臺灣高雄地方法院民事判決 100年度重訴字第301號原 告 國艷大樓管理委員會法定代理人 朱挺玗訴訟代理人 丁平
楊譜諺律師上 一 人複 代 理人 黃韡誠律師
蘇盈伃律師被 告 北京建設股份有限公司法定代理人 許芬蘭訴訟代理人 楊品輝
郭宗塘律師鄭國安律師上 一 人複 代 理人 李建宏律師上列當事人間請求返還管理費用事件，本院於中華民國103 年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告之法定代理人王先至因民國101 年第2 次區分所有權人會議改選而變更為朱挺玗，並向主管機關報備完畢，經朱挺玗向本院聲明承受訴訟，業據提出高雄市前鎮區公所函文、民事聲明承受訴訟狀附卷可稽（本院卷㈠第297 頁至第298頁）；又原告原起訴主張被告應給付自96年5 月2 日起算之管理費共計新台幣（下同）9,211,915 元，嗣減縮聲明為被告應給付自98年6 月1 日起算之管理費1,151,509 元，被告予以同意，均核於法有據，應予准許。
二、原告主張：㈠被告係坐落高雄市○鎮區○○○路○○○ 號國艷大樓（下稱系
爭大樓）之起造人，並興建、銷售系爭大樓。被告與系爭大樓住戶簽立之房屋買賣合約書（下稱系爭買賣合約）第22條第2 款約定，待登記之區分所有權人及區分所有權比例達2/
3 以上時，被告應於6 個月內召開第一次區分所有權人會議（下稱區權會，此部分約定下稱系爭約定），而違反公寓大廈管理條例（下稱大廈條例）第28條第1 項所定應於登記達1/2 以上即行召集之規定（下稱系爭規定）。
㈡98年2 月28日系爭大樓區分所有權登記比例已達系爭規定標
準，被告至遲應於同年5 月31日前召開區權會（下稱擬制區權會），竟延至99年9 月5 日始行召開。又原告成立前經住戶簽署之國艷大樓住戶管理規約（下稱系爭大樓規約），依大廈條例第56條規定應視為規約，住戶應遵守之，是依系爭買賣合約第22條第4 款、系爭大樓規約第10條第1 項、第2項約定（下合稱系爭管理費繳費約定），被告自98年6 月1日擬制區權會應成立時起至實際召開區權會之期間（即98年
6 月1 日起至99年8 月31日止，下稱擬制期間），就登記在被告名下之區分所有建物，亦有依系爭買賣合約書預繳管理費做為系爭大樓公共基金之義務，扣除擬制期間被告代管時所支出之必要費用、業經移交之費用後，被告尚應給付擬制期間之管理費1,151,509 元。
㈢系爭約定因被告違反強制規定、誠信原則而無效，及以不正
當之行為將系爭約定入約而阻其條件（即依系爭規定應於登記比例達1/2 以上即召集區權會）之成就，應視為條件已成就，爰依民法第71條前段、第148 條第2 項、第101 條第1項等規定請求擇一判決被告應依系爭規定召開區權會，並依民法第269 條第1 項第三人利益契約、系爭管理費繳費約定，及民法第179 條規定，起訴並聲明：㈠被告應給付原告1,151,509 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：系爭規定並非兩造之約定，非屬民法第101 條所稱之條件，且其縱屬強制規定，法律效果並未以之為無效，被告亦未違反誠信原則，系爭約定仍屬有效；又若認原告之訴有理由，則以擬制期間所支出之機械停車維修、一樓中庭及屋頂植栽保養、大廳地坪美容保養、公共設施之燈具維修及機電保養、油漆修繕、監控設備及防火門、快速捲門、冷氣機維修安裝等必要費用合計1,226,552 元為抵銷等語。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執事項：㈠被告為系爭大樓之起造人，於99年9 月5 日召開第1 次區分
所有權人會議、成立原告，並於99年10月11日移交管理費用5,706,599 元予原告，系爭大樓移交前由被告代管。
㈡系爭約定約明區分所有權人及區分所有權比例達3 分之2 以上時，被告應於6 個月內召開區權會，係違反系爭規定。
㈢被告銷售系爭大樓時，知悉系爭規定，且系爭規定確屬強制規定。
㈣系爭買賣合約第22條第4 款除約定住戶繳納管理費之標準外
，並約定於乙方（被告）通知辦理產權移轉登記時，由甲方（即承買之住戶）預繳之管理費用，（係以戶為計算單位，扣除相關必要開支，其餘移交新成立之管理委員會），作為本大樓之公共基金；系爭大樓規約第10條第1 項、第2 項約定，區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交公共基金及管理費，其繳納標準依區分所有權人會議決議，如未決議，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。
㈤本件若依系爭規定如期召開擬制區權會，因系爭大樓區分所
有權人於98年2 月28日已達系爭規定召開區權會之標準，被告至遲應於同年5 月31日前召開區權會、成立管理委員會及依系爭管理費繳費約定繳納管理費，則擬制期間各該管理費應收取及實際支出費用計算結果如下：
①按系爭管理費繳費約定，被告應繳之管理費合計為7,980,
707 元，其他住戶應繳數額為10,965,354元，系爭大樓所需之維護費用合計為13,688,599元（被告與其他住戶之分擔比例為：7,980,707 ：10,965,354）。
②其他住戶於系爭買賣契約成立時，預繳之公共基金為12,5
66,000元，前開大樓維護費用13,688,599元係由被告先行代墊。
③被告若應繳管理費，代墊款13,688,599元扣除應繳金額之
管理費7,980,707 元後，溢付金額為5,707,892 元，應由其他住戶預繳之公共基金12,566,000元中支付，公共基金支付被告之溢付金額後，所剩餘款6,858,108 元即為被告應移交予原告之數額。
④被告於原告實際成立時已移交之金額為5,706,599 元，應
移交之剩餘款6,858,108 元減去已移交之數額後，被告尚應移交1,151,509 元予原告。
五、本院得心證之理由：原告雖非系爭買賣契約之立約人，惟依被告與系爭大樓住戶簽立之系爭買賣契約第22條第4 款後段約定（如不爭執事項㈣），有受領被告移交公共基金之權利，原告主張其就公共基金屬民法第269 條第1 項之第三人利益契約受領人，對於負移交管理費義務之被告，亦有直接請求給付之權，核屬有據。又原告主張被告應依系爭規定所定之條件召開擬制區權會，並應自彼時按系爭管理費繳費約定繳納管理費，詎其依系爭約定之條件，遲至99年9 月5 日始行召開，仍不能免除擬制期間應繳納管理費之義務，並應於移交公共基金時由原告受領等語，被告否認之。是本件被告有無補繳擬制期間管理費之義務，應先判斷系爭約定違反系爭規定之效力為何（原告主張無效之理由分別為違反民法第71條、第101 條第1項、第148 條第2 項），若系爭約定為無效，則需審查被告是否即須依系爭規定之條件召開擬制區權會，並於擬制期間負繳納管理費之義務，進而審認被告所為抵銷之主張有無理由；反之，若系爭約定之效力不受影響，則被告並無繳納管理費之義務，本件原告之主張為無理由。茲分述如下：
㈠系爭約定是否因違反強制規定而無效？
1.按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限，民法第71條定有明文，此規定係對私法自治原則限制，而限制目的在於貫徹強制或禁止規定立法意旨，以維持法律秩序無矛盾性或一致性，故判斷何者為取締規定（不以之為無效），何者為效力規定（以之為無效），應探求法規立法目的，綜合法規的意旨，權衡相衝突的利益加以認定。查系爭規定雖屬強制規定，惟是否為效力規定並無明文，是本件尚應探求系爭規定為強制之目的，權衡相衝突的利益綜合判斷之。
2.查大廈條例之立法目的，乃為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，及為達成住戶自治、住戶共治之本質，於84年6 月28日制定，訂定時系爭規定原列第26條：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達2/3 以上及其區分所有權比例合計2/3 以上時，起造人應於6 個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備。前項起造人為數人時，應互推一人為之。」，立法理由則以：為利公寓大廈管理作業及建立管理組織，爰課起造人召集第一次區分所有權人會議之責，並明定其召開要件及召集程序；嗣於92年12月31日修正，將原條文改列第28條，並將原召開區權會之人數及區分所有權合計比例調降為達半數以上時，起造人即應於3 個月內召開區權會，其修正理由則略謂：鑑於召開區分所有權人會議門檻過高，不易成立管理委員會，依修正條文第30條一般決議事項之規定，將其人數及比例由三分之二修訂為半數。是系爭規定究應以2/3 或1/2 為其門檻，係屬立法政策之選擇，立法原本選擇2/3 為召集門檻，嗣為利於召集，而修法降低門檻，堪認系爭規定目的在於使公寓大廈得以順利成立管理組織，所為之強制規定，至應以2/3 或1/
2 為其召集之門檻，則非其強制之目的。
3.另大廈條例第47條第1 款規定，違反系爭規定者，區分所有權人會議召集人、起造人或臨時召集人，主管機關得處罰鍰，並得限期改善、履行及得連續處罰。則自行為人違反系爭規定之效果而言，主管機關得對違反者科處罰鍰、限期履行，並連續處罰至召開為止，益徵系爭規定之強制目的，在於為敦促起造人負起召集第一次區分所有權人會議之責任，明定其召開要件及召集程序，進而達其行政管制之目的。
4.復自兩造相衝突之利益加以衡量，公寓大樓公共基金及收費標準之設立及訂定，係為支出共同費用，經全體住戶同意後預定之繳費標準，其目的無非在於免去各筆費用支出時，每次均需依照所有權比例分擔及收費之繁複程序，且以滿足費用支付為已足，並非創造營收；則於代管期間，因系爭買賣契約成立時各住戶已預繳一定數額之公共基金，起造人於執行公寓大廈之管理維護事項，關於其他住戶應分攤部分，逕自公共基金中扣除依區分所有權比例計算之費用即可，而無另訂管理費繳納標準以免於每次支出需按比例收費之困擾；且系爭約定縱然違反系爭規定，起造人於區權會實際召集完成前之代管期間，仍需依大廈條例相關規定，與其他住戶按應有部分比例分攤必要費用，並無獨厚起造人之情形；是全體住戶之權利義務既屬相同，則於管理委員會成立時，已將成立前關於公寓大樓已支出之必要費用結算完畢，公共基金之目的已達，要無再行向起造人（其他住戶亦同）補收管理費之理由。從而，系爭約定如不以之為無效，既未悖於公寓大廈管理維護之目的，亦與衡平法則無違。
5.再參起造人若未於契約中約定召集區權會之要件及內容，其後因違反系爭規定而依大廈條例第47條第1 款規定，經處罰並完成區權會之召集後，大廈條例並未規定應溯及系爭規定所定之區分所有權人及其比例達1/2 要件之時點，由起造人負擔補繳管理費之義務；而違反情節較輕之起造人，若因其契約約定與系爭規定未盡相符，並依約定完成召集程序時，反而需補繳管理委員會實際成立前之管理費，難謂與事理相符。
6.綜上，應認系爭規定雖屬強制規定，然依其立法之強制目的，係為強制起造人確實履行召集第一次區權會之責任及義務，縱有違反，至多得依行政手段達到強制召集完成之目的；至於2/3或1/2之要件，並非立法之強制目的，縱有違反，情節尚屬輕微，且未違反衡平法則或大廈條例之立法目的。應認原告此部分之主張，為無理由，系爭約定縱然違反系爭規定，並非無效。
㈡系爭約定是否屬民法第101條所定視為條件已成就之情形？
1.按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力；因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第99條第1 項、第101條第1 項已有明文。是民法第101 條所稱之條件，係指法律行為之附款，非指法律規定。
2.本件原告主張：被告以不正當之行為將系爭約定入約而阻其條件（即依系爭規定應於登記比例達1/2 以上即召集區權會）之成就，應視為條件已成就等語，被告則否認之。查系爭約定為法律行為，其附款則為「區分所有權人及區分所有權比例達3 分之2 以上」之條件成就時，被告即負應於6 個月內召開區權會之義務；而系爭規定屬於法律規定，系爭約定之法律行為並未將系爭規定入約，自不得主張系爭規定為系爭約定之附款（條件），亦無從依民法第
101 條第1 項規定，於系爭大樓依系爭規定所定之召集要件成就時，而認系爭約定已成就。是原告將系爭規定之要件成就與否與系爭約定之條件成就相混淆，顯屬誤會，自無理由。
㈢系爭約定是否違反誠信原則？
1.行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，為民法第14
8 條第2 項所明定。此誠實信用之原則，係在具體的權利義務之關係，依正義公平之方法，確定並實現權利之內容，避免當事人間犧牲他方利益以圖利自己，自應以權利人及義務人雙方利益為衡量依據，並應考察權利義務之社會上作用，於具體事實妥善運用之方法，最高法院86年度台再字第64號民事判決亦同此旨。是系爭約定違反系爭規定是否違反誠實信用原則，應依具體個案中，衡量當事人之利益，及考察權利義務之社會上作用，綜合判斷之。
2.而公寓大廈設置公共基金之目的，係為維護大樓健全之生活品質及安全等目的所採行之方法，並非在於創造營收，而以滿足費用支付為已足，且全體住戶之費用分擔義務均相同，起造人於移交公共基金前之代管期間，仍需依區分所有權比例分攤必要費用，系爭約定違反系爭規定，無損公寓大廈管理維護之目的及當事人間之衡平，至多係違反行政管制規定。復參系爭約定關於召集第一次區權會之義務，並非被告與各住戶間系爭買賣契約之主給付或從給付義務，至多為附隨義務，且系爭大樓業依系爭約定成立原告之組織、移交公共基金，擬制期間相關必要費用均依大廈條例相關規定結算完畢，為兩造所不爭執；另於擬制期間，除前開由全體住戶按比例分攤之費用外，被告另支出機械停車維修、一樓中庭及屋頂植栽保養、大廳地坪美容保養、公共設施之燈具維修及機電保養、油漆修繕、監控設備及防火門、快速捲門、冷氣機維修安裝等必要費用，合計高達1,226,552 元，均屬對於系爭大樓有益費用（暫先不論其必要性），被告皆自行吸收而未列為擬制費用予以扣除，有被告提出之各該發票、請款單、出貨單、施工相片等在卷可憑，堪認系爭約定雖違反系爭規定，至多係違反行政管制，就系爭買賣契約而言，其違反情節甚微，且就其他履行過程、兩造間之利益及衡平性，此權利義務於社會上作用及結果綜合以觀，本件尚難謂被告就系爭約定違反系爭規定，係違背誠信原則。從而，原告此部分之主張，亦屬無據，為無理由。
㈣綜上，系爭約定縱然違反系爭規定，自大廈條例及系爭規定
之立法目的言，並不以之為無效；系爭規定非屬系爭約定之條件，系爭規定之要件成就與否與系爭約定之條件成就係屬兩事，自不容混淆；復依被告與其他住戶間履約之情形，亦難認被告係違反誠信原則。從而，系爭約定仍屬有效，被告並無補繳擬制期間管理費之義務，則其所為抵銷之主張，亦無庸再為審酌，均附此敘明。
六、綜上所述，原告依民法第269 條第1 項第三人利益契約、系爭管理費繳費約定，及民法第179 條規定，請求被告應給付原告1,151,509 元，為無理由，應予駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不再予斟酌，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
民事第六庭法 官 呂明燕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 5 月 30 日
書記官 李柏親