臺灣高雄地方法院民事判決 101年度簡上字第61號上 訴 人 徐明順被上訴人 王麗如
樓訴訟代理人 王進勝律師
陳慧錚律師梁宗憲律師上當事人間請求返還定金事件，上訴人對於民國101 年1 月5 日本院100 年度雄簡字第1868號第一審判決提起上訴，經本院合議庭於民國101 年4 月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：伊於民國100 年4 月間向上訴人購買其所有門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○ 號房屋及其基地（下稱系爭房地），雙方約定總價新臺幣（下同）765 萬元，伊已於100 年4 月22日將定金50萬元交付予上訴人收執，兩造並約定於100 年7 月2 日簽定書面買賣契約。嗣兩造於
100 年7 月2 日在楊格代書事務所內，由訴外人楊鴻儒協助兩造辦理過戶時，上訴人卻表示當時約定之售價為780 萬元，而與雙方當初議定之價格不符，以致當日未能簽定書面契約。而兩造對於買賣系爭房屋之價格（即買賣契約必要之點），既未能達成意思表示合致，則兩造之買賣契約即自始不成立，從而上訴人先前受領伊交付之定金50萬元，即屬無法律上之原因而受有利益，致伊受有損害，應依不當得利之規定，將定金50萬元返還予伊。縱認兩造間之買賣契約並無價金不合致之情形，然上訴人既已收受定金50萬元，而推定買賣契約業已成立，卻於嗣後提高售價，拒絕按原訂價金（即
765 萬元）履約，以致雙方未能於兩造約定簽約日即100 年
7 月2 日簽訂書面買賣契約暨進行後續之履約事宜，則兩造間之買賣契約不能履行，應係可歸責於上訴人。經伊先於10
0 年7 月18日以高雄地方法院郵局第1270號存證信函催告上訴人加倍返還定金；復於100 年7 月26日發函向上訴人為解除契約之意思表示，並請上訴人將定金加倍返還伊，均未獲置理。為此爰依民法第249 條第3 款、第179 條規定，訴請上訴人返還定金或償還所受利益50萬元。並聲明：上訴人應給付被上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。
二、上訴人則以：伊原將系爭房地委託住商不動產公司仲介出售（委託期間為100 年4 月1 日至同年7 月1 日），被上訴人及其配偶即訴外人吳和岩經住商不動產公司仲介而於100 年
4 月15日、16日看屋2 次，隔日（即17日）吳和岩要求伊與其配合，跳脫住商不動產之6 ％仲介費，伊即於同年4 月19日與吳和岩議定系爭房地之售價為780 萬元，定金65萬元，在交付第1 期款時，伊願交付15萬元作為買方添購家具之用。嗣於100 年4 月22日，被上訴人協同自稱代書之蔡佩純在系爭房屋內查閱所有權狀及住商不動產仲介簽約書後，即先交付50萬元之定金，不足款15萬元部分則約定應於1 個月內匯入伊所有之郵局帳戶，然遲至同年5 月22日，買方均未依約匯入不足款15萬元，又經伊多次催告辦理過戶手續，均未獲置理，故買方任意毀約而不欲購買系爭房地，伊自得依民法第249 條第2 款沒收定金；況被上訴人夫妻自100 年4 月15日始與伊多次見面，均是吳和岩與伊接洽，被上訴人在旁詳悉購屋事宜，則買受人應為吳和岩，被上訴人向伊請退還定金，並無理由等語置辯。並聲明：被上訴人之訴駁回。
三、原審判命上訴人應給付被上訴人50萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即100 年8 月23日起至清償日止，加計法定遲延利息，並依職權為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，於本院補稱：兩造未能於100 年7 月2 日簽訂書面買賣契約，是因買方既非委由專業代書辦理，復要求在未付分文情況下辦理產權過戶等事，伊自無從接受，根本與所謂買賣總價無涉，此純為買方毀約不買所為推諉卸責之詞等語，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審簡易之訴駁回。被上訴人則於本院補充陳述：兩造於100 年4 月20日議定伊以765萬元購買系爭房地，並約定於同年4 月22日給付定金50萬元，於100 年7 月2 日簽訂書面買賣契約，惟買賣雙方就系爭房地之點交、移轉、買賣價金給付之時、地及方式、相關稅捐及費用之負擔、違約責任等重要事項均未約定，故伊於同年4 月22日交付定金50萬元，應推定兩造間買賣契約之預約已成立，兩造互負履行訂立買賣契約本約之義務，惟本件嗣於100 年7 月2 日無法簽訂買賣本約，係因上訴人又擅將價格調高為780 萬元，致兩造無法就價格產生共識，因而未能完成簽約流程，足見當日未能簽訂本約亦即預約不能履行之原因，係因可歸責於上訴人之事由所致，類推適用民法第24
9 條第3 款之規定，上訴人本應加倍返還定金，且伊嗣亦以上訴人違約為由解除系爭買賣預約，則上訴人亦應依民法第
259 條第2 款之規定，返還定金予伊等語，並答辯聲明：上訴駁回。
四、被上訴人主張兩造於100 年4 月20日約定其以765 萬元購買系爭房地，並定於100 年7 月2 日簽訂書面買賣契約，其已依約於同年4 月22日交付50萬元之定金支票（下稱系爭支票）予上訴人，系爭支票已兌現等情；而上訴人固坦承其收受買方定金50萬元，並約定於同年7 月2 日訂立書面買賣契約，惟辯稱：伊是於100 年7 月19日與吳和岩議定系爭房地之售價為780 萬元，定金65萬元，在交付第1 期款時，伊願交付15萬元作為買方添購家具之用，買受人是吳和岩，要與被上訴人無涉云云。經查：
㈠上訴人於答辯狀業自承吳和岩與其多次商議系爭房地之買賣
事宜時，被上訴人均在場等語（見原審卷第80頁），而就通常情形而言，出賣人所重者在於價金之多寡及可否順利取得等點之上，而上訴人在售屋之時，既知是夫妻共同出面交易，以常情之夫妻一體而言，其對於交易之相對人為夫或妻，原應均無礙於其出賣之意思可堪認定；而作為定金之系爭支票係由被上訴人於100 年7 月22日交予上訴人，此情為上訴人所不爭執，且當天在場之證人即上訴人之友人蘇美珍亦於原審證稱：被上訴人來看屋時伊有看過她，但當時伊不知道屋價為何，當天被上訴人有開支票給上訴人，現在如果被上訴人願意買，上訴人應該還是願意賣給她等語（見原審卷第76頁至第77頁），再參以卷附為上訴人所不爭執之由上訴人於100 年7 月20日寄予被上訴人之郵局存證信函內容，亦載明「覆高雄地方法院郵局100.7. 18 號函。…二、為配合台端所求，跳脫住商百分之六仲介費故訂金伍拾萬元收據內未列出詳細標的物，及屋總價款、簽訂書面契約日期等。…10
0 年7 月16日本人尚電請陳鴻儒代書，請求協調進行合約簽訂。自始至終，本人並無任何違背雙方所約訂之情事。」等語（見原審卷第7 頁至第11頁），足見由被上訴人出面與上訴人簽立書面買賣契約，並不違反洽約時之認知而無錯誤可言，且此亦非契約必要之點，是以上訴人辯稱被上訴人並非預定與伊簽立書面買賣契約之當事人云云，委無足採。
㈡證人即於100 年4 月19日與上訴人議價之被上訴人配偶吳和
岩、被上訴人婆婆吳陳牡丹均到庭證稱：當日上訴人開價77
0 萬元，惟並未與之合意系爭房地總價等語（見本院101 年
3 月22日準備程序筆錄），此與上訴人所述之吳和岩與其於
100 年4 月19日即已議妥系爭房地之價金為780 萬元，定金65萬元，在交付第一期款時，其付15萬元給買方添購傢俱乃有干葛而非無疑。何況上訴人自認買賣價金交付的時間、地點及方式還沒有確定等語（見本院卷第28頁）。而吳和岩係於100 年4 月20日再與被上訴人共同前往上訴人住處，由被上訴人與上訴人議妥系爭房地之買賣價金為765 萬元，並於同年4 月22日付定金一節，業經證人吳和岩證述在卷（見本院卷第40頁），此項證言亦與證人即被上訴人友人蔡佩純於原審到庭證陳：「…（兩造就房屋價格如何討論？是否有達成共識？）原告（即被上訴人）曾經去看過系爭房屋兩次，後來原告請我於4 月22日當天陪同去看系爭房屋，因為原告說被告（即上訴人）有帶代書過去。原告說他看了房屋很喜歡，價格也已經談好了是765 萬元，希望借助我的專業幫他看買賣合約的流程。（被告是否有說房屋價格為765 萬元？）我們到系爭房屋之後才發現被告並沒有請代書，我們坐下來談的時候，原告準備要寫50萬元的定金，總價765 萬元，賣方就拿出一張收據給我們看，上面只有寫定金50萬元，但是沒有寫總價及地址。（提示原證一收據，是否是此張收據？）是的。（當天被告是否有提到房屋要賣多少錢？）有的，我看到收據之後有問被告，收據上為何沒有記載總價及標的物的地址，被告則支支吾吾的沒有說出原因，此時原告就考慮是否要將支票交給被告，被告說金額不寫上去是怕我們將收據拿給住商不動產，會導致他私下賣房屋的事情被住商不動產發覺。我有問被告房屋的價格為何沒有寫，他說他已經跟原告談好價格是765 萬元，價格不會變。我從事房仲業很久，被告有跟我提過他原本的價格為780 萬元，但他很欣賞原告夫妻很誠懇所以願意將價格降為765 萬元。（被告當天是否有提過降價的價格是要給原告買傢俱？）沒有。我們會拿定金50萬元給被告，是基於價格765 萬元。」等情互核大致相符（見原審卷第73頁至第75頁），且上訴人於100 年
8 月10日乃委託律師發函予吳和岩而催告其於文到7 日內支付買賣價金尾款71 5萬元，有律師函影本乙紙附卷可稽（見原審卷第46頁），以其並未併行催討其所謂之定金不足款15萬元，顯見其所認者應即如被上訴人所言之定金係為50萬元而非65萬元，況衡之一般買賣，應無可能有賣方將與買方談妥之價金，再折之一定金額予買方以添購傢俱之用者，其所陳原與常情不符，且參以上訴人於本院已改稱：「4 月19日買受人王麗如根本不在場，我是和她老公說定765 萬元」等語（見本院卷第57頁），已明白表示買賣價金為765 萬元，是上開證人吳和岩、蔡佩純所證買賣價金自上訴人原開價之
780 萬元降價為765 萬元等語，自屬可信。至上訴人所舉證人蘇美珍於原審證稱：上訴人於被上訴人交付定金當天，有跟被上訴人說2 次購屋價格為780 萬元，給被上訴人買家具15萬元，被上訴人對此價格沒有意見，所以才開定金支票給上訴人，沒有注意被上訴人是否有說價格為765 萬元等語（見原審卷第76至77頁），與本院前開認定不符，且與常情有違，顯非屬實，並不可採。
㈢綜上所述，被上訴人主張兩造於100 年4 月20日約定其以76
5 萬元購買系爭房地，並約定於100 年7 月2 日簽訂書面買賣契約等節，堪信為真實。
五、按買賣契約當事人就標的物及其價金互相同意，買賣契約即為成立，民法第345 條第2 項固有明文。然該條所謂標的物及價金，非僅謂當事人就買賣契約標的物及價金之特定而言，尚應包括當事人對標的物交付、所有權移轉登記時期、價金之給付方式等在內，若當事人於買賣契約協商斡旋之過程中，雖就買賣標的物及價金為約定，惟就其餘具體內容，例如付款方法、所有權移轉登記時期、標的物交付等事項，均未約定，且無法達成合意，自難認買賣雙方就買賣契約之必要之點已有互相同意。又不動產之買賣，除標的物及其價金，當事人須互相同意外，尚涉及付款方法、稅負、點交、費用及違約等重要事項。買賣預約，固非不得就標的物及其價金，或其他事項之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，惟預約與本約究非同一，其內容未必盡同，通常均由當事人就預約所擬定之範圍進行商議，於獲得具體之結論後，再據以訂立本約。買賣預約，雖非不得就標的物及價金等項先擬定，以作為訂立本約之張本，究不能因此即認買賣契約業已成立（最高法院93年度台上字第441 號判決、最高法院79年台上字第1357號判決、80年台上字第1883號判決要旨參照）。兩造約定由被上訴人以765 萬元購買系爭房地，並交付定金50萬元予上訴人，另定於同年7 月2 日再簽定書面買賣契約已如前述。而一般不動產買賣契約，除約定買賣之標的、價金外，尚涉及房屋之點交、移轉、買賣價金給付之時、地及方式，相關稅捐及費用之負擔、違約責任等重要事項，而兩造除就買賣金額為議定並交收定金外，就各該重要事項均未約定，且亦未立任何書面，則在買賣雙方對於上開不動產買賣契約重要之點均未約定的情形下，自不能僅以被上訴人已交付定金，即認兩造間之不動產買賣契約之本約已成立或視為成立。依上開說明，其間所成立者，應為買賣之預約甚明。
六、次按「定金，除當事人另有規定外，適用左列之規定：…二、契約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不得請求返還。三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。…」，「訂約當事人之一方，由他方受有定金時，其契約視為成立。」民法第249 條第2 款、第3 款、第248 條分別訂有明文。又按所謂「定金」，係指當事人之一方為確保其履行契約而交付他方之金錢而言，只須交付金錢之目的，在確保履行契約，無論稱為訂約金，保證金或其他名稱，均不影響其定金之性質。另在契約成立前交付定金，用以擔保契約之成立者，通常謂之「立約定金」，交付立約定金者，除當事人另有約定，應依其約定外，如付定金之當事人拒不成立主契約，則受定金之當事人毋庸返還其定金，如受定金之當事人拒不成立主契約，即應加倍返還。此項定金，雖與一般為確保契約履行而交付之定金，係以主契約之存在為前提，兩者於本質上尚屬有間，是民法第248 條規定，於「立約定金」即無適用餘地，惟仍應類推適用民法第249 條之規定。本件兩造就系爭房地僅成立不動產買賣契約之預約（下稱系爭預約）已如前述，而徵之證人蔡佩純於被上訴人交付定金時告知上訴人：如果上訴人事後不賣要給付定金二倍的價額給被上訴人，上訴人回答說他知道等語，亦據證人蔡佩純於原審到庭證述明確，足見兩造於簽訂本約前之所以交收定金50萬元，顯係買賣雙方用以擔保兩造間買賣契約之成立，且如受定金之上訴人拒不成立主契約，即應加倍返還定金，如此，其性質應屬前述之「立約定金」無訛。又依系爭預約，上訴人已同意以765 萬元之價格將系爭房地售予被上訴人，並約定於100 年7 月2 日簽訂書面契約已如前述，而被上訴人主張上訴人於兩造約定簽約日即100 年7 月2 日，竟片面提高價金為78 0萬元，拒絕依預約約定之價金765 萬元訂立買賣契約等情，雖為被上訴人所否認，然證人陳鴻儒業於原審到庭證述：伊受被上訴人委託處理兩造間就系爭房地買賣之簽約事宜，於預定簽約當日，被上訴人主張價格為765 萬元，上訴人卻堅持價格為780 萬元，兩造因無法對系爭房地之價格達成共識，故最後兩造並未完成簽約，上訴人當日對其處理簽約事宜並未表示不信任，亦未質疑其身分；事後上訴人曾經打電話給伊，說價格可以降到770 萬元，但是伊跟他說當時在談的時候因為他沒有答應，現在又提這個價錢，伊覺得沒有辦法幫上什麼忙，因為伊也不是他們的仲介。在簽約前伊也不認識兩造，既然沒有簽成，伊就當作沒有這回事等語（見原審卷第67頁至第70頁），且上訴人於原審及上訴之時亦均仍主張買賣價金為780 萬元而為被上訴人違約，以此足認證人陳鴻儒所述上訴人確有於簽約日將價金提高為780萬元為真，被上訴人主張兩造於100 年4 月20日係約定由伊以總價765 萬元向上訴人購買系爭房地，惟上訴人於100 年
7 月2 日竟將系爭房地之售價提高為780 萬元，拒絕依預約約定之價金765 萬元訂立本約，致兩造未能簽訂本約，應堪採信。至上訴人固辯稱：兩造未能於100 年7 月2 日簽訂書面買賣契約，是因買方既非委由專業代書辦理，復要求在未付分文情況下辦理產權過戶等事，伊自無從接受，根本與所謂買賣總價無涉云云，然上訴人於上開100 年7 月20日存證信函中已告以「100 年7 月16日本人尚電請陳鴻儒代書，請求協調進行合約簽訂。」等語（見原審卷第39頁），可見上訴人辯稱未能簽約之事由之一，是因被上訴人委請並非專業代書之陳鴻儒辦理云云，並非無疑，而上訴人復未就其上開所辯，舉證以實其說，自不足採。又被上訴人已於100 年7月26日發函向上訴人為解除契約之意思表示，並於同年月27日送達上訴人，此有郵局存證信函及回執在卷可憑（見原審卷第16頁至第20頁），則上訴人於約定預約後，拒不依約簽訂本約，致被上訴人因此解除預約，應認兩造間之預約已因可歸責於上訴人之事由致不能履行，揆諸前揭說明，被上訴人主張類推民法第249 條第3 款規定，請求上訴人返還交付之定金50萬元，自屬有據。另本院既已依上開規定為被上訴人勝訴判決，自無庸再審酌不當得利之相關規定，附此敘明。
七、綜上所述，被上訴人本於民法第249 條第3 款規定，請求上訴人給付50萬元及自訴狀繕本送達翌日即100 年8 月23日起至清償日止，按年息5%計算之利息，洵屬有據，應予准許。
是則原審為被上訴人勝訴判決，並依職權宣告假執行，其理由雖有不同，惟結論並無二致，仍應予以維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。兩造其餘攻防暨訴訟資料，經審酌後對本判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第2 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 25 日
民事第三庭 審判長法 官 黃宏欽
法 官 楊淑儀法 官 郭佳瑛以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 4 月 25 日
書記官 黃琬婷