臺灣高雄地方法院民事判決 101年度小上字第140號上 訴 人 龍鄉十二代管理委員會法定代理人 朱麗愛訴訟代理人 郭福三律師被上訴人 楊紫萱法定代理人 楊勝智當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於民國101 年11月8 日本院101年度雄小字第1023號判決提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人於民國99年4月13日，自訴外人黃雲華處取得大中一路139之6號建物（下稱系爭建物）之所有權，並成為高雄市三民區龍鄉十二代大廈社區（下稱系爭社區）1樓之區分所有權人，本應依98年12月20日之第14屆區分所有權人會議決議（下稱系爭決議），溯及自97年1月起，按與系爭社區2 樓以上建物相同之每坪新臺幣（下同）25元標準，每月繳交912 元之管理費。詎被上訴人於97年1月至101 年3 月間，仍依照系爭決議通過前之1 樓非店面建物以5 折計收管理費之慣行，每月給付452 元，而積欠差額達23,460元，屢經催討無效，乃依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求其連同法定遲延利息為償付。並於原審聲明：被上訴人應給付上訴人23,460元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：系爭建物位於系爭社區之1樓，大門獨立面對中庭，出入無需使用電梯，與2樓以上住戶不同，此即過去1樓建物之管理費有以5折計收之原因，蓋諸如電梯之保養費及電費等，若不以1樓及2樓以上建物為區分，而要求平均分攤，反而不公平。更何況，系爭建物就共用部分高雄市○○區○○○段○○○○○段0000號建物之應有部份，僅有萬分之19，與2樓以上建物均擁有其持分萬分之59相較，也屬偏低，本應繳交較少之管理費。系爭決議均未注意及此，憑藉多數決，即逕自取消1樓建物之管理費折扣，甚至要求須溯及自97年1 月起適用，要為不當，自應歸於無效。此外，上訴人事後對於店面及H 暨I 棟之1 樓建物，仍各給予管理費3 折及7 折之優惠，亦未有其他區分所有權人會議之決議基礎，恣意決定，殊悖誠信，被上訴人自無補繳差額之義務等語，資為抗辯。並於原審聲明：上訴人之訴駁回。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起上訴，另補述略以：原審判決依民法第72條、第148條認定系爭決議之內容無效，有適用法律違背法令之處。復以，區分所有權人會議決議有違背法令或章程者，宜類推適用民法第56條第2項規定，但本件被上訴人未對上訴人提出確認之訴，且本件原審亦未說明系爭決議內容有何違反法令或章程，或有違反民法第71條之強制或禁止規定之處，即遽認定系爭決議內容無效，似有不適用法令之違背法令。原審判決有上開違背法令之情事，爰依此提起上訴，並聲明：（1）原判決廢棄；（2）被上訴人應給付上訴人23,460元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；（3 ）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人於本院補述略以：依99年8 月26日高雄市三民區公所函文，伊認為上訴人未經合法代理，原主任委員朱麗愛已經過三民區公所確認系爭社區應重新召開區權會議選舉主任委員，但卻未召開。又依據10 1年12月16日所召開之區權會議，討論內容決議事項1 樓管理費收取方式，還是有不同棟別不同折扣，並沒有回復原先按照坪數計價的方式。另依據102 年1 月8 日管委會紀錄，討論事項第3 項有提到並未委任律師進行J 棟1 樓上訴案，而
J 棟1 樓即是系爭建物，伊認為上訴人收費標準係有針對性的，上訴人之上訴無理由。並聲明：上訴駁回。
四、兩造爭執及不爭執事項：
（一）不爭執事項：
1.被上訴人係系爭社區中系爭建物之所有權人。
2.系爭社區於98年12月20日第14屆區分所有權人會議決議之前，1樓非店面建物之管理費以5折收取，1樓店面建物之管理費以3折收取。上開決議通過後，系爭社區1樓建物之管理費係溯及自97年1月起調整與2樓以上建物相同，以每坪25元計算。（上開會議有無經過合法決議，兩造有爭議）
3.被上訴人就97年1月至101年3月之管理費，每月繳付452元；若依上開決議，被上訴人每月應繳之管理費為912元。若上訴人之請求為有理由，被上訴人應補繳管理費差額為23,460元。
（二）爭執事項：
1.上開決議有無經合法決議？
2.上訴人請求被上訴人給付管理費差額23,460元有無理由？
五、本院得心證之理由：
（一）被上訴人質疑上訴人法定代理人朱麗愛已連選連任多次，有違系爭社區組織章程暨管理公約（下稱規約）及公寓大廈管理條例相關規定，其於101 年間於原審代理上訴人提起本訴，係不合法。惟查，系爭社區管理委員會於收受三民區公所99年8 月26日高市○區0000000000000號函文，命為重新召開臨時區分所有權人會議，選舉主任委員後，即解除朱麗愛當年度之主任委員職務，並於99年度之區分權人會議選出洪晚來為100 年度之主任委員，嗣洪晚來因故請辭，再改選吳月珠為主任委員；100 年底之區分所有權人會議，再選出朱麗愛為101 年度主任委員；101 年底之區分所有權人會議，則修改規約，將主任委員及財務委員任期由1 年改為2 年，連選得連任1 次，同時選出朱麗愛為102 年度之主任委員，此有高雄市三民區公所99年8 月26日、99年12月30日、100 年2 月17日、
101 年1 月4 日及102 年1 月15日之函文，與該社區
102 年度區分所有權人會議紀錄影本足參（見本院卷第137 頁至第146 頁），而本件起訴時間為101 年3月26日（見原審卷本院收文日期戳章），是本件朱麗愛為上訴人法定代理人之資格並無疑義。另上訴人管委會102 年1 月8 日委員會議紀錄「討論事項」
（三）以下固有「....未委任律師進行之J1上訴案，卻被法院接受通知近期即將開庭審理，....」等詞，惟該次會議決議「為求儘速解決本大樓內之管理費爭議問題，確實有需要委由法律專業之律師進行，故同意J1案以三萬元費用委請郭福三律師進行上訴庭程序... 」，以上各情有會議紀錄在卷可稽（本院卷第104至105 頁），由是足見即使上訴人原未授權他人提起本件上訴，惟嗣後已由管委會決議追認該項無權代理之訴訟行為，並委任律師為訴訟代理人，是被上訴人抗辯本件未經合法上訴，亦無可採，合先說明。
（二）本院查：
（1）按區分所有權人會議經由多數決作成之決議，與少數區分所有權人之權益發生衝突時，其是否係藉由多數決方式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，應有充分理由，始不悖離「按應有部分比例分擔」之原則。其是否係以損害該少數區分所有權人為主要目的，基於公平法理，法院即得加以審查，倘區分所有權人會議係以損害他人為主要目的，而有權利濫用，或違反公序良俗之情事，則應歸屬無效，最高法院97年度台上字第2347號判決意旨可資參照。經查，系爭社區於系爭決議通過前，1 樓非店面建物之管理費係以5 折收取，1 樓店面建物之管理費則係以3折收取，為兩造所不爭執，上揭優惠雖未見諸規約或區分所有權人會議，惟屬系爭社區之慣行，自有拘束住戶之效力。迨至98年12月20日，系爭會議乃決議：系爭社區1 樓建物之管理費與系爭社區2 樓以上建物相同，以每坪25元計收，且溯及自97年1 月適用等情，為兩造所不爭執，足見系爭社區係經系爭決議始取消1 樓建物之管理費折扣，而系爭決議取消1 樓折扣之決議是否違反公平原則、公序良俗及誠信原則因屬本件上訴人請求有無理由之前提要件，揆諸前揭最高法院判決意旨，系爭決議之效力係屬本院有權且應行審酌事項，準此，上訴人主張系爭決議既未經他訴確認該決議無效，自屬有效之決議，即非可採，應予敘明。
（2）系爭社區有A 至M 共13棟建物，除面對大中一路側之3 間1 樓店面外，其餘住戶雖需穿越設在C及D 棟間、而有管理員駐點之統一出入口（原設置於A 及B 棟間之1 樓對外鐵門業已關閉），但各棟之1 樓非店面建物，因均有獨立面對中庭之鐵門，其住戶返家時，並毋庸使用設在每2 棟間之公共電梯（K 至M 棟係3 棟共用1 部電梯）等情，有上訴人於原審當庭繪製之系爭社區現場圖附卷可參（見原審卷第97 頁），並經原審依職權調閱本院101 年度雄小字第910 號卷之勘驗筆錄暨卷附之現場照片核閱屬實（見101 年度雄小字第910 號卷第93至99頁，下稱他卷）。從而，1樓住戶除非因造訪親友、至頂樓曝曬棉被或至地下室取車等特殊需求外，其使用電梯之頻率，顯然較2 樓以上之住戶為低。另系爭社區每月開銷，除保全服務費之10萬元外，其餘最大開銷乃為電梯保養費2 萬元，有7 月份管理費收支明細附卷可參（見他卷第85頁），另將電梯運作所耗用之電費一併考量，系爭社區過往給予1 樓非店面建物折扣之慣行應係因其住戶使用電梯頻率較2樓以上住戶低所給予之優惠，至於1 樓店面建物會再給予3 折之優惠，應係店面住戶對於社區中庭之公共社區不為利用所致，是按等者等之，不等者不等之之平等原則之真諦，給予1 樓住戶上揭優惠應屬實質上之平等。從而，系爭決議未能注意1 樓與2 樓以上建物住戶在電梯使用程度不同，而逕自將原有管理費折扣優惠取消，並要求一體繳交，自屬違反平等原則，則依民法第72條規定，應認為無效。
（3）另依上開管理費收支明細表所載（見他卷第85 頁），系爭社區於101 年7 月間尚有結餘約700 多萬元，是1 樓管理費優惠縱使持續對於系爭社區之公共基金累積應不致造成重大影響，反之，倘將1 樓非店面住戶5 折折扣優惠取消，無異使1樓住戶需負擔加倍的管理費用，其侵害孰者為重，不言可喻。上訴人雖主張94年之前的管理費係呈持平狀態，嗣後經由一番整頓後，系爭社區經費才逐漸起色等語，惟系爭決議既係於98年間始作成，應與94年之前的經費盈虧無涉，是上訴人上揭主張應不足採。從而，系爭社區經費既屬充裕，系爭決議對於1 樓建物之管理費新標準竟將之溯及至00年0 月0生效，顯無財務上之必要，應堪認定。另參酌系爭社區97年12月21日決議（下稱97年決議）紀錄關於取消L1住戶管理費優惠討論中載明「在去年區分所有權人會議中曾建議給予優惠，但L1住戶卻仍不滿足並不尊重大家所開的區分所有權會議決議，而聯合其他一樓住戶對管委會興訟，所以是否取消優惠而調整與其他二樓以上住戶相同管理費。」、卷附系爭決議紀錄所提及「鑑於1 樓住戶執意反對管委會於96年區分所有權人決議事項，而產生諸多紛爭」等語（見原審卷第99頁、第15頁），及系爭建物之前手黃雲華當時亦與其他1 樓建物區分所有權人對上訴人訴請確認決議無效等情，有卷附97年度訴字第1418號民事判決可憑（見他卷第37頁至第44 頁背面) ，顯見該取消優惠且違背法律不溯及既往原則之決議內容，應有懲罰1 樓住戶之意涵，是民法第148 條第1 項所稱權利之行使以損害他人為主要目的之嫌，而有無效之原因。
（4）系爭決議將所有1 樓住戶之折扣優惠全部予以取消，而調整為與2 樓以上住戶管理費相同之計算方式，並追溯至97年1 月1 日執行，固有系爭決議會議紀錄附卷可佐，（見本院卷第15頁），惟上訴人於原審亦自陳，系爭決議通過後，其1 樓店面建物仍按3 折、H 及I 棟建物仍以7 折繳納管理費用，理由係因店面建物有提供騎樓供系爭社區住戶停車使用，且未使用中庭，故雖未有區分所有權人會議之授權，但仍沿襲過往慣例給予優惠，至於H 及I 棟建物則係因地下室通風口在其房屋前面，通風口運作時影響其居家環境及生活品質，而依照97年決議給予7 折優惠等語，且綜觀97年決議會議紀錄並未記載H 及I 棟優惠決議內容（見原審卷第91頁、97頁至第100 頁），足徵上訴人對於店面及H 暨I 棟之折扣優惠係屬上訴人自行決定，未有任何依據。又上訴人前開所稱H 及I 棟面臨之地下室通風口廢氣及噪音問題，應非僅該2 棟之1 樓住戶所需面對，上訴人卻僅只給予H 及I 棟住戶優惠，已有不公，復參酌系爭決議紀錄載明：L 棟1 樓住戶，因緊鄰之公設區擺放有金爐，其他住戶只要前往焚燒金紙，其煙霧易飄至屋內等語內容（見原審卷第19頁），然L 棟之1 樓住戶卻未如H 棟暨I 棟1 樓住戶取得管理費7 折優惠折扣，足徵上訴人收取管理費上，多有恣意，參照民法第148 條第2 項「行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法」，上訴人依據系爭決議而要求非店面及H 、I 棟1樓建物區分所有權人之被告，按照2 樓以上住戶繳納標準管理費，實有違背誠實信用原則之處，被上訴人應當不受拘束。
（5）另者，上訴人主張依系爭社區規約，管理費本係按照坪數計收，98年12月20日系爭會議之決議，係回歸依規約之計費標準，系爭社區過往給與1樓非店面住戶管理費5 折收取之慣行，係違反規約而屬無效云云。惟前揭慣行係考量1 樓非店面住戶較2 樓以上住戶使用電梯之頻率低，而給予之優惠，符合實質上平等，已如前述，且該慣行既長久在系爭社區實施，足徵系爭社區全體區分所有權人對此慣行已存在合意及共識，雖此慣行未形諸於已往之區分所有權人會議紀錄，然基於公寓大廈管理條例所揭示之區分所有權人自治原則，自難謂該慣行係屬無效。
（6）綜上所陳，系爭決議既違背公序良俗且係以損害他人為主要目的，依照民法第72條及第148 條規定，應屬無效，參以上訴人於系爭決議通過後，對於收取管理費仍非一體適用有失誠信，更難認上訴人得依據系爭決議向被上訴人主張收取短缺之管理費。另系爭社區過往已有給與1 樓非店面住戶管理費優惠之慣行，全體區分所有權人間已存在有別於原規約所定收費標準之合意，上訴人主張依規約請求被上訴人給付按坪數計算之管理費，亦屬無據。是上訴人本於系爭決議及系爭社區規約，請求被上訴人補繳97年1 月至101 年3月間之管理費差額，為無理由，原審予以駁回，並無違誤。上訴人仍執陳詞，指摘原判決不當，請求廢棄改判，並無理由，應予駁回。
六、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之2第2 項、第436 條之19第1 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 1 日
民事第二庭 審判長法官 甯 馨
法 官 王靖茹法 官 張俊文以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 102 年 5 月 1 日
書 記 官 林宛儀