臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第1343號原 告 國威公寓大廈管理維護有限公司法定代理人 陳錦菊訴訟代理人 許鴻郎
孫嘉男律師被 告 靜岡公寓大廈管理委員會法定代理人 蔡明俊訴訟代理人 林妘倢
陳志德當事人間給付管理服務費事件，本院民國100 年9 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰陸拾陸萬貳仟伍佰元及自民國九十九年十月二十九日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣伍拾伍萬伍仟元供擔保後得假執行。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國99年2 月15日簽訂委任管理維護業務契約（下稱系爭契約），雙方約定由被告委任原告處理靜岡大廈之管理及維護事務，契約期間為99年2 月16日起至100年2 月15日止，被告每月應給付原告服務費用新台幣（下同）175,000 元，詎被告自99年2 月16日起即未給付原告服務費用，迄於同年10月止，計已積欠1,487,500 元之服務費，經原告於99年10月27日寄發存證信函催討，並由被告於翌日收受，惟逾10日仍未獲置理，原告自得依系爭契約第10條第
3 款之規定，終止兩造間之契約關係，並請求被告賠償相當
1 個月服務費用之違約金175,000 元，為此爰依兩造之契約關係，聲明求為判令：被告應給付原告1,662,500 元及自99年10月29日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造前於98年11月16日簽訂短期委任管理維護契約，雙方約定服務期間以3 個月為試用期，自98年11月16日起至99年2 月15日止，若試用期間服務績效達委員會半數以上認同，則自試用期滿後，合約自動續約1 年（下稱系爭短期試用契約）。嗣被告於99年2 月9 日臨時管理委員會，已經委員多數決決議不與原告續約，當日會議原告所屬王明清組長及陳雲騰副總經理代表亦有列席，故該會議決議自為原告所明知，而原告復於翌日發函表示將尊重被告決議於同月15日24時撤場，被告乃於其後與訴外人中南海保全股份有限公司另行簽訂管理維護契約。又被告業於98年12月2 日管理委員會議中達成維護費用在10,000元至100,000 元者須經半數委員同意始得裁決之決議，而此亦為原告副總經理陳雲騰所明知，詎原告竟於接獲不續約通知後，私下與時任被告主任委員之訴外人孫阿猜簽訂系爭契約，訴外人孫阿猜之代理權既已受有前開限制，則其逾越代理權而與原告簽訂系爭契約之行為，對被告本人並不生效力。另兩造於98年11月16日所簽訂之短期試用契約第2 條第2 款雖約定原告若未於契約期滿前1 個月，以書面通知被告不再續約者，即視為本約展期1 年等語，惟此係原告事先擬定之定型化約款，且違反誠信及平等互惠原則，對被告顯失公平，依消費者保護法第11條、第12條之規定應屬無效，故原告亦不得以被告未於契約期滿前1 個月以書面通知不續約為由，即認雙方之契約再予展期1 年。本件原告於被告不續約後仍拒不撤場，致被告同時有2 間管理公司進駐，惟原告實際僅派員虛應，並未提供任何服務，是本件系爭契約對被告不生效力，兩造間已無契約關係存在，原告請求給付服務費及違約金，均無理由，爰聲明求為判決原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠、兩造於98年11月16日簽訂系爭短期試用契約，約定由原告負責靜岡大廈之管理維護事務，試用期間為3 個月，自98年11月16日起至99年2 月15日止。系爭短期試用契約第2條第1 、2 款分別規定「若試用期間服務績效達委員會半數以上認同，則自試用期滿後，合約自動續約1 年」、「本約屆滿前1 個月，甲方（被告）未以書面通知乙方（原告）不再續約者，視為本約展期1 年；嗣後亦同」等語。
㈡、被告於99年2 月9 日召開臨時管理委員會議，會中就原告試用期滿是否續約乙事，經委員多數決決議不予續約，而該次會議中原告之現場組長王清明、副總經理陳雲騰均在場。
㈢、原告於99年2 月10日對被告寄發存證信函，表示「依貴我雙方合約第2 條第2 款規定，本約屆滿前1 個月，貴會未以書面告知本公司則視同延約乙年，另依合約第10條第1款終止第1 項規定應賠償對方懲罰性違約金2 個月之契約金額、第10條第2 款甲乙雙方於不利他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。貴會草率之決定，將依法訴請損害賠償新台幣參拾伍萬元整，公司迫於無奈將於99年2 月15日24時整，尊重委員會決議撤場。貴會所受之損失請自行負責，務請三思」等語。
㈣、被告98年12月2 日管理委員會會議就主委裁決權限（費用金額）達成「維護費用在50,000元下經主委裁決即可。5,
000 元至10,000元需主委、監委、財委共同裁決。10,000元至100,000 元需半數委員同意裁決」之決議。
㈤、原告於99年2 月15日另與被告當時主任委員即訴外人孫阿猜簽訂系爭契約，雙方約定契約期間自99年2 月16日起至
100 年2 月15日止，原告每月之管理服務費為175,000 元。
㈥、被告自99年2月15日起均未給付原告管理服務費。
㈦、被告於99年2 月23日召集區分所有權人會議決議解任訴外人孫阿猜之主任委員職務，嗣經訴外人孫阿猜訴請確認區分所有權人會議無效，經本院99年度訴字第1577號判決確認被告當日所為決議均無效，被告不服提起上訴，後雙方於台灣高等法院高雄分院99年度上字第234 號中達成和解，同意重新進行改選。
㈧、被告另以雙方間已無契約關係存在，原告占用靜岡大廈大廳為無權占用為由，訴請原告遷讓房屋，由本院高雄簡易庭99年度雄簡字第1972號審理，嗣被告撤回起訴在案。
四、本院得心證之理由：
㈠、被告於系爭試用契約期滿後是否已對原告為不續約之通知？⒈被告雖辯稱被告於99年2 月9 日召開臨時管理委員會議，
會中就原告試用期滿是否續約乙事，經委員多數決決議不予續約，而該次會議中原告之現場組長王清明、副總經理陳雲騰均在場，故原告應已獲悉被告決議不予續約之情事云云，而原告對其所屬員工王清明、陳雲騰均在會議現場乙事固不爭執，惟被告會議所為之任何決議，於對第三人為通知或意思表示前，仍僅屬其內部決議事項，尚不直接對該第三人發生效力，合先敘明。
⒉按公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為
主任委員，主任委員對外代表管理委員會」，公寓大廈管理條例第29條第2 項訂有明文，是僅主任委員1 人為管理委員會之法定代理人，而得對外代表管理委員會。本件被告固辯稱其於99年2 月9 日臨時管理委員會會議後，即先後於99年2 月12日、15日發函通知告解除契約之事宜云云，並提出函文2 紙為證（見本院卷第84、85頁）。經查，被告雖於99年2 月23日改選主任委員（該次會議決議嗣經本院99年度訴字第1577號判決確認被告當日所為決議均無效），惟不論99年2 月23日改選效力如何，訴外人孫阿猜於99年2 月12日、15日仍係被告合法之主任委員，然觀之該2 紙函文並未由訴外人孫阿猜之名義為之，而僅由被告部分委員具名，2 函文之具名委員復非相同，其中99年2月12日之函文係由訴外人張聲彰、林辰風、吳文英、潘桂貞、郝尚桂、古敏弘、林耘倢、李香梅8 人為之，99年2月15日之函文係由訴外人林辰風、吳文英、潘桂貞、郝尚桂、林耘倢、李香梅6 人為之，均非得代表被告之人，是上開2 函文尚不發生通知原告不予續約之效力，可堪認定。
⒊至被告另辯以原告於99年2 月10日已寄發存證信函表示將
於99年2 月15日24時尊重委員會決議撤場，亦足見其已收受不予續約之通知云云，惟原告於該存證信函內係表明雖知悉被告會議決議不予續約，原告亦將尊重決議結果撤場，惟被告並未於期滿前1 個月告知，依約應視為延約，若被告草率終止契約，須依約負損害賠償責任，故請被告三思等語業如上述（見本院卷第61-62 頁），依其內容應認係原告係就被告決議結果先行表示意見，是否撤場或為損害賠償請求，仍待被告正式通知，並請被告慎重考慮之意甚明，本件被告就其已合法告知原告不予續約乙事，未能另行舉證以實其說，本院自難為其有利之認定。
㈡、系爭契約是否有效？按「被上訴人對其會長職權之規定及限制，乃被上訴人之內部事項，被上訴人之會長行使職務逾越職權，乃其應受內規規範之問題。被上訴人之會長劉○亮書立切結書予上訴人，乃劉○亮以負責人之身分代表被上訴人對上訴人為意思表示，非係受被上訴人之個別授與代理權而代理被上訴人為意思表示，故無論劉○亮有無逾越會長職權，亦無論上訴人之總經理劉○安是否知悉劉○亮逾越會長職權，均無民法第一百零七條：『代理權之限制及撤回，不得以之對抗善意第三人。但第三人因過失而不知其事實者，不在此限。』規定之適用」，最高法院88年度台上字第171號判決意旨可資參照。本件被告雖另辯以其於98年12月2日會議中已決議維護費用在10,000元至100,000 元需半數委員同意裁決，而其於99年2 月9 日臨時管理委員會，復經委員多數決決議不與原告續約，該2 次會議均有原告所屬人員列席，故訴外人孫阿猜嗣後於99年2 月16日與原告簽訂系爭契約顯係無權或越權，對被告本人不生效力云云。惟依上開說明，被告內部對其主任委員就維護費用所訂之裁決權限，乃被告之內部事項，訴外人孫阿猜於行使職務時有無逾越該權限，乃其應受內規規範之問題，本件訴外人孫阿猜係依公寓大廈管理條例第29條第2 項之規定，以被告主任委員之身分代表被告與原告簽訂系爭契約，並非由被告個別授與代理權，故無論訴外人孫阿猜有無逾越其權限，亦無論原告就此是否知悉，均無民法第107 條之適用，至多僅係日後被告對訴外人孫阿猜有無損害賠償請求權之問題，是被告辯稱因訴外人孫阿猜逾越代理權，故系爭契約於未經被告本人承認前，對本人不生效力云云，並非可採，系爭契約應屬合法有效。
㈢、原告請求之管理服務費及違約金有無理由？按「本約甲方應支付現場人事薪資費160,000 元及乙方每⒈月管理服務費用15,000元，合計新台幣175,000 元。費用
之交付—甲方同意於次月5 日前將合約金額以現金或即期支票1 次交付乙方（或匯款至乙方帳戶）」、「甲方未按時給付合約總金額予乙方時，經乙方定期催告（含以電話或信函或派員方式）仍未於10日內支付者，以違約論；乙方得停止服務，並得請求甲方賠償1 個月合約總金額之違約金及支付遲延給付之利息」，兩造間系爭契約第4 條、第10條第3 款訂有明文。本件系爭契約係屬合法有效既如前述，被告自應按月給付原告服務費17,500元，惟其自99年2 月16日起即未曾給付，經原告於99年10月27日以左營榮總郵局001299號存證信函向被告催討，經被告於同月28日收受，此有卷附存證信函可稽（見本院卷第99頁、第10
8 頁），而被告迄今仍未給付，則原告依系爭契約第10條第3 款之規定自同年11月1 日起終止契約，並請求被告給付99年2 月16日起至10月底之管理服務費計1,487,500 元及其遲延利息，自屬有據。
⒉按「違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損
害之賠償總額」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250 條第2 項、第252 條分別定有明文。本件兩造間系爭契約因被告未按時給付管理維護費而終止，致原告為終止契約之意思表示，而衡以原告就其所屬人員之調度，通常須提前為之，今因被告違約而終止契約，可能造成次月原本派遣至被告大樓之人員閒置，則原告所受之損害金額應與1 個月之維護費相當，是原告請求相當1 個月維護費即175,000 元之違約金，尚屬合理。
㈣、綜上所述，本件原告係經被告主任委員即訴外人孫阿猜合法代表簽訂系爭契約，自應依約給付維護費，而被告違約積欠1,487,500 元之維護費未為給付，原告另得依約終止契約並請求相當1 個月維護費之違約金17,500元，是原告依兩造契約關係，請求被告給付1,662,500 元及自99年10月29日起至清償日止之遲延利息，為有理由，應予准許。
五、本件為判決基礎之法律關係已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
民事第四庭法 官 謝 雨 真以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 9 月 30 日
書記官 解 景 惠