臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第464號原 告 大眾商業銀行股份有限公司法定代理人 陳建平訴訟代理人 王志中律師
吳小燕律師張齡方律師被 告 福懋建設股份有限公司法定代理人 江子超訴訟代理人 蘇俊誠律師上列當事人間請求確認房屋租賃關係不存在等事件，本院於民國
100 年6 月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號、一○七號五樓之一、之二、之三、之四、六樓之一、之二、之三、之四、七樓之一、之二、之三、之四、八樓之一、之二、之三、之四、九樓之一、之二、之三、之四、十樓之一、之二、之三、之四、十一樓之一、之二、之三、之四等房屋租賃關係自民國九十九年十二月三日起不存在。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：訴外人即有限責任高雄第二信用合作社（下稱二信）於民國97年4 月14日向被告承租其所有坐落門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號、107 號5 樓之1 至5 樓之4 、
6 樓之1 至6 樓之4 、7 樓之1 至7 樓之4 、8 樓之1 至8樓之4 、9 樓之1 至9 樓之4 、10樓之1 至10樓之4 、11樓之1 至11樓之4 等房屋（即坐落高雄市○○區○○段74之1及之2 等地號土地上之同段7828至7857等建號建物，以下合稱系爭房屋），雙方約定租期自97年5 月1 日起至100 年4月30日止，租金為每月新臺幣（下同）1,578,708 元，押租金為3,157,416 元（下稱系爭租約）。嗣原告於98年9 月1日因金融合併而受讓二信營業，並概括承受約定二信之資產及負債，因考量業務調整之需求，即於98年12月1 日依系爭租約第6 條第12項第1 款第2 目約定，以二信在租期內發生被合併情事，原告為合併後之管理者得終止租約為由，通知被告將於99年1 月15日提前終止系爭租約。詎被告以98年12月3 日函文否認原告得終止租約，且拒不返還押租金，而有確認兩造之租賃關係自99年1 月15日起已不存在之必要。又原告已於99年1 月15日遷出系爭房屋，被告依系爭租約第5條約定，應將押租金全數返還原告，並自99年1 月16日起負遲延給付之責。為此，爰依系爭租約之法律關係，提起本件訴訟。並聲明：㈠確認兩造間就系爭房屋租賃關係自99年1月15日起不存在。㈡被告應給付原告3,157,416 元，及自99年1 月16日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
二、被告則以：租期3 年乃系爭租約必要要件，亦為二信於97年
3 月間公開標售（包括售後租回）之前提要件，故雙方特別約定一方有法定原因欲終止租約，均應於1 年前書面通知對方，不適用民法第453 條、第450 條第3 項所定之期限，是原告遲至98年12月1 日始通知於99年1 月15日提前終止系爭租約，已違前開特別約定要件，自不生合法終止之效力；又被告未於99年4 月30日未以書面向原告表示不續租，則系爭租約仍有效存在，而原告於99年1 月所支付租金僅763,891元，短少814,817 元，2 、3 月起迄今未曾支付何租金，經被告催告未果，即以押租金扣抵所欠繳之租金，故原告自不得取回押租金。另原告欠繳多期電費，未處理廢棄物，滿地髒污、門窗破損，亦應由原告負賠償之責等語，資為抗辯。
並聲明：㈠駁回原告之訴。㈡如受不利判決，願供擔保，聲請准予免為假執行。
三、兩造間之不爭執事項：㈠二信與被告於97年4 月14日簽訂系爭租約；即言之，二信先
於97年3 月27日就系爭房屋與被告簽訂「售後租回買賣暨租賃合約」（下稱售後租回合約），約定二信將系爭房屋售予被告，再向被告租回；又於同年4 月14日，雙方再就系爭房屋簽訂「房屋租賃契約書」並經公證（下稱公證租約）；嗣於同年4 月25日，雙方復就系爭房屋簽訂「買賣暨售後租回租賃合約補充協議書」（下稱補充租約）。
㈡原告於98年9 月1 日經主管機關核准而受讓二信營業，並概
括承受所約定之二信資產與負債，而成為系爭房屋租賃關係之承租人。
㈢系爭租約成立時，二信已交付押租金3,157,416 元（即2 個月租金）予被告。
㈣原告於98年12月1 日函知被告將於99年1 月15日終止系爭租
約；被告於98年12月3 日收受後以存證信函回覆不同意原告終止租約，且拒不返還押租金。
㈤系爭租約之租金每月為1,578,708 元；原告於98年12月前之租金如期支付，而99年1 月所繳交租金數額為763,891 元。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否之訴，亦同，民事訴訟法第247 條第1 項定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在，最高法院27年上字第316 號判例要旨可參。查兩造間就系爭房屋租賃關係之效力自何時起消滅，既有爭議，致影響原告就系爭房屋是否仍須負擔租金之支付及請求返還押租金等承租人權義部分，足徵兩造間就系爭房屋租賃關係存在與否，原告有以確認判決除受侵害危險之必要，應認有即受確認判決之法律上利益。
五、本件迭經整理兩造不爭執事項及爭點，並協議簡化爭點（見
100 年1 月10日準備程序筆錄，本院卷宗頁79至83頁；100年6 月14日言詞辯論筆錄，本院卷宗頁98至101 ）；是以，本院僅就前揭兩造主張或抗辯之部分，斟酌兩造協議簡化之爭點為審究，先此敘明。爰析述如下：
㈠原告以系爭租約存續期間發生金融合併情事，合併後之管理
者決定不再續租為由，提前終止租約，是否有據？⒈查二信於97年3 月間，公告標售系爭房屋及其基地，並自
出售完成起租回使用，租期1 至3 年，並提供買賣合約（包括售後租回條款在內）初稿予投標人；暨由被告標得系爭房屋及其基地，旋於同年月27日與二信簽訂「售後租回合約」，又於同年4 月14日，雙方再就系爭房屋簽訂「公證租約」；嗣於同年4 月25日，雙方復就系爭房屋簽訂「補充租約」等情，有被告提出原告不爭執之標售系爭房屋及其基地之網頁公告、招標須知、售後租回買賣暨租賃合約初稿（見本院卷宗頁69至77），以及原告提出被告不爭執之「售後租回合約」、「公證租約」、「補充租約」（見本院卷宗頁16至31）等在卷可稽，洵堪認定。準此，原告既自98年9 月1 日經主管機關核准而受讓二信營業，並概括承受所約定之二信資產與負債，而成為系爭房屋租賃關係之承租人，故兩造間就系爭房屋所成立之租賃契約法律關係，自應以招標須知、「售後租回合約」、「公證租約」、「補充租約」等為據而定之。
⒉按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所
用之辭句。」民法第98條定有明文。解釋當事人之契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從該意思表示所根基之原因事實、主要目的、經濟價值、社會客觀認知及當事人所欲表示之法律效果，作全盤之觀察，以為判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院迭著有17年上字第1118號、18年上字第1727號、19年上字第28號、第58號、第453 號判例要旨足資參照）。
⒊系爭租約有關租期之約定，招標須知上載為自出售完成起
1 至3 年（見本院卷宗頁70）；「售後租回合約」第7 條第1 項約定經更正為︰自交割日起算2 年（見本院卷宗頁17）；「公證租約」之「租賃期間」則自97年5 月1 日起至100 年4 月30日止；另「補充租約」就「原訂契約書（按；即售後租回合約）租期部分，租賃期間協議變更為貳年，即自民國九十七年五月一日起至民國九十九年四月卅日止，以利雙方資產之運用。」「租賃期滿，若出租人未以書面向承租人表示不續租時，甲乙雙方同意依原訂租金及原合約條件繼續續約一年。」（見本院卷宗頁31）。足徵二信與被告間就系爭房屋租賃關係部分，租賃期間應自97年5 月1 日起至99年4 月30日止，雖與「公證租約」不盡相同，惟二信與被告間最終係以「補充租約」說明其等真意，原告則自98年9 月1 日起概括承受二信資產、負債而為系爭租約之承租人，自應受「補充租約」之拘束；質言之，倘被告於租期屆滿未以書面向承租人表示不續租，系爭租約則依原訂租金、租賃條件續約1 年。至招標文件中所附售後租回買賣暨租賃合約初稿第7 條第1 項固載為租期3 年，惟此部分合約初稿內容，業經二信與被告簽訂「售後租回合約」所更正，自非屬系爭租約解釋之契約文件甚明，故被告所辯租期3 年為系爭租約之必要要件或共識等語，尚無足採。
⒋原告嗣於98年12月1 日系爭租約租期中，函知被告將於99
年1 月15日終止系爭租約，為被告於同年月3 日函覆不同意終止租約，究竟有無發生終止租約之效力，自應由系爭租約所定終止租約之相關約定判斷之。觀諸「售後租回合約」第11條第3 項：「租期內，一方有法定原因欲終止租約或欲提前終止租約時，均應於一年前書面通知對方。」第12條第2 項第4 款：「買方承諾如下：…（四）買方知悉賣方可能於本契約租賃期間內，遭受被接管、破產、重整、合併或其他等類似情事，如發生此種情事，雙方得協議終止租約部分。」第14條第1 款第2 目：「（一）承租人有下列情形之一者，得以書面終止租約：…(2) 承租人於租賃期間內發生被接管、破產、重整、合併或其他等類似等程序，而接管人、破產管理人、重整人、合併後之管理者或其他有權力決定承租人經營方針之人決定不再續租者，承租人或依法應承接承租人權利義務關係之人得終止租約，出租人不得異議。」而「公證租約」之「陸：特別約定事項」第7 點第3 項、第10點及第12點第1 款第2目均有相同約定，故二信於系爭租約成立後，為原告經核准受讓其營業，並概括承受其資產與負債，原告以系爭租約租期中發生金融合併情事，不再續租系爭房屋為由，提前終止租約，並非無據，但仍應合於上開約定。
㈡原告於98年12月1 日通知被告將於99年1 月15日提前終止系
爭租約，是否生合法終止之效力？原告請求確認租賃關係自99年1 月15日起不存在，有無理由？⒈查原告於98年9 月1 日系爭租約租期中，經核准受讓二信
之營業，並概括承受其資產與負債，本得協議終止租約，不受行使方法限制應於1 年前書面通知對方之拘束，然二信或原告既未曾與被告協議終止租約，而原告嗣於98年12月1 日，以上揭事由決定不再續租而終止租約，被告雖不得異議，惟原告終止租約之意思表示仍應於1 年前書面通知被告，俾符系爭租約約定之旨。
⒉是以，原告於98年12月1 日以「售後租回合約」第14條第
1 款第2 目約定，函知被告將於99年1 月15日提前終止系爭租約乙節，不合於系爭租約有關終止行使方法應於1 年前書面通知對方之約定，系爭租約自99年1 月15日起不生合法終止之效力，故原告請求確認兩造間就系爭房屋租賃關係自99年1 月15日起不存在，並無理由。
⒊原告既已於98年12月1 日函知被告終止系爭租約之事由，
雖不生即自99年1 月15日起終止之效力，然原告依「售後租回合約」第14條第1 款第2 目所為之終止系爭租約，被告依約不得異議，此一終止系爭租約自應於通知後1 年發生效力；而被告至遲於同年月3 日收受此一終止租約之通知，故應自99年12月3 日起發生終止系爭租約之效力。
㈢原告於系爭租約存續期間，有無違約致被告財產權益受損情
事？原告依「公證租約」之「伍：押租金或擔保金」約定，請求被告返還押租金有無理由？數額若干？⒈查系爭租約因原告終止而自99年12月3 日發生效力，原告
自應就系爭租約尚未合法終止前之期間，依約按期支付被告租金。惟原告僅於99年1 月間支付該月份之部分租金數額為763,891 元，尚短繳814,817 元，同年2 月起至11月之租金均未支付，顯已逾押租金3,157,416 元，迭經被告先後以99年1 月20日高雄西甲郵局第81號存證信函、2 月25日高雄西甲郵局第209 號存證信函、3 月23日高雄西甲郵局第325 號存證信函催告支付未果，並陳明扣抵押租金之意思等情，有原告提出各該存證信函附卷足憑（見本院卷宗頁38至48），堪以認定；故原告積欠租金數額已逾押租金之數額，自得由被告依「公證租約」之「伍：押租金或擔保金」約定，逕予扣抵之。
⒉此外，被告雖抗辯原告遺留大量物品，未清除廢棄物，滿
地髒屋、部分天花板毀壞、門窗破損，另有多期電費未繳等語，並提出若干幀照片（見本院卷宗頁126 至139 ）為證，既未陳明損害賠償數額，尚無從認定具體數額，惟原告請求返還押租金部分之數額，既已悉數扣抵，故被告此部分抗辯，即無再予審究之必要。
六、綜上所述，原告於98年12月1 日函知被告終止系爭租約，被告至遲於同年月3 日收受，依約應自書面通知後1 年發生效力，故系爭租約應自99年12月3 日起不存在；復因原告本應於系爭租約合法終止前按期支付租金而未付，經被告以押租金全數扣抵後，仍有不足。從而，原告訴請確認兩造間就系爭房屋租賃關係自99年12月3 日起不存在，為有理由，逾此部分之請求為無理由，應予駁回；至於原告另訴請被告返還押租金及遲延利息等部分，於法尚有未合，亦應駁回。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院斟酌後，咸認與判決結果不生影響，均毋庸再予論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
民事第五庭 法 官 劉定安正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 6 月 30 日
書記官 林秀敏