臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第1536號原 告 陳天和
陳天讚上列二人共同訴訟代理人 陳國惠被 告 名帥大廈管理委員會法定代理人 杜國保上列當事人間返還不當得利事件，本院於101 年5 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告陳天讚新台幣貳萬零玖佰柒拾肆元，應給付原告陳天和新台幣叁萬叁仟零肆拾貳元。
原告其餘之訴均駁回。
訴訟費用由原告陳天讚負擔百分之二十四，原告陳天和負擔百分之七十三，餘由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、按依公寓大廈管理條例第3 條第9 款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力，然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法已有第40條第3 項「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1 項明文規定「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項、第9條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權，故管委會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管委會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費，且因同條第2 項明定「管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人」，與民事訴訟法第65條訴訟告知之規定旨趣相當，而受訴法院亦得依同法第67條之1 規定，依職權通知各區分所有權人，賦與各區分所有權人參與該訴訟程序之機會，則將來確定判決之既判力，依同法第401 條第2 項規定及於各區分所有權人，即具正當化之基礎，對於未受告知或通知之區分所有權人，因係非可歸責於己之事由而未獲參與訴訟程序機會，即未獲事前之程序保障，如認有不能提出足以影響判決結果之攻擊或防禦方法，致對其不利之情事，自得依同法第507 條之1 以下有關事後程序保障規定之第三人撤銷訴訟程序行使權利，其應有之權益亦獲確保，否則，公寓大廈管理條例規定管委會有當事人能力，即失其意義，當非立法本意（併參見本院50年台上字第2719號判例意旨），此有最高法院98年度台上字第790 號判決意旨可資參照。而本件原告係主張公寓大廈之公共設施設置於其等專有之區分所有建物上，請求返還相當於租金之不當得利，被告為該公寓大廈之管理委員會，雖非原告主張占用及應返還之權利義務主體，但如上所述，仍應認原告得選擇以管理委員會為被告起訴請求，非必以全體區分所有權人為被告而請求，先予敘明。
二、原告主張：伊等為位於高雄市○○區○○路○○號名帥大廈（下稱系爭公寓大廈）之原始起造人，依民國69年12月1 日起造人簽訂之「合建契約書」第4 條約定，系爭公寓大廈地下室為伊等與其他合建者所共有，又高雄市政府工務局於71年
5 月31日核發之使用執照，亦載明系爭公寓大廈地下室為伊等起造人共有，另本院99年度簡上字第402 號民事確定判決，並確認系爭公寓大廈地下室自始為伊等起造人共有，屬於專有部分，而非系爭公寓大廈之共用部分，且伊等原始起造人曾與建商約定，由伊等提供地下室（不含停車位）供系爭公寓大廈設置公共設施，而免繳管理費，詎被告即系爭公寓大廈管理委員會要求伊等繳納管理費，是依民法第179 條規定，訴請被告給付起訴前5 年期間，系爭公寓大廈公共設施占用地下室之相當於租金不當得利，原告陳天和、陳天讚就地下室應有部分各為3/9 、1/9 ，以占用面積60坪，及每坪每月租金新台幣（下同）1,032 元計算，可請求之金額分別為1,238,400 元、412,800 元（1,032 ×60×12×5 ×3/9＝1,238,400 ，1,032 ×60×12×5 ×1/9 ＝412,800 ）。
並聲明：被告應給付原告陳天和1,238,400 元，應給付原告陳天讚412,800 元。
三、被告抗辯：依起造人即建商蘇榮源所述，參酌變電室、電表室、公共廁所、蓄水池等公共設施之設置事實，足見系爭公寓大廈興建時，起造人即同意將地下室規劃作為公共使用，堪認有免費使用地下室之同意，依規約第14條第1 項第1款之規定，無需支付使用償金，且該公寓大廈與起造人間，並未達成由起造人提供地下室供設置公共設施使用，而不收取管理費之協議，另依系爭公寓大廈之建造執照所載，地下室係作停車位及防空避難空間使用，停車位以外之空間，原告不得作其他用途，故系爭公寓大廈之公共設施社置於地下室之非停車位空間，未致原告受損害，原告自無請求返還相當於租金不當得利之可言，再者，本院99年度簡上字第402 號民事確定判決係認定停車位屬原告所有，管委會無權將之出租收取租金，認定之標的為系爭公寓大廈地下室之停車位，與本件公共設施所占用之系爭公寓大廈地下室非停車位部分不同，尚無關連。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠原告陳天和、陳天讚及訴外人陸祥麟於69年12月2 日，與訴
外人即建商黃恒珍、黃正木簽訂合建契約，約定由原告陳天和、陳天讚及陸祥麟提供其等所有高雄市○○段○○段第24
6 至249 號土地，供黃恒珍、黃正木興建系爭公寓名帥大廈，約定「地下室依各分得面積比例取得」，並於申請上開公寓大廈之建造執照時，由建商、地主依其所獲分配建物樓層部分逕以自己名義登記為起造人，而系爭公寓大廈地下室未編定門牌號碼，僅申請為起造人「陳天和、黃恆珍、蘇榮源、陸祥麟、陳互早、陳天讚、孫大田」所有。
㈡上開公寓大廈興建完成後，地下室部分並未同時辦理保存登
記，迄於97年11月27日始辦畢獨立所有權登記，經編列建號為高雄市○○區○○段五小段第1998號，嗣於97年11月27日依本院99年度訴字第114 號分割共有物事件之確定判決，登記為分別共有，現原告陳天和之應有部分為3/9 ，原告陳天讚之應有部分為1/9 。
㈢上開大樓之變電室、電錶室、公用廁所、蓄水池等公共設施設置於該大樓地下室。
㈣原告陳天和為門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○號建物之
所有權人，原告陳天讚為門牌號碼高雄市○○區○○路○○巷○○號建物之所有權人，上開2 建物與系爭公寓大廈共同坐落於府北段第246 號土地，故亦屬系爭公寓大廈之區分所有建物。
㈤系爭公寓大廈自71年5 月落成使用及成立管理委員會後至94
、95年間，原告2 人均未繳交系爭公寓大廈之管理費，管理委員會於94、95年間始寄發存證信函要求原告陳天和、陳天讚繳交管理費，原告陳天和、陳天讚同意該大樓在地下室設置發電機、電表室等公共設施。
上開事實並有合建契約書、建造執照、使用執照、建物登記謄本各1 份、建物所有權狀2 份、相片11張附卷可稽（詳本院卷第5 至19頁、第24至25頁、第44至45頁、第83頁、第19
4 至195 頁、第245頁）。
五、就兩造爭執事項之判斷：㈠關於系爭公寓大廈地下室屬專有部分或共用部分？如屬專有部分，則何時起為專有部分：
⒈按區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，其非屬共用部分
，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記；前項非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之，98年7 月6 日修正前土地登記規則第82條定有明文，是區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如各區分所有人合意認定非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發所在地址證明者，得視同一般區分所有建物即專有部分，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記（依高雄市政府地政局鹽埕地政事務所100 年10月19日高市地鹽登字第1000008351號函所示，地政登記實務上依建物所有權第一次登記法令補充規定第10條規定，需屬內政部80年9 月18日台內營字第8071337 號函釋前請領建造執照建築完成者，詳本院卷第115 頁）。而依高雄市政府地政局鹽埕地政事務所100 年11月2 日高市地鹽登字第1000008695號函及所附系爭公寓大廈地下室辦理建物所有權第一次登記資料所示，該地下室業據區分所有權人約定為起造人陳天和、黃恆珍、蘇榮源、陸祥麟、陳互早、陳天讚、孫大田等人所有（詳本院卷第130 頁起之使用執照附表，各區分所有建物下並有區分所有權人蓋章表示同意），並經高雄市鹽埕區戶政事務所編列門牌（詳本院卷第128 頁門牌證明書），而經高雄市政府地政局鹽埕地政事務所於97年11月27日，為上開起造人或其等繼承人之建物所有權第一次登記（詳本院卷第123 至124頁），參酌上開兩造不爭執事項所示合建契約之約定，則系爭公寓大廈地下室於合建及銷售之初，即約定為原始起造之地主及建商所專有，但71年5 月31日建築完成（詳本院卷第44頁建物登記謄本）後，並未立即辦理建物所有權第一次登記，直至97年11月27日始完成所有權第一次登記之事實，應可認定。
⒉次按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，而有固
定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，並不得為約定專用部分，公寓大廈管理條例第7 條第
5 款定有明文。而系爭公寓大廈之變電室、電錶室、蓄水池、公共廁所，設置於該公寓大廈地下室如附圖A 、B 、C 、
E 所示位置之事實，有相片11張附卷可稽（詳本院卷第25頁、第245 頁），並經囑託高雄市政府地政局鹽埕地政事務所人員繪測在案，有該事務所函及所附土地複丈成果圖附卷可按（詳本院卷第227 至228 頁），上開變電室、電錶室、蓄水池、公共廁所，既係供系爭公寓大廈各區分所有建物之所有權人或其他有權使用者使用該建物者所需，性質上屬公寓大廈管理條例第7 條第5 款所規定，不得獨立作為專有部分供特定區分所有權人使用之共用部分，不得約定為專用部分，然因地政登記實務上，前基於依土地法第37條第2 項授權訂定98年7 月6 日修正前土地登記規則第82條「非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之」之規定，因而就同條規定「已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明」，而當事人亦合意為「非屬共用部分之區分所有建物之地下層或屋頂突出物」者，均認可辦理建物所有權第一次登記即專有部分之登記（需屬內政部80年9 月18日台內營字第8071337 號函釋前請領建造執照建築完成者），此有高雄市政府地政局鹽埕地政事務所100 年10月19日高市地鹽登字第1000008351號函附卷可稽（詳本院卷第115 頁），導致系爭公寓大廈地下室如附圖A 、B 、C 、E 所示部分，雖為公寓大廈設置變電室、電錶室、蓄水池、公共廁所等公共設施之所在，性質上屬不得作為專有部分之共用部分，但在地政登記實務卻將之登記為含原告2 人在內之起造人所共有（部分分歸起造人之繼承人），該登記之結果雖與公寓大廈管理條例第7 條第5 款之規定不合，但如上所述，該登記結果既為系爭公寓大廈合建及銷售之初所約定，且地政機關准為登記非無法律上之依據，況依土地法第43條規定，依該法所為之登記，有絕對效力，雖法院實務上認該條所謂登記有絕對效力，主要係為保護因信賴登記取得土地權利之第三人而設，但該登記仍代表主管機關依法對該地下室可否為專有部分之行政處分，則在上開建物所有權第一次登記被撤銷更正前，仍應尊重該主管機關所為之判斷，從而尚難認系爭公寓大廈地下室非屬區分所有建物之專有部分，亦難認原告2 人非該地下室之共有人，本院99年度簡上字第402 號判決、99年度訴字第144 號判決，亦認原告2 人為系爭公寓大廈地下室之共有人，意見略同可資參酌（詳本院卷第22頁第18行以下、第
249 頁反面）。⒊另按土地所有人提供土地由建築商出資合作建屋，雙方按土
地價款與房屋建築費用之比例，以分配房地之約定，其契約之性質如何，應依其契約之內容而定，不能一概而論，如契約當事人於訂約時言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建築商之基地，互易所有權者，固屬「互易」契約，惟如契約言明，建築商向地主承攬完成一定之工作，而將地主應給與之報酬，充作買受分歸建築商之房屋部分基地之價款，則係屬「買賣與承攬」之混合契約，至若契約訂明各就分得房屋以自己名義領取建造執照，則就地主分得部分而言，應認該房屋之原始所有人為地主，地主與建築商就此部分之關係為「承攬」契約，此有最高法院72年度台上字第3796號民事判決可資參照。而如上所述，系爭公寓大廈係由原告陳天和、陳天讚及陸祥麟提供土地供建商黃恒珍、黃正木興建，而觀之其等所簽訂之合建契約記載內容，除於第
4 、5 條具體約定地主與建商所得分配房地比例，並於申請建築執照時將其所得分配部分之起造人名義登記至各自指定之人外，復分別於第4 條前段約定地主於系爭公寓大廈營造施工之際得親自或派員監督建商監造，第6 條約定系爭公寓大廈建築構造及設施等設計內容變更均應經過雙方同意，第
8 條約定系爭土地稅捐之負擔於系爭公寓大廈開工後由地主及建商依所得分配房地比例共同負擔，有該契約書附卷可稽（詳本院卷第5 至10頁），足見系爭公寓大廈之設計監造係由合建雙方共同為之，並於建物興建完成前即各自就分得建物登記為起造人，同時於尚未辦理土地所有權移轉登記前，即依所分得房地比例共同負擔土地稅賦，則應認建商係向地主承攬完成系爭公寓大廈之興建工作，而將地主給與之報酬，充作買受分歸其所有之基地價款，故本件合建契約核屬「買賣與承攬」之混合契約，於系爭公寓大廈興建完成時，地主及建商即因其等之出資興建行為，當然取得各自所獲分配建物部分之區分所有權，不因是否辦理建物所有權第一次登記而受影響，參酌如上所述，系爭公寓大廈嗣後業經辦理建物所有權第一次登記，而原告陳天和、陳天讚於本院99年度訴字第144 號分割共有物訴訟中，就公同共有之系爭公寓大廈地下室分得之應有部分均為1/9 、1/9 ，有99年度訴字第
144 號判決附卷可按（詳本院卷第249 頁），則應認系爭公寓大廈地下室於興建完成後，原告2 人即各有1/9 之權利。
從而系爭公寓大廈地下室為專有部分，且自建造完成時即為專有部分，原告陳天和、陳天讚應有部分各1/9 ，而原告陳天和於99年10月19日向他人買受系爭公寓大廈地下室之應有部分，於同年12月1 日完成所有權移轉登記，應有部分變更為3/9 ，有建物登記謄本附卷可佐（詳本院卷第44頁）。
㈡關於原告陳天和、陳天讚、陸祥麟、黃恒珍、黃正木曾否達
成「原告陳天和、陳天讚無償提供地下室供系爭公寓大廈設置公共設施而免繳管理費」之約定及上開約定之效力是否及於其他區分所有權人：
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文，是當事人對其所主張有利於己之事實，如未能舉證以實其說，法院自無法為其有利之判斷。本件原告固主張曾與建商約定，由伊等無償提供地下室供系爭公寓大廈設置公共設施，而免繳管理費，但並未能舉證以實其說，且無證據顯示其他區分所有權人業已同意該約定，則自無法認定系爭公寓大廈之區分所有權人業已達成上開協議，本院於被告訴請原告給付管理費之99年度簡上字第303 號給付管理費事件中所認相同，有判決書附卷可憑（詳本院卷第246 頁起），可資參照。
㈢關於原告可否訴請被告給付相當於租金不當得利及其金額：
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約，民法第421 條定有明文，又買賣契約中價金雖未具體約定，而依情形可得而定者，視為定有價金，同法第346 條第1 項亦有明定，且該規定依同法第347 條前段規定，為有償契約所準用，另參同法第425-1 條規定，在租賃契約存在，而當事人無法協議租金之情形，立法係規範由法院酌定租金，從而應認一方同意將物交由他方使用收益，雖有允付租金之協議，但該協議非確定或事後無法證明，而依法令或社會常情可得判定合理之租金時，法院得依上開相關法令或社會常情，酌定使用一方應付之租金。
⒉系爭公寓大廈地下室為專有部分已如前述，而其中如附圖A
、B 、C 、E 所示部分，於建造之初即作為公寓大廈變電室、電錶室、蓄水池、公共廁所等公共設施之設置使用，且系爭公寓大廈自71年5 月落成使用及成立管理委員會後至94、95年間，為區分所有權人之原告2 人均未繳交系爭公寓大廈之管理費，管理委員會卻至94、95年間，始寄發存證信函要求原告陳天和、陳天讚繳交管理費，此為兩造所不爭執（詳本院卷第169 頁筆錄），則堪認如被告所辯，在系爭公寓大廈興建時，起造人即同意將地下室規劃作為公共使用，但並無證據顯示專有該地下室之起造人同意將上開設置部分之地下室提供作為無償使用，參酌原告2 人雖為該公寓大廈之區分所有權人，但十餘年未繳交管理費，管理委員會竟至10餘年後始開始催繳，則原告主張該使用有對價，合於常情，堪認與事實相符，自可採信，被告辯稱含原告2 人之起造人，將地下室上開部分無償提供該公寓大廈使用，依規約第14條第1 項第1 款「有免費使用之訂定者無需繳付償金」之規定，無庸給付原告使用之代價，尚無可採。
⒊再者，城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總
價年息10％為限，土地法第97條第1 項亦有明文。而原告2人與其他起造人共有之系爭公寓大廈地下室如附圖A 、B 、
C 、E 所示部分，既有償提供該公寓大廈設置公共設施，但因公寓大廈之區分所有權人人數較多，且建造完成銷售之初，各區分所有權人尚非熟識，在建商未為有效規劃溝通下，該使用租金之議定未必有明確結果，數十年後更難以有效證明，但既可肯定該使用為有償之約定，核屬租賃契約，在土地法有上開規定，可合理判定租金之情形下，依上所述，原告自得訴請本院酌定租金，並訴請被告給付。另原告形式上雖表示依民法第179 條規定，訴請被告給付系爭公寓大廈公共設施占用地下室之相當於租金不當得利，而本件系爭公寓大廈係在區分所有權人同意下，占用地下室如附圖A 、B 、
C 、E 部分，法律上非無使用權源，雖不合不當得利之要件，但原告既稱原有提供地下室（不含停車位）供設置公共設施，而免繳管理費之約定，因被告要求給付管理費，始請求給付相當於租金之不當得利，其等係訴請給付如上所述，系爭管理大廈占用地下室設置公共設施之使用對價，甚為明確，且在訴訟過程中被告對上情甚為明瞭，並已為充分之辯論，本院自得逕自援引適當之法律規定予以判決，併予敘明。⒋系爭公寓大廈地下室之房屋現值為1,537,700 元，有高雄市
西區稅捐稽徵處鹽埕分處101 年3 月12日高市西稽鹽房字第1017902465號函附卷可稽（詳本院卷第222 頁），而該地下室之面積為451.4 平方公尺，有建物登記謄本附卷可按（詳本院卷第44頁），系爭公寓大廈變電室、電錶室、蓄水池、公共廁所等公共設施所占用地下室如附圖A 、B 、C 、E 所示部分之面積，分別為62.2平方公尺、1.26平方公尺、46.7
7 平方公尺、0.6 平方公尺，有高雄市政府地政局鹽埕地政事務所繪測之複丈成果圖附卷可考（詳本院卷第228 頁），占用面積合計為110.83平方公尺（62.2＋1.26＋46.77 ＋
0.6 ＝110.83），則上開公共設施占用系爭公寓大廈地下室部分之房屋現值，依面積比例核計為377,544 元（1,537,70
0 ×110.83/451.4＝377,544 ，小數點以下四捨五入），本院審酌系爭公寓大廈位於高雄市○○區○○路與該路56巷交岔路口，距本院車程約3 分鐘，交通便利，附近商店密集，作為商家、住家使用均便利，有勘驗筆錄附卷可稽（詳本院卷第225 頁），因認本件租金之認定，以依占用建物價值年息10％計算為適當，則全體區分所有權人每年可請求之金額為37,754元（377,544 ×10％＝37,754，小數點以下四捨五入），而原告陳天讚應有部分為1/9 ，本件起訴前5 年期間可請求之金額為20,974元（37,754×1/9 ×5 ＝20,974，小數點以下四捨五入），原告陳天和於本件起訴前5 年期間，其中95年5 月10日至99年11月30日之應有部分為1/9 ，99年12月1 日至100 年5 月9 日之應有部分為3/9 ，可請求之金額為33,042元（37,754×1/9 ×5 ＋37,754×2/9 ×【1 ＋160/365 】＝33,042，小數點以下四捨五入）。至原告雖提出附近其他建物之租金資料供為租金判斷之參考，但因一般出租建物對所坐落土地均有權屬，即有相對應之坐落土地所有權或其應有部分，故租金之判斷需合計建物及土地部分，但本件兩造不爭執系爭公寓大廈地下室並無相對應之坐落土地應有部分（詳本院卷第225 頁反面筆錄），與原告提出之建物租金資料不符，則自無法比對援引，亦併敘明。
六、綜上所述，被告應給付原告陳天讚20,974元，應給付原告陳天和33,042元，原告上開範圍內之請求為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求為無理由，應予駁回。另本件所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行。
據上論斷，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項後段、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 5 月 28 日
民事第六庭 法 官 鄭峻明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 5 月 28 日
書記官 何慧娟