臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第1455號原 告 翼黃美妹訴訟代理人 蔡長佑律師被 告 賴振興
鍾和秋蕭國珍上 一 人特別代理人 蕭華興被 告 鍾李義妹
鍾志榮兼上二人共同訴訟代理人 鍾沙玲被 告 鍾沙玲上當事人間請求調整土地租金事件，經本院於民國101 年3 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告賴振興向原告承租坐落高雄市○○段第四七三地號土地（面積三０四點七平方公尺）之租金，自民國一百年七月一日起，應調整為每年新臺幣叁萬柒仟零伍拾貳元。
被告鍾和秋向原告承租坐落高雄市○○段第四七七地號土地（面積平方二一二點六三平方公尺）之租金，自民國一百年七月一日起，調整為每年新臺幣貳萬伍仟捌佰伍拾陸元。
被告蕭國珍向原告承租坐落高雄市○○段第四八二地號土地（面積二一一點三平方公尺）之租金，自民國一百年七月一日起，調整為每年新臺幣貳萬伍仟陸佰玖拾肆元。
被告鍾李義妹、鍾志榮、鍾沙玲向原告承租坐落高雄市○○段第四七六地號土地（面積二一三點零七平方公尺）之租金，自民國一百年七月一日起，調整為每年新臺幣貳萬伍仟玖佰零玖元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告賴振興負擔百分之九；被告鍾和秋負擔百分之六；被告蕭國珍負擔百分之六；被告鍾李義妹、鍾志榮、鍾沙玲連帶負擔百分之六；餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠緣訴外人即伊之夫翼枝遜與訴外人即被告之前手江春下等人
於民國44年間，就坐落重測前高雄市○○段第259 地號土地之部分土地成立不定期限租賃契約以建築房屋，嗣後被告賴振興、被告鍾和秋、被告蕭國珍、及被告鍾李義妹、鍾志榮、鍾沙玲等3 人之被繼承人鍾秀龍分別買受興建於上開土地之門牌號碼高雄市○○區○○里○○街○○號、62號、56號、64號房屋（下稱系爭66號房屋、系爭62號房屋、系爭56房屋、系爭64號房屋），伊則於78年間因繼承而取得該等房屋之基地即自上開土地分割而來之坐落高雄市○○段473 、477、482 、476 地號土地之所有權，各與賴振興、鍾和秋、蕭國珍、鍾秀龍分別就系爭473 地號土地（面積304.7 平方公尺）、系爭477 地號土地（面積212.63平方公尺）、系爭48
2 地號土地（面積211.3 平方公尺）、系爭476 地號土地（面積213. 07 平方公尺）成立不定期租賃契約（下稱系爭基地租約），而鍾秀龍過世後，則由鍾李義妹、鍾志榮、鍾沙玲等3 人繼承系爭476 地號基地租約。而兩造約定每間房屋租用基地每年租金為新臺幣（下同）10,000元，於每年7 月
1 日收取，已維持多年，未再調整。由於近年土地價格已上漲且公告地價調漲，伊向被告等所收之租金尚不足繳納地價稅，依原約定之租金數額履行，顯失公平等情，爰依民法第
442 條及土地法第97條規定，請求將被告等所承租之前開土地應付之年租金自99年7 月1 日起分別按被告等所租用面積，依該等土地之申報地價年息10 %計算，調整如下：
⒈被告賴振興所承租之系爭473 地號土地，面積為304.7 平
方公尺，申報地價為每平方公尺3,040 元（誤載為3,600元，以下同），依此計算，每年租金應為92,628元（計算式：3,040 元×304.7 平方公尺×10% ＝92,628元，元以下捨棄）。
⒉被告鍾和秋所承租之系爭477 地號土地，面積為212.63平
方公尺，申報地價為每平方公尺3040元，依此計算，每年租金應為64,639元（3,040 元×212.63平方公尺×10% ＝64,639元，元以下捨棄）。
⒊被告蕭國珍所承租之系爭482 地號土地，面積為211.3 平
方公尺，申報地價為每平方公尺3040元，依此計算，每年租金應為64,235元（3,040 元×211.3 平方公尺×10% ＝64,235元，元以下捨棄）。
⒋被告鍾李義妹、鍾志榮、鍾沙玲所承租之系爭476 地號土
地，面積為213.07平方公尺，申報地價為每平方公尺3040元，依此計算，每年租金應為64,773元（3,040 元×213.07平方公尺×10% ＝64,773元，元以下捨棄）。
而伊自98年11月3 日以存證信函已將調整租金之意思表示送達被告等，故應自99年7 月1 日起調整租金，被告等雖均於99年7 月1 日給付10,000元，且被告賴振興、鍾和秋及鍾李義妹、鍾志榮、鍾沙玲於100 年間均有提存10,000元租金，惟因性質上不符債之本旨，至多僅得抵充部分租金，仍不生提出給付及全數清償租金之效力。則被告等自99年7 月1 日起至100 年6 月30日止，尚應分別繳納租金，即：賴振興82,628元（92,628元－10,000元＝82,628元）、鍾和秋54,639元（64,639元－10,000元＝54,639元）、蕭國珍54,235元（64,235元－10,000元＝54,635元）、鍾李義妹、鍾志榮、鍾沙玲54,773元（64 ,773元 －10,000元＝54,773元）。
㈡再者，被告賴振興將其所有之系爭66號房屋增建，無權占用
與系爭473 地號土地相鄰之原告所有坐落高雄市○○段第47
2 地號土地（下稱系爭472 地號土地）如附圖所示A 部分、面積1.59平方公尺之土地，伊自得本於不當得利規定請求被告賴振興返還起訴日起回溯前5 年之相當於租金之不當得利，則依其占用面積1.59平方公尺暨該土地申報地價3,040 元之年息10% 計算，其5 年應給付之使用補償金總額為2,417元（元以下四捨五入）（惟仍聲明被告賴振興給付131,925元，並未減縮）。
㈢並聲明：⒈被告賴振興①承租系爭473 地號土地之租金調整
為92,628元；②自100 年7 月1 日起至兩造終止租賃契約之日止，每年於7 月1 日給付原告92,628元；③應給付原告99年度租金82,628元及自99年7 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；④應給付原告相當於租金之不當得利131,925 元。⒉被告鍾和秋①承租系爭477 地號土地之租金調整為64,639元；②自100 年7 月1 日起至兩造終止租賃契約之日止，每年於7 月1 日給付原告64,639元；③應給付原告99年度租金54 ,639 元及自99年7 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息；⒊被告蕭國珍①承租系爭48 2地號土地之租金調整為64,235元；②自100 年7 月1 日起至兩造終止租賃契約之日止，每年於7 月1 日給付原告64,235元；③應給付原告99年度租金54,235元及自99年7 月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。⒋被告鐘李義妹、鐘志榮、鐘沙玲①承租系爭476 地號土地之租金調整為64,773元；②自100 年7 月1 日起至兩造終止租賃契約之日止，每年於7 月1 日連帶給付原告64,773元；③應給付原告99年度租金54,773元及自99年7 月1 日起至清償日止按年息百分之5 計算之利息。
二、被告答辯部分：㈠被告等就租金調整部分均以：系爭土地前街道自從附近因88
水災造成嚴重災區後，目前入夜後幾乎無人出入行走，商家更是早早關門歇業休息，原告請求按申報地價年息百分之10調整租金，尚嫌過高，伊等僅同意調整租金最高為每年25,000元；而被告等均已給付99年度之租金10,000元，且被告賴振興、鍾和秋、鍾李義妹、鍾志榮、鍾沙玲等3 戶亦均已提存100 年度之租金10,000元，已生清償效力，本件應自101年7 月1 日起始得為租金之調整等語置辯。
㈡被告賴振興另就占用系爭472 地號土地部分，辯以：伊買受
系爭66號房屋時即附有圍牆，並不知圍牆占用系爭472 地號土地如附圖所示A 部分土地；且伊於62年1 月向原告之夫翼枝遜承租土地之範圍，原即包括系爭66號房屋占用系爭472號土地部分等語，以資抗辯。
㈢並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：㈠系爭473 、477 、482 、476、472 地號土地為原告所有。
㈡坐落系爭473 地號土地上之系爭號房屋為被告所有、坐落系
爭477 地號土地上之系爭號房屋為被告所有、坐落系爭482地號土地上之系爭號房屋為被告所有、坐落系爭476 地號土地上之系爭號房屋為被告所有。
㈢兩造分別就系爭473 地號土地（面積304.7 平方公尺）、系
爭477 地號土地（面積212.63平方公尺）、系爭482 地號土地（面積211.3 平方公尺）、系爭476 地號土地（面積213.
07平方公尺）成立不定期租賃契約，均約定每年自7 月1日起至隔年6 月30日止繳交年租金10,000元。
㈣被告等均於99年7 月1 日給付年租金10,000元，且除被告
蕭國珍外，均於100 年間提存100 年7 月1 日起之10,000元租金。
㈤系爭66號房屋之圍牆占用系爭472 地號土地如附圖所示A部分之土地。
四、兩造爭執之事項：㈠原告請求調高租金有無理由？如有理由，應自何時起調整為
若干？㈡原告請求被告給付占用系爭472 土地如附圖所示A 部分土地
之相當於租金之不當得利，有無理由？所得請求數額為何？
五、原告請求調高租金有無理由？如有理由，應自何時起調整為若干？㈠按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院
增減其租金，民法第442 條前段定有明文。而所謂價值之昇降，係指租賃物本身之價值，於租賃契約成立後有昇降者而言（最高法院26年滬上字第4 號判例意旨參照）。查系爭47
3 、477 、482 、476 地號等4 筆土地之地目均為建，99年
1 月申報地價均為每平方公尺3,040 元，此有土地登記第一類謄本4 紙在卷可佐（見100 年度旗調字第7 號卷第13-16頁），而被告等買受於上開土地上所建築之房屋（門牌號碼為高雄市路630 號），其前面係緊臨15米寬之太平路，該路上設有小吃店、旅舍、便利商店、銀行、農會，四周交通便利、經濟繁榮，生活機能良好等情，業經本院現場履勘查明，制有勘驗筆錄及照片可佐（見本院卷第104-119 頁），足見系爭4 筆土地生活機能完備，交通便利；再者，根據系爭
4 筆土地登記謄本之記載，系爭4 筆土地100 年1 月之公告現值為每平方公尺21,000元，較78年8 月前次移轉現值或原規定地價每平方公尺3,600 元，已提高將近5.8 倍，系爭4筆土地之價值確有昇漲，堪以認定。則被告等仍依每年10,000元給付原告租金，顯屬偏低，揆諸首揭說明，原告請求調整租金，洵屬正當。
㈡次按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得
為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院20年上字第283 號判例旨參照）。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為限，土地法第97條第1 項定有明文，而依同法第105 條規定，該第97條之規定，於租用基地建築房屋，準用之。本件系爭4 筆土地之周圍環境及交通情形，已如前述，又參考系爭56號房屋鄰屋即門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房屋之所有人即訴外人蕭仲義現經營金香舖，其係於99年起以每年租金25,000元承租該54號房屋之基地，即系爭482 地號土地之鄰地同段485 地號土地，此有被告提出之租賃契約書影本1 紙在卷可稽（見本院卷第92頁），並經證人蕭仲義證述在卷（見本院卷第108-109 頁），而系爭482 地號土地之形狀、面積大約與同段485 地號土地面積相當，此觀地籍謄本可明（100 年度旗調字第7 號卷第18頁），足見同段485 地號土地之地租約為年息百分之3.
9 等情，本院認系爭473 、477 、482 、476 地號土地租金以調整至99年1 月之申報地價年息4%計算即37,052元（計算式：3,040 元×304.7 ×4%＝37,052，元以下四捨五入）、25,856元（計算式：3,040 元×212.63×4%＝25,856元，元以下四捨五入）、25,694元（計算式：3,040 元×211.3 ×4%＝25,694元，元以下四捨五入）、25,909元（計算式：3,
040 元×213.07×4%＝25,909元，元以下四捨五入）為適當。
㈢又按「房屋或土地出租人，依民法第442 條提起請求增加租
金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」，又按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第442 條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。故土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思時起算；倘起訴前之租金，承租人已按原約定租金額給付而發生清償之效力者，則法院准許增加之判決，僅得就尚未給付或尚未發生之租金為調整。」（最高法院48年台上字第521 號判例，82年台上字第1877號判決要旨參照）。準此，承租人於出租人起訴請求調整租金前，已依原租約給付租金時，已發生清償之效力，出租人就已為給付部分不得再請求調整租金。倘出租人於起訴前曾以意思表示通知調整租金，但未為承租人所接受，其後出租人再起訴請求調整租金者，則承租人於出租人起訴前，業依原租約內容履行給付租金者，即生清償之效力。經查，被告等係每年7 月1 日繳交租金，且渠等前自99年7 月1 日起至100 年6 月30日止，均有就渠等所承租之土地繳交租金10,000元之情，為兩造所不爭執，並有被告等所提出收據在卷可按。又原告係於100 年3月30日提起本件調整租金之訴，此有起訴狀收文戳章可證（見100 年度旗調字第7 號卷第3 頁），則被告賴振興、鍾和秋、鍾李義妹、鍾志榮、鍾沙玲於起訴後之100 年11月8 日
101 年1 月16日辦理100 年度租金之提存，有提存書影本3紙可稽，則於上訴人繳納100 年度租金義務發生前，即已以原約定租金顯失公平訴請調整，並將意思表示送達被告等，縱未為被告等所接受，然該100 年度7 月1 日起之租金應如何計收，自應以法院調整之結果決定，若任由被告等仍依原約定之租金繳納即生清償效力，而免除日後調高租金後之補繳差額義務，有違公平，故應認兩造間之租賃關係應自100年7 月1 日起調整租金為當。則原告請求被告賴振興、鍾和秋、蕭國珍、及鍾李義妹、鍾志榮、鍾沙玲分別給付99年度租金差額82,628元、54,639元、54,235元、54,773元及均自
99 年7月1 日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，應予駁回。
㈣另按將來給付之訴，有預為請求之必要得提起之，民事訴訟
法第246 條定有明文。本件被告等固有依租賃契約按年給付原告租金義務，惟並無積欠租金之情事，原告自無預為請求必要，故其請求被告等給付調整後之租金，即無必要，不應准許。
㈤綜上，原告請求調整與被告等間之年租金，為有理由，本院
參酌系爭土地之價值、周遭環境、鄰地租金之比較等情狀，及原告起訴請求調整租金之時點，認原告與被告等間之租金應自100 年7 月1 日起調整按各年度土地申報地價之年息4%計算年租金，始符公平。從而，原告就系爭473 、477 、48
2 、476 地號土地請求兩造間之租金，自100 年7 月1 日起，分別調整為每年37,052元、25,856元、25,694元、25,909元部分，即屬正當，應予准許。逾此範圍之其餘請求，為無理由，應予駁回。
六、原告請求被告給付占用系爭472 土地如附圖所示A 部分土地之相當於租金之不當得利，有無理由？所得請求數額為何？㈠原告主張被告賴振興所有系爭66號房屋確有占用伊所有系爭
472 地號土地如附圖所示A 部分，面積1.59平方公尺，作為圍牆之用乙節，固為被告賴振興所不爭，惟其辯稱：其於62年1 月向原告之夫翼枝遜承租土地之範圍，原即包括系爭66號房屋占用系爭472 號土地部分等語，而原告就此雖否認被告賴振興對於如附圖所示A 部分占用之土地屬兩造租賃契約之範圍，然查，原告係於78年間始繼承取得系爭473 地號土地所有權，並繼受租賃關係，而據被告賴振興所提出原出租人翼枝遜生前於73年1 月25日寄予伊之郵局存證信函載以：
「賴先生：寄件人翼枝遜所有土地○○○鄉○○段貳伍玖地號內部分出租於台端範圍（包○○○鄉○○村○○街○○號座落基地全○○○鄉○村○街○○號座落基地部分，此部份正確面積依旗山地政事務所複丈結果為準。）現寄件人就台端與王蕭桃隔牆建物為界屬於王蕭桃佔有使用部分議定以每坪新台幣壹萬元整欲出賣於王蕭桃。為確保台端與王蕭桃隔牆建物及承租人之權益，請台端於文到十日內確答是否應買，若不為確答，視為棄權。恐口無憑，特立此存證信函為證。」等語（見本院卷第45-46 頁），可見被告賴振興向翼枝遜承租相鄰2 筆土地，則被告辯稱其承租土地之範圍，除系爭47
3 地號土地外，尚包括如附圖所示A 部分圍牆範圍之土地等語，自屬可信。又原告既係於租賃標的物即系爭66號房屋由原承租人即被告賴振興占有中，繼受系爭472 、473 地號土地之所有權，系爭租約對於原告仍繼續存在，是原告及被告賴振興之間就系爭472 地號土地如附圖所示A 部分土地確有不定期租賃關係之存在。
㈡從而，被告賴振興占用系爭472 土地如附圖所示A 部分土地
，既係基於兩造間之租賃關係，即非無權占有，則原告依據民法第179 條不當得利之法律關係，請求被告賴振興給付相當於租金之不當得利131,925 元，並自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，即非正當，不應准許。
七、綜上所述，原告依民法第442 條規定請求調整與被告等間就系爭473 、477 、482 、476 地號土地之年租金自100 年7月1 日起，改依土地申報地價年息4%計算之金額如主文第1至4 項所示，為有理由，應予准許。逾此範圍之其餘請求，即屬無據，應予駁回。兩造其餘攻防及舉證，於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項前段、第85條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 6 日
民事第三庭 法 官 郭佳瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 6 日
書記官 黃琬婷