臺灣高雄地方法院民事判決 101年度小上字第12號
上 訴 人 府邸建設有限公司法定代理人 張泓鈞訴訟代理人 張泓鈺被 上訴人 鄭惠娟上列當事人間請求給付扣押薪資事件，上訴人不服民國100 年12月23日本院所為民國100 年度雄小字第1358號小額程序第一審判決，提起上訴，本院判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴意旨以：被上訴人積欠伊民國100 年3 月6 日至4 月5日之房租，依所承租之高雄國際學苑社區住戶規約第18條第
2 項第4 款約定，上訴人得請管理員強制斷水斷電，並為兩造間租賃契約所適用。兩造間租賃契約既經雙方意思合致，依民法第153 條第1 項規定，被上訴人應受上開約定拘束。
從而，上訴人自得依上開約定請管理員對積欠租金之被上訴人強制斷水斷電。原審判決認定斷水斷電之行為係屬公權力之行使，卻未表明其認定依據，自與民法第153 條第1 項之規定有違。再本件被上訴人確實未繳交100 年3 月份之租金，依民法第264 條第1 項之規定，上訴人自得拒絕被上訴人進入使用系爭房屋，故上訴人之斷水斷電行為自非債務不履行，從而，亦無民法第249 條之適用。又被上訴人違約並提早終止租約，上訴人得依租賃契約書第3 條第3 項、第4 項約定，請求被上訴人給付違約金、損害賠償、水電費及清潔費等共計新臺幣（下同）25,098元，扣除被上訴人已繳之保證金13,000元及預繳水電費6,000 元後，被上訴人尚應給付上訴人6,098 元，亦無從再依民法第249 條規定對上訴人請求。故原審判決上訴人應給付被上訴人，亦違反民法第264條第1 項、第249 條之規定，而有民事訴訟法第468 條之判決不適用法規或適用不當之違背法令等語。並聲明求為廢棄原判決不利於上訴人部分及該部分假執行之宣告，改判駁回該部分被上訴人第一審之訴及假執行之聲請。
二、按對於小額程序第一審判決之上訴，非以其違背法令為理由，不得為之。民事訴訟法第436 條之24第2 項定有明文。而所謂判決違背法令，乃指判決不適用法規或適用不當，此為同法第468 條所明定，依同法第436 條之32第2 項規定，為小額事件之上訴程序所準用。又小額程序之第二審判決，依上訴意旨足認上訴為無理由者，得不經言詞辯論為之。民事訴訟法第436 條之29第1 項第2 款亦有明文。
三、再按土地法第100 條第3 款規定，出租人非因承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。民法第440 條第2 項規定，租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。其性質俱屬強制規定。復按法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。法律行為之一部分無效者，全部皆為無效。但除去該部分亦可成立者，則其他部分，仍為有效。民法第71條前段、民法第111 條分別定有明文。
依此規定，房屋租賃契約之約定，即不能違反上開強制規定；如約定出租人於承租人所欠租金以擔保金抵償，尚未達2個月以上時，即得以遲付租金為理由，終止契約、收回房屋，該約定即屬違反上開強制規定而無效。是亦無從據以主張民法第264 條之同時履行抗辯權，拒絕提供合於約定使用之租賃物，包括斷水斷電。又規約依公寓大廈管理條例第3 條第12款之規定，既屬公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。即屬合同行為。且依同法第23條有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。亦寓有規約須以法令規定為上位規範之意旨，是規約之內容，如違反上開強制規定，亦應屬無效。從而，系爭規約第18條第2 項第4 款之約定，於與土地法第100 條第3 款、民法第440 條第2 項規定牴觸部分，應屬無效而不得拘束被上訴人。
四、上訴人主張被上訴人積欠伊100 年3 月6 日至100 年4 月5日止之租金，伊依首揭契約及規約之約定，得於催告承租人未獲改善後斷水斷電云云。然兩造間之房屋租賃契約及住戶規約，應受土地法第100 條第3 款及民法第440 條第2 項之強制規定之限制，其約定有違反此規定者，應屬無效。經查，被上訴人縱使遲付100 年3 月6 日至100 年4 月5 日止之
1 個月租金，依上開法令規定，上訴人尚不得終止契約、收回房屋，而契約及規約約定違反此強行規定部分，應屬無效，故上訴人亦不得主張民法第264 條之同時履行抗辯權，斷水斷電拒絕提供合於約定使用之租賃物。故上訴人於被上訴人未有任何終止租賃契約之意思表示前，先行斷水斷電，核屬具歸責事由之債務不履行行為，原審判決認定斷水斷電之行為係屬公權力之行使云云，雖屬不當，而然其認定上訴人係債務不履行之事實，並無違反民法第153 條、第264 條之規定。又原審判決並未認定上訴人應依民法第249 條之規定負加倍返還定金之責任。上訴意旨指責原審判決違反上開規定，為無理由。
五、綜上所述，上訴人提起本件上訴，依上訴意旨足認上訴為無理由，爰不經言詞辯論為駁回上訴之判決。
六、末按於小額訴訟之上訴程序，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436 條之19第1 項、第436 條之32第1 項規定甚明。本件上訴既經駁回，第二審裁判費用1,500 元，自應由上訴人負擔，爰併為裁定如主文第二項所示。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之29第1 項第2 款、第436 條之32第2 項、第436 條之19第1 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
民事第一庭審判長法 官 謝肅珍
法 官 譚德周法 官 張凱鑫以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
書記官 莊琇晴