臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第1143號原 告 蔡榮吉訴訟代理人 黃萬清被 告 余許美蓮訴訟代理人 許進益
許進成上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國100 年11月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應於原告給付新臺幣貳拾萬元之同時，將門牌編號高雄市○○區○○街○○○ 巷○○號房屋遷讓交付予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹拾萬元為被告供擔保後得假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國99年6 月30日以新臺幣（下同）180 萬元，向被告購買其所有而登記於第三人即訴外人謝承諺名下之房地，即坐落高雄市○○區○○段六小段182 地號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○街○○○ 巷○○號房屋（建號：
同段80號，下稱系爭土地、房屋），並簽訂不動產買賣契約書、承諾書（下稱系爭買賣契約、承諾書），約定被告應於99年9 月15日以前辦理交屋，嗣伊已給付其中160 萬元價金，依約應得請求被告騰空遷讓系爭房屋，惟被告雖已將系爭土地、房屋之所有權移轉登記與伊，卻迄今仍拒不將系爭房屋騰空交付予伊，為此爰依系爭買賣契約、承諾書及民法第
767 條之規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋遷讓交付予原告。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊罹患憂鬱症，頭腦不好，於兩造簽訂系爭買賣契約時意識並不清楚，且原告於簽約時不讓伊與仲介公司人員聯絡，伊之親友及系爭房地之登記所有權人亦不知系爭買賣契約，致伊以過低之金額出售系爭土地及房屋，且伊不知系爭買賣契約有約定不搬遷一日需扣款1,800 元，伊就他房地之買賣契約並無此扣款約定，原告應不得請求扣款，復以原告仍未給付系爭買賣契約餘款20萬元，伊不服方不願意搬家，另伊並不是不願意搬家，是希望原告以230 萬元購買等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於99年6 月30日以180 萬元向被告購買系爭土地、房屋
，雙方並簽立系爭買賣契約書，嗣原告已依約給付160 萬元之價金予被告，而被告亦已將所有權移轉登記予原告。
㈡被告迄今未將系爭房地騰空交予原告。
四、得心證之理由㈠系爭買賣契約是否有效？
按滿二十歲為成年；未滿七歲之未成年人，無行為能力；滿七歲以上之未成年人，有限制行為能力；受監護宣告之人，無行為能力；受輔助宣告之人為不動產之處分、設定負擔、買賣、租賃或借貸時，應經輔助人同意，民法第12條、第13條第1 項、第2 項、第15條、第15條之2第1項分別定有明文。是年滿二十歲，且未受監護或輔助宣告之成年人，應具有完全之行為能力。又無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同，民法第75條亦有明文規定。經查：
⒈原告於99年6 月30日以180 萬元向被告購買系爭土地、房
屋，雙方並簽立系爭買賣契約書，嗣原告已依約給付160萬元之價金予被告，而被告亦已將所有權移轉登記予原告等情已如前述，又系爭土地、房屋本經被告贈與而登記在訴外人即未成年人謝承諺名下，而被告於簽立系爭買賣契約時，乃與謝承諺及其父母即訴外人謝俊榮、高昭梅共同簽立系爭承諾書，約定撤銷系爭土地、房屋之贈與契約，並由被告直接與原告簽立買賣契約、收受價款、繳納稅費及履行契約條件，且被告與謝承諺、謝俊榮及高昭梅均有在系爭買賣契約之出賣人欄簽章，另系爭賣賣契約第7 條約定：「本件不動產賣方限於民國99年9 月15日以前辦理交屋」等語，此亦有系爭買賣契約書、承諾書、系爭土地、房屋異動索引在卷可參（見本院卷第4 至11頁、第128至131 頁），則被告既與原告及謝承諺、謝俊榮、高昭梅等人簽立系爭買賣契約及承諾書，若其該些意思表示無無效或得撤銷之事由，其即應依該契約及承諾書內容所拘束，負擔履約條件而於99年9 月15日前交屋，合先敘明。
⒉被告固抗辯其罹患憂鬱症，頭腦不好，且於兩造簽訂系爭
買賣契約時意識並不清楚，應無庸依約交付系爭房屋云云，惟：
⑴被告為00年0 月00日出生，且未經受輔助或監護之宣告，
此有診斷證明書、本院民事科紀錄科查詢表在卷可參（見本院卷第30至31頁、第57至58頁），則被告既已成年，且未經受輔助或監護之宣告，其應非無行為能力或限制行為能力人。
⑵又經本院依職權函詢被告就醫之醫療院所，高雄市立凱旋
醫院函覆本院：「病人病情呈現明顯憂鬱症狀，但意識清楚，言談切題，內容符合邏輯，現實感及定向感皆清楚，並無明顯無法判斷事情之情況，以上皆為本次住院期間（民國99年10月21日至99年11月20日）觀察現象」等語；琉璃光精神科診所函覆本院：「患者因罹病，致使對情緒管理能力較差、易受激怒，受到刺激後對辨別事理之能力顯著降低，但未達完全無法辨別事理能力之程度」等語，而經本院囑託國軍左營總醫院鑑定被告於系爭買賣契約簽立時之精神狀況，其鑑定結果為：「個案否認在簽立買賣契約書時有妄想或幻聽等精神症狀，心裡衡鑑亦顯示個案目前無明顯之精神病症狀，惟個案今年於本院魏氏成人智力測驗測得總智商為60，故推估個案在處理較為複雜的不動產買賣方面之判斷及決策能力，可能受智能不足影響而有缺損」等語，此有高雄市凱旋醫院100 年7 月27日高市凱醫成字第1000006436號函、琉璃光精神科診所100 年7 月18日100 琉璃光字第1000702 號函、國軍左營總醫院100年9 月30日醫左民診字第1000003355號函及函附鑑定報告書附卷可稽（見本院卷第67至71頁、第111 至114 頁），而證人即辦理系爭房地買賣之代書配偶蔡詹麗珠於本院審理時到庭證稱被告於到事務所辦理系爭房地過戶時，其配偶即代書蔡榮銘問其問題時，被告精神狀況都是正常的，也都可以順利回答，反應都跟一般人相同等語；證人即被告之姪子謝俊榮則證稱代書拿系爭買賣契約書予其簽名時，被告之情況與一般人相同，但不清楚被告是否精神恍惚之情況等語，以證人蔡詹麗珠、謝俊榮均為參與系爭買賣契約之當事人，就系爭買賣契約之簽立情況應知之甚詳，且證人蔡詹麗珠僅為辦理系爭土地過戶之代書配偶，與兩造均無密切之利害關係，而證人謝俊榮則為被告之親屬，兩人應均無故為偽證而有利於原告之可能，且其等證述之內容均屬相符，其等此部份證述應屬可採。則依證人之證述內容，被告於系爭買賣契約簽立時，反應與一般人相同，且可以順利回答代書之問題等情，並參以經鑑定後，鑑定機關亦僅認定被告可能受智能不足影響而於判斷及決策能力有缺損，而非毫無判斷及決策能力，及上開醫療院所亦函覆被告簽約後之精神情況並未達無意識或精神錯亂之程度等節，應足認被告於簽立系爭買賣契約當時並非處於無意識或精神錯亂中。
⑶綜上所述，被告並非無行為能力或限制行為能力人，且其
於簽立系爭買賣契約時，復非處於無意識或精神錯亂中，其簽立之系爭買賣契約自屬有效，而應依約履行，是其上開抗辯洵難採信。
㈡被告得否變更系爭買賣契約之價金？
按當事人締結契約一經合意成立，即應受其拘束；當事人間合法締結之契約，雙方均應受其拘束，除兩造同意或有解除原因發生外，不容一造任意反悔請求解約，最高法院18年上字1495號、19年上字985 號判例可供參照。被告固抗辯原告於簽約時不讓伊與他人聯絡，被告之親友均就系爭買賣契約不知情，致伊以過低之金額出售系爭土地及房屋，其並非不願意交付房屋，是希望原告以230 萬元購買系爭土地、房屋云云，惟此為原告所否認。而被告並非無行為能力或限制行為能力人已如前述，則其自己得單獨為法律行為，而無庸他人代為意思表示或代受意思表示，是被告既在系爭買賣契約書上簽名同意該契約書所載買賣條件，其即應受該契約內容之拘束，而與其親友是否知悉並參與系爭買賣契約、承諾書之簽立無涉，況系爭買賣契約亦經被告之親人即謝俊榮等人之簽章已如前述，則被告顯經連繫謝俊榮等人，方得取得其等同意而在系爭買賣契約書上簽名，是被告抗辯其親友均不知情云云即非屬實。又被告既與原告合意締結系爭買賣契約，依前揭判例意旨，其即受系爭買賣契約內容之拘束，而不得以系爭買賣契約所約定之價金過低，單方拒絕履約並要求變更買賣價金，亦不得以此拒絕交付系爭房屋，是被告上開抗辯均非可採。至證人謝俊榮固證稱其沒有看過系爭買賣契約書，當時兩造及代書等人在趕時間，其沒有看內容就在上面簽章，且代書是說要過戶給被告，沒有講到買賣等語，然以證人為00年出生，系爭買賣契約簽立時業已約38歲，已富有社會經驗，又非不識字之人，衡情其應知悉於契約書上簽名將使自己負擔權利義務，而不可能僅因兩造及代書趕時間，即未經閱讀契約書及承諾書而於其上簽名用印，是其此部份證述內容有違常情而難採信。
㈢被告得否行使同時履行抗辯權？
按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第264 條第1 項本文定有明文。又兩造互負有給付之義務者，除一方有負先為給付之義務外，本應由兩造同時履行，如一造並未履行其債務，自不得以對造未先履行，請求賠償損害；被告在裁判上援用民法第二百六十四條之抗辯權時，原告如不能證明自己已為給付或已提出給付，法院應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決，不能遽將原告之訴駁回，最高法院20年上字第1277號、29年上字第895 號分別著有判例可供參照。經查：
⒈系爭買賣契約第1 條約定：「…買方（即原告）應就前載
貸款其中新台幣貳拾萬元整保留做為交屋款，約定交屋日當天應同時給付清楚」等語，此有系爭買賣契約書附卷可憑（見本院卷第33至40頁），則兩造因系爭買賣契約即互負交付系爭房屋及給付交屋款之債務，且被告依系爭買賣契約之約定並無於原告給付交屋款前，具先為交屋之義務，是依前開條文規定，其自得在原告未給付交屋款前，行使同時履行抗辯權，拒絕交付系爭房屋。
⒉原告固主張被告已逾期交屋，依系爭契約第7 條之約定其
得按日請求被告給付違約金1,800 元，是尾款經扣除違約金後，被告已不得向其請求給付云云，惟原告迄未給付或提存尾款，且依其所提之存證信函，其於被告要求增加買賣價金後，並無將其準備給付之事情通知原告，此有該些存證信函在卷可查（見本院卷第14至16頁），且原告就其有提出給付或將其準備給付交屋款之事情通知原告又無其他舉證以實其說，則依前所述，以兩造係互負有給付之義務，且被告並無負先為給付之義務，本即應由兩造同時履行交付系爭房屋及交屋款，原告既未履行其給付交屋款之債務，自不得以被告未先履行，請求賠償損害，亦不得請求給付違約金，是原告主張其得請求被告給付違約金，並與交屋款為抵銷完畢云云應非可採。
⒊綜上所述，原告尚未給付交屋款，且以其不得向被告請求
給付違約金，自不得以被告對其負有違約金之債務與交屋款互為抵銷，是依前所述，本院自應為原告提出對待給付時，被告即向原告為給付之判決。
五、綜上所述，被告於系爭買賣契約簽立時，並非處於無意識或精神錯亂中，系爭買賣契約、承諾書應有效成立，惟原告就交屋款有同時履行之義務，從而原告依系爭買賣契約書、承諾書請求被告遷讓交付系爭房屋，此於原告給付交屋款20萬元之同時，為有理由，應予准許。
六、原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明
八、據上論結，本件原告之訴為有理由。依民事訴訟法第78條、、第390 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 謝宗翰法 官 楊淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 林秀泙