臺灣高雄地方法院民事判決 100年度重訴字第325號原 告 陳弘豐訴訟代理人 陳永順被 告 吳南樹訴訟代理人 蘇錦勤被 告 劉方萍訴訟代理人 洪耀臨律師複 代理人 蔡鴻杰律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國101 年
2 月1 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告因需資金，由其父陳永順出面，於民國98年10月20日委託訴外人河晟不動產有限公司職員陳星安以新台幣（下同）880 萬元出售原告所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地及其上同段001 建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號之房屋（下合稱系爭房地），嗣因訴外人即該公司職員蘇錦勤表示可不收服務費，要求降價出售，原告乃於99年1 月26日，同意以760 萬元售予被告吳南樹（下稱系爭買賣契約）。因系爭房地設有最高限額720 萬元抵押權予第三人華南商業銀行股份有限公司（下稱華南銀行），原告遂與被告吳南樹於系爭買賣契約第2 條、第7 條約定應由其承擔抵押債務，又因當時抵押貸款本金餘額約530 萬元，且吳南樹前於98年10月23日指示蘇錦勤匯款借予原告100 萬元，乃在契約上記載貸款債務餘額為630 萬元。原告依約於99年2 月28日前將證件交予蘇錦勤辦理移轉登記事宜，並搬出系爭房地移交予被告吳南樹。詎料吳南樹未依約承擔抵押債務，亦未付清630 萬元與總價金760 萬元間差價130 萬元，即避不見面，僅自行繳納訂約後至100 年4 月間之貸款本金利息債務，旋於100 年5 月28日將系爭房地以650 萬元低價轉售予知情之被告劉芳萍，並於同年7 月25日辦理所有權移轉登記，吳南樹之行為已明顯違約，劉芳萍明知上情竟仍以低價買入，原告得依系爭買賣契約第9 條主張解除契約，系爭房地2 次所有權移轉登記，均應塗銷。其等雖辯稱以訴外人即吳南樹之友人王忠恆對原告之100 萬元債權抵銷，及辯稱吳南樹有支付原告30萬元，合計130 萬元。惟原告於98年
10 月23 日，已將蘇錦勤於同日匯入之100 萬元領出90萬元，託第三人葉秀蘭交還王忠恆，經王忠恆承諾清償債務完畢，王忠恆因此歸還原告一家開立擔保之票據，故王忠恆之10
0 萬元債權早已不存在，且吳南樹未曾交予原告30萬元，故吳南樹尚應支付價金130 萬元，其抗辯已清償與事實不符，爰解除系爭買賣契約，且劉方萍既知上情，受讓所有權亦屬無效等語。並聲明：被告吳南樹、劉方萍分別於99年2 月2日及100 年7 月25日就系爭房地所為之所有權移轉登記，均應予塗銷。
二、被告則以答辯：吳南樹於訂約後曾向華南銀行表示願承擔抵押債務，遭華南銀行以系爭房地市值滑落為由，不願更動抵押債務人而拒絕，吳南樹乃徵得原告同意，以按期代繳方式履行系爭買賣契約，且期間吳南樹曾要求原告依系爭買賣契約第2 條約定協力辦理承擔抵押債務，亦遭原告拒絕；吳南樹係合法所有權人，得轉讓劉方萍，轉讓價金低於系爭買賣契約係因事後房地跌價，劉方萍有意承擔貸款債務或繳納貸款，均遭原告拒絕，故100 年5 月後之貸款本息由原告自行繳納；又原告另欠王忠恆100 萬元未清償，吳南樹才同意以其抵銷買賣價金之一部，且吳南樹於99年1 月26日訂約當日，曾攜30萬元，陪同原告至華南銀行繳納數期遲延貸款，餘款則如數交予原告，上開金額合計已達130 萬元，是無原告所指違約情事等語置辯。爰聲明求為判決駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：㈠原告由其父陳永順出面，與被告吳南樹於99年1 月26日，就
系爭房地簽訂總價金760 萬元之系爭買賣契約，第2 條約定「本件不動產已貸款設定630 萬元整，賣方同意將此貸款由買方承接貸款，賣方配合辦理塗銷登記」，第7 條約定「本件不動產賣方限於99年9 月28日辦理交屋，如逾時交屋每逾一日，須按本不動產總價款萬分之5 計算違約金予買方，但若買方未能依約付清價款時，或因銀行貸款不能如期給付，賣方可待餘款全部付清時再移交不動產......」，第9 條約定「雙方除不可抗力之事由外，賣方若屆期未能依約履行，除退還向買方所收價款外，應再支付所收到之價款相等金額一倍之違約金予買方，買方若有違反本契約之條款時，賣方可沒收買方已付之全部價款，並不經催告本契約即可解除，代書費由違約之一方支付，雙方絕無異議」。嗣雙方於99年
3 月16日辦畢所有權移轉登記予被告吳南樹，分別繳納土地增值稅、契稅完訖，復有系爭買賣契約書、系爭房地登記謄本及高雄市政府地政局美濃地政事務所100 年8 月18日高市地美登字第1000006579號函所附申請登記資料各1 份附卷可憑（見本院卷第6 至11、27至41頁）。
㈡系爭房地於96年1 月5 日起設定最高限額720 萬元之抵押權
擔保華南銀行對原告之貸款債權，至99年1 月26日前尚餘本金債權約530 萬元未清償，於當日清償本金利息共88,558元，尚餘本金債權5,247,064 元未清償，被告吳南樹按期繳款至100 年4 月間止，此後由原告繳納至今，復有華南銀行楠梓分行100 年8 月19日華楠放字第1000164 號函、100 年10月7 日華楠放字第100184號函所附放款交易明細查詢單、房地產鑑定表及放款戶特定日期餘額查詢印表各1 紙附卷可考（見本院卷第42至44、56、61、66至69、163 頁）。
㈢被告吳南樹於100 年5 月28日以650 萬元轉售予被告劉芳萍
，於同年7 月25日辦理所有權移轉登記，復有高雄市政府地政局美濃地政事務所100 年10月14日高市地美登字第1000007963號函所附系爭房地謄本及申請登記資料各1 份附卷可憑（見本院卷第70至87、135 頁）。
㈣原告向被告吳南樹借款100 萬元，開立發票日98年10月20日
、面額100 萬元之本票予被告吳南樹，並於98年10月22日將系爭房地設定第二順位抵押權予蘇錦勤，被告吳南樹遂於98年10月23日指示蘇錦勤匯款100 萬元至原告華南銀行000000000000號帳戶，原告旋於同日提領90萬元，復有華南銀行活期儲蓄存款存摺、本票及系爭土地異動索引各1 份可考（見本院卷第57-1至58、101 、110 、132 頁）。
㈤原告之父陳永順一家於98年間陸續共向王忠恆借款達約100
萬元，王忠恆已將渠等開立供擔保之票據全部歸還（見本院卷第159 、160 頁）。
㈥被告吳南樹於簽訂系爭買賣契約後，曾表示願承擔抵押貸款
債務，及被告劉芳萍向華南銀行表示願代原告提前清償貸款債務，均遭原告拒絕，原告自行繳納100 年5 月以後每月貸款本金、利息，復有華南銀行100 年9 月28日華楠放字第100181號函1 紙附卷可考（見本院卷第48、56、62、117 頁）。
四、本件爭點厥為：被告吳南樹有無未依約承擔抵押貸款債務，或未依約清償130 萬元價金之違約情形？王忠恆歸還票據之原因？本件有無原告得解除契約之事由？本院得心證之理由析述如下：
㈠查系爭買賣契約源自原告與被告吳南樹互相意思表示一致，
為規律彼此權利義務，滿足雙方不同利益，而媒介表達者係未臻精確完足之語言文字，故於訂立、履行過程對其意義、內容、適用範圍或彼此權利義務關係等不免發生疑問，自須依兩造利益衡量，合理公平解釋契約內容。系爭買賣契約第
9 條約定買方即被告吳南樹若有違反契約條款時，賣方即原告可沒收已付價款，並不經催告即可解約，而賣方之義務列載於系爭買賣契約第2 條、第7 條（詳如兩造不爭執事項㈠）。是以，被告吳南樹違反契約條款之情形，係指被告吳南樹拒絕或遲延承接原告已依第2 條約定同意並配合之銀行抵押貸款；及原告未同意將銀行抵押貸款由被告吳南樹承接時，被告吳南樹未依第7 條約定付清價款，或不能如期給付銀行貸款者。且被告吳南樹如未履行第7 條約定，原告亦得不解除契約，而待被告吳南樹履約後始移交系爭房地，此觀該條之規定自明。
㈡查原告與被告吳南樹於99年1 月26日簽訂系爭買賣契約後，
原告交付辦理移轉登記所需身分證明文件，並遷出移交予被告吳南樹，被告吳南樹於99年3 月16日辦畢所有權移轉登記，繳納土地增值稅、契稅完訖，簽約時抵押貸款本金債務約
530 萬元未清償，此後貸款即由被告吳南樹代原告按期繳款至100 年4 月間，迄原告表示要自行繳納止；且被告吳南樹曾表示願承擔抵押貸款債務，及被告劉芳萍亦向華南銀行表示願代原告提前清償貸款債務，均遭原告拒絕等情，業據被告2 人陳述明確，復有系爭房地登記謄本、高雄市政府地政局美濃地政事務所100 年8 月18日高市地美登字第1000006579號函所附申請登記資料、華南銀行楠梓分行100 年9 月28日華楠放字第100181號函及100 年10月7 日華楠放字第100184號函所附放款交易明細查詢單各1 份附卷可考（見本院卷第27至41、48、52、62、66至69、117 、163 頁），且為原告所不爭執（見本院卷第175 頁），足見原告於履約過程中，未行使同時履行抗辯被告吳南樹應承接抵押債務，反而按約履行將系爭房地移轉登記及移交之義務，且由被告吳南樹代為繳納貸款債務迄100 年5 月間被告吳南樹轉售予被告劉芳萍止，期間逾1 年餘。本院審酌，抵押債務於簽約之際既高達530 萬元，係雙方履約重要事項，原告必當確認被告吳南樹有依約履行，否則僅原告單方履行，無異形同無償贈與被告吳南樹，是被告辯稱係因華南銀行不願更動抵押債務人，乃經原告同意由被告吳南樹以按期代繳方式履行契約，原告才願意辦理移轉登記並移交系爭房地等語（見本院卷第19
1 頁），衡與常情相符，堪可採信，又原告事後更拒絕由被告2 人承擔抵押債務，已如前述，足見原告對被告吳南樹未承擔抵押債務一事，知悉甚詳，應認原告已同意被告吳南樹以按期代為繳納貸款方式履行契約，自難認被告吳南樹有何拒絕承接貸款，違反系爭買賣契約第2 條約定之情形，原告此項主張，委無可採。
㈢次查，原告於100 年7 月19日提起本件訴訟，僅主張被告吳
南樹未依約承擔抵押貸款，迄於100 年10月12日第二次到場陳述意見時，始主張被告吳南樹尚未清償130 萬元價金乙節，有原告之起訴狀、本院陳述意見筆錄各1 份可考（見本院卷第2 至5 、56頁），足見原告亦未行使此項同時履行抗辯，迄逾一年後提起本件訴訟方為此主張。而此價金數額非小，係雙方履約重要事項，倘原告所言非虛，理應待被告吳南樹清償後，方辦理移轉登記，或極力催促被告吳南樹或辦理過戶事宜之蘇錦勤按約履行，然原告捨此不為，有違常情，其主張被告吳南樹尚未支付130 萬元一詞，容有疑問，難以遽採。
㈣證人葉秀蘭固經原告聲請調查，到庭證稱：伊與原告之父陳
永順同在高雄市美濃區之某寺修行，知道陳永順及其另一子陳弘富共欠王忠恆債務約100 萬元，連利息約120 萬元，伊於98年10月23日駕車搭載陳永順前往華南銀行，陳永順下車提領蘇錦勤匯入原告帳戶100 萬元其中90萬元，返回車上交由伊清點無誤，由伊下車攜往現場在另一部車上等候之王忠恆，片刻後王忠恆將部分款項交還陳永順，表示係歸還部分手續費，同時表示未將票據隨身攜帶，將擇日再歸還，嗣於
3 、4 日後，王忠恆隻身前往美濃，將陳永順一家以前開立之票據全數交還，此後未曾再催討欠款等語（見本院卷第15
5 至157 頁）。原告乃主張已以現金清償對王忠恆之欠款，故王忠恆之100 萬元債權不能抵銷價金，被告吳南樹應另行支付等語（見本院卷第133 至134 、163 頁）。惟衡諸常情，90萬元非小額數目，以現金交付方式未能留存金融機構匯款憑證，且陳永順既認王忠恆係專門放款牟取利息（見本院卷第133 頁），理應當場向王忠恆要回票據或索取收據，以求自保，避免無謂爭議，然陳永順捨此不為，證人葉秀蘭所證情節有違常理，難以採信。本院復就陳永順與王忠恆間債務關係與本件買賣契約間關連性加以訊之證人葉秀蘭，其證稱：因王忠恆向陳永順討債都要加收利息，陳永順資金短缺，伊建議陳永順可售屋還款，陳永順出售系爭房地主要係為還王忠恆錢等語（見本院卷第157 至158 頁）。惟倘陳永順已於98年10月23日清償王忠恆完畢，則於99年1 月26日始簽訂之系爭買賣契約應與其等間債務關係無涉，可見證人葉秀蘭所證前後容有矛盾，後者證詞反而與被告2 人所辯系爭買賣契約部分價金係以王忠恆債權抵銷一情相符，自難採為有利原告之論據。反觀證人王忠恆到庭證稱：伊借陳弘富40幾萬元、陳永順50幾萬元，合計100 萬元，陳永順未曾於98年10月23日領款還伊，雙方協議由吳南樹負擔530 萬元貸款，與吳南樹出借之100 萬元，及伊借出之100 萬元作為買賣系爭房地之金額，由原告將系爭房地移轉予吳南樹，彼此互不相欠，方於99年1 月間訂立系爭買賣契約，陳永順並將過戶所需證件、印章交予蘇錦勤，伊才將陳永順一家開立之票據全部歸還，嗣陳永順於99年2 月28日搬出系爭房屋等語（見本院卷第158 至162 頁），核與陳永順確於簽約後交由蘇錦勤辦理系爭房地移轉登記，並遷出房屋等情相符，堪可採信，足見王忠恆歸還票據並非原告已另行償還，而係因渠等已達成以系爭房地作為清償債務方式之協議，被告吳南樹自毋庸再行支付原告100 萬元。
㈤又查，系爭房地抵押貸款本金債務於99年1 月26日之前約53
0 萬元，當日清償本利和88,558元，其中21,200元抵充利息，其餘抵充本金，本金債務尚餘5,247,064 元，此有華南銀行楠梓分行100 年10月7 日華楠放字第100184號函所附放款交易明細查詢單1 份可考（見本院卷第67頁），且觀諸其上所載被告吳南樹嗣後依約按月遵期繳納之貸款本利和均固定為29,000元至30,000元左右，可見99年1 月26日該次繳納金額明顯高於遵期繳納應納金額，是被告吳南樹辯稱當日有攜30萬元陪同原告至華南銀行繳納遲延貸款等語，尚非無據。
原告雖另主張原告胞姐陳筱薇曾於98年10月16日匯款61,000
元 至原告之華南銀行帳戶內，供原告於同日轉帳58,846元、1,563 元支付貸款本利，可見原告有按期繳納貸款，被告吳南樹所述不實云云（見本院卷第136 頁）。惟查，98年10月16日支付之金額應係用以清償之前已到期之債務，尚難否定之後原告有遲延繳納，又觀諸原告所有華南銀行帳戶之交易摘要記載上開1,563 元係給付「違約金」（見本院卷第58頁），可見原告於98年10月間繳款已有不正常情形，益徵被告吳南樹所辯非虛，是原告此項主張難以憑採。再者，原告於履約過程中，亦未行使同時履行抗辯被告吳南樹應支付此筆30萬元，迄本院審理中始為此項主張，已如前述，足見被告吳南樹應已交付清償完畢，尚難認被告吳南樹有何尚未清償價金而違反系爭買賣契約第7 條約定之情形。
㈥綜上所述，本件被告2 人所辯均堪採信，尚難認被告吳南樹
有何違反系爭買賣契約第2 條、第7 條等違約情形，原告自無得據以解除契約之事由。從而，原告依系爭買賣契約提起本件訴訟，主張解除契約，被告2 人各自就系爭房地所為之所有權移轉登記均應塗銷云云，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 2 月 15 日
民事第四庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本製成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 2 月 16 日
書記官 邱上一