臺灣高雄地方法院民事判決 100年度訴字第996號原 告 許文耀訴訟代理人 黃金龍律師被 告 許題娥訴訟代理人 劉啟輝律師當事人間給付租金等事件，本院民國100 年12月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國77年3 月間以口頭約定每月租金新台幣（下同）10萬元，將所有坐落高雄市○○區○○段
281 、282 地號土地暨其上建號73號建物即門牌號碼高雄市○○區○○路○○號（以下稱系爭房地）之應有部分各3 分之
1 （以下稱系爭應有部分）出租予被告，嗣因降低租金為每月7 萬元，兩造乃於83年9 月17日簽訂房屋租賃契約書，約定每月租金7 萬元，租期自83年9 月17日起至84年9 月16日止，並約定被告以應給付原告之租金代繳原告以系爭房地向銀行貸款之本息後，再將餘額交付原告。期限屆至後，兩造仍依原條件續租，而成立不定期租賃契約（以下稱系爭租約），惟被告自86年7 月起迄今未依約將代繳貸款本息後之租金餘額交付原告。又系爭租約自86年7 月起至99年11月止租金總額為1127萬元，扣除被告代原告繳納之銀行貸款本息4,773,592 元，及原告積欠被告之借款債務3,765, 833元後，被告尚應給付原告租金2,730, 575元等語。爰依租金請求權之法律關係，聲明請求被告給付原告2,730,575 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定遲延利息，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造之租約於86年 9月31日屆滿後，被告未再向原告承租系爭應有部分，因被告經營之成衣買賣須處理貨底至次年3 月，原告及系爭房地共有人許新東同意被告使用系爭房地至87年3 月，自87年4 月起由許新東承租使用。因原告於80年4 月29日將系爭應有部分移轉登記予被告，被告即享有系爭房地之使用收益權，而且有義務清償銀行貸款，乃於87年4 月租約屆期後繼續繳納原告之銀行貸款本息，並非因租賃關係而給付原告租金，兩造間自無不定期租賃契約存在。如本院認兩造間存有不定期租賃契約，惟系爭房地自86年7 月起至99年12月止之租金收益所得總額約為7,041,419元，扣除原告應負擔之貸款本息、稅金及原告積欠被告之債務本息後，被告已無積欠原告租金。況原告請求之租金債權逾5 年未行使部分，亦已罹於時效而消滅，且系爭房地自高雄捷運動工後，租金收入遽減，被告亦得依民法第442 條規定，請求法院酌減租金等語，資為抗辯，並聲明請求駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利益之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：
（一）兩造於83年9 月17日簽訂房屋租賃契約書，約定每月租金
7 萬元，租期自83年9 月17日起至84年9 月16日止，並約定被告以應給付之租金代繳原告以系爭房地向銀行貸款之本息後，再將餘額交付原告。
（二）系爭房地原為兩造及許新東共有，應有部分各3 分之1 ，原告於80年4 月29日將系爭應有部分移轉登記予被告，嗣兩造於100 年4 月8 日在台灣高等法院高雄分院99年度重上字第101 號所有權移轉登記事件訴訟中成立和解，原告取回系爭應有部分。
（三）被告於80年3 月28日對於本院80年度執全春字第378 號債權人許敦雄與債務人許文耀間假扣押強制執行事件，以就系爭建物於77年3 月間即訂有租賃契約關係為由，具狀聲明異議。
（四）兩造與許新東、許光仁於83年9 月24簽立備忘錄②記載「許新東、許題娥、許文耀共用系爭房地向銀行貸款共1 千
2 百50萬元，其中許新東1,633,333 元，許題娥2,633,
333 元、許文耀5,733,333 元，另用菲梵名借之2百50 萬元由許題娥負責。在前述1 千2 百50萬元，各所負責如下：許新東1,633,333 元，許題娥5,133,333 元、許文耀5,733,333 元利息由各人負擔。現在由許題娥租至86 年9月31日，許新東及許文耀不得有任何異議」。
（五）被告自86年7 月起未再給付租金予原告，但仍為原告繳納銀行貸款本息至100 年4 月止計5,279,654 元（其中4,835,996 元係原告以自己名義借貸5 百萬元之本息，另443,658 元係原告以許新東名義借貸733,333 元之本息），並為原告繳納系爭房地之房屋稅122, 639元、地價稅258,749 元。
（六）原告應清償被告借款300 萬元及自94年10月15日起至清償日止之法定遲延利息，業經法院判決確定。
四、兩造厥為爭執事項：被告為原告代繳銀行貸款本息至100 年4 月止是否為承租系爭應有部分而給付原告之租金，兩造因而有不定期租賃關係存在？
五、經查：
（一）兩造於83年9 月17日就系爭應有部分簽訂之房屋租賃契約書，載明租期自83年9 月17日起至84年9 月16日止；而兩造與訴外人許新東、許光仁於83年9 月24簽立備忘錄②亦記載「系爭房地由被告租至86年9 月31日，被告及許新東不得有任何異議」等語明確，足證被告抗辯其承租系爭房地至86年9 月31日止等語，核有所憑。
（二）原告提出放款繳款紀錄查詢（見本院卷第96至103 頁）主張被告自77年3 月間起向原告承租系爭應有部分，並按月給付10萬元租金至83年9 月17日降為每月7 萬元云云，被告固不否認於77年3 月間即承租系爭建物，惟抗辯原告將系爭應有部分移轉登記給我後，我就沒有再付租金給原告，因為系爭應有部分已是我的等語（見本院卷第180 頁），且查該放款繳款紀錄查詢係記載原告銀行貸款本息繳納情形，充其量僅能證明被告為原告繳納銀行貸款本息，尚難據以認被告於取得系爭應有部分後或原租賃契約屆期後仍繼續給付租金餘額，原告主張尚乏依據，自難信為真實。
（三）原告提出會帳單影本（見本院卷第8 頁）主張被告於86年
9 月31日租期屆至後仍按月付租金7 萬元云云，被告對該會帳單形式上真正固不爭執，惟抗辯租期屆滿後，因為成衣買賣還要處理貨底，都是要做到第二年三月，所以兩造與許新東都有共識由被告使用至87年3 月，87年4 月即由許新東以每月18萬元承租等語，核與證人許新東證稱87年
4 月起由我出價每月18萬元承租等語相符（見本院卷第
162 頁），且觀之該會帳單雖記載「 3/23 」、「 4/23」、「 5/23 」、「 6/23 」等日期，但無從辨認年度為何，自無以證明86年9 月31日以後被告仍依租賃關係給付租金予原告。
（四）原告主張其出租系爭應有部分予被告，並非出租予許新東或他人，87年4 月以後係被告將之轉租予許新東及他人云云，為被告所否認，又系爭應有部分於100 年4 月8 日兩造在訴訟上和解以前，係登記被告所有，證人許新東證稱因為原告沒有所有權，我沒有必要與他簽約等語，核與系爭房地所有權之登記內容一致，自難因許新東未與原告訂立租約，即認許新東承租系爭房地經營時係由被告轉租。復參以證人許新東證稱我承租1 年後就沒租了，另外再招租，由統一超商承租一樓，是我與被告出租的，3 個月後小林髮廊來租2 、3 樓，也是我與被告出租的，他們的租金3 分之1 匯到我戶頭，3 分之2 匯給被告等語，以及當時系爭房地之共有人登記為被告與許新東等情，益見被告與許新東係以系爭房地之共有人共同出租系爭房地予超商及髮廊。另被告雖於86年9 月31 日 原租期屆滿後猶使用系爭房地至87年3 月止，但因自87年4 月起系爭房地即由許新東承租，縱當時原告仍為系爭房地之實際共有人，兩造間原租賃關係亦已因許新東之承租而終止，尚難認被告於87年4 月起仍繼續向原告承租再轉租予許新東或他人，原告之主張自無足採取。
（五）原告主張被告於86年9 月31日以後為其繳納銀行貸款本息係以應給付原告之租金代繳云云，被告固自認為原告繳納銀行貸款本息至100 年4 月止，惟否認係因與原告有租約存在而給付租金，抗辯因原告於80年4 月29日將系爭應有部分移轉登記予被告，其即享有系爭房地之使用收益權，而且有義務清償銀行貸款等語，核與房地所有人為免因欠繳貸款本息遭銀行查封拍賣而按期繳納本息之常情相符。況參諸被告抗辯77年3 月間承租系爭建物，每月30萬元租金，每3 分之1 為10萬元等語，以及證人許新東證稱87年
4 月起由其承租一年，每月租金18萬元，扣除一般支出、稅金及銀行貸款本息後，其留3 分之1 ，另3 分之2 交給被告，因原告已無所有權，由其與被告出租系爭建物予超商及髮廊，租金3 分之1 匯入其戶頭，3 分之2 匯給被告等情。堪認被告、許新東、超商及髮廊均係分別向系爭建物共有人承租，而依各共有人之應有部分比例給付租金予各共有人，並非由被告單獨向原告承租後再轉租予許新東、超商及髮廊，否則被告在原告將系爭應有部分移轉登記予其以前，僅須以原告及許新東為出租人計付租金每月20萬元，許新東於87年4 月承租時亦僅須以被告為出租人計付租金每月12萬元，要無須以自己及其他共有人為出租人而計付租金每月20萬元或18萬元。準此，縱原告僅係將系爭應有部分借名登記予被告而仍為實際共有人，被告於原租約終止後，應係以原告為系爭房地共有人得使用收益共有物之權益而分得之租金，為原告繳納銀行貸款本息，而非因與原告間就系爭應有部分有租約存在而以為原告繳納銀行貸款本息方式給付租金，從而原告主張因被告仍依原租約為其繳納銀行貸款本息，故兩造間有不定期租約存在云云，即無足取。
六、綜上，原告既未能證明兩造於87年4 月以後有不定期租約存在，其本於租約之租金請求權請求被告給付租金餘額，自無所憑；至於被告雖未給付86年7 月至87年3 月之租金餘額，但被告為原告代繳銀行貸款本息5,279,654 元、房屋稅122,
639 元及地價稅258,749 元，被告為抵銷抗辯，經扣除後，原告已無可請求之租金餘額，原告之請求尚難准許，應予駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條判決如主文。
中 華 民 國 100 年 12 月 29 日
民事第一庭法 官 高金枝以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 12 月 29 日
書記官 林妙妙