亦未能提出未於上開日期到場之正當理由及證據，則上訴人顯有違背契約義務，而有系爭契約第11條第1 項第3 款拒絕與依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約之情事，已堪認定。
（五）上訴人雖稱有委託江志宏於100 年3 月5 日到場簽約云云。惟依證人宋佩錡證稱：我有表示要出示證件及委託書，江志宏拿不出來，他說他有帶就對了，為什麼要拿出來，我等江志宏走出去以後，打電話給上訴人，詢問是否有委託江志宏到場，上訴人回答說沒有委託江志宏來簽約，我確認沒有委託後，就沒有通知買方到場簽約等語明確（原審卷第38、39頁），雖上訴人否認證人前開證言，惟對照江志宏於原審所稱，亦未證稱有於當時提示相關證件及委託書予被上訴人確認；復佐以兩造所不爭執之宋佩錡於10
0 年3 月5 日下午7 時17分發送予上訴人之簡訊內容（下稱系爭簡訊）：「凱庭：我是佩錡，由於二次存證信函通知您簽約，您本人均未到也未告知或出示授權書指定代理人，所以公司最後再次請您本人於100 年3 月7 日至3 月13日，之間確定一天，並於二天前通知公司簽約間，如未理會，則公司將正式函送本案至法院... 」（本院卷第68頁），可知宋佩錡於該次簽約時間過後，旋通知上訴人並無委任代理人到場之事實，與宋佩錡於原審證述情節前後尚屬一致，足信宋佩錡所證屬實，益見上訴人並無於100年3 月5 日當日授權委任江志宏代為到場簽約。另上訴人稱已於100 年3 月13日到場簽約一節，固據證人徐于婷於原審證稱：被上訴人以電話通知上訴人3 月13日要簽約，上訴人將此情形告訴我，我就與上訴人一起到現場，但沒有人來簽約等情（原審卷第67頁），惟徐于婷既係經上訴人告知始悉與買方簽約一事，而非親自在場見聞此事，是其證詞尚無足證明兩造已有事先約定3 月13日為簽約日；另宋佩錡亦於原審證稱100 年3 月13日上訴人雖有到被上訴人公司，但事先沒有約要簽約，且主要是談搬遷期的事等語（原審卷第38頁）；而上訴人雖以系爭簡訊主張100年3 月13日為兩造約定之簽約日，然系爭簡訊內容已明確說明係由上訴人於100 年3 月7 日至同月13日間擇一日為簽約日，且上訴人擇定日期後應於前二日通知被上訴人等語，可認系爭簡訊並未約定100 年3 月13日當日為兩造之簽約日，又本件縱經上訴人單方擇定該日簽約，惟上訴人亦未能提出已於二日前通知被上訴人之證據，自亦難認兩造間就100 年3 月13日為簽約日一事業有合意，故上訴人於該日縱有前往被上訴人營業處所，惟仍無法認定係前往辦理簽約，是上訴人執此主張未違反契約義務，亦無可採。
（六）至系爭房地點交日期協議情形為何，尚無礙於上訴人依約應負到場配合與符合底價之買方簽立買賣契約書之義務，況依系爭契約第1 條第4 項即約定系爭房地點交日期於「簽約時另議」，可知就系爭房地之點交事宜及搬遷期，兩造已約定由買賣雙方於簽定買賣契約時親自互為協商，被上訴人並不負於簽約前為上訴人洽妥搬遷期之義務，上訴人自無從據此拒絕到場簽約。又系爭契約既屬於專任委託銷售契約書，且其中第6 條第5 項已明確約定上訴人有與被上訴人所覓得符合底價之買方締約之義務，復未約定需以議價委託書及定金提示交付為上訴人出面締約之要件，是上開交付議價委託書及定金之義務與上訴人之締約義務難認有對待給付關係。況被上訴人已將陳信宇出價及要約之情事通知上訴人，縱未同時出示議價委託書或交付定金，亦仍無礙於上訴人知悉有買方出價並履行締約義務之可行性。上訴人自不得以系爭房地之點交事先未達協議及被上訴人未提示議價委託書、未交付定金等為由，拒絕前往與買方簽訂買賣契約，是上訴人此部分之上訴理由，亦均不足採信。從而，本件上訴人有違背系爭契約第6 條第5項約定，而拒絕與依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約，已堪認定。被上訴人進依系爭契約第11條第1 項第3款之約定，請求上訴人給付違約金，洵屬有據。
（七）末按違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的，依民法第250 條第2 項前段規定，違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，不問其作用為懲罰性質或為損害賠償預定性質，均有適用。又約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害（即可享受之預期利益）及積極損害，均應加以審酌，並不以當事人聲請為限。查系爭契約第11條第1 項第3 款約定，委託人如在委託期間內，拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人，該條款文義在使違約之委託人賠償受託人因完成委託任務預期可得之佣金報酬，性質上係屬損害賠償額預定性質違約金之約定。本院衡諸房屋仲介公司於不動產之銷售，其主要之工作為困難度較高之服務內容，又參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益，暨內政部公告之不動產委託銷售契約書範本第11條關於違約之處罰之規定，其違約金為委託人原應支付之約定報酬，本件兩造約定之服務報酬為實際成交價（原審誤載為委託銷售總價）之4%等情，認系爭契約第11條就違約金之約定金額應屬過高，應酌減為實際成交價之4%，始為合理。又本件如經簽立買賣契約，其成交價額應為陳信宇之出價446 萬元，則被上訴人所得請求之違約金為178,400 元（446 萬元×4%＝17萬8400元）。
七、綜上所述，被上訴人依系爭契約之法律關係，請求上訴人給付違約金178,400 元暨自起訴狀繕本送達之翌日（即100 年
4 月28日）起至清償日止按年息5 ％計算之利息，於法有據，應予准許。原審判令上訴人應如數給付，並依職權為假執行之宣告，並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及攻擊防禦方法，均核與判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 20 日
民事第五庭 審判長法 官 張維君
法 官 李育信法 官 黃苙荌以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
中 華 民 國 101 年 2 月 20 日
書記官 呂怜勳