臺灣高雄地方法院民事判決 100年度重訴字第364號原 告 冠軍華廈管理委員會法定代理人 邵哲雄訴訟代理人 陳意青律師複代理人 林祺祥律師被 告 城市旅館股份有限公司法定代理人 陳作霖訴訟代理人 樓嘉君律師被 告 王秀珠
張柏林張柏維鍾發源上四人共同訴訟代理人 羅鼎城律師被 告 林孟貴
康文傑康世修上列當事人間請求返還不當得利事件，本院於民國101 年8 月1日言詞辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、本件被告林孟貴、康文傑、康世修未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：原告管理坐落高雄市○○區○○○路○○○ 號之冠軍華廈（下稱系爭大廈），包含地上建築物及地下室（地下室總面積707.53平方公尺、約214 坪，有辦理保存部分為16
8.48平方公尺，下稱系爭地下室）均為全體區分所有權人共有，系爭地下室係作為防空避難室兼停車空間，屬系爭大廈共同使用部分，不得單獨為所有權客體，亦不得予特定人專用。詎被告王秀珠、張柏林、張柏維、鍾發源、林孟貴、康文傑、康世修等7 人（下稱王秀珠等7 人）明知上情，猶自民國92年間起，未經原告同意，亦未依公寓大廈管理條例之規定取得約定專用，而無權占用系爭地下室，且自94年間起，迄97年8 月31日止，擅自將系爭地下室全部出租予被告城市旅館股份有限公司（下稱城市旅館），並排除系爭大廈全體區分共有人使用系爭地下室之權利，王秀珠等7 人受有相當於租金之不當得利，且城市旅館已實際使用系爭地下室，致原告受有損害，王秀珠等7 人與城市旅館間具有不真正連帶關係，應按上開地段附近每月租金行情每坪1,250 元，以
200 坪計算100 年4 月13日回溯5 年自95年4 月16日起算至城市旅館停止占用之97年8 月31日止，期間28.5個月，相當於租金之不當得利共712.5 萬元（1,250 ×200 ×28.5＝7,125,000 ），爰依民法第179 條之規定，提起本訴。並聲明：㈠被告應給付原告7,125,000 元，及自起訴狀繕本送達最後送送達人之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡前項給付，若被告其中一人給付，就其給付部分，其餘被告免給付義務；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告答辯：㈠城市旅館：原告僅係管理委員會，並非區分所有權人，應無
損害可言，不得主張不當得利之請求；系爭地下室具有構造上、使用上之獨立性，且系爭大廈為第一次所有權登記時，原始起造人王秀珠等7 人未依當時有效之土地登記規則第70條、第72條將地下室分配予其他區分所有權人，或作為共同使用部分另編建號，事後亦未將系爭地下室出售，可見並非系爭大廈共同使用部分；縱認係共同使用部分，然共同使用部分本不須由全體區分所有權人共有，原告亦無法舉證由何區分所有權人曾買受；況王秀珠等7 人未曾交付其他區分所有權人，縱認有出售系爭地下室，然依民法第373 條，收益權仍屬王秀珠等7 人享有；再者，系爭地下室出租予城市旅館作為停車位使用前，已出租他人作為三溫暖使用長達十餘年，早於公寓大廈管理條例於84年間施行之前，原告均未置喙，可認有同意，或與王秀珠等7 人間有民法上分管契約，繼受之區分所有權人應受拘束；又城市旅館屬善意占有人，依民法第182 條第1 項之規定，免負返還責任；另系爭地下室每坪租金行情不到1,250 元等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被告鐘發源、王秀珠、張柏維、張柏林：系爭大廈係由訴外
人林迦建設股份有限公司（下稱林迦公司）、康李淑春、張光靖及鍾廷華等4 人於70年2 月23日共同出資起造，於71年
5 月1 日竣工，取得使用執照，嗣林迦公司將應有部分售予林孟貴、王秀珠，康李淑春死亡後，由康文傑、康世修共同繼承，張光靖死亡後，由張柏林、張柏維共同繼承，鍾廷華則贈與鍾發源，且系爭地下室有獨立樓梯、出入通道，向來均由王秀珠等7 人使用收益，並辦理保存登記，經高雄市政府工務局核發所有權狀，及依法繳納房屋稅，而自73年間起，陸續出租作為餐廳、三溫暖、停車場等使用，可見具備構造上、使用上之獨立性，依當時有效法令，應歸屬王秀珠等
7 人所有，縱認系爭地下室係屬共有，然其他區分所有權人均明知或可得而知上情，應認林迦公司與王秀珠等7 人之前手間成立分管契約，對其他區分所有權人及繼受人有拘束效力，原告亦未能舉證對系爭地下室有何收益權，自無從請求返還不當得利等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈢被告林孟貴、康文傑、康世修經合法通知未到庭，亦未以書狀作何陳述或聲明。
四、兩造不爭執事項：㈠原告係系爭大廈之管理委員會，於92年間合法設立，有管理系爭大廈之權利。
㈡系爭大廈由林迦公司、康李淑春、張光靖及鍾廷華等4 人於
70年2 月23日共同出資起造，於71年5 月1 日竣工，於71年
7 月9 日申報房屋稅籍，林迦公司分別於74年10月8 日、79年7 月11日將其應有部分出售予林孟貴（應有部分2/8 ）及王秀珠（應有部分2/8 ），康李淑春於85年4 月29日死亡，由康文傑、康世修繼承（應有部分各為2/16），張光靖則於77年7 月10日死亡，由張柏林、張柏維繼承（應有部分各為1/16），鍾廷華則於90年12月12日將其應有部分（應有部分1/8）贈與鍾發源。
㈢系爭地下室於71年間取得高雄市政府工務局（71）高市工建
築使字第01139 號使用執照，使用執照上記載系爭地下室用途為「防空避難室兼停車空間」；嗣於72年6 月8 日，系爭地下室部分面積165.73平方公尺變更用途為餐廳，經同局核發第01139-1 號變更使用執照，復於72年9 月6 日，辦理第一次保存登記，登記建號為高雄市○○區○○段一小段0135
5 建號，登記面積為168.48平方公尺，現登記所有權人為王秀珠（應有部分2/8 ）、張柏林（應有部分1/16）、張柏維（應有部分1/16）、鍾發源（應有部分1/8 ）、林孟貴（應有部分2/8 ）、康文傑（應有部分2/16）、康世修（應有部分2/16）等7 人。
㈣王秀珠等7 人與城市旅館於93年12月16日就系爭地下室成立
租賃契約，約定租賃期限自94年2 月1 日起至99年1 月31日止，第1 年至第3 年每月租金6 萬元、第4 年至第5 年每月租金63,000元，押金18萬元；而城市旅館實際占用系爭地下室期間至97年8 月31日止。
五、是以，本件爭點厥為：㈠原告得否以其為系爭大廈管理委員會，而向被告主張返還占
用系爭大廈之不當得利？㈡系爭地下室（包含登記及未保存登記部分）所有權歸屬何人
？㈢王秀珠等7 人與原告就系爭地下室是否成立分管契約，而有
權出租系爭地下室予城市旅館？抑或與城市旅館均無權占用系爭地下室而受有不當得利？㈣城市旅館得否主張民法第182 條第1 項之規定，免負不當得
利返還責任？㈤原告請求被告等人給付相當於租金之不當得利，有無理由？
金額以若干為正當？
六、本院得心證之理由如下：㈠按當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案
之判決而言，稱為訴訟實施權或訴訟行為權，一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人，雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人，又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺，公寓大廈管理條例所謂「管理」，通常包含保管、使用及收益，無論返還爭屋頂突出物抑損害金或不當得利之請求，固非該訴訟標的法律關係之主體，但對於系爭屋頂突出物既有管理權，則其本於管理系爭屋頂突出物所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，即為適格之當事人（最高法院96年度台上字第1780號判決理由參照）。本件原告係系爭大廈之管理委員會，就系爭大廈建物之保管、使用或收益均有訴訟實施權，其主張被告等人無權占用系爭地下室，致全體區分所有權人受有損害，而本於管理委員會之權限，提起給付之訴，請求被告等人返還不當得利予原告，即屬當事人適格，先予說明。
㈡按於18年間公布施行，71年間仍有效之民法第799 條規定：
「數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之。」，其前段僅就區分所有建物之共同部分推定為共有之法律效果作規定，未如現行民法第799 條第1 項、第2 項：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物。」及公寓大廈管理條例係於84年6 月28日公布施行之第3條第3 款、第4 款就「專有部分」、「共用部分」作定義性規定。且建築法於73年11月7 日修正公布增訂之第102 條之
1 前段規定：「建築物依規定應附建防空避難設備或停車空間」；與建物所有權第一次登記法令補充規定於81年5 月30日訂定發布之第11點規定：「區分所有建物地下層依法附建之防空避難設備或停車空間應為共同使用部分，如其屬80年
9 月18日台內營字第8071337 號函釋前請領建造執照建築完成，依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則第73條規定辦理建物所有權第一次登記。」，均無適用餘地。是以，內政部80年9 月18日台內營字第8071337 號函釋：「區分所有建築物內之法定防空避難設備或法定停車空間均不得與主建築物分離，應為該區分所有建築物全體所有權人所共有或合意由部分該區分所有建築物區分所有權人所共有。…惟基於法不溯既往原則，並避免購屋糾紛影響人民權益，對新申請建造執照之案件，始依前開結論辦理」，與法務部89年2 月17日法律字第039198號函釋：「…貴部（內政部）訂頒之建物所有權第一次登記法令補充規定第11點…，查本案建物係於60年1 月13日取得使用執照，…，而公寓大廈管理條例第3條第4 款固就共用部分設有定義規定，但該條例制定公布之日期係84年6 月28日，本案地下防空避難室之興建在上開條例及補充規定、函釋之前，似均無上開規定或函釋適用之餘地。準此，本案似難認係當然為共同使用部分。依來函資料所述，本件地上4 層區分所有建物，依使用執照興建4 層1棟7 戶建物，原起造人為李君、朱君等二人，其使用執照地下防空避難室平面圖未載明權屬，地上各區分所有建物於76年間辦竣第一次登記後，陸續移轉予吳君等5 人…，其地下層（防空避難室）之權屬，應依當時法律明文規定為限，宜由起造人或經向起造人買受該產權者，檢附移轉證明文件申請建物第一認測量登記（建物所有權第一次登記法令補充規定第11點參照），如有爭議時訴請司法機關確認後據以辦理，本部敬表贊同。」；及內政部89年3 月20日台（89）內中字第8904882 號函釋：「一、本案經函准法務部89年2 月17日法律字第039198號函…。二、綜上所述，本案建物使用執照起造人為李○○、朱○○二人，其地下層（防空避難室）之權屬，宜由起造人或經向起造人買受該產權者，檢附移轉證明文件申請建物第一次測量登記，如有爭議時宜訴請司法機關確認後據以辦理。」，即一再重申地下室之所有權歸屬應依取得使用執照當時存在有效之法令認定之旨趣，如地下室依使用執照記載或由當事人合意認非屬共同使用性質並領有門牌號地下室證明者，得依土地登記規則辦理建物所有權第一次登記，如有爭議時，則依司法機關之裁判辦理。
㈢而按稱不動產者，謂土地及其著物，於18年間公布施行之民
法第66條第1 項定有明文。且同時仍有效之同法第799 條規定：「數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之。」，業如前述。又按數人區分一建築物而各有其一部分者，謂之建築物之區分所有，其區分之各部分為獨立之權利客體，成立單獨所有權，至其區分方法或為縱的分割，或為橫的分割，或為二者交互運用，無論分間、分層抑分套，在所不問。惟基於物權標的物獨立性之原則，必須在構造上及使用上均具有獨立性者，始足當之（最高法院著有80年度台上字第804 號判決要旨參照）。且按民法第799 條所謂共同部分，係大門、屋頂、地基、走廊、階梯、隔壁等，性質上不許分割而獨立為區分所有客體之部分而言，系爭地下層之面積達271.65平方公尺，為該大廈之一層，其建造須挖土作成擋土牆，建造成本較之地上層有過而無不及，倘非專為規劃投資施工闢建，不可能形成，依一般社會交易觀念，性質上當非不得獨立為區分所有之客體（最高法院著有71年度台上字第1193號判決要旨參照）。準此，當時法令允許數人區分一建築物而各有其一部所有權之存在，地下室如具有構造上及使用上之獨立性，雖未辦理所有權登記，亦得單獨為區分所有權之客體。
㈣再按未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興
建之原始建築人（最高法院著有96年度台上字第2772、2851號判決要旨可資參照）；公寓之地下室得為獨立建物而為單獨所有權之標的，目前情形，有將地下室單獨出賣者，亦有除公共設施外，以之作為停車場出賣者，其性質與建物之構成部分或從物均有不同，除原始建築人有特約將地下室之應有部分隨同房屋一併出賣外，該公寓建物之各樓所有人並不當然按其房屋之面積取得地下室之應有部分（最高法院著有79年度台上字第2810號判決要旨參照）；且系爭地下室固屬防空避難室，係供全體住戶作為戰時避難之用，然不能憑此即謂所有權屬住戶所共有，被上訴人既為商場大樓之興建人，且為地下室全部之起造人，就系爭地下室雖未辦理保存登記，仍應認其為單獨所有人（最高法院著有81年度台上字第1877號判決要旨可資參照）；與系爭大樓起造人為被上訴人，除地下層停車空間及防空避難室外，均由被上訴人辦理建物所有權第一次登記（包括樓梯間，管理員室、變電室等共同使用部分），上訴人等係輾轉購得系爭大樓建物，其前手及本人購買範圍，均不包括未登記部分等情，為原審認定之事實，則於系爭大樓辦理建物所有權第一次登記時，不論已登記、未登記部分，被上訴人均為所有人，被上訴人將系爭大樓部分建物，售予上訴人前手時，係按已登記面積出售，並將未登記部分明示排除在外，故就未登記部分，上訴人或其前手均無所有權（最高法院著有87年度台上字第950 號判決要旨可資參照）；及系爭地下室依其構造如屬獨立之建物，自有獨立之所有權，其既登記為上訴人所有，原審復認定被上訴人未買受該部分，則能否謂上訴人不得本於所有權行使權利，自非無疑，雖系爭地下室兼供防空避難室使用，惟防空避難室之規劃，僅係於空襲時應開放供其上住戶及附近民眾避難使用，尚不得認兼有防空避難用途之地下層，必係地上房屋之附屬建物或其共同使用部分，或僅能由其上建物區分所有人占有使用（最高法院94年度台上字第1763號判決理由參照）。又所謂推定，並無擬制效力，自得由法律上利害關係人提出反證以推翻之（最高法院著有51年台上字第1732號判例要旨可資參照）。是以，前揭民法第799 條關於共同部分「推定」為各所有人之共有之規定，仍得舉反證加以推翻。準此，未辦理第一次所有權登記之建築物，其所有權屬於出資興建之原始建築人，縱地上區分所有建物辦理登記後，售予他人，除將地下室一併出售外，不及於地下室；如地下室無單獨所有權存在，而屬建物之共同部分，僅係推定為各區分所有人共有，不能因地下室於申請使用執照用途為避難地下室，即逕認其所有權屬各區分所有人共有，利害關係人仍得舉證證明地下室係歸屬其等個別所有或共有。
㈤查系爭地下室係於71年間經高雄市政府工務局核發使用執照
乙節，有高雄市政府工務局（71）高市工建築使字第01139號使用執照1 份附卷可憑（見本院卷第73至75頁），且為兩造所不爭執，堪信為真，是以本件系爭地下室之權利歸屬，應依取得使用執照當時存在有效之法令認定之。次查系爭大廈由林迦公司、康李淑春、張光靖及鍾廷華等4 人於70年2月23日共同出資起造，於71年5 月1 日竣工，已如前述，且其等與林迦公司簽訂合建契約書時，係將地下室與地上十二層同列為建物層次，並約定各層次所有權分配比例，其中系爭地下室由林迦公司取得50% ，由康李淑春、張光靖及鍾廷華等3 人共取得50% 乙節，有69年8 月21日合建契約書1 份可考（見本院卷第207 至209 頁），完工後以牆壁作為四周界線，以樓板與地上層作區隔，能明確劃分其範圍，並申請使用執照，面積達707.53平方公尺、高度達3 公尺，其面積較地上各樓層為大，高度較地上2 層以上之樓層為高，且有獨立車道可供出入，及雖置有機房，惟其偏在一隅，所佔比例不大等節，各有高雄市政府工務局（71）高市工建築使字第01139 號使用執照樓層附表、地下室平面圖各1 紙及現場照片9 紙可考（見本院卷第50、74頁、臺灣高雄地方法院檢察署100 年度他字第3496號卷，下稱他卷，第38至46頁）；又證人即系爭大廈之管理員鄧宇然於另案（系爭大廈法定代理人邵哲雄告發城市旅館之法定代理人陳作霖與王秀珠等7人涉犯刑法竊佔罪嫌，業經檢察官於101 年4 月16日為不起訴處分確定）證稱：伊自70年間起，在系爭大廈擔任管理員達30年，地下室本來租給別人作三溫暖，後來生意不好停業，沒有其他住戶使用，之後蓋成停車場，租給城市旅館等語（見他卷第114 頁），核與證人即系爭大廈之管理員李金正證稱：伊自90年間在系爭大廈擔任管理員，當時地下室是三溫暖，地下室前後進出口都鎖起來，住戶無法進出，93年間結束營業，後來改由城市旅館承租使用等語相符（見他卷第
115 頁），未據兩造爭執其等證詞之可信度，應堪採信，足見系爭地下室於建造時即協議由原始起造人分配取得，且可與地上樓層獨立劃分，嗣由王秀珠等7 人繼受起造人取得占用，未曾出售或交予其他區分所有權人使用，而係獨立作為營業使用，應認並非系爭大廈之共同部分，而已具備構造上及使用上之獨立性，得單獨為所有權之客體。再者，系爭地下室於72年6 月8 日，部分面積165.73平方公尺變更用途為餐廳，經高雄市政府工務局核發第01139-1 號變更使用執照，復於72年9 月6 日，辦理第一次保存登記，登記建號為高雄市○○區○○段一小段01355 建號，登記面積為168.48平方公尺，現登記所有權人為王秀珠（應有部分2/8 ）、張柏林（應有部分1/ 16 ）、張柏維（應有部分1/ 16 ）、鍾發源（應有部分1/8 ）、林孟貴（應有部分2/8 ）、康文傑（應有部分2/16）、康世修（應有部分2/16）等7 人乙節，有該使用執照、建物所有權狀、建物登記謄本各1 份附卷可稽（見本院卷第74、81至89頁），及其餘部分雖未經登記，然自興建完成後，均由王秀珠等7 人使用或轉租收益，未曾與地上樓層一併出售，亦未曾交付其他區分所有權人使用等情，為兩造所不爭執，原告復未能舉證被告以外之區分所有權人購買地上樓層時，範圍及於系爭地下室，或對系爭地下室有何使用收益之權利等情（見本院卷第153 頁），揆諸前揭法條意旨之說明，系爭地下室（包含登記及未保存登記部分）之所有權均屬王秀珠等7 人共有，至為明確。原告主張系爭地下室依使用執照係作為防空避難室兼停車空間，屬共同使用部分，不得單獨為所有權之客體，亦不得予特定人專用云云（見本院卷第4 、97至99頁），委無可採。
㈥按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條前段固定有明文。此即不當得利返還責任，依其類型可區分為「給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人有目的及有意識之給付而發生之不當得利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定所成立之不當得利。「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，凡因侵害歸屬於他人權益內容而受利益，致他人受損害，欠缺正當性，亦即以侵害行為取得應歸屬他人權益內容的利益，而不具保有利益之正當性，即構成無法律上之原因，而成立不當得利（最高法院99年度台再字第50號判決要旨參照）。如無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例要旨參照）。準此，無權占有他人所有之建物，可能獲得相當於租金之利益，此係以侵害行為取得應歸屬他人權益內容之利益，不具保有利益之正當性，應依民法第179 條前段負不當得利返還責任；而占有人是否為無權占有，不具保有利益之正當性，首先應確定該建物之權益應歸屬何人，如應歸屬一造，遭他人擅自出租，承租人因未經權益歸屬者之同意，自不具保有利益之正當性，惟倘該他人並非擅自出租，承租人自非無權占有，不負不當得利之返還責任。查系爭地下室係王秀珠等7 人所有，已如前述，又其等與城市旅館於93年12月16日就系爭地下室成立租賃契約，約定租賃期限自94年2 月1 日起至99年1月31日止，第1 年至第3 年每月租金6 萬元、第4 年至第5年每月租金63,000元，押金18萬元，而城市旅館實際占用系爭地下室期間至97年8 月31日止等情，有房屋租賃契約書1份在卷可稽（見本院卷第45至49頁），租約第13條雖約定地下層使用權如受到大樓住戶異議，甲方（王秀珠等7 人）應出面解決等語（見本院卷第47頁），然衡情僅係城市旅館為確保權益所定條款，原告執此主張王秀珠等7 人係無權出租予城市旅館云云（見本院卷第100 頁），委無可採，足見王秀珠等人係本於所有權與城市旅館訂立租賃契約，並非無權出租，城市旅館亦非無權占有，自不負不當得利之返還責任。
七、綜上所述，王秀珠等7 人係系爭地下室之所有權人，且城市旅館向其等7 人承租而占有使用系爭地下室具有正當權源，堪以採信。原告依民法第179 條不當得利之法律關係，主張被告等人均應負返還無權占用系爭地下室之不當得利暨法定遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘爭點、攻擊防禦方法及舉證，於判決結果無影響，毋庸逐一論列，附此敘明。
九、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第385 條第1項前段、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 22 日
民事第四庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本製成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 8 月 22 日
書記官 邱上一