臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第215號原 告 王崇德原 告 蔡雙瑜原 告 賴丁財訴訟代理人 許清連律師
李錦臺律師孫志鴻律師陳意青律師被 告 財政部台北市國稅局法定代理人 陳金鑑訴訟代理人 黃慧芳、謝永益當事人間第三人異議之訴事件，本院民國100 年6 月9 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實與理由
一、原告主張：被告財政部台北市國稅局（下稱國稅局）因訴外人大總建設股份有限公司（下稱大總公司）積欠營業稅款未付，聲請法務部行政執行署高雄執行處（下稱高雄執行處）以98年度地稅執字第126466號、98年度助執字第3443號、3444號及99年度地稅執字第115546號（以下合稱系爭執行事件）強制執行拍賣原告與其他共有人所有之高雄市○○○路○○○ 號、高雄市○○○路○○巷○○號亞洲仁愛大廈（下稱系爭大廈）地下1 樓之未辦保存登記停車位建物（下稱系爭建物），惟系爭建物乃系爭大廈區分所有權人共有之公共設施，非大總公司單獨所有，為此爰依民法第821 條、強制執行法第15條規定，提起本件訴訟。並聲明：針對系爭建物之系爭執行事件之執行程序應予撤銷。
二、被告則以：系爭執行事件係由訴外人高雄市稅捐稽徵處以大總公司積欠地價稅為由，聲請強制執行，被告乃併案執行人。又依登記謄本及稅捐資料顯示，系爭建物乃未辦保存登記之停車位，並以大總公司為納稅義務人，足見系爭建物之所有權人為原始起造人大總公司等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：㈠大總公司積欠國稅局地價稅及營業稅款未付。
㈡大總公司於74年7 月18日以買賣為原因取得高雄市○○區○
○段2小段第1241地號，面積3,137平方公尺之土地（即系爭建物之坐落基地），並於74年8 月10日辦畢所有權移轉登記。
㈢國稅局於98年12月18日聲請高雄執行處強制執行系爭建物，
經該處以系爭執行事件受理在案，並於99年3 月26日派員現場查封測量，暫編系爭建物建號為高雄市○○區○○段2 小段第5510號，面積2,026.6 平方公尺。
㈣系爭建物目前供作系爭大廈住戶停車使用，共劃有65個停車位。
四、本件爭點如下：㈠原告是否為系爭建物之所有權人之一？大總公司對系爭建物
有無所有權或事實上處分權？範圍若干？㈡原告依民法第821 條、強制執行法第15條規定，請求撤銷系
爭執行程序，有無理由？
三、依強制執行法第十五條提起第三人異議之訴者，須第三人就執行標的物有足以排除強制執行之權利者，始得提起。又所謂就強制執行標的物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的物有所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言。從而，本件之關鍵爭點即在於系爭建物為原告所有（共有）？還是為訴外人大總公司單獨所有？若為大總公司單獨所有，則原告並非所有權人，即無排除被告強制執行之權。
四、本件經查：
（一）、由所有權登記觀察：系爭大樓地下室總面積為3071.57 平方公尺，其中876.1 平方公尺與其他一至十二層樓、屋頂突出物及騎樓之公共設施，編為建號549 號，按同棟建物專有部分之比例由各區分所有人分擔，3071.5平方公尺扣除876.1 平方公尺剩餘2195.4平方公尺之地下室面積，並未由各區分所有權人即各住戶分擔，此有卷附建造執照，系爭大樓公共設施549 建號之各戶分擔公共設施之比例建物登記第二類謄本各一份（第120 、82-91 頁）在卷足證。各住戶因登記取得地下室建物所有權（應有部分）之部分只有876.1 平方公尺，並非全部，其餘地下室建物之2195.47 平方公尺，並未登記為各住戶所有，係未辦理保存登記之建物。
（二）、從買賣範圍觀察：
1、系爭大廈房地之買賣，雙方訂立契約時已經約定地下室除公共設施外，均屬賣方所有，此觀諸前按大總建設公司請求遷讓停車位案件之確定判決所示大總建設公司與買受該大樓房地之人所簽訂之合約書第五條即明確約定：「本大廈地下壹層除公共設施外，其所有權全部歸乙方（即大總建設公司）所有，甲方不得異議，但遇有空襲時，其屬於法定防空避難部分應開放供全體住戶避難使用。」（見卷第205 頁所附之判決書），就該約定之內容觀之，大總建設公司並未將系爭地下室併同其他區分所有建物出售予全體買受人、並藉此約定明確宣示系爭地下室除公共設施外均為其所有、不在買賣範圍內。
2、就停車位之買賣部分：公共設施以外不屬於住戶之地下室部分，大總建設公司另外劃設停車位出售，欲使用車位之人必須另外購買停車位，其購買之方式並未以取得地下室建物所有權並加以登記之方式辦理，而係採用由大總建設公司發給買受人車位使用權證明書，證明購買車位之人就購買之停車位有永久使用權，但約定僅得讓售與本大樓其他所有權人或隨同房地所有一併讓售不得單獨讓售、質押、出租或以其他方式供本大樓所有權人以外之第三人使用，此有停車使用證明書（見卷201 頁）可證。購買車位之人亦未取得該地下室建物之所有權，僅與大總建設公司之間取得債權性質之車位使用權，得對大總建設公司主張有永久使用權，但不得排除大總建設公司債權人之強制執行。
（三）、從房屋稅負擔觀察；系爭大樓住戶買受專有部分並分攤連同地下層876.10平方公尺在內之549號建號公共設施，為區分所有權人房屋稅之納稅範圍，因此各住戶並未分擔到地下層876.10平方公尺以外建物之房屋稅。而876.10平方公尺以外之地下層建物房屋稅自70年9 月即開始設籍課稅，除其中158.4 平方公尺曾出售移轉予第3 人，另行為稅籍變更外其餘地下室2037平方公尺自70年設籍課稅以來，均為大總建設公司為納稅義務人，此亦有高雄市西區稅捐稽徵處新興分處100 年3 月2 日及99年10月27日函覆之房屋課稅面積變化，房屋稅籍紀錄表及房屋稅籍證明書（見卷第151 、152 、121 至124 頁）在卷可證，足證系爭地下室建物，除876.10 平 方公尺作為公共設施予住戶分擔外，其餘部分自70年9 月以來雖未為保存登記，但自始即為大總建設公司設籍課稅繳納房屋稅，因此不論從系爭大樓住戶觀點，或大總建設公司觀點，從房屋稅之負擔即可看出住戶與大總建設公司對系爭地下室建物所有權之分配。
（四）、地下室或防空避難設備得否單獨為所有權之客體？或需由區分所有建築物全體所有權人共有之觀點分析。
1、建築法第102 條之1 第1 項規定：建築物應附建防空避難設備或停車空間。此規範之意旨，乃期使興建房屋時能兼顧社會（停車位不足）及民防（防空避難）需求，但此等規定之意涵中，僅要求必須依法設置防空避難設備及法定停車空間、且不能挪作他用（用途限定），並無強制依法附建之防空避難設備或停車空間僅能由區分所有權人共有之意。蓋防空避難設備之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民（包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人）能有避難之空間，而停車空間之設置，目的亦在於解決鄰近街道之停車問題，並未進一步限制該等防空避難設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用、而不能供非區分所有權人使用。換言之，建築物依法附建之防空避難設備及法定停車空間，若在構造上得與其他部分區隔分離、在使用上亦具有獨立之出入通道時，即非不得單獨成為所有權之客體，於區分所有權人間、或房屋出賣人與買受人間，對於此種防空避難設備或法定停車空間有特別約定時，自宜基於尊重私法自治之精神，准許將此地下室之法定避難設備或法定停車空間約定為共同使用部分、專用部分、甚或是專有部分而使用。
2、內政部71年5 月28日台內營字第084397號函、84年3 月
7 日台內地字第8403409 號函，亦謂「查建築物公共設施項目應屬『土地登記規則』所定建物共同使用部分，其項目及所有權之劃分，係私法上契約關係，宜由當事人依照民法規定合意為之」，是在當事人約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有建物。內政部80年
9 月18日（81）台內地字第8071337 號函雖有謂：「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有、或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有」之不同見解，惟亦補充：「基於法律不溯及既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，應依前開結論辦理。」，明示在該號函釋前之案件，不受此一解釋之限制，亦即得由當事人自行約定其權屬型態。系爭大樓係大總建設公司於69年
8 月2 日原始建造完成，基於法律不溯及既往原則，依當時之法令，並未限制該防空避難設備或停車空間僅能供作區分所有權人使用，而不能供非區分所有權人使用，故建築物依法附建之防空避難設備及法定空間，若構造上得與其他部分區隔分離，在使用上亦具獨立之出入之通道時，尚非不得作為單獨之所有權客體。不能以事後制定之公寓大廈管理條例及相關法規命令或行政規則主張系爭地下室係區分建築物之共同使用部分，不得單獨為所有權之標的，應隨同系爭大樓區分所有權人專有部分之移轉，而由區分所有權人共同取得所有權。
3、按自己建築之房屋，與依法律行為而取得者有別，縱使不經登記，亦不在民法第758 條所謂非經登記不生效力之列（最高法院41年台上字第1039號判例參照）。大總建設公司為系爭地下室之起造人，其於建築完成時就系爭地下層雖未辦理所有權登記，依上開說明，並不影響其取得系爭地下層之所有權。系爭地下室為ＲＣ結構建造，有階梯及斜坡車道以供出入，除前揭876.10平方公尺由住戶分攤外，其餘地下層之用途為「餐廳、防空避難兼停車場」，依當時地下室竣工平面圖所示已規劃有65個停車位等情，為兩造所不爭執，並有高雄市政府工務局使用執照及地下層竣工平面圖在卷可稽，且經本院至現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄及現場照片可證。按數人區分一建築物而各有其一部分者，謂之建築物之區分所有。其區分之各部分為獨立之權利客體，成立單獨所有權。至其區分方法或為縱的分割，或為橫的分割，或為二者交互運用，無論分間、分層或分套，在所不問，基於物權標的物獨立性之原則，只要構造上及使用上均具有獨立性者，即得為單獨所有權之標的。該地下室未辦理保存登記部分，在構造上、使用上顯然均具有獨立性，可堪單獨作為所有權之客體，此觀兩造均不爭執地下室之一部份係供作餐廳或卡拉ok使用等情即明。區分所有之建築型態中，使用共同之通路、門廳、正中宅門與室外相通，本即為必然之理，只要不使用相鄰區分單位之出入口出入，即不能否定該區分所有建物於使用上之獨立性，況系爭地下室除使用階梯外，尚得利用斜坡車道與室外連通，其具有使用上之獨立性，而為大總建設公司所有，乃可確定。況且系爭地下室，其建造成本較之地上層有過之而無不及，依一般社會交易觀念，性質上亦非不得獨立為區分所有之客體，且其構造上及使用上既均具有獨立性，已如前述，則原告主張系爭地下室於構造上及使用上不具獨立性，為系爭大樓共同使用部分，不得單獨為所有權之客體，尚非可採。
五、綜上所述，不論是從建物登記、買賣當時之範圍、房屋稅稅捐之負擔還是地下室之獨立性分析，本件系爭地下室應屬大總建設公司所有，並非原告所有，乃可確定。原告既非該地下室建物之所有權人，就執行標的物並無足以排除強制執行之權利，其依強制執行法第15條提起第三人異議之訴，請求撤銷本件之強制執行程序，即無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其於攻擊防禦方法對本件之結果不生影響，爰不贅述。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
民事第四庭法 官 陳樹村以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
書記官 葉姿敏