臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第1976號原 告 林坤山複代理人 何文雅訴訟代理人 林伯祥律師
溫大瑋律師被 告 陳霖訴訟代理人 蔡建賢律師上當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國101年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。本件原告起訴時原請求被告給付新臺幣（下同）1,737,462 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，嗣於民國10年12月
7 日具狀變更聲明為請求被告給付1,616,459 元及法定遲延利息，核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，應予准許。
二、原告起訴主張：原告於97年11月3 日經「7+1 工商不動產仲介公司」之居間，向被告承租其所有門牌號碼高雄市燕巢區（縣市合併改制前為高雄縣燕巢鄉，以下同）瓊林路87號A棟建物（下稱系爭建物）以經營山立山電視股份有限公司（下稱山立山公司），每月租金新台幣（下同）18,000元，租期自97年12月1 日起至102 年11月30日止。而原告因裝潢系爭建物（如門、窗、室內鋼樑鐵架、衛浴設備、地板、天花板、隔間、油漆、電源配置、水泥、室內裝潢設計等項目）支出2,815,770 元，嗣原告於98年1 月間突然聽聞系爭建物將遭經濟部水利署以整治阿公店溪為由徵收並拆除（下稱系爭徵收），即詢問被告及仲介確認無系爭徵收情事，惟被告與仲介均稱「沒有這回事」。詎99年9 月19日凡那比風災重創高雄後，原告於99年10月初即接獲高雄縣政府（縣市合併後改制為高雄市政府，下同）99年10月13日府工建字第0990267126號函文表示將協助經濟部水利署（第六河川局）辦理阿公店溪觀音橋至高速公路橋段護岸防災減災工程第2 期用地案地上建物改良物查估補償之鑑價事宜，顯見被告明知卻隱瞞有系爭徵收情事，致原告系爭建物之裝潢需被拆除，受有「將來三年使用價值」1,689,462 元【計算式：2,815,77
0 （元）÷5 （年）×3 （年）＝1,689, 462（元）】之損害，並因此於100 年3 月1 日起轉向第三人王樹金承租土地。雖原告無須向被告給付後續共612, 000元之租金，惟仍須向王樹金給付租金共660,000 元（每月租金20,000元、租期自100 年3 月1 日起至102 年11月30日止共33個月），原告因而需支出租金價差48,000元之損失。惟因系爭租賃物之土地改良物徵收補償費121,003 元由原告領取，故伊請求之金額應扣除121,003 元，被告尚須賠償伊1,616,459 元（1,689,462 ＋48,000－121,003 ＝1,616,459 元）。為此爰依兩造間租賃契約及民法第347 條準用第349 條、第353 條之規定，提起本訴等語，並聲明：㈠被告應給付原告1,616, 459元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
三、被告則以：兩造租約係成立於97年11月3 日，當時被告不知系爭建物與阿公店溪相鄰、且不可能預知凡那比風災及系爭徵收情事。又系爭建物如門、窗、室內鋼樑鐵架、衛浴設備、地板、天花板、隔間、油漆、電源配置、水泥、室內裝潢設計等項目，既因附合而無法再卸下使用者，均為附屬系爭建物之成分，自不得再退還或拆除，故原告請求，顯屬無理為辯，並聲明求為判決：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於97年11月3 日簽立廠房租賃契約書，約定原告向被告
承租系爭建物，租期自97年12月1 日至102 年11月30日止，租金每月18,000元。
㈡高雄縣政府於99年10月13日以府工建字第0990267126號函文
載明因縣府協助經濟部水利署（第六河川局）辦理阿公店溪觀音橋至高速公路橋段護岸防災減災工程第2 期用地案地上建物改良物查估補償之鑑價事宜，原告受領系爭建物補償。㈢系爭建物坐落高雄市○○區○○○段第415-1 地號之土地（
下稱系爭土地）遭公用徵收；系爭建物於100 年2 月拆除完畢。
㈣原告於100 年1 月10日向王樹金承租坐落高雄市○○區○○
段238 、238-1 地號土地，租期自100 年3 月1 日起至110年2 月28日止，租金每月20,000元。
㈤原告自民國100 年3 月1 日起至102 年11月30日止共計33個月不能使用收益系爭建物。
㈥系爭徵收之土地改良物徵收補償費其中121,003 元由原告領取。
五、協商整理兩造爭點如下：㈠原告因系爭租賃物坐落系爭土地遭公用徵收，致其不能繼續
使用收益系爭租賃物，得否依民法第347 條準用同法第353條規定，向被告請求債務不履行之損害賠償？㈡原告得向被告請求損害賠償之金額為何？
六、按土地徵收條例第5 條規定徵收土地時，除有各該條第一項但書所列各款情形之一者外，其土地改良物應一併徵收。次按出租人將租賃物交付承租人後，承租人如因第三人就租賃物主張權利，致其約定之使用、收益乃完全被剝奪者，出租人應負權利瑕疵擔保責任，承租人得依關於債務不履行之規定行使其權利，此觀民法第347 條準用第353 條規定自明。
而如權利瑕疵無法除去者，承租人得準用民法第226 條規定，向出租人請求債務不履行之損害賠償，並以履行利益為其範圍。再者，租賃契約乃是繼續性契約，在租賃契約存續中，出租人一直不斷地負有提供租賃物完整使用收益權限予承租人之義務；只要在租賃契約存續中的任一個時點，因第三人就租賃物主張權利，導致承租人無法繼續就租賃物加以使用收益，都會構成「權利瑕疵」，應賦予承租人主張權利瑕疵擔保請求權的機會與權利。所以，租賃契約之權利瑕疵，其發生時點不僅限於契約成立之前。又承租人須不知有權利瑕疵存在，且無免除或限制出租人權利瑕疵擔保責任之特約（同法第347 條準用第351 條）。查系爭土地遭公用徵收，系爭建物係應與系爭土地一併徵收之土地改良物，且系爭建物於100 年2 月拆除完畢，原告自100 年3 月1 日起至102年11月30日止共計33個月不能使用收益系爭建物等情，為兩造所不爭執；再者，兩造租賃契約於97年11月3 日成立，而經濟部水利署第六河川局於99年1 月6 日始公告依土地徵收條例第10條舉辦公聽會，業經本院依職權向高雄市政府地政局調閱系爭土地徵收等相關資料查明無訛（見本院卷第97頁至第114 頁），足見原告並未於租賃契約成立時知悉租賃物有權利瑕疵卻仍為租賃，則原告主張其對於租賃物之全部不能為約定之使用收益，依民法第347 條準用同法第353 條、第226 條規定請求損害賠償，於法有據。
七、原告得向被告請求損害賠償之金額為何？㈠按「基於同一原因事實受有損害並受有利益者，其請求之賠
償金額，應扣除所受之利益，為民法第二百十六條之一所明定。又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，同法第二百十六條第一項亦定有明文。故同一事實，一方使債權人受有損害，一方又使債權人受有利益者，應於所受之損害內，扣抵所受之利益，必其損益相抵之結果尚有損害，始應由債務人負賠償責任。」（最高法院97年度台上字第470 號判決參照）。查：
⒈原告自100 年3 月1 日起至100 年11月30日止共計33個月
不能使用收益系爭建物，為兩造所不爭執之事實，則原告自受有不得使用系爭建物之損害。而原告因此自100 年3月1 日起轉向第三人王樹金以每月租金20,000元承租土地繼續經營山立山公司，至102 年11月30日止仍需向王樹金給付33個月租金共計660,000 元，復為兩造所不爭，惟原告亦因系爭建物消滅而無須向被告給付後續共612,000 元租金，故原告受有免付租金612,000 元之利益，自其需另外支付租金66萬元扣除，受有租金差額損害48,000元。
⒉原告雖因不得使用系爭建物致受有租金差額48,000元之損
失，但亦因系爭建物一併徵收，而受領土地改良物徵收補償費其中121,003 元，此情復為兩造所不爭執，則原告所受領之該補償費足以扣抵前揭租金差額之損失，其再向被告請求因無法使用系爭建物所致損害48,000元，即無理由。
㈡次按如權利瑕疵無法除去者，承租人得準用民法第226 條規
定，向出租人請求債務不履行之損害賠償，並以履行利益為其範圍，已如前述。而「履行利益」係指因法律行為（尤其是契約）有效成立，原本債權人預期可以獲得的利益，但後來卻因債務不履行使得該利益無法實現的損害。查原告花用在系爭建物之裝潢費2,815,770 元，為其租用系爭建物之耗費（成本），姑不論其是否確因系爭建物之裝潢被拆除而受有「將來三年使用價值」1,689,462 元之損害，縱有損害，亦為給付本身以外之其他權益（固有利益）損害，而係本件履行利益以外之損害，依上述說明，原告並不得基於權利瑕疵擔保請求權請求被告賠償其所受履行利益以外之損害，準此，原告以被告應負瑕疵擔保責任為由，請求被告給付1,689,462 元，即屬無據，難以准許。況依民法第431 條規定：
「承租人就租賃物支出有益費用，因有增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現存之增價額為限。承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租賃物之原狀。」因此，如有益費用支出時，租賃物價值雖有增加，但於租賃關係終止時，增加價值已喪失者，即不請求出租人償還有益費用。而系爭建物於100 年2 月拆除完畢既如前述，亦無依上開規定主張現存之增價額而請求被告償還之餘地，併此敘明。
八、從而，原告基於民法第347 條準用同法第353 條、第226 條規定，請求被告給付1,616,459 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，併駁回之。
九、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
十、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
民事第三庭 法 官 郭佳瑛以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 30 日
書記官 黃琬婷