臺灣高雄地方法院民事判決 101年度簡上字第161號上 訴 人 李政憲被上訴人 王秀琴上列當事人間請求給付服務費事件，上訴人對於民國101 年4 月19日本院高雄簡易庭100 年度雄簡字第2436號第一審判決提起上訴，經本院於民國101年8 月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國99月6 月23日與上訴人訂立專任委託契約書（下稱系爭委託銷售契約），由上訴人將其所有坐落高雄市○○區○○段一小段1143地號土地及其上建號
991 建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房地）委託伊仲介銷售，委託期限自99年6 月23日起至同年7 月23日止，委託銷售價格約定為新台幣（下同）1,095 萬元，並附註約定「1.甲方（即上訴人）要以賣清方式委由受任人銷售」、「2.銷售總價新台幣壹仟零玖拾伍萬元正超出總價之金額由受任人全權處理決無異議」，意即將來由伊仲介出售上開房地後，其出售之價格如高於1,095 萬元時，則上訴人實拿1,095 萬元，其餘多出之價金在扣除增值稅、代書費後，悉數充作伊之服務報酬。另雙方又於契約第4 條後段約定，上訴人如於委託期限屆至後將系爭房地出售予伊所曾介紹之客戶者，仍應依系爭契約第5 條之約定支付伊服務報酬。而伊於委託期間曾介紹買方即訴外人劉淑萍予上訴人，並帶領劉淑萍看屋，且於上述委託銷售期間屆滿後，伊仍持續協助劉淑萍與上訴人以1160萬元達成系爭房地之買賣（下稱系爭買賣契約），故上訴人自應依系爭專任委託契約第4 條後段之約定，給付伊服務報酬36萬2,732 元，為此提起本件訴訟，並聲明請求上訴人給付服務報酬36萬2,
732 元及自起訴狀送達上訴人之翌日起至清償日止按週年利率5%計算之利息等語。
二、上訴人則以：伊雖有簽訂系爭委託銷售契約書，委託被上訴人銷售系爭房地，然該契約為定型化契約，須有審閱期，而被上訴人並沒有給伊審閱期，故契約條款不能拘束伊。又依附註2 約定之服務報酬，係以買方支付現金為條件，且被上訴人曾口頭告知上開約定之期限為2 個月，因此，伊係在委託銷售期間屆滿後之99年11月17日始出售系爭房地予劉淑萍，劉淑萍亦非支付現金，又係透過和興代書與伊達成買賣契約，並非由被上訴人協助，則被上訴人自不得向伊請求服務報酬。況且被上訴人並未具備經紀人之資格，而系爭專任委託契約書既無登記契約書編號，亦無公司大小章，依不動產經紀業管理條例第17條、第22條規定，系爭專任委託契約應為無效，伊更無須給付仲介之報酬等語，資為抗辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人362,732 元，及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即100 年11月1 日起至清償日止，加計法定遲延利息，並依職權為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，於本院補稱：依系爭契約第5 條以手寫特別約定「甲方仲介費由買方支付」，而甲方即伊，故伊應支付之仲介費依系爭契約約定應由買方劉淑萍支付，並非由伊支付，被上訴人向伊請求仲介費並無理由等語，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審簡易之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠兩造於99月6 月23日訂立系爭委託銷售契約，上訴人將系爭
房地委託被上訴人仲介銷售，委託期間自99年6 月23日起至同年7 月23日止，委託價格為1095萬元，並依附註2 之約定，被上訴人仲介出售系爭房地後，其出售之價格如高於1,09
5 萬元時，則上訴人實拿1,095 萬元，其餘多出之價金在扣除增值稅、代書費後，悉數充作被上訴人之服務報酬。另約定上訴人於委託期限屆至後，將系爭房地出售予被上訴人所曾介紹之客戶，上訴人仍應依契約第5 條約定給付服務報酬。
㈡被上訴人曾於委託期限前覓得訴外人劉淑萍，並帶領劉淑萍
看屋，雙方未於委託銷售期間內成交，其後上訴人於99年11月17日與劉淑萍以1160萬元成立系爭房地之買賣契約，並於
100 年2 月16日移轉登記為劉淑萍所有。
五、本院之判斷：㈠按「稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會
或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。」、「稱委任者，謂當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約。」、「委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依法應以文字為之者，其處理權之授與，亦應以文字為之。」民法第565 條、第528 、第531 條分別定有明文。又「民法第565 條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。」，最高法院52年度臺上字第2675號亦著有判例意旨可資參照。查上訴人係委託被上訴人居間仲介出售所有系爭房地，並與被上訴人簽訂系爭專任委託契約書已為上述，該約所為：「甲方（即上訴人，以下同）同意給付乙方（即被上訴人，以下同）服務費用為…。服務費於成交簽訂買賣契約書時一次支付完畢。…。」之約定( 第
5 條) ，揆其性質自屬訂約之媒介居間無訛；所為：「委任銷售總價額為新臺幣壹仟零玖拾伍萬元整。」、「有關市場調查、廣告企劃、銷售業務及一切人事費用，均由乙方全權負責，若委任期限內未能達成銷售目的，則乙方所預支費用不得向甲方請求補償…」、「為促進房屋銷售，甲方同意乙方代收訂金，充份授權，以利時效上之掌握，快速達成交易目的買賣成交…。」、「甲方要以賣清方式委由受任人銷售」、「銷售總價新台幣壹仟零玖拾伍萬元正超出總價之金額由受任人全權處理決無異議」等之約定( 第2 條、第4 條、第8 條、附註1 、2)，係上訴人委託被上訴人處理出售系爭房地之事務，被上訴人允為處理，具有民法第528 條規定之委任契約性質，則系爭專任委託契約書即為兼具居間與委任之混合契約，應先敘明。
㈡被上訴人主張上訴人委託伊出售系爭房地，伊已依約覓得買
主劉淑萍願買受系爭房地，雖劉淑萍與上訴人簽訂系爭買賣契約係於委託銷售期限之後，但依系爭專任委託契約書第4條後段之約定，上訴人仍應依約給付伊服務報酬等語，上訴人則辯稱：劉淑萍係於系爭專任委託契約之委託期限後，透過和興代書與伊達成買賣契約，並非由被上訴人協助，被上訴人自不得向伊請求服務報酬云云。經查：依系爭專任委託契約書第4 條後段約定：「惟甲方如合約期限過後，將本房地出售予乙方所曾介紹之客戶仍應依第五條規定支付乙方服務費用。」，係就委託期限終了後仍與介紹之客戶成立買賣契約者，明定居間人仍有報酬請求權，旨在排除契約解釋之疑義，且仍未改變媒介居間之性質。而兩造對於被上訴人曾於委託期限前覓得劉淑萍，並帶領劉淑萍看屋，雙方未於委託銷售期間內成交，其後上訴人於99年11月17日與劉淑萍以1160萬元成立系爭房地之買賣契約，並於100 年2 月16日移轉登記為劉淑萍所有等事實，並不爭執，再觀諸證人即和興代書人員高菁霞於原審證稱：「簽約前就談成價額，到我們的階段，雙方都已經談好總價1160萬。…簽約前我都是透過原告( 即被上訴人) 和買賣雙方作聯繫，包含總價、簽約時間等。…原告於系爭房屋簽約時係以仲介身分在場」等語（見原審卷第69頁）；及證人劉淑萍於本院準備程序中亦到庭證陳：「（問：有無向上訴人購買高雄市○○區○○○路○○巷○○號房屋及土地？）有。（提示買賣契約）( 問：是99年11月17日簽約？）是。（：簽約當天有無在場？）有。（問：上訴人和被上訴人都在場？）都在。（問：被上訴人為何會在場？）房仲。（問：誰通知被上訴人去？）我不知道誰通知她，要到代書那裡處理。（問：被上訴人是買方還是賣方的房仲？賣方的房仲，找我們買。（問：她是賣方的仲介，仲介你來買？是她來問要不要買房子？）是，是被上訴人來問我要不要看上訴人的房子。（問：簽約前有去看過幾次？）一、二次。（問：是誰帶你去的？）被上訴人帶我去的，還有我弟媳一起去。（問：你去看這房子時是幾月份？）好久記不得，至少幾個月前。（何時談到房子的價金？）有，但實際多少不知道，但看房子跟簽約之間隔很久，好幾個月，對方在考慮什麼的，我不太了解。（問：成交價是1160萬元？）對。（問：看房子時有無告訴上訴人要以多少錢買？）被上訴人有告訴我說上訴人要賣多少錢。…（問：有無付被上訴人仲介費？）有，買方、賣方都要付，我算是買方，我付20萬，就是幾% 是他們公定的價錢。…（問：知不知道上訴人要從價金中去給被上訴人仲介費？）我知道兩邊都要付，但不知道賣方要付多少、如何付。（問：為何覺得賣方要給被上訴人仲介費？）房仲之間本來就有這種合約。（問：如何知道被上訴人是上訴人的房仲？）我知道被上訴人是仲介，她找我去買這房子，我一接觸被上訴人就知道她是房仲。（問：被上訴人有無帶妳看別的房子？）沒有。（：你和上訴人成交，被上訴人有無幫忙？還是妳自己和上訴人談？）被上訴人有從中間轉達。（問：被上訴人還有做什麼？）中間連絡。（問：代書是誰找的？）我找的。（問：連絡、搓商價金、連絡簽約時間地點、交屋都是被上訴人連絡的？）對。」等語（見本院卷第50頁至53頁），則依上開2證人之證詞，益證系爭房地之買賣契約係由被上訴人周旋於不動產出賣人即上訴人及買受人劉淑萍之間，為之議價、磋商並洽談買賣條件而為之說合，上訴人辯稱被上訴人未予協助云云，委無可採。是系爭買賣契約既因被上訴人媒介居間而成立，縱逾系爭專任委託契約之委託銷售期限，然依系爭專任委託契約第4 條後段之約定，被上訴人仍得依契約第5條約定請求服務報酬。
㈢至上訴人另辯稱：系爭專任委託契約書第5 條以手寫特別約
定「甲方仲介費由買方支付」，故伊應支付之仲介費依該契約約定應由買方劉淑萍支付，並非由伊支付云云，然查：本件由兩造所簽訂之專任委託契約書觀之，被上訴人除訂約之媒介居間外，並應全權代理銷售事宜，故兩造於附註2 約定超出總價之金額即由被上訴人全權處理，且兩造對於該約定係指被上訴人仲介出售系爭房地後，其出售之價格如高於1,
095 萬元時，則上訴人實拿1,095 萬元，其餘多出之價金在扣除增值稅、代書費後，悉數充作被上訴人之服務報酬等情並不爭執，故「甲方仲介費由買方支付」之約定，解釋上即係指買受人出價高於1,095 萬元外者即是之意，且此亦應係於委託銷售期間由被上訴人受任處理出售系爭房地之事務者，始有適用，是系爭買賣契約既成交於系爭專任委託契約之有效期間（自99年6 月23日至99年7 月23日止）之後，則被上訴人之服務報酬自應適用契約第4 條後段、第5 條「甲方同意給付乙方服務費用為固定費總價百分之五。」之約定，且劉淑萍所出之價1,160 萬元亦高於上數65萬元，此亦為買方所支付之數，因此，上訴人上開所辯自難採取。
㈣另按「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日
以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容」消費者保護法（下稱消保法）第11條之1第1 項、第2 項固定有明文。然「本法所用名詞定義如下……九、定型化契約：指以企業經營者提出之定型化契約條款作為契約內容之全部或一部而訂定之契約」同法第2 條第9款亦有明文。查系爭委託契約書固有部分為事先印妥之書面契約條款，然部分之約定內容均有增刪，契約附註尚就上訴人應得款項、被上訴人之仲介費等事項以手寫增加約定內容，有系爭專任委託契約書在卷可參（原審卷第7 頁正、反面），由此可見，系爭專任委託契約顯然非不能或難以磋商變更之。另第4 條後段之約定內容簡短明確，旨在約定合約期限過後，上訴人將系爭房地出售予被上訴人所曾介紹之客戶，仍應給付報酬，此與一般仲介報酬契約之約定同，亦無須上訴人費時審閱思考，以此係在避免屋主與買方故於期限前不成交而待於約滿後為之以減少仲介費之支出，依誠信原則，此亦無顯然不公之情形。況於第2 條委託價格、第5 條手寫增加約定內容「甲方仲介費由買方支付」之右方、第6 條條號處及契約末端手寫附註欄上方均蓋有上訴人印章確認在旁，顯然兩造間就被上訴人之服務報酬亦經磋商，益證前述第4 條後段之約定非屬不能或難以磋商變更之定型化契約條款。綜上說明，系爭專任委託契約第4 條後段之約定，非屬消保法所稱之定型化契約條款，自無該法第11條之1 第1 項、第2 項前段規定適用之餘地。則上訴人以系爭專委託契約無合理期間審閱內容為由，主張所載逾委託期限之給付服務報酬條款對其不生效力云云，衡情難採。
㈤上訴人又抗辯：被上訴人並未具備不動產經紀人員資格，系
爭專任委託契約書無記載契約書編號及蓋用仲介公司大小章，兩造間仲介服務約定違反不動產經紀業管理條例第17條、第22條及第29條之規定應屬無效云云。惟查，我國民法之居間，並不以經商業登記者為限，是本件被上訴人雖未取得不動產經紀人員之資格一節，為被上訴人所不爭，然不動產經紀業管理條例第17條、第22條、第29條等之規定，均係關於不動產經紀業者之行政管理處罰等事項之規範，屬取締規定，兩造間所訂之系爭專任委託契約，其效力並不受影響。上訴人辯稱本件兩造間之仲介服務約定，違反上開規定應屬無效云云，並非可採。
㈥綜上，上訴人出售系爭房地，業據被上訴人媒介居間由訴外
人劉淑萍於委託銷售期限後以1160萬元承購，因之，被上訴人依系爭專任委託契約書第4 條後段、第5 條之約定，得請求上訴人給付之服務報酬為1160萬元之5%，即58萬元(1160萬×5%=58 萬) 。則被上訴人於上開範圍內，請求上訴人給付居間服務報酬36萬2732元，即有理由，應予准許。㈦末按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件被上訴人請求上訴人給付居間服務費36萬2732元，係以給付金錢為標的，無確定期限，又未約定利率，併請求自起訴狀繕本送達翌日、即100 年11月1 日起至清償日止，按週年利率5%計算利息，於法有據，亦應准許。
六、從而，被上訴人依系爭專任委託契約之約定，於上開範圍內，請求上訴人給付居間服務費36萬2732元，並加計自起訴狀繕本送達之翌日即100 年11月1 日起算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審判命上訴人給付，並依職權為假執行之宣告，並無不合。上訴意旨仍持陳詞，指摘原審判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 楊淑儀法 官 郭佳瑛以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
書記官 黃琬婷