臺灣高雄地方法院民事判決 100年度重訴字第296號原 告 戀戀愛情海大廈管理委員會法定代理人 陳歷航訴訟代理人 李育任律師被 告 巴森開發建設股份有限公司法定代理人 黃淑芬訴訟代理人 黃如流律師上列當事人間請求移交公共基金等事件，經本院於民國101 年3月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣參佰捌拾玖萬肆仟肆佰柒拾貳元，及自民國一○○年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰貳拾玖萬捌仟元供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣參佰捌拾玖萬肆仟肆佰柒拾貳元為原告供擔保後免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：門牌號碼高雄市○○區○○街○○號「戀戀愛情海」大廈（下稱系爭大廈）係由被告起造，並於民國96年11月間開始對外銷售，而伊直至99年3 月間始為成立，並於同年月29日向高雄市左營區公所報備獲准。又於伊成立前，被告為系爭大樓之管理負責人，應負責收取系爭大廈自96年11月起至99年3 月止之管理費及車位清潔費，然其竟漏未收取系爭大廈管理費及車位清潔費計新臺幣（下同）411,333 元，伊應得依公寓大廈管理條例第20條第1 項之規定向被告請求給付，又被告於上開期間已向系爭大廈住戶收取管理費及車位清潔費5,377,795 元，且其既未與住戶約定上開期間未出售之空戶僅需繳納三分之一的管理費及車位清潔費，就該些空屋自應繳納全額費用，則其於99年6 月前應繳納之空戶管理費及車位清潔費計應為6,194,808 元，合計應受取之管理費及車位清潔費為11,983,936元。另被告於96年11月至99年6 月間為系爭大廈所支出之金額為7,214,525 元，而其支出憑證及統一發票買受人欄均記載被告之統一編號，則其顯以上開支出憑證向稅捐機關報稅，是其既係為自己申報稅捐之目的而有上開支出，自應自行負擔該些支出，而不能予以扣除，故而被告應移交與原告之金額應為11,983,936元，然其迄今僅給付345,906 元，伊自得向其請求給付其中之9,547, 715元，為此爰依不當得利之法律關係及公寓大廈管理條例第20條之規定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應給付原告9, 547,715元及自起訴狀繕本送達之翌日即100 年8 月9日起至清償日止按週年利率5%計算之利息。㈡願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則以：伊已於系爭大廈之房屋買買契約書第7 條第7 款與各承購戶約定，伊未出售戶之管理費應依收費標準之三分之一繳付，亦即於其代管期間僅要繳納2,182,636 元之管理費，又伊自96年11月起至99年6 月止已向系爭大廈承購戶收取管理費及車位清潔費5,377,795 元，並為原告墊付費用7,214,525 元，是伊應移付原告之管理費應為345,906 元，且伊就此已開立支票支付予原告，並經原告提示兌現，原告應已不得在向伊請求移交公共基金等語資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告為系爭大廈之原始起造者，並於系爭大廈興建完工且取
得使用執照後，在96年11月開始對外銷售，且向承購戶收取大廈管理費及車位清潔費。
㈡被告於出售系爭大廈區分所有權時，均與買受人於買賣契約
第7 條第7 款約定：「買方同意於交屋日起計算管理費，並於代收款項提列預繳一年房屋及車位管理費，該筆費用先由賣方代為管理支用，待第一屆管理委員會成立後，賣方將所收管理費扣除代管期間各項相關支出後，如有結餘，則結算移交該會收支管理。如不足支出時，則賣方應負責補足相關費用支出使其收支平衡；意不得負債移交予管委會。另第一屆管理委員會成立後，每坪管理費收執標準由該會另訂之。此時賣方未售戶，即未完成產權移轉戶之管理費，乃依第一屆管委會所訂收費標準之1/3 計算繳付」等語。
㈢系爭大廈管理委員會於99年3 月成立，並在同年月29日向高雄市左營區公所申請報備，經該區公所准予備查。
㈣被告自96年11月起至99年3 月止為系爭大廈支出費用6,476,
356 元，自99年3 月起至6 月止為系爭大廈支出費用738,16
9 元，該些費用均係系爭大廈共用部分、約定共用部分於修繕、管理、維護上之必要支出。
㈤被告於系爭大廈管委會成立前，向住戶收取之管理費及車位清潔費計5,377,795 元。
㈥被告業已移交系爭大廈之公共基金345,906元予原告。
四、得心證之理由㈠原告得否依公寓大廈管理條例第20條之規定請求被告給付其
自96年11月起至99年3 月止未向住戶收取之管理費及車位清潔費？按管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會，公寓大廈管理條例第20條第
1 項定有明文。原告固主張公寓大廈管理條例第20條第1 項所規定之「餘額」，應包括管理負責人應收而未收之管理費，否則若將催繳之責任轉嫁於新任之管理委員，實非事理之平，且有可能導致管理費請求權罹於時效云云，惟依上開條文排列及其文義所示，該項餘額應係指其前文「公共基金」之使用餘額，此實難解釋認其文含有應收而未收之款項，如管理負責人就管理費之收取有故意不為收取而致請求權罹於時效等處理委任事務具有過失而致系爭大廈受有損害之情，原告應得另依委任之法律關係向其請求賠償，並非全無救濟方法，況本件原告主張被告漏未收取的管理費最早者為97年5 月，該月份管理費至原告成立受移交之時，顯仍未罹於時效，實難依此即認公寓大廈管理條例第20條所稱「餘額」含應收未收之管理費，是原告主張得依公寓大廈管理條例第20條之規定向被告請求給付其應收未收之管理費411,333 元云云尚非可採。
㈡被告於原告未成立前應繳納之管理費及車位清潔費金額為何
？其自96年11月起至99年6 月止應繳納之管理費及車位清潔費金額為何？按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，公寓大廈管理條例第10條第2 項定有明文。是依此條文規定，用以支出共用部分之修繕、管理、維護之管理費，若無區分所有權人會議或規約另有規定者，自應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔，即各區分所有權人之分擔標準應屬一致。經查：
⒈被告固抗辯依其與承購戶之買賣契約第7 條第7 款之約定
前後文義，應可推論其於原告成立之前亦僅需繳納三分之一的管理費即2,064,936 元云云，惟被告與其承購戶之買賣契約第7 條第7 款係約定：「買方同意於交屋日起計算管理費，並於代收款項提列預繳一年房屋及車位管理費，該筆費用先由賣方代為管理支用，待第一屆管理委員會成立後，賣方將所收管理費扣除代管期間各項相關支出後，如有結餘，則結算移交該會收支管理。如不足支出時，則賣方應負責補足相關費用支出使其收支平衡；意不得負債移交予管委會。另第一屆管理委員會成立後，每坪管理費收執標準由該會另訂之。此時賣方未售戶，即未完成產權移轉戶之管理費，乃依第一屆管委會所訂收費標準之1/3計算繳付」等語已如前述，以該款之前半段係約定原告未成立前管理費之收取、管理使用及將來移交方式，後段則係在約定原告成立後，管理費之標準如何訂立及其空戶收費標準，則依其文字之內容，其並無約定原告成立前賣方未出售空屋之管理費僅需繳納三分之一，且依其前後文，亦難推論被告有與住戶約定其在原告成立前，就其未出售空屋僅需繳納三分之一的管理費之意，是被告既未與住戶另行約定所需繳納之管理費成數，依前開說明，其自應繳納與其他住戶相同之管理費，被告抗辯其就未出售空戶僅需繳納三分之一的管理費及車位清潔費云云顯非可採。⒉被告另抗辯其於原告成立前，因代管系爭大廈而支出許多
有形、無形之勞費，若於該段期間反需支出較未代管期間高額之管理費，顯不合常理云云，惟管理委員會之成員或管理負責人原仍須經區分所有權人會議決議始得繳納較低或免繳管理費，並非得當然免繳管理費，況原告為建設並出售房屋之專業公司，衡情其代管系爭大廈所支出之勞費應已計入其銷售房屋之價金中，而已自此取得相當的對價，是被告以其代管系爭大廈而抗辯就原告成立前僅需繳納三分之一的管理費云云顯非可採。
⒊原告於99年3 月成立，在此之前，其應繳納之全額管理費
及車位清潔費為6,018,258 元，而於成立後至99年6 月若繳納全額之管理費及車位清潔費金額為176,550 元，此為兩造所不爭執（見本院卷㈡第34頁、第36頁、第73頁），而如上述被告業與系爭大廈區分所有權人於買賣契約中約定原告成立後，其僅需給付三分之一的管理費，是被告自96年11月起至99年6 月止應繳納之管理費為6,077,108 元（計算式：0000000 ＋176550÷3 ＝0000000 ）。
㈢被告得否從公共基金扣除扣除其為系爭大廈支出之金額？
原告固主張被告所提出之支出憑證及統一發票之買受人欄均記載「巴巴開發建設股份有限公司」、「巴森開發建設股份有限公司」，且均記明被告統一發票號碼「00000000」，被告顯以上開支出憑證向稅捐機關報稅，其應係為自己申報稅捐之目的而有上開支出，上開支出應由被告自行吸收云云，惟被告與系爭大樓之承購戶均於系爭買賣契約第7 條第6 款約定：「依據公寓大廈管理條例規定，達法定區分所有權比例時，召開第一次區分所有權人會議。自完工日起至召開第一次區所有權人會議之日止，買賣推舉賣方擔任本大樓管理負責人，負責管理本大樓事務，並於成立管理委員會後移交之。賣方應將公共設施及管理基金點交予管理委員會，且於交屋日起由買方按月繳付管理費，賣方代管期間之各項公共支出，由已交屋之全體區分所有權人共同分攤」等語，此有該買賣契約書影本在卷可查（見本院卷㈠第79頁），且為兩造所不爭執，則依上開約定，被告顯不代承購戶負擔其代管系爭大廈期間之公共支出，而應由系爭大廈之管理費支應該些支出，且縱使被告確持系爭大廈之公共支出憑證向稅捐機關報稅，此亦僅為其虛構支出而有無涉及逃漏稅捐之問題，原告本得視情況而向主管機關舉發，尚非得以此遽認該項支出需由被告自行負擔。又被告自96年11月起至99年3 月止為系爭大廈支出費用6,476,356 元，自99年3 月起至6 月止為系爭大廈支出費用738,169 元，該些費用均係系爭大廈共用部分、約定共用部分於修繕、管理、維護上之必要支出等情已如前述，是依前所述，該些費用自應由系爭大廈之管理費支出，被告抗辯其所收取之管理費及車位清潔費應扣除該些費用等節自屬可採，原告上開主張則難採信。
五、綜上所述，被告於代管期間已代原告收取承購戶之管理費及車位清潔費計5,377,795 元，而其未出售之空戶應繳納之管理費及車位清潔費則為6,077,108 元，又其於代管期間支出之費用為7,214,525 元（計算式：0000000 ＋738169＝0000
000 ），則扣除此項支出後，其應移交予原告之公共基金應為4,240,378 元（計算式：0000000 ＋0000000 00000000＝0000000 ），另被告業已移交公共基金345,906 元予原告亦如前述，則原告自得請求被告給付尚未移交之公共基金3,894,472 元（計算式：0000000 0000000＝0000000 ），從而原告依公寓大廈管理條例第20條第1 項之規定請求被告給付3,894,472 元，為有理由，應予准許。至其逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及證據資料，經本院審酌後，認均不影響本判決之結果，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由。依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 20 日
民事第三庭 法 官 楊淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 20 日
書記官 林秀泙