臺灣高雄地方法院民事判決 100年度簡上字第545號上 訴 人 臺灣港務股份有限公司法定代理人 蕭丁訓訴訟代理人 王伊忱律師
鄭美玲律師陳景裕律師複代理人 董志鴻律師被上訴人 夏威夷育樂開發股份有限公司法定代理人 鄭榮展上列當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於民國100 年10月26日本院高雄簡易庭100 年度雄簡字第836 號簡易程序第一審判決提起上訴，經本院於民國101 年3 月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴及假執行之聲請部分，及訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣壹佰陸拾叁萬零壹拾伍元，及自民國一百年五月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人之其餘上訴駁回。
第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔百分之六，餘由上訴人負擔。
本判決所命被上訴人之給付，於上訴人以新臺幣伍拾肆萬參仟元供擔保後，得假執行；但被上訴人如以新臺幣壹佰陸拾叁萬零壹拾伍元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
上訴人其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：上訴人前係交通部高雄港務局，又交通部為經營商港，乃依國營港務股份有限公司設置條例設置國營港務股份有限公司，並於民國101 年3 月1 日成立臺灣港務股份有限公司，而依上開條例第9 條規定，於臺灣港務股份有限公司成立之日起，交通部高雄港務局與被上訴人間之契約即由臺灣港務股份有限公司繼受之，茲據臺灣港務股份有限公司法定代理人具狀聲明承受訴訟（見本院卷第112 頁），依法核無不合，自應准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、上訴人起訴主張：兩造於99年3 月1 日簽訂馬公港港埠大樓
7 至12樓暨1 樓旅館部櫃台（下稱系爭大樓）租賃契約（下稱系爭租約），租期自99年3 月1 日起至107 年2 月28日止，履約保證金為新臺幣（下同）350 萬元，並約定被上訴人應按期繳納土地、土木設施、機電設施租金及管理費、保養費，及分攤污水處理設備費等相關費用。又依兩造租約約定，被上訴人應於99年11月5 日繳納99 年10 月起之第4 季上開費用，惟被上訴人未依約定繳納，上訴人乃依兩造合約第
9 條、第28條之約定以履約保證金扣抵第4 季租金及違約金共3,350,001 元後（各項未繳明細如附表1 所示），因履約保證金僅餘126,549 元，故上訴人乃多次限期被上訴人依約補足，惟被上訴人均未補足，上訴人因而於100 年1 月31日終止系爭租約。又因被上訴人於租賃期間之100 年1 月積欠租金費用1,139,125 元（扣除所餘履約保證金後為1,012,57
6 元）及水電費47,876元、另上訴人依系爭租約第29條第2項得請求被上訴人給付違約金共24,206,407元（計算式如附表2 ），合計積欠25,266,859元，自得依系爭租約約定請求被上訴人給付等語。並聲明：㈠被上訴人應給付上訴人25,266,859元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：伊自90年3 月1 日起即開始承租系爭大樓，惟因外牆窗戶多年來一再漏水，期間只要下雨系爭大樓即會漏水，迎風面之旅館房間即無法住人，造成伊營運上很大困擾，另外牆磁磚亦有剝落現象，伊自93年間起曾多次要求上訴人改善，上訴人因而召開數次大樓外牆及鋁窗整修工程相關會議，因施工過程伊之經營必受影響，故向上訴人申請停計租金1 年，上訴人亦表同意；而伊固未依約繳納99年10月第4 季租金等費用，但業以履約保證金扣抵後計算至99年12月31日為止，是伊並未積欠上訴人租金，之後係因配合上訴人外牆及窗框施工暫停營業，上訴人亦同意不計算租金；況伊在99年11月10日向上訴人提出中止契約之申請，因施工中不會有旅客住宿，希望可以停計租金，伊亦於100 年1 月21日開會時，提出分期補足履約保證金之方式，並於同月24日以書面表示願於大樓修繕完工前補足履約保證金及停計100年度租金，請求暫時中止100 年租約，惟上訴人竟於100 年
1 月31日單方終止租約，該終止應不生效力等語。並聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審經審理結果，就上訴人之上開請求為全部敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，除援用原審陳述外，並補陳：被上訴人於原審所提函文（告知漏水）均係93年至95年間所往來，嗣經上訴人修繕後，均已改善，故被上訴人自95年年中後即未再反應漏水，並於99年3 月同意現況續租；又系爭大樓及鋁窗整修工程，工程經費雖達2 千餘萬元，但絕大部分經費用在更換外牆磁磚，原審徒憑5 至7 年前之函文，推斷系爭大樓不堪使用，自行想像系爭大樓修繕工程決標金額2 千萬元均為止漏工程，據此認定漏水程度嚴重，進而自行認定被上訴人毋庸繳納99年第4 季租金，亦無須補足履約保證金，認定上訴人終止系爭租約無效，且不得請求100 年1 月之租金及水電費而駁回上訴人之訴，已悖證據法則。又澎湖地區少雨，99年第4 季並無明顯雨勢，系爭大樓亦無漏水之情，被上訴人亦有營運獲利，並已同意繳納租金而具函請求自履約保證金中扣抵，故在扣抵後即應依約補足該履約保證金；至於其於99年10月13日及其後具函係請求協調施工開始時停收租金，並非請求停收99年第4 季租金，亦無行使同時履行抗辯權之意，原審判決超出兩造主張範圍，自行認定被上訴人不用繳納該季租金，有悖證據及經驗法則及判決與所採證據不符之證據理由矛盾之違法，爰提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人應給付上訴人25,266,859元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。被上訴人除援用原審陳述外，並補陳：伊因系爭大樓外牆及鋁窗整修工程而無法營業，故依系爭租約約定而與被上訴人協議得中止契約及協調施工期間之100 年度租金暫停繳納，惟均未獲上訴人回應，上訴人雖要求伊補足履約保證金，然依押標金、保證金暨其他擔保作業辦法第19條規定，伊自得於系爭大樓施工完成日前補足履約保證金，且無損上訴人之權益，上訴人單方終止契約，已損及伊權益等語，並聲明：上訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造自90年3 月1 日起就系爭大樓訂立有租賃契約，並在99
年3 月1 日續訂租賃契約，租期自99年3 月1 日起至107 年
2 月28日止，約定履約保證金350 萬元，被上訴人租用以作為經營旅館及餐飲業務之用，並應按期繳納土地、土木設施、機電設施租金及管理費、保養費，並分攤污水處理設備費等相關費用。
㈡被上訴人未依約於99年11月5 日前繳納99年10月起之第4 季
租金，上訴人於99年11月12日以計算至99年12月31日時止，被上訴人應繳租金3,350,001 元及違約金23,450元，並以被上訴人所繳履約保證金扣抵後，履約保證金僅餘126,549 元。
㈢上訴人曾於99年11月16日、99年12月15日發函通知被上訴人補繳履約保證金差額3,373,451 元。
㈣被上訴人曾於99年12月29日發函向上訴人表示中止租約，但
上訴人認為被上訴人所為中止之意係單方意思表示，該中止租約不合法。
㈤被上訴人自93年2 月12日起即多次以書面向上訴人反應系爭
大樓客房部窗檯、天花板等嚴重漏水，分別有上訴人所提函文可參。又上訴人確曾就系爭大樓外牆及鋁窗整修工程相關事宜，於施工前數次召開協調會議，分別有被上訴人所提99年7 月30日高港埠建字第0995006527號開會通知單、99年8月19日高港埠建字第0995007025號函暨會議紀錄、99年9 月14日高港埠建字第0990015601號函、99年10月25日高港埠建字第0990017992號開會通知單、99年11月10日高港馬公字第0995009749號函暨會議紀錄、99年11月26日高港馬公字第0995010534號函、99年12月1 日高港馬公字第0995010698號函及附件、99年12月15日高港馬公字第0995 011132 號函及會議紀錄、99年12月23日高港馬公字第0995011436號開會通知及會議資料、99年12月31日高港馬公字第0995011676號函及協商會議紀錄、馬港業字第1990002200號函、100 年1 月11日高港馬公字第1005000311號開會通知單、100 年1 月25日高港馬公字第1005000656號函及會議紀錄等可佐。另兩造分別於100 年2 月1 日、2 月17日就終止租約後返還租賃物點交前為現場會勘，亦有會勘會議紀錄可參。被上訴人於數次會議前均提出要求於整修期間停計租金之申請，亦有數次會議就是否停計租金進行討論，惟均無結論。
㈥系爭大樓外牆及鋁窗整修工程係於99年7 月8 日申報開工，但當日並未施工即報停工。
四、本院之判斷：上訴人主張被上訴人未依約繳納99年第4 季租金等費用，乃依系爭租約第9 條約定，以被上訴人所繳之履約保證金扣抵，扣抵後履約保證金僅餘126,549 元，故於99年11月16日、99年12月15日發函通知被上訴人補繳履約保證金差額3,373,
451 元，惟被上訴人均未補足，上訴人乃於100 年1 月31日終止系爭租約，此為被上訴人所不爭執，堪信為真。又被上訴人以其業請求系爭大樓外牆施工期間中止租約停計100 年度租金，惟未獲回應，且依押標金、保證金暨其他擔保作業辦法第19條規定，伊得於施工完成日前補足履約保證金，抗辯終止租約不合法，不得為上開請求等語置辯，是本件爭點厥為上訴人依兩造契約第9 條、第28條約定終止兩造之租約是否合法生終止效力？茲析述如下：
㈠按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約」、「承租人應依約定日期，支付租金。」民法第421 條第1 項、第439 條前段分別定有明文。
查系爭租約第四條、第五條乃分別定以：「㈠乙方（即被上訴人）應依下列規定給付甲方（即上訴人）費用：⒈土地租金：…、⒉土地設施租金：…、⒊機電設施租金：…、⒋管理費：…、⒌公共設施維護保養費：…、⒍旅館部污水處理設備費：…、㈡…。」、「四㈠之1 、2 、3 、4 、5 、6所列租金及相關費用以1 個月為1 期，每3 個月計收1 次，由甲方於每年1 、4 、7 、10等月份5 日前寄發租金及費用清單，乙方應於每年2 、5 、8 、11月5 日前給付」等語。
而被上訴人於99年3 月1 日與上訴人簽訂系爭租約後，而迄至上訴人終止契約前，均持續使用系爭租賃物營業，此有其提出之99年度住宿旅客統計表可證（見本院卷第62頁），故被上訴人依上開規定自有繳納租金義務。又被上訴人經上訴人通知繳納99年第4 季租金後，即具文懇請上訴人得依租約第9 條，將該季租金以履約保證金扣抵等情，有卷附99年11月10日以九九夏字第1110號函可稽（見本院卷第128 頁），被上訴人之法定代理人並於本院準備程序時到庭時陳稱：99年第4 季租金其短期繳不出來，請求從履約保證金扣抵，此與上訴人是否已將窗台、窗櫃修繕完成係屬二事等語（見本院卷第24頁），足見被上訴人自認其有繳納該季租金之義務，並認此與上訴人是否有修復系爭大樓之窗台、窗櫃事宜係屬二事，並無行使同時履行抗辯權之意應堪認定。故上訴人乃依其申請而實行質權，並自履約保證金扣抵租金及相關違約金，再請被上訴人於99年12月31日補足履約保證金等語，有卷附99年11月11日馬港業字第0990001904號函、99年11月16日高港馬公字第0995010105號可稽（見本院卷第129 頁、第130 頁），依法自無不合。至於被上訴人雖於上開99年11月10日九九夏字第1110號函另表示願配合外牆施工，請求自
100 年1 月1 日起至12月31日全年度暫停營業租金停止繳納等語，又於99年12月29日再以九九夏字第1229號函文表明上旨，陳明配合系爭大樓100 年2 月18日外牆及鋁窗整修工程，請求上訴人中止合約，停計100 年度租金等語，惟其僅以依約得與上訴人協商租金事宜，惟未提出得中止合約之依據，且為上訴人所不同意，故上訴人以99年12月31日以馬港業字第0990002200號函覆其所為中止合約係片面意思表示，未符合系爭租約約定，請其在雙方未達成協議前，仍依系爭租約辦理，並請依99年12月28日租約協調會決議，履約保證金於100 年1 月31日前補足等語（見本院卷第194 頁），於兩造合約尚無不合，自難認系爭租約因被上訴人請求中止而消滅，亦難認被上訴人於其後之100 年起即無繳交租金之義務，合先敘明。
㈡次查系爭租約第9 條、第28條第4 款、第29條第2 項已分別
定以：「乙方（即被上訴人）應於訂約時提供甲方（即上訴人）履約保證金新台幣參佰伍拾萬元整（得以政府公債、設定質權之定期存款單或銀行擔保方式辦理），於租約終止後無息退還。乙方如不履行本契約所訂各條款或拖欠租金致甲方遭受財產或權益上損失時，甲方除依前訂條文辦理外，應繳納之各項租金費用或違約金，甲方得於保證金內扣抵，乙方不得提出異議及要求賠償。如租賃期間，乙方應於甲方所訂期限補足保證金。…」、「（四）乙方未盡善良管理人之責任，違反本契約之約定，或不履行應盡之責任與義務者，經甲方通知限期改善，期限屆滿仍未改善者，甲方得隨時終止契約，乙方不得異議」、「如因第二十八條（三）、（四）或（五）款可歸責於乙方之事由致終止契約時，乙方應依第四款當時之租金及費用標準給付甲方自終止契約日起至租期屆滿日止租金及費用四分之一之違約金，並依第二十六條之規定交還租賃物」等語，而兩造不爭執99年第4 季租金自履約保證金扣抵後，履約保證金僅餘126,549 元，不足兩造於系爭租約前開約定之350 萬元，故上訴人乃於99年11月16日、99年12月15日分別以高港馬公字第0995010105號、00000000000 號函請被上訴人於99年12月31日補足履約保證金差額3,373,451 元，惟被上訴人仍未依限繳納，兩造又於99年12月28日租約協調會時，再為協調減租及補足履約保證金事宜，並於協調會決議被上訴人應於100 年1 月31日前將履約保證金補足，至於後續減計、停計租金則請律師提供意見參考後再議，有上開協調會議紀錄可稽（見本院卷第96頁），惟被上訴人竟於翌日即29日仍具函請求暫停繳納100 年度租金，並表示於上訴人通知完工日後，再補足履約保證金等語（見本院卷第136 頁），上訴人乃再於99年12月31日以高港馬公字第0995011738號存證信函催告被上訴人至遲應於100年1 月31日前補足履約保證金，否則即依系爭租約第28條第
4 款約定，以該函作為對被上訴人為終止租約之意思表示，且上開存證信函亦經被上訴人自承收受（見本院卷原審第21
7 頁），並由兩造再於100 年1 月21日開會協商施工租金租約未盡事宜，經該協商會決議仍請被上訴人於前開期限前補足履約保證金，另考量被上訴人有意繼續經營旅館業，故請其於同月24日中午前，提報補充分期繳納履約保證金理由及分期繳納方案與資料，供承辦單位依程序簽會相關單位後據以簽報，如履約保證金分期繳納方案簽奉核准後，上訴人則撤回上開函文之終止契約之意思表示等語，有上開會議紀錄可稽（見本院原審卷第300 頁至第302 頁），且為被上訴人所不爭執，堪認被上訴人若未於100 年1 月31日期限屆至前一次補足履約保證金，或提出經上訴人同意之分期繳納履約保證金方案，系爭租約即將於期限屆至時終止。而被上訴人雖於100 年1 月24日曾提出分期補足履約保證金方案，惟該方案經被上訴人審核後，認其所提補足履約保證金方式及2、3 月之分期金額過低而不予同意，有卷附上訴人內部簽呈及100 年1 月31日高港馬公字第1005000876號函可稽（見本院卷第195 頁至第196 頁、原審卷第310 頁），被上訴人復無法提出其他方案而使上訴人立為同意或於期限屆滿前一次補足履約保證金，則上訴人主張被上訴人未於催告期限屆滿前依法補足履約保證金，乃以其業依系爭租約第9 條、第28條第4 款約定，而以前開存證信函表明於100 年1 月31日催告期限屆滿日時終止系爭租約，於法自無不合，故兩造租約自因上訴人之合法終止而消滅。而原審未斟酌兩造間於99年底、100 年1 月間之會議，實係均就系爭大樓外牆自100 年
2 月18日起施工期間會影響被上訴人之100 之營業收入而為協商停計減計100 年度租金，並非被上訴人基於前有漏水情事而行使同時履行抗辯權及拒付租金已如前述，則原審依憑被上訴人提出93年至95年間向上訴人反應大樓窗台漏水事宜之往來公文，及兩造間之整修外牆會議紀錄暨系爭大樓外牆招標金額非微，而未審酌被上訴人從未提及在簽約後，系爭租賃物有何漏水事宜及其欲行使同時履行抗辯權之意，逕認系爭大樓已不堪使用，並認定被上訴人前具函文請求中止租約及停止繳納100 年度租金一節，業已行使同時履行抗辯權，故以上訴人未提供合約約定使用義務之租賃物前，被上訴人無繳納租金義務，亦未無補足履約保證金，且上訴人終止合約與誠信有違而不生效力云云，顯有就被上訴人所未為之抗辯而為認定而有所誤解，自不足為被上訴人有利之認定。另被上訴人雖抗辯其得依押標金保證金暨其他擔保作業辦法第19條規定請求發還履約保證金，並於施工完成後再補足履約保證金云云，惟上開規定係適用於有依政府採購法招標之契約上，本件係由兩造自行議價續約，已難謂有上開規定適用，況依該條規定，亦須符合發還條件且無待解決事項後始得發還履約保證金，且須因不可歸責於廠商之事由，致終止契約者，始得提前發還之，及於暫停原因消滅後應重新繳納履約保證金。惟本件係可歸責於被上訴人不依約補繳履約保證金之事由而終止，自無上開規定之適用，被上訴人所辯核無足採。
㈢再按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；
約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
0 條第1 項、第252 條分別定有明文。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；若為後者，則應依當事人實際上所受損失為標準，酌予核減，最高法院87年度台上字第2563號著有裁判要旨可供參照。查兩造於系爭租約第29條第2 項業約明「如因第二十八條（三）、（四）或
（五）款可歸責於乙之事由致終止契約時，乙方應依第四款當時之租金及費用標準給付甲方自終止契約日起至租期屆滿日止租金及費用四分之一之違約金，並依第二十六條之規定交還租賃物」。而本件系爭租約係因被上訴人未依系爭租約第9 條補足履約保證金，乃經上訴人依同約第28條第4 款約定而於100 年1 月31日終止契約已如前述，自屬因被上訴人違反契約而終止，且屬可歸責於被上訴人所致，故其依第29條第2 項約定，請求被上訴人負擔違約金義務，尚無不合。
又上訴人自承系爭租約第29條所約定之違約金係屬於懲罰性違約金（見本院原審卷第60頁），是審酌兩造所定之違約金約定是否過高，揆諸前揭說明，自應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準。本院審酌被上訴人於上訴人終止租約後即同意遷讓，兩造並分別於10
0 年2 月1 日、17日及3 月18日進行點交，業於100 年3 月間辦妥交還租賃物手續，有卷附點交會議紀錄及點交清冊可稽（見本院原審卷第258 頁至第260 頁）；再由上訴人已於
100 年2 月18日即開工整修系爭大樓外牆，於同月21、22日即在系爭大樓施作圍籬及搭設鷹架，工期150 日，有卷附公共工程監造日報表可稽（見本院卷第189 頁至第192 頁），以澎湖地區旅宿業之對象都係以外來渡假遊客為主，而飯店設施外觀圍籬本會最重影響旅宿業之招商，且外牆之施工等亦會嚴重影響旅客投宿之意願，足見上訴人終止契約後，系爭租賃物因外圍整修工程而確會產生難以經營旅宿業之事實；又被上訴人積欠租賃期間之100 年1 月份租金1,102,
576 元（已扣除履約保證金餘額126,549 元）及該月份之水電費47,876元未付，業經上訴人發函通知被上訴人依約繳付（見本院原審卷第21、22頁），且為被上訴人所不爭執，故被上訴人就租賃期間所積欠之租金及相關費用，自仍應負給付義務，是此應足以彌補上訴人於終止契約前及終止時之損害；而自100 年2 月起，系爭租賃物已先交由上訴人使用以利整修（兩造尚未完成點交手續），而非由被上訴人使用，且依一般客觀事實，如系爭標的確符旅宿業使用，且其價格合理，在整修難以營業之5 個月期間，上訴人再將之招標，衡情應可順利租出，如否，應屬上訴人所有物件條件不足或價格過高之問題，此即難以歸責他人；且上訴人若於整修期間再將租賃物招標予第三人經營業務，該第三人理應會請求上訴人待整修完成後再開始計付租金，是難就此施工期間或其後期間之租金損失課由被上訴人賠償，加以被上訴人原亦有在難以營業之施工後繳足保證金差額以繼續承租之意，故本院認上訴人事實上所受之可能損害至多應僅係再為招標期間所另花費之人力、物力之損害，其維修期間暨如條件合理而應可於此期間由標租轉為收取租金之往後期間，自不應課由被上訴人負擔，始符公允，否則將使上訴人以不合理之條件責以被上訴人負擔，而其可怠惰以坐收全期租金充作違約金之不合理狀況。從而斟酌上訴人所受之人力損害情形及兩造租約及每月租金之約定，應認上訴人主張以被上訴人依當時租金及費用標準給付其自終止契約日起至租期屆滿日止租金及費用四分之一之違約金24,206,407元顯屬過高而非適當，而應以100 年度之半個月租金569,563 元【計算式：1,139,125 元÷2 ＝569,563 ，元以下四捨五入】為宜，故將上訴人請求之違約金酌減如上。
五、綜上所述，上訴人以被上訴人未依限補足履約保證金，而依兩造契約第9 條、第28條第4 款約定，終止兩造間之租賃契約關係，已生合法終止之效力，是上訴人請求被上訴人給付租賃期間短欠之100 年1 月份之租金費用、水電費計1,060,
452 元（租金積欠1,012,576 元、水電費47,876元) ，暨依系爭租約第29條第2 項約定，請求被上訴人給付違約金569,
563 元，合計1,630,015 元，並自被上訴人受催告即起訴狀繕本送達翌日之100 年5 月11日起（見本院原審卷第45頁）至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許，其逾此部分之請求，不應准許。原審就上開應准許部分，所為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至上訴人請求不應准許之部分，原審為上訴人敗訴之諭知，核無違誤，上訴意旨就此部分求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又上訴人陳明願供擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分，經核於法尚無不合，爰酌定相當之擔保金額予以宣告之。另被上訴人雖未聲明願供擔保請准宣告免為假執行，然經核上訴人勝訴部分與法律規定相符，且經本院宣告假執行，爰亦酌定相當之擔保金額依職權宣告之。至上訴人其餘假執行之聲請，因該部分之訴業經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
六、本件因事證已明，兩造其餘主張及陳述並所提其餘證據資料，經核並不生影響判決結果，爰不再為一一論述。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第450 條、第449 條第1 項及第79條、第463 條、第390 條第2 項、第392 條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 11 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 楊淑儀法 官 楊淑珍以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 4 月 11 日
書記官 許琇淳附表1：
┌──┬──────────┬────────┬──────┬──────┐│編號│費用項目 │每年應繳數額 │應繳期間 │應繳數額 │├──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤│1 │土地租金 │ 438,790元 │99年10月1 日│109,698 元 ││ │ │ │至99年12月31│ ││ │ │ │日止 │ │├──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤│2 │管理費(一般) │ 1,122,735元 │同上 │ 280,684元 │├──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤│3 │公共設施維護費 │ 500,000元 │同上 │ 125,000元 │├──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤│4 │污水處理槽分攤費 │ 550,000元 │同上 │ 137,500元 │├──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤│5 │土木設施租金(一般) │ 7,692,131元 │同上 │1,923,033元 │├──┼──────────┼────────┼──────┼──────┤│6 │機電設施租金(一般) │ 3,096,344元 │同上 │ 774,086元 │├──┴──────────┴────────┴──────┴──────┤│ 合計： 3,350,001元 │└────────────────────────────────────┘附表2：
┌──┬──────────┬────────┬─────────────┐│編號│違約金計算期間 │應繳金額 │備註 │├──┼──────────┼────────┼─────────────┤│1 │100年2月至12月 │ 3,132,594元 │ 全年租金為13,669,499元， ││ │ │ │ 11個月為12,530,374元， ││ │ │ │ 違約金以1/4 計算（系爭租 ││ │ │ │ 約29條2 項） │├──┼──────────┼────────┼─────────────┤│2 │101年1月至12月 │ 3,417,375元 │ 計算基準同上 │├──┼──────────┼────────┼─────────────┤│3 │102年1月至12月 │ 同上 │ 同上 │├──┼──────────┼────────┼─────────────┤│4 │103年1月至12月 │ 同上 │ 同上 │├──┼──────────┼────────┼─────────────┤│5 │104年1月至12月 │ 同上 │ 同上 │├──┼──────────┼────────┼─────────────┤│6 │105年1月至12月 │ 同上 │ 同上 │├──┼──────────┼────────┼─────────────┤│7 │106年1月至12月 │ 同上 │ 同上 │├──┼──────────┼────────┼─────────────┤│8 │107年1月至2月28日 │ 569,563元 │ 租約至107 年2 月28日屆期 ││ │ │ │ ，按2個月租金1/4計算 │├──┴──────────┴────────┴─────────────┤│ 合計： 24,206,407元 │└────────────────────────────────────┘