臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第1886號原 告 長谷生活科技股份有限公司法定代理人 鍾正元原 告 長家開發股份有限公司法定代理人 鍾正光共 同 陳彩繁訴訟代理人被 告 五十層世貿大樓管理委員會法定代理人 林啟源訴訟代理人 鄭曉東律師
魏緒孟律師上列當事人間請求撤銷會議決議事件，本院於民國101 年1 月31日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告長谷生活科技股份有限公司（原為長谷建設股份有限公司，以下稱原告長谷公司）係「50層世貿大樓（以下稱系爭大樓）」之原始起造人，亦為該大樓原始停車位（共291 個）之所有權人。其後該公司除賣出66個停車位予部分系爭大樓區分所有權人，及將其中110 個停車位出售予第三人即該大樓區分所有權人長捷開發股份有限公司（以下稱長捷公司），現由長捷公司將該110 個停車位信託予原告長家開發股份有限公司（以下稱原告長家公司）外，仍由原告長谷公司保有其餘115 個停車位，且系爭大樓所屬停車位根據規約本應依起造人或建築業者之買賣契約書使用其約定專用部分，而該等停車位於98年3 月前均由原告委託被告所設置之系爭大樓管理中心代為出租暨收取租金，足見原告確為該等車位之所有權人及使用權人無訛。又被告於民國100年6 月1 日召開系爭大樓第17屆第1 次區分所有權人大會會議，惟會議通知單中「會議議題」僅記載「大樓規約修改。大樓之車位約定專用議案」等語，並未表明修改討論事項內容及依據，核與會議程序不符，該次會議雖因出席不足而流會，被告隨後再於同年月21日召開第2 次區分所有權人大會（以下稱系爭會議），但會議通知單所記載會議議題內容仍與第1 次會議相同，猶未表明修改討論事項內容及依據，故系爭會議亦屬不符程序，且原告於會議中亦曾提出異議在案，但會議紀錄卻未詳盡記載。其次，系爭會議議題一決議逕將系爭大樓規約暨組織章程（以下稱系爭規約）第2 條第4 項原規定停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書使用其約定專用部分等語，修改為停車空間之約定專用應依區分所有權人會議決定之（以下稱系爭第1 項決議），議題二則將原屬於原告長家公司所有其中104 個停車位及長谷公司所有其中75個停車位（合計179 個停車位），強行表決通過改由如系爭會議紀錄所附車位約定專用名冊所載之區分所有權人取得使用權（以下稱系爭第2 項決議），此舉顯已侵害原告權益，決議內容亦因違反公寓大廈管理條例第33條第3 款規定而不生效力，為此乃提起本訴並聲明：確認系爭第1 、2 項決議無效。
二、被告則以：系爭大樓第1 次區分所權人會議及系爭會議之開會通知單均載明會議議題為「大樓規約修改。大樓之車位約定專用議案」，業已公開該次會議討論事項，自無程序瑕疵可言，況原告長谷公司、長家公司先前亦分別委任陳彩媚、陳彩繁代理出席系爭會議，且渠2 人均未在會議過程針對召集程序或決議方法是否違法表示異議，自不得事後再以程序瑕疵為由而主張撤銷系爭決議。其次，原告長谷公司雖為系爭大樓之原始起造人，但該大樓地下室停車位係以大樓全體區分所有權人分別共有之方式辦理登記，為公共設施之一部分，又原屬於原告長谷公司所有之區分所有建物已先後經法院拍賣而改由他人取得，故屬於停車位之持分應隨主建物所有權移轉而併予轉讓他人，各該區分所有建物之買受人亦可據此取得停車位使用權，而系爭第2 項決議乃係依現時之區分所有權人因法院拍賣程序所取得公共設施持分比例加以計算而為分配，並無不當，故原告主張仍保有其所指179個停車位之所有權或專用權，顯非可採。另原告長谷公司亦應針對其主張曾出售110 個停車位予長捷公司一事加以舉證為憑。故原告現時既非系爭停車位之所有權人，亦無從證明仍保有該等停車位之專用權，系爭決議自無違反公寓大廈管理條例第33條第3 款規定而不生效力之情事等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造爭執與不爭執事項：㈠當事人不爭執事項：
⑴原告長谷公司（原登記名稱為長谷建設股份有限公司）為
系爭大樓之原始起造人，並於81年10月間據以辦理第一次所有權登記。又原告長谷公司、長家公司現時各係系爭大樓其中高雄市○○區○○段22473 建號（門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號20樓之2 ）及同段建號22478 （門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號25樓之2 ）建物之區分所有權人（參見本院卷第19、87、99至100 、127 、177 至
179 頁）。⑵系爭大樓第17屆第1 次區分所有權人會議原訂於100 年6
月1 日召開，且依該次開會通知單所載會議議題為「大樓規約修改。大樓之車位約定專用議案」，嗣因出席人數不足而流會，遂於同年6 月21日再次召開系爭會議，且依該次開會通知單所載會議議題仍與上述議題內容相同（參見本院卷第6 至7 頁）。
⑶系爭規約第2 條第4 項原規定：「停車空間應依與起造人
或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分（停車場管理辦法詳見附約一）」，嗣經系爭會議以系爭第1 項決議變更為：「停車空間之約定專用應依區分所有權人會議決議定之，並載明於規約（停車場管理辦法詳見附約一）」等語（參見本院卷第40至41、103 至112 頁）。
⑷系爭第2 項決議乃將系爭大樓地下3 樓停車位31個（編號
1 至2 、6 至8 、24至27、40至42、45至53、55、59至61、72至74、79至81）、地下4 樓停車位13個（編號A02 、A10 、A11 、B02 、B17 、B19 、C02 、D13 、D14 、D1
6 、D24 、D30 、D31 ）及地下5 樓停車位30個（A01 、A02 、A04 、A09 至A11 、B03 至B05 、B09 、B17 、B1
9 至B20 、C09 至C10 、C19 、D02 至D05 、D08 至D10、D18 至D22 、D30 、D34 ）；及地下2 樓停車位28個（編號1 至28）、地下3 樓停車位43個（編號3 至5 、10至
20、23、28至39、56至57、62至69、75至78、82、84）及地下4 樓停車位33個（編號A01 、A04 至A05 、A08 至A0
9 、B04 、B07 至B0 9、B16 、B18 、D01 至D03 、D05至D11 、D15 、D19 至D23 、D25 至D29 、D32 ），共計
179 個停車位（以下稱系爭停車位），改由系爭會議所附停車位約定專用名冊其上所載區分所有權人取得使用權。又依系爭第2 項決議取得上述停車位使用權之人，均係依據法院拍賣程序購買系爭大樓所屬區分所有建物而成為該大樓區分所有權人（參見本院卷第10至18、122 至12 3、
183 至256 、301 頁）。⑸原告長谷公司、長家公司先前確有分別委任陳彩媚、陳彩
繁代理出席系爭會議（參見本院卷第96、101頁）。⑹系爭停車位於98年3 月前係由原告委託被告所設置之管理
中心代為出租予他人使用暨收取租金，所收租金則先用以抵繳原告長谷公司應繳之管理費，如有不足，再由原告長谷公司補繳不足數額。惟自98年3 月後被告改以僅就部分停車位與原告長谷公司依上述方式辦理結算，嗣自100 年
1 月起既未再針對停車位租金與原告辦理結算（參見本院卷第86頁）。
㈡當事人爭執事項：
⑴系爭會議召集程序有無違法？⑵原告是否果為系爭停車位之所有權人或專用權人？⑶系爭第1 、2 項決議是否因違反公寓大廈管理條例第33條
第3 款規定而無效？
四、本院之判斷：㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之，民事訴訟法第247 條定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存在與否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不妥之狀態存在，且此種不妥狀態能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年度台上字第1237號著有判例。本件茲據原告主張被告所召開系爭會議之系爭第1 、2 項決議內容非法修改系爭規約內容暨變更系爭停車位使用權人，足認渠等私法上地位確有因被告否認其取得系爭停車位專用權而有受侵害之危險。又倘原告果能取得本件勝訴判決，當可使系爭第1 、2 項決議不生拘束效力，揆諸前開說明，自應認定原告提起本件訴訟具有即受確認之法律上利益，合先敘明。
㈡系爭會議召集程序有無違法？
按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1 條第2 項規定，應適用民法第56條第1 項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議（最高法院92年度台上字第2517號判決意旨參照）。又依民法第56條規定總會之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後3 個月內請求法院撤銷其決議，但出席社員，對召集程序或決議方法，未當場表示異議者，不在此限；總會決議之內容違反法令或章程者，無效。查原告雖主張：系爭大樓第1 次區分所有權人會議及系爭會議之開會通知單均未詳載會議議題內容、應屬程序違法云云，然本院參酌系爭規約第3 條第1 項僅規定區分所有權人會議應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人等語（參見本院卷第103 頁），要未明確規範有關開會內容究應如何記載之具體方式，且依系爭會議開會通知單既載明該次會議議題為「大樓規約修改。大樓之車位約定專用議案」，並同時記載「6 月1 日召開第17屆第1 次區分所有權人大會，因人數不足流會，就同一議案再次召開區分所有權人大會」等情觀之，客觀上已足使系爭大樓各區分所有權人事前瞭解該次會議討論內容，更與系爭規約第3 條第7 項後段所定因出席人數不足而流會者，召集人得就同議案重新召集會議，並應於會議通知書上載明上次會議未獲致決議之事項及說明本次議案開議之要件規定相符，從而原告空言指稱系爭會議召集程序違法云云，洵非可採。況依前揭說明，縱令系爭會議果有召集程序違法之情事，依法應由原告訴請「撤銷」系爭會議之決議，方能謂與前開民法第56條第1 項規定相符，然原告就本件乃係聲明「確認系爭第1 、2 項決議無效」，並非請求撤銷決議，於法顯有未合，此外亦未見渠等針對曾在系爭會議過程中針對召集程序違法一事當場表示異議之情舉證以實其說，故原告此部分主張即非有據。
㈢原告是否果為系爭停車位之所有權人或專用權人？
⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條第1 項定有明文。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號著有判例可資參照。
又依84年7 月12日修正前土地登記規則第72條第1 項第2款規定，共同使用部分之所有權，應於各相關區分所有建物所有權移轉時，隨同移轉於同一人。再依現行土地登記規則第81條第1 項第1 款、第2 款則規定，同一建物所屬各種共用部分，除法令另有規定外，應依各區分所有權人使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共用部分者，得予除外。區分所有建物共用部分之登記僅建立標示部，及加附區分所有建物共用部分附表，其建號、總面積及權利範圍，應於各區分所有建物之所有權狀中記明之，不另發給所有權狀。其次，專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔，公寓大廈管理條例第4 條第2項亦有明文。是以公寓大廈區分所有建物之共同使用部分性質上係屬共有，各共有人對於該共同使用部分之設施，雖可依其共有部分之經濟目的，加以使用或協議分管，但使用權為所有權之積極權能之一，不得與所有權分離而單獨為買賣標的。又共同使用部分之停車位與建物專有部分具有密不可分之主從關係，建物專有部分所有人不得逕將共同使用部分之停車位使用權單獨出售他人，或保留停車位使用權而將建物專有部分出售他人（公寓大廈管理條例第4 條第2 項規定參照）。至依共有人間分管協議作為區別有無停車位使用權之表徵者，則大抵可略分為以應有部分比例多寡（有停車位者較無停車位者多出若干比例之應有部分），或非以應有部分之比例多寡為表徵等二類情形。前者完全受物權變動法則規範，且可透過應有部分登記內容判定何人有停車位使用權，要不以所有權狀或相關文件必須載明所增加應有部分確為停車位者為限；後者雖無從僅由應有部分登記內容見其端倪，仍應受前述停車位使用權轉讓法則之限制。是本件既據原告主張其取得系爭停車位之專有使用權利，依法自應先行證明其所有系爭大樓共有部分之應有部分確可持之對應系爭停車位使用權，抑或提出其他足以表彰取得系爭停車位使用權之相關證明，否則縱令他人無法積極證明自身權利，仍無由藉此反向推論原告業已取得系爭停車位使用權。
⑵次依民法買賣節之規定，除買受人於契約成立時已明知標
的物存有瑕疵者外，出賣人應負瑕疪擔保責任。然參諸一般不動產交易之情況下，買受人固得透過詢問出賣人、索取相關證明文件或事先察看標的物等相類方式，藉以了解標的物是否存有瑕疪，惟相較於強制執行法所定拍賣程序係由法院依法代出賣人進行買賣交易，且依強制執行法第77條第1 項第2 款規定查封筆錄針對不動產僅須記載所在地、種類、實際狀況使用情形暨其他應記明事項，及同法第69條亦規定拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，另佐以執行實務針對停車位之權利歸屬問題，向來均因執行法院無從審酌實體事項，遂責由當事人另循訴訟或其他途徑以謀解決，故執行法院依公權力猶屬無法確知停車位實際使用情況，而參與法院拍賣之人既係信賴查封筆錄及拍賣公告事實所載內容，實未可強令渠等果能詳予查證標的物有何其他瑕疵情事。更何況有關停車位之相關爭議，其間所涉及各類法規暨法律見解甚屬複雜，衡情當非一般民眾所能輕易瞭解，是依法律經濟分析之觀點而言，一般買賣契約雖易於藉由締約程序加以控制風險，惟法拍程序客觀上既無從透過當事人間相互磋商進而控制交易風險，買受人亦多僅能單方面依憑法院公告內容以資判斷權利狀態，是為維護法拍市場之公示性與信賴性，本院乃認應側重於保護參與法拍之買受人始為適當。故在法院依強制執行程序進行拍賣之情況下，有關公寓大廈停車位之使用權歸屬，尚未可逕以原有規約內容作為拘束買受人之依據，否則倘若買受人已一併購入區分所有建物以外之共有部分，即須負擔該共有部分所衍生之義務（例如繳納稅捐、管理費等），反未能取得所得對應之相關權利，亦有失事理之平。是依前述，原告長谷公司雖為系爭大樓之原始起造人，且於98年3 月前均委託被告所屬管理中心代為管理出租系爭停車位，然原屬該公司所有之區分所有建物暨共同使用部分，多數已先後由第三人依法院拍賣程序而取得所有權，原告長谷公司、長家公司現時則僅分別為系爭大樓其中門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號20樓之2 及同號25樓之2 建物之區分所有權人，且渠等就系爭大樓共有部分（即高雄市○○區○○段22522 建號）權利範圍各僅為萬分之625 及萬分之43，又依系爭第2 項決議取得系爭停車位使用權之人，均係透過法院拍賣程序購買系爭大樓所屬區分所有建物而成為該大樓區分所有權人等情，業有卷附建物登記第二類謄本2 份為證，復為兩造所不爭執。故縱令原告長谷公司先前基於原始起造人之地位而取得系爭大樓共有部分之所有權，進而憑以取得該大樓所屬停車位之使用權，嗣將其中110 個停車位出售予長捷公司，再由長捷公司將該110 個停車位信託予原告長家公司，然揆諸前揭說明，系爭大樓共設有291 個停車位，惟原告長谷公司、長家公司現時所有系爭大樓共有部分之應有部分比例僅各為萬分之625 及萬分之43，客觀上顯無從認定得執以對應取得系爭停車位（共179 個）之使用權。至系爭規約第
2 條第4 項原本雖規定：「停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分（停車場管理辦法詳見附約一）」，然依前述該規約內容既未可憑以拘束其他依法院拍賣程序而取得系爭大樓區分所有建物暨所屬共有部分之買受人，另有關原告長谷公司先前是否另將110 個停車位出售予長捷公司作為抵償債務之用，基於債權之相對性，依法僅對契約當事人即原告長谷公司及長捷公司彼此間發生效力，猶未可執以對抗其他第三人。從而原告空言主張：依原系爭規約第2 條第4 項規定，區分所有權人非經與起造人即原告長谷公司訂立車位買賣契約，即無由取得車位使用權，故系爭停車位之使用權仍屬渠等所有云云，顯非可採。
㈣系爭第1 、2 項決議是否因違反公寓大廈管理條例第33條第
3 款規定而無效？按依公寓大廈管理條例第33條第3 款規定，區分所有權人會議之決議依同法第56條第1 項規定成立之約定專用部分變更時，未經使用該約定專用部分之區分所有權人同意者，不生效力。查系爭第1 、2 項決議雖係針對系爭停車位使用權、亦即就系爭大樓約定專用部分而為上述決議內容，然原告既未能積極證明渠等果為系爭停車位約定專用權人之情為真，則系爭第1 、2 項決議除經區分所有權人決議通過外，即無庸另行徵得原告之同意後始生效力。故原告主張依公寓大廈管理條例第33條第3 款規定訴請確認系爭第1 、2 項決議無效云云，洵無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 14 日
民事第六庭 法 官 陳明呈正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 2 月 14 日
書記官 黃靖媛