臺灣高雄地方法院民事判決 101年度簡上字第332號上 訴 人 林瑞富被上訴人 台灣領航企業大樓管理委員會法定代理人 周淑慧訴訟代理人 鄭源滔上列當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國101 年8 月10日本院高雄簡易庭101 年度雄簡字第1188號第一審判決提起上訴，本院於101年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人為高雄市苓雅區台灣領航企業大樓（下稱系爭大樓）門牌號碼○○路00號5 樓之2 建物（下稱系爭建物）之區分所有權人，依民國99年12月21公布之系爭大樓規約（下稱系爭規約）、及99年12月14日召開之區分所有權人會議決議（下稱系爭決議），區分所有權人應每月繳交按每坪新臺幣（下同）65元計算之管理費，系爭建物為186.
9 坪，上訴人每月應繳納之管理費為12,149元，詎上訴人竟於100 年3 月至101 年2 月間，拒繳上開費用共145,788 元（12,149×12＝145,788 ），屢經被上訴人催討無效。另依系爭規約第3 條第4 款所規定，未繳納金額逾2 個月以上，經被上訴人書面通知限期繳納，逾期仍不繳納者，被上訴人得另收取未繳納金額年息10% 計算之遲延利息，爰依公寓大廈管理條例第21條規定及系爭規約、決議，提起本訴等語。並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人145,788 元，及自起訴狀繕本送達翌日起起至清償日止，按年息10％計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人所提之系爭規約及系爭決議，其中關於管理費及遲延利息之訂定，並無法律依據，上訴人亦未參與該次區分所有權人會議，其決議應為無效，上訴人自不受約束。又被上訴人本不能進入系爭建物內為管理、維護，系爭建物目前又為空屋，被上訴人實無提供任何服務可言，是除非上訴人再將之出租，否則被上訴人即不得請求管理費，始符公平原則，此亦係系爭社區長久之慣行，依照民法第1條之「法律未規定者，依習慣」規定，被上訴人自應遵守。
更何況，系爭建物內之冷氣，前於101 年5 月間，竟遭人竊走，可見被上訴人平日多有不盡責之處，上訴人當得拒絕給付管理費。退步言之，系爭建物之共用部分，平日均為被上訴人所使用，被上訴人當受有相當於租金之不當得利，上訴人亦可執此相抵銷等語，資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審審理結果，認被上訴人之訴為有理由，為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服原審判決，提起上訴，並於本院聲明：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本院聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
（一）上訴人為系爭大樓社區門牌號碼高雄市○○路○○號5 樓之
2 建物之所有權人。
（二）被上訴人於99年12月21日公布之系爭規約，及99年12月14日所為之系爭決議，系爭大樓住戶應每月按每坪65元繳交管理費。若遲繳2 月，經書面通知限期繳納而仍不繳納者，應自第3 個月起，支付按年息10％計算之遲延利息。
（三）依前開標準計算，系爭建物每月管理費為12,149元。
（四）上訴人於100年3月至101年2月間並未繳納管理費，經被上訴人於101 年3 月20日以存證信函要求上訴人繳納，經上訴人於101年3月23日收受。
（五）系爭建物自100 年3 月起，到目前均為空屋，未經出租。
五、本件得心證之理由：
（一）按「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。四、其他收入...公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」公寓大廈管理條例第18條第1 、3 項定有明文。是公寓大廈本應設置公共基金，其來源之一即為區分所有權人所繳納，而就其繳納方式、如何運用，區分所有權人會議本有議決之權限，區分所有權人自應受其拘束，上訴人陳稱：被上訴人收取管理費無法律上之依據，其沒有參加系爭區分所有權人會議，不受其拘束云云，即非可採。上訴人雖辯稱：被上訴人從來沒有一句話請求「給付公共基金」，原審將「月管理費」曲解為「公共基金」，顯然有誤，不僅是訴訟標的錯誤之違法，亦是訴外裁判之違法云云（見本院卷第55-64頁），惟按系爭規約第29條規定：「一、區分所有權人應遵照區分所有權人會議議決之規定，向管理委員會繳交管理維護費用（以下簡稱管理費），並由管理委員會成立公共基金帳戶運用。二、本大樓公共基金來源：㈠各用戶管理費。㈡其他收入。㈢銀行孳息... 」（見原審卷第23頁），及公寓大廈管理條例第21條規定：
「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」等語，足知被上訴人雖以「管理費」作為其請求金額之指稱，惟參酌其請求權基礎為公寓大廈管理條例第21條，及系爭規約第29條顯然即為系爭大樓就公寓大廈管理條例第18條規定更進一步明確規範，堪認系爭大樓向區分所有權人所收取之「管理費」，即為系爭大樓「公共基金」來源之一，其自有公寓大廈管理條例關於「公共基金」等規範之適用，上訴人之指摘，顯屬誤會，而非足採。
（二）按系爭規約第3 條規定：「用戶應依照臺灣領航企業大樓全體區分所有權人會議之決議，按期繳納月繳管理費及其他公共分攤費，若用戶欠繳或拒繳，則由區分所有權人負責繳納... 未繳納金額逾2 個月以上，經管委會書面通知限期繳納（若為租用戶則需附件給區分所有權人），逾期仍不繳納者，管委會得另行收取遲延利息，以未繳金額之年息10％計算，利息計算期間自第3 個月第1 日起至繳納日止。」等語，及99年12月14日區分所有權人會議議決系爭大樓管理費收取辦法為：「民國100 年日常管理費計費標準... 是否沿用原有每坪65元，依權狀面積坪數計價，決議：照案通過。」等語，有系爭規約、系爭決議等件附卷可稽（見原審卷第10-29 頁），足見系爭大樓對於管理費用收費標準，遲延利息之計算，業已經區分所有權人會議議決在案，並載明於系爭規約內，系爭大樓區分所有權人自有依公寓大廈管理條例、系爭規約、系爭決議，每月繳納管理費之義務。參諸上訴人為系爭建物之區分所有權人，以一坪65元計算，其每月應繳交之管理費為12,149元，其於100 年3 月至101 年2 月間，均未繳交管理費，合計為145,788 元（12,149×12＝145, 788），上訴人拒不繳納，經被上訴人屢向上訴人催討管理費無著，其於101年3 月20日寄發存證信函，經上訴人於101 年3 月23日收受，惟上訴人迄今仍未繳納等情，為兩造所不爭執，並有存證信函、收件回執、建物登記謄本等件在卷可佐（見本院卷第7-9 、36-37 頁），是依公寓大廈管理條例第21條及民法第233 條規定，被上訴人請求上訴人給付上開金額及遲延利息，即屬有據，應予准許。
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。參諸系爭建物至少自100 年3 月起，到目前均為空屋，未經出租，雖為兩造所不爭執之事實，然上訴人辯稱：其沒有繳交管理費係經大家默示同意，其出租時有繳管理費，沒有出租的時候就沒有繳管理費，被上訴人沒有向其收管理費是10多年的事實，民法第1 條既規定：「法律無規定者，依習慣；無習慣者，依法裡」，系爭規約、系爭決議均無明文空屋需負擔管理費，即應依兩造20年來的習慣，被上訴人不得向其收取管理費云云（見本院卷第33頁），惟此為被上訴人所否認，並陳稱：系爭大樓並沒有空屋無須繳交管理費之習慣，也沒有默示同意上訴人不用繳交管理費，系爭大樓有23戶是空屋，除了上訴人以外，其他人都有在繳管理費等語，故上訴人自應就「空屋無須繳交管理費」習慣之存在，及系爭大樓其他住戶默示同意其無須繳交管理費一事，負有舉證責任。經查：上訴人空言系爭大樓與其之間存有不用繳納管理費之慣例云云，並未舉證以實其說，其所述已難憑採。又上訴人對於系爭大樓其他空屋之所有權人有繳交管理費一事，並未爭執，僅辯稱：其他空屋都是他們起造人自己的房子，管理費也是自己繳給自己云云（見本院卷第34頁），惟無論其他空屋是否確為起造人所有，被上訴人與系爭大樓之起造人顯為不同權利主體，該起造人按系爭規約規定，繳交管理費予被上訴人，要無所謂「自己繳給自己」之情；且該「管理費」既為系爭大樓公共基金之一部分，其運用自應合於公寓大廈管理條例之規定，且需經區分所有權人會議議決，而非得恣意使用，故該其他空屋之管理費縱使為起造人所繳納，其繳納金額亦無異其他區分所有權人，自無從因此免除上訴人之繳納義務。況由系爭大樓之起造人亦需繳交未售出之空屋每月之管理費用予被上訴人一情觀之，益見系爭大樓之區分所有權人，不分所有之房屋是否出租或空屋，均負有繳交管理費予被上訴人之義務，系爭大樓顯然並無空屋無須繳納管理費之習慣，被上訴人先前縱有怠於向上訴人催討管理費之情事，亦不足以據此推論系爭大樓其他住戶已默示同意上訴人無須繳交管理費用，此徵之100 年11月17日系爭大樓區分所有權人會議，尚提臨時動議，議決上訴人未繳交管理費用一事，應如何處理：「... 管委會基於職責，已多次寄發存證信函並委由主委與林先生溝通，但諸多努力後仍未獲回應... 」等語（見原審卷第28頁），益明此旨，上訴人辯稱：其他人均已默示同意其不用繳納管理費云云，自不足採。
（四）上訴人復辯稱：被上訴人從未提供其管理維護之服務，並無權利得向其請求支付管理費，況其所有之系爭建物早已為斷水斷電之空屋，系爭規約所列之支出及服務，均非其所能享用，其無義務代鄰居分攤費用，否則有違民法雙務有償的法律關係公平原理云云（見本院卷第21-23 、67、77頁）。惟查：
1.按公寓大廈管理條例第18條第1 、3 項：「公寓大廈應設置公共基金... 公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」，其規定公寓大廈應設有公共基金，而所謂之「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為了所居住的環境及使用上的相互關係，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定。所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以公寓大廈內之住戶，不論是否於協約成立後遷入，均須受此協約或自治規章的拘束。
2.上訴人負有繳納管理費之義務，係依據公寓大廈管理條例規定、系爭規約、系爭決議之規定，已如前述，而其是否需繳納管理費，應繳納多少，均基於區分所有權人間之議決所定；被上訴人係執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，其收取管理費用之行為，乃基於區分所有權人會議授權，為代收代付之性質，其所負之義務係為依系爭規約之內容管理及運用公共基金，並受區分所有權人之監督，兩造間就給付管理費，管理公共基金之行為間，顯然並未存有對待給付之雙務契約關係。被上訴人係受區分所有權會議選任成立之組織，而代其向上訴人收取系爭規約、系爭會議所規定之管理費用，上訴人應繳納管理費之原因，乃基於全體區分所有權人之協約，而非換取被上訴人服務之對價，上訴人執被上訴人未提供服務，其未享受有被上訴人之服務等詞，拒絕履行其繳納管理費之義務，其所辯已無理由，至於其援引勞務契約中，員工必須先履行勞務，才能請求薪資等情為其佐證云云，其法律關係與本件迥然相異，自無從為相同之解釋，其上開辯解，於法無據，自無足取。
（五）又上訴人復指稱：系爭建物中冷氣機失竊一事，是被上訴人擅自將冷氣機從系爭建物搬到系爭大樓8 樓之1 ，被上訴人監守自盜，還要其付管理費，等於其還要付小偷管理費，此與黑道無異，其聲請法院勘驗現場云云（見本院卷
32、、38、42-44、53、82-86頁）。然查：
1.按當事人聲明之證據，法院應為調查，但就其聲明之證據中認為不必要者，不在此限，民事訴訟法第286 條定有明文。查上訴人雖聲明：請求勘驗系爭大樓8 樓之1 房屋與系爭建物，證明該8 樓之1 房屋之冷氣是被上訴人監守自盜而來的等語，惟其亦自承：系爭大樓的冷氣是開利公司專門為系爭大樓量身定作的，沒有什麼特別的特徵等語，是系爭大樓8 樓之1 房屋中縱存有冷氣機1 台，惟其亦未有特徵能證明此即為系爭建物所失竊者，亦未能證明此即為被上訴人所竊，其調查方法顯然無法達成調查目的，已未見有調查之必要，除此之外，其所主張之被上訴人監守自盜一事，與本件爭點並無關連，參諸上訴人應繳付管理費，係基於公寓大廈管理條例、系爭規約、會議之故，前已詳述甚明，是被上訴人縱使有上訴人所主張之侵權行為，亦應由上訴人另循法律途徑求償，上訴人要無以此拒絕給付管理費之理由，其抗辯之事實與本件訴訟之爭點無關，其聲明之證據自無調查之必要。
2.又系爭規約對於公共基金之支出用途，收繳、支付方法，支出審議標準均定有明文（見原審卷第23、24頁），公寓大廈管理條例第35條，系爭規約第32條對於公共基金財務運作之監督，亦規定甚明，被上訴人管理公共基金，自需受上開條例、規約之拘束，及區分所有權人之監督；且被上訴人管理公共基金之職責縱屬有缺，亦有其法律途徑可循，是上訴人以被上訴人未善盡管理義務拒絕給付管理費，自非有理。又被上訴人收取之管理費既屬系爭大樓之公共基金，其依據係系爭大樓區分所有權人訂定之系爭規約、系爭決議，其拘束之對象自以系爭大樓之區分所有權人為限，是上訴人另辯稱：被上訴人之請求，有如政府稅捐或黑道保護費的片面給付性質，難道被上訴人不必履行管理職責即能收取費用，公共基金純供被上訴人花費而不必管理，如果沒有管理服務就可收管理費，則原告豈非任意向路人索取管理費云云，要乏所據，俱無足採，均不足作為其拒付管理費用之佐證。
（六）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179 條前段定有明文；又按「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」公寓大廈管理條例第2 條第3 款、第10條2 項分別定有明文。上訴人辯稱：其共有部分持分為159/10000 ，坪數為
62.87 坪，係其花費鉅資購買得來，被上訴人無權免費使用，應有相當於租金之不當得利，其執此主張抵銷云云。惟查：系爭大樓共用部分係為系爭大樓所有區分所有權人所共同使用，上訴人主張其所有之共有部分為被上訴人無權占有，惟其並未指明被上訴人有何占有事實，其占用面積、區域為何，其主張已難憑採。又被上訴人依法本有修繕、管理、維護共用部分之權責，其若依上開權責之必要占用共有部分，即為法所容許，自非無法律上之原因，而無不當得利可言，上訴人未指明被上訴人有何占用系爭大樓共有部分之事實，亦未說明其占用有逾公寓大廈管理條例第10條第2 項規定範圍之情形，其指摘被上訴人無權占有，受有相當於租金之不當得利云云，於法無據，自非可採。
六、綜上所述，被上訴人本於公寓大廈管理條例第21條規定、系爭規約、系爭決議，請求上訴人給付管理費145,788 元及自起訴狀繕本送達翌日即101 年5 月3 日起至清償日止，按年息10％計算之利息，為有理由，應予准許。原審因而判命上訴人如數給付，並以本件係依簡易訴訟程序所為上訴人敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，依職權宣告假執行，於法並無違誤，應予維持。上訴人不服原審判決，猶執陳詞，提起本件上訴，為無理由，應予駁回。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項 、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。中 華 民 國 101 年 12 月 24 日
民事第五庭 審判長法 官 張維君
法 官 秦慧君法 官 張琬如以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 24 日
書記官 林雅婷