臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第1083號
原 告 洪吳素華訴訟代理人 羅玲郁律師被 告 冠溱建設股份有限公司兼 法 定代 理 人 黃玉朋共 同訴訟代理人 邱超偉律師
石繼志律師王維毅律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國101年9月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告冠溱建設股份有限公司應給付原告新臺幣柒拾貳萬元，被告黃玉朋應給付原告新臺幣壹佰貳拾捌萬元，及均自民國一○○年三月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告冠溱建設股份有限公司負擔十分之二，由被告黃玉朋負擔十分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告依序以新台幣貳拾肆萬元、肆拾叁萬元為被告冠溱建設股份有限公司、被告黃玉朋供擔保後得假執行。但被告冠溱建設股份有限公司如以新臺幣柒拾貳萬元，被告黃玉朋如以新臺幣壹佰貳拾捌萬元，為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國96年3 月27日與被告黃玉朋簽訂土地買賣契約書，約定以新臺幣（下同）1520萬元之價格，向黃玉朋購買坐落高雄市○○區○○段90之17地號土地，權利範圍全部，及同區段90之19地號土地，權利範圍千分之129 ；與被告冠溱建設股份有限公司（原名「溱冠建設股份有限公司」，下稱冠溱公司）簽訂成屋買賣契約書，約定以480 萬元之價格，購買上開土地上同區段4536建號建物，即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○○號房屋。原告並於同日依約將土地買賣價金280 萬元、房屋買賣價金120 萬元，合計40
0 萬元，匯至被告所指定冠溱公司設於彰化銀行前鎮分行之帳戶中。再者，依兩造買賣契約約定，若原告不辦理貸款時，被告有先辦理房地所有權過戶之義務。詎被告遲未履行土地、房屋所有權移轉登記之義務。又系爭房屋有未安裝防火門、天然瓦斯表、樓梯扶手、紗窗、紗門、房間門、浴室內磁磚、淋浴設備、馬桶、浴室門、洗手臺、天井、太陽能熱水器等設備之瑕疵，經原告多次催告被告履行過戶及改善瑕疵，均無結果，而有債務不履行情事。原告業於99年8 月4日以存證信函向冠溱公司為解除系爭成屋買賣契約之意思表示，於99年8 月5 日送達冠溱公司，並以本件起訴狀之送達，限期催告黃玉朋於收受起訴狀繕本送達之15日內辦畢系爭土地之所有權移轉登記，逾期未履行即解除系爭土地買賣契約；黃玉朋逾期未履行土地過戶義務，亦已生解約之效力。爰依民法第354 條、第359 條物之瑕疵，第254 條給付遲延之規定，及民法第259 條回復原狀之法律關係，請求被告返還原告已交付之系爭房屋與土地之買賣價金。並聲明：黃玉朋應給付原告280 萬元，冠溱公司應給付原告120 萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即100 年3 月26日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息；原告願供擔保，聲請准予宣告假執行。
二、被告則以：原告透過訴外人即配偶洪宏宜向黃玉朋借款400萬元，以繳付系爭成屋、土地買賣契約之備件款，依序為12
0 萬元、280 萬元後，即遲不辦理貸款，亦未依契約約定給付買賣價金餘款，被告遂於98年7 月21日以原告未履行付款義務為由，通知原告解除系爭成屋、土地買賣契約，於98年
7 月22日送達通知予原告，是系爭成屋、土地契約已經合法解除。又依系爭成屋買賣契約書第10條第2 項、土地買賣契約書第8 條第2 項約定，原告應付房屋、土地買賣總價金之15％上限之違約金，被告乃自原告已經繳付之400 萬元價款中，沒入房屋、土地買賣總價金2,000 萬元之15％即300 萬元（其中土地買賣價金1,520 萬元，沒收其15％計算之違約金22 8萬元，房屋買賣價金480 萬元，沒收其15％計算之違約金72萬元），充作違約金。其餘應返還原告之土地買賣價金52萬元、房屋買賣價金48萬元，則由黃玉朋將其對原告之上開借款債權，一部抵銷原告52萬元部分之回復原狀請求權，一部債權讓與冠溱公司，冠溱公司並以之抵銷原告48萬元部分之回復原狀請求權。故被告已無庸返還原告任何價款。而被告於96年3 月27日簽立系爭成屋、土地買賣契約書時，已將系爭土地及房屋交由原告占有，由其自行裝潢施工（嗣後因原告未付款，已收回房屋），且變更內部設計，其未安裝所指之設備，不能歸責於被告，況原告主張未安裝之設備，隨時可應買主需求安裝，非房屋之瑕疵等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保聲請准予宣告免為假執行。
三、兩造對下列事項並不爭執（本院卷㈠第169 、170 頁），堪認為真實：
㈠原告於96年3 月27日，向黃玉朋購買其所有坐落高雄市○○
區○○段第90-17 地號，權利範圍全部及同地段第90-19 地號，權利範圍千分之129 之土地，及向冠溱公司購買該公司所規劃興建之同地段第4536建號，即門牌號碼為高雄市○○區○○路○○○ 巷○○號，權利範圍全部之房屋，並與冠溱公司簽訂「成屋買賣契約書」，及與黃玉朋簽訂「土地買賣契約書」，約定總價金為2,000 萬元，包括土地價金1,520 萬元、房屋價金480 萬元。
㈡原告於96年3 月27日簽訂系爭成屋、土地買賣契約時，即將
土地買賣款280 萬元及房屋買賣款120 萬元，合計400 萬元，匯入被告所指定之冠溱公司設於彰化銀行前鎮分行第00000000000000號帳戶內。
㈢系爭房屋為成屋買賣，惟原告與冠溱公司未踐行交屋現狀確認程序。
㈣被告已於98年底取回系爭房地。
㈤原告於系爭房地買賣契約存續期間，並未交付第二期款1,59
0 萬元（其中含土地買賣款1,233 萬元、房屋買賣款357 萬元），亦未就前開款項辦理銀行貸款。
㈥被告於98年7 月21日以原告未依系爭房地買賣契約第4 條約
定配合辦理貸款或提出現金，而有債務不履行情事為由，以存證信函通知原告解除買賣契約，該信函已於98年7 月22日送達原告。
㈦原告分別於99年6 月17日、99年8 月4 日以存證信函通知冠
溱公司解除系爭房屋之買賣契約，該信函已分別於99年6 月
18 日、99年8 月5 日送達冠溱公司。㈧原告以本件起訴狀催告黃玉朋，於收受起訴狀繕本送達後15
日內辦畢系爭土地所有權登記事宜，該繕本業於100 年3 月25日送達黃玉朋，黃玉朋自100 年3 月25日起迄今，均未將系爭土地所有權移轉登記予原告。
㈨洪宏宜為原告之夫，於95年間受僱於冠溱公司擔任總經理職務。
㈩兩份契約中關於貸款處理之手寫部分，「若買方不貸款時......」，為個別磋商條款。
四、本件之爭點為：㈠原告主張被告依兩造間買賣契約約定有先履行房地所有權移轉之義務；被告未完成房地所有權移轉前，原告無給付第二期買賣價金之義務，是否有理由？㈡被告以原告經催告而未依約給付第二期款，已通知原告解除契約，是否已生解約之效力？㈢系爭房屋是否有原告所主張之瑕疵，是否構成解約事由？㈣原告主張被告經限期催告而未履行系爭房地過戶義務，及補正瑕疵，已通知被告解約，是否合法？㈤被告主張其依系爭土地買賣契約第8 條第2 項、系爭房屋買賣契約第10條第2 項約定，就原告給付之價款，得沒入相當於系爭房地買賣總價款15％之違約金，有無理由？應否酌減？數額以若干為適當？㈥黃玉朋對原告有無系爭借款債權存在？被告所為抵銷抗辯是否可採？抵銷數額若干？㈦原告得請求返還之價款為若干？
五、茲分述本院得心證之理由如下：㈠按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229 條第2 項、第3 項定有明文。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第98條訂有明文。解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意（最高法院19年上字第28號判例要旨參照）；契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意（最高法院19年上字第453 號判例要旨參照）；解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，不得拘泥字面，致失當時立約之真意（最高法院19年上字第58號判例要旨參照）。又民法第354 條規定：物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。民法民法第373 條則規定：買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限。是物之瑕疵，以危險移轉即交付時之狀態為準，在交付之前，買受人尚無從主張物之瑕疵擔保責任。經查：
1.兩造於96年3 月27日簽訂成屋買賣契約與土地買賣契約。依成屋買賣契約第3 條第1 項約定：「買方應支付之各期價款，雙方同意以現金、各該期付款日當天之即期支票交付賣方。付款期別及約定付款金額：訂金款3 萬元；備件款120 萬元；銀行貸款357 萬元。」第4 條約定：「買方預定貸款35
7 萬元抵付部分買賣價款，並依下列規定辦理貸款、付款事宜：一、買方應於交付備件款同時提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構；未指定者，得由賣方指定之。
二、貸款金額少於預定貸款金額時，應依下列方式處理：⑴核貸金額不足抵付時，買方應於7 日內以現金一次支付。⑵因可歸責於買方事由，致貸款無法獲准時，買方應於通之日起10日內以現金一次付清或經賣方同意分期給付。」並個別磋商後手寫：「⑶買方若不貸款時，則雙方同意先行辦理所有權移轉後，由買方代償賣方於京城銀行本標的之貸款本息。」同契約第6 條第1 項、第8 條第1 項則約定：「雙方應於備證款付款同時將移轉登記所需檢附之文件書類備齊，並加蓋專用印章交與代書專責處理。本買賣成屋，應於貸款撥付後7 日內辦理交屋。」另兩造土地買賣契約書第3 條第1項約定：「買方應支付之各期價款，雙方同意以現金、即期支票交付賣方。付款期別：訂金款7 萬元；備件款280 萬元；銀行貸款1,233 萬元。」第4 條則約定：「買方預定貸款1,233 萬元抵付部分買賣價款，並依下列規定辦理貸款、付款事宜：一、買方應於交付備件款同時提供辦理貸款必備之文件及指定融資貸款之金融機構；未指定者，得由賣方指定之。買方應於辦理銀行貸款對保手續時，需開立與銀行貸款金額相同、註明禁止背書轉讓之本票交付賣方，買方並應依通知之日期親自完成辦理開戶、對保並授權金融機構將該核貸金額逕予撥入賣方指定之帳戶，賣方收受該價款時應將本票返還買方或解除擔保，買方未依約交付價款，經催告仍拒絕履行者，賣方得行使本票或擔保權利。二、貸款金額少於預定貸款金額時，應依下列方式處理：核貸金額不足抵付時，買方應於7 日內以現金一次補足。」並個別磋商後手寫：
「買方若不貸款時，則雙方同意先行辦理所有權移轉後，由買方代償賣方於京城銀行本標的之貸款本息。」同契約第5條第1 項則約定：「雙方應於備件款付款同時將移轉登記所需檢附之文件書類備齊，並加蓋專用印章交與代書專責處理。」有各該成屋買賣契約書與土地買賣契約書在卷可憑（本院卷㈠第9 至11、12至13頁）。再據證人即原告之夫洪宏宜證稱：系爭合約關於給付價金條款之手寫部分，是約定先把所有權移轉給伊，伊再清償京城銀行之分戶貸款；房屋土地總價2 千萬，扣除原告已經支付之400 萬，以及應代償該戶於京城銀行之貸款1100萬元，伊尚應給付差額，但到98年12月10日止，伊只有把左營的一塊土地賣掉，錢還沒有籌齊；如果京城銀行之貸款已經被告清償完畢，伊必須用現金支付等語（本院卷㈠第159 、160 、165 、166 頁）。足見兩造簽約時，關於買賣價金餘款支付方式之真意，為原告得選擇承擔被告就系爭房地向京城銀行之分戶貸款，並補足差額；如原告選擇此付款方式，被告即有先辦理房地所有權過戶予原告之義務，惟如被告對京城銀行已無分戶貸款，原告即無從選擇承擔該部分債務以代價款之支付，則在原告依約給付價款前，被告即無先為過戶之義務。從而，原告逕依字面解釋為只要原告不同意辦理貸款，被告即有先完成系爭房地之產權過戶義務，尚屬無據。
2.原告對於被告陳稱：系爭房地向銀行之融資貸款，嗣後已經於98年初清償完畢等語，並不爭執（本院卷㈡第111 頁），則按之上開兩造簽約之真意，原告自無從選擇依承擔分戶貸款債務之方式，代替買賣價款之支付。而依證人即原告之夫洪宏宜之陳述，原告至98年12月10日止，尚未籌足足夠之尾款。復經被告於98年2 月16日以存證信函（本院卷㈠第53至56頁）催告原告自函到日即98年2 月17日後10日內與被告進行交屋、給付房地款項等相關事宜等語；於98年5 月2 日再次催告，並敘明系爭房地已無任何融資貸款，原告應依約辦理貸款支付等語，限期催告原告於10日內辦理相關事宜，經原告於98年5 月3 日收受通知（本院卷㈠第57至66頁），惟原告迄未清償，為兩造所不爭執。則原告至少自98年5 月14日起，已陷於給付遲延，且有可歸責事由，堪以認定。又系爭房屋應於付清價金後7 日內辦理交屋，為系爭成屋買賣契約第8 條第1 項所明定。則在原告完成付款手續前，尚無從請求被告交屋，按之首揭說明，亦無從對被告主張物之瑕疵擔保責任，並據以主張拒絕付款或解除契約。至於原告固曾先行進入系爭房屋施作裝潢，然非出於被告之任意行為，業據證人洪宏宜陳稱：因為當時伊正在協助被告，所以伊有系爭房屋大門鑰匙，伊直接請營造廠增設空間，地板改大尺寸，電梯內改不鏽鋼，更易廁所位置，還在5 樓與另一戶打通等語（本院卷㈠第161 、163 頁），並據黃玉朋陳稱：系爭房屋一直都被反鎖，伊根本進不去，後來是從另一戶打通的地方才進去，當初洪宏宜指定要買系爭房屋，並一手打造，裡面能變的都變了，伊想說反正他要買，所以沒有管他，後來實在是拖太久，所以才請律師發函要求依約辦理交屋等語（本院卷㈠第203 、204 、205 頁）在卷，嗣後被告亦於98年底取回系爭房屋，為原告所不爭執。原告復稱：系爭房屋尚未交屋，也未達交屋階段等語（本院卷㈡第112 頁）。則原告另主張兩造已合意於簽約後一個月內交屋等語，未能舉證明之，核無足採，附此敘明。
3.再依兩造成屋買賣契約第10條第2 項、土地買賣契約第8 條第2 項均約定：「買方逾期5 日仍未付清期款或或已付票據無法兌現時，買方應按逾期款部分附加法定利息，補付期款時一併支付賣方，如逾期1 個月不付期款或遲延利息，經賣方以存證信函或其他書面催告，經送達7 日內仍未支付者，賣方得解除契約並沒收已付價款充作違約金，但所該沒收之已付價款以不超過房地總價百分之15為限，賣方不得另行請求損害賠償。」是自原告自98年5 月14日起陷於遲延1 個月後，被告再於98年7 月21日以存證信函通知原告解除契約，經原告於98年7 月22日收受（本院卷第77至84頁），已合乎兩造約定之解約程序，而自00年0 月00日生解約之效力。而原告既有先為付款之義務，其屢次催告被告過戶，及補正房屋瑕疵，尚不生催告之效力，且系爭成屋、土地買賣契約均經被告合法解除，原告亦無從再為解約。
4.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。民法第259 條第2 款定有明文。系爭成屋買賣契約與土地買賣契約既經被告合法解除，原告主張被告應返還其交付冠溱公司之房屋價金120 萬元，交付黃玉朋之土地部分價金280 萬元，為有理由。然原告有逾期未支付價金尾款之解約事由，則被告主張應依兩造成屋買賣契約第10條第2 項、土地買賣契約第8 條第2 項約定，沒收原告已付價金充作違約金，亦有理由。
㈡次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。民法第250 條定有明文。民法第251 條復規定：債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。民法第252 條則規定：約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。關於違約金之約定是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例要旨參照）。
經查：兩造成屋買賣契約第10條第2 項、土地買賣契約第8條第2 項關於買方不按時給付期款經解約後，賣方得扣除買方已付價金充作違約金之約定，依上開規定，應視為不履行債務所生損害之賠償總額。而系爭契約固約定被告得沒收之金額，以契約總價之15％為上限。惟本院審酌被告依系爭買賣契約之履行，原有一定之銷售利潤，且可減少利息支出，因原告違約而解除契約，需再為銷售，而增加管銷費用之支出，或相當期間不能出售之資金成本等損失等情，認被告所受損害，以酌減為合約總價10％為適當。是扣除違約金後，原告得向冠溱公司請求72萬元（計算式：0000000 0000000
0 ×10％＝720000）；得向黃玉朋請求128 萬元（計算式：0000000000000000×10％＝0000000 ）。
㈢黃玉朋主張，原告因購買系爭房地，由其夫洪宏宜向黃玉朋
商請借款400 萬元，經黃玉朋同意後，於96年3 月26日匯款
400 萬元予原告，再由原告於96年3 月27日匯入當時溱冠公司之帳戶，用以支付自備款等語。然原告否認與黃玉朋間有消費借貸之合意存在。按稱消費借貸者，於當事人間必本於借貸之意思合致，而有移轉金錢或其他代替物之所有權於他方之行為，始得當之。是以消費借貸，因交付金錢之原因多端，除有金錢之交付外，尚須本於借貸之意思而為交付，方克成立。倘當事人主張與他方有消費借貸關係存在者，自應就該借貸意思互相表示合致及借款業已交付之事實，均負舉證之責任，其僅證明有金錢之交付，未能證明借貸意思表示合致者，仍不能認為有該借貸關係存在（最高法院98年度台上字第1045號判決要旨參照）。黃玉朋固已就400 萬元款項之交付與冠溱公司款項之收受，提出其彰化銀行帳戶影本、當時溱冠建設公司之存摺影本為證，然就消費借貸之合意，則稱當時之借據，現在找不到了等語（本院卷㈠第221 頁），而未能舉證以實其說，依上開說明，本院即無從認定黃玉朋對原告間確有消費借貸之法律關係存在，其欲以所主張之消費借貸債權，供自己及冠溱公司對原告得請求返還之金額主張抵銷，則無從准許。
六、綜上所述，本件原告依民法第259 條之法律關係，請求黃玉朋返還原告已付價金128 萬元，請求冠溱公司應返還已付價金72萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日即100 年3 月26 日起至清償日止，按年息5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，聲請准予宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴之範圍內，於法相符，爰各酌定相當之擔保金額准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請失其所附，應予駁回。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法於本院之判斷不生影響，爰不贅論，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第85條第1 項但書、第390 條第2 項、第39
2 條第2 項，判決如主文。中 華 民 國 101 年 10 月 18 日
民事第一庭審判長法 官 謝肅珍
法 官 張茹棻法 官 張凱鑫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 10 月 18 日
書記官 莊琇晴