臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴更(一)字第7號原 告 大樂停車場有限公司法定代理人 申美莉訴訟代理人 曾泰源被 告 交通部臺灣鐵路管理局貨運服務總所高雄貨運服務
所法定代理人 江昭瑢訴訟代理人 鍾夢賢律師上列當事人間請求確認租金債權不存在等事件，被告對於民國10
1 年4 月11日本院100 年度訴字第427 號民事裁定提起抗告，經臺灣高等法院高雄分院於101 年7 月9 日以101 年度抗字第133號民事裁定將原裁定廢棄，發回本院更為裁判，經本院於民國10
1 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國98年8 月6 日向被告承租坐落高雄市○○區○○段○ ○段○○○ ○○ ○○○○號（面積合計197.9 平方公尺）土地，及門牌號碼高雄市○○區○○○路○ ○○ ○○ 號房屋（面積335.67平方公尺，下稱系爭房地），雙方約定每月租金新臺幣（下同）22萬2,305 元，租期自98年9 月
5 日起至103 年12月31日止（下稱系爭租約）；租約第2 條第1 項約定，自98年8 月6 日起30日內為製作（下稱整修）期間，無庸給付租金。又原告於98年8 月24日整修完畢，翌日向被告申請退還整修保證金。嗣系爭房地於98年8 月31日發生大火（下稱系爭火災）致房屋部分滅失，而被告未依催告整修，又與鐵路警察局阻止原告入內整修，原告乃向被告請求減少租金，惟為其所拒，遂發函解除契約，並前依民法第435 條等規定對被告提起調整租金等訴，嗣經本院前以99年度訴字第551 號判決系爭房地自98年11月5 日起調整每月租金為13萬8,237 元確定（下稱前案）。而系爭火災既經鑑定屬不可歸責雙方當事人所致，被告又未依債之本旨交付房地，原告並至99年10月22日始得入內使用，故租金雖經前案酌減如上，然因原告既未使用房地亦無營業，自得依民法第
266 條規定，主張免為對待給付此期間之租金。惟被告竟發函催告給付此部分租金，致原告法律上地位陷於不安，故有提起確認訴訟之利益。又被告於103 年12月31日租期屆至前，竟以其為配合國家鐵路地下化工程施工為由，依系爭租約第14條期前終止租約，致原告需繳納火災期間未使用房地之租金及滯納金，造成極大不公平，為此，爰依民事訴訟法第
247 條、第266 條、第227 條之2 、第435 條等規定提起本訴，並聲明：確認被告對原告自98年11月5 日起至99年10月21日止，每月13萬8,237 元租金債權不存在（原告前併請求㈠確認被告對原告98年8 月24日起至98年9 月4 日止之使用費債權不存在。㈡確認被告對原告自98年9 月5 日起至同年11月4 日止，每月22萬2,305 元租金債權不存在。㈢被告應給付原告6 萬元及法定遲延利息部分，業經本院前以100 年度訴字第427 號判決原告㈠、㈢勝訴、㈡部分於逾每月13萬8,237 元租金債權不存在部分勝訴，其餘之訴駁回，嗣原告就駁回其餘之訴之不利部分提起上訴，被告就㈢之不利部分提起附帶上訴，嗣經臺灣高等法院高雄分院以101 年度上字第151 號判決上訴駁回，並對被告所為附帶上訴為勝訴判決確定，而此部分並非本件審理範圍，本件僅就原告原訴之聲明第3 項即上開聲明部分，前經本院以起訴不合法裁定駁回，嗣經臺灣高等法院高雄分院廢棄原裁定，發回更為裁判部分為審理）。
二、被告則以：系爭房地自兩造辦理租約公證之日起，即交付原告整修，又由原告實際負責人曾泰源於火災後製作談話筆錄中，陳稱整修工程於8 月24日完工，8 月27日有請工人至鐵皮屋頂補強頂孔部分以避免漏水，之後仍有一些零星小工程等語，並由原告於同月25日提出結構技師簽證之系爭地上物結構安全無虞證明，申請退還整修保證金20萬元，足見迄火災發生時房地均為原告占有中。而原告因疏未僱用晚班人員在現場看管，並配備泡沫滅火設備，曾泰源復疏未關閉電捲門，致不明人士侵入停車場內縱火肇生火災，顯未盡善良管理人之責，自有可歸責事由，應依民法第432 條第2 項、第
226 第1 項規定，就其因此所受損害應負賠償責任，且不能請求免除或減免租金給付等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項如下：㈠原告於97年7 月28日向被告標租系爭房地，並於98年8 月6
日簽訂系爭租約，約定月租22萬2,305 元，契約租賃期間自同年9 月5 日起至103 年12月31日止。被告並於98年8 月6日公證點交系爭房地予原告使用，以利原告於製作期間從事整修並籌備設施營運事宜。原告於98年8 月24日整修完畢，同月25日提出申請書，向被告請求退還整修保證金20萬元，經被告於同月27日發還。
㈡系爭房地於98年8 月31日凌晨發生火災，致房屋一部滅失。
被告財物損失部分由新光產物保險股份有限公司理賠15萬8,
670 元。原告則於火災發生後99年10月間自行僱工清理現場，並已支出清理費用6 萬元。
㈢系爭火災發生時，系爭房地已在原告占有管理中。
㈣原告於98年9 月7 日發函請求被告調降月租金為13萬6,478
元，經被告先後以98年10月7 日及同年月12日函覆須待司法程序處理等情。
㈤系爭租約所約定之租金，前經原告於前案備位請求自98年11
月5 日起調整每月租金為13萬8,237 元，嗣經該案原審法院99年度訴字第551 號判決准其所請，被告不服提起上訴，經本院99年度上字第204 號判決、最高法院以100 年度台上字第2259號判決駁回上訴確定。
㈥原告於99年10月21日進入系爭房地整修供停車場使用，並自
99年10月22日起按月給付被告每月13萬8,237 元租金至101年10月1 日止。
㈦兩造租期原約定至103 年12月31止，但被告因鐵路地下化工
程用地之需，乃依系爭租約第14條第1 款終止租約。兩造並業於101 年10月1 日辦理交回系爭房地事宜。
四、本件兩造爭點如下：㈠被告自98年9 月5 日起至99年10月21日止，是否已依債之本
旨提出租賃物供原告使用收益？㈡原告以系爭房地不合於約定使用、收益，請求免為全部租金
之對待給付，並確認自98年11月5 日起至99年10月21日止，每月13萬8,237 元租金不存在是否有據？
五、本院之判斷：㈠被告自98年9 月5 日起至99年10月21日止，是否已依債之本
旨提出租賃物供原告使用收益？⒈查兩造於簽訂系爭租約後，被告即於98年8 月6 日將房地點
交原告占有，又原告之實際負責人曾泰源於火災後在高雄市政府消防局談話筆錄，陳稱整修工程於8 月24日即已完工，
8 月27日其請工人至鐵皮屋頂補強頂孔部分以避免漏水，之後仍有一些零星小工程等語〔見本院100 年度訴字第427 號卷（下稱本院卷）第40頁〕，足見房地確已移轉由原告占有，原告始可供上開補強與零星工程之進行，而原告於本院中亦不爭執於系爭火災發生時，系爭房地仍在其占有管理中，堪認被告抗辯系爭房地自其98年8 月6 日交付原告占有後迄至火災發生日及租期開始（98年9 月5 日）時，均在原告占有中為可取。
⒉依系爭租約第2 條區分製作期間、租賃期間，二者時間相連
，故堪認原告自被告於98年8 月6 日起交付系爭房地後，依約即應為從事系爭房地之整修工程、籌備規劃施設營運設施及申辦營業相關證照（本院卷第26頁）。又由系爭租約第24條特約事項第1 項約定，系爭租賃採現狀出租（不包括空地上之地上物；按此在搭配前開原告有整修地上物之義務），第3 項約定原告在租賃期間應盡善良管理人之責，維護租賃標的之完整，有該租約足稽（本院卷第27頁反面）。暨參以原告亦切結同意房屋整修後，增建、改裝等設備即歸屬於被告，而土地上雨棚、圍籬等設施，亦為相同約定，有各該切結書足稽（本院卷第30頁正、反面），益徵系爭房地於原告整修後，縱有增建、改裝設備，均約定歸屬被告所有，是原告於整修完畢後即接續起算租賃期間供其對外營運，被告並無整修義務應堪認定。準此，被告既已依約於98年8 月6 日將尚未整修前之系爭房地現狀交與原告整修、籌備，且其並無整修義務，自不能認其未依債之本旨提出給付。
⒊至系爭房地雖於同年月31日發生火災，原告並據上開事由主
張系爭房地全部不能適於供使用而向本院提起本訴。然承上所述，系爭房地係採現狀交付方式為之，且就土地部分，既不因火災發生而異其當初現狀，即無原告所指不能供其占有使用可言。至房屋（含非房屋之地上物、雨棚等）部分，並未因系爭火災導致全部滅失，而為部分滅失，亦即火災發生後，除上開土地外尚有部分地上物可供使用、收益，有卷附現場照片可參（前案本院卷第109 頁、第115 頁下方照片所示），此亦可由原告於前案去函請求被告減少租金未果，進而起訴時，係聲明請求法院判令自98年11月5 日起調整租金為13萬8,237 元，業經本院調閱前案卷宗無誤。而原告承租系爭房地目的在經營停車場營利，且其既知於前案提起調整租金訴訟據以主張權利，設系爭房地已因火災發生致全部不能供其停車場之用，何以僅請求調整部分租金而非主張不能收取調整租金，是而若謂訟爭地點因火災致全部不能供使用，即與經驗法則有違。約言之，系爭房地於火災後土地得全部使用，房屋仍得部分使用，且難認被告尚未依債之本旨提出租賃物。準此，原告主張系爭房地於火災發生後之上開時段內全部不能使用，請求免為全部租金之對待給付，即難謂有據。另原告雖主張其因火災而經被告或警察機關等阻止入內使用或法官未為同意其使用云云，並提出證10、11之光碟及光碟譯文等件為證，惟由證10之光碟譯文，僅記載被告經理與木工房旁住戶談論有關大火後，在未經前案一審法官核准前，被告自己無從清理現場等情，尚無阻止原告清理之意；證11之譯文固標示係被告之經理（指林金河）與原告員工曾泰源對話，曾泰源稱：「在法官未同意前，其即欲入內清理，租金照繳，先做，看法院怎樣」，經理則以「不知如何答應原告請求」回覆，即被告之經理並未明示拒絕原告入內；另內政部警政署鐵路警察局第三警務段書函意旨，僅請求原告暫勿進行整修，亦未禁止原告進入系爭房地（本院卷第35頁、第168 頁），且其等所為陳述均係針對火災現場證據保全所為對話，或本於警察機關之職權而為提示，或係被告基於私法關係簽立系爭契約之權利義務行使，亦未有法院行文禁止原告使用土地之情。凡此堪認自系爭火災後，並無原告所稱因遭被告或警察機關阻止入內致無法使用系爭房地之情，則原告據此主張得依民法第266 條規定，免為「全部租金」之對待給付云云，非可採信。
㈡原告以系爭房地不合於約定使用、收益，請求免為全部租金
之對待給付，並確認自98年11月5 日起至99年10月21日止，每月13萬8,237 元租金不存在是否有據？⒈按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能
者，他方免為對待給付之義務；如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付，民法第266 條第1 項定有明文。查系爭土地上房屋（鐵皮屋）研判起火原因不排除以人為因素造成火災之可能性較大等情，有火災鑑定書附卷可參（見前案一審卷第72至138 頁），足認系爭房屋係在98年8 月31日凌晨時分遭人為縱火，致一部滅失，且因無證據證明該人為縱火係原告或其所屬員工所為，自難謂原告對於系爭房屋之失火，具有故意或重大過失之可歸責事由，亦難認被告有可歸責之事由。而系爭房屋於一部滅失後，該土地部分固仍可供一般民眾停車以收取停車費，但此有車棚或屋頂遮蔭，與純屬空地之停車條件，自非可同日而語，此乃眾所周知之事實，又系爭房屋既確有部分滅失未能使用如上，則依民法第266 條規定，原告自得請求就不能使用之部分免為租金之對待給付。
⒉系爭火災發生後，系爭房地經送請鑑定租金數額13萬7,900
元，有中誠不動產估價師事務所報告書可稽（前案一審卷第
149 頁至第181 頁），兩造並於前案表示若原告主張調整租金為有理由，對租金調整為每月13萬8,237 元一節不爭執（同上卷第273 頁、第22頁至第23頁）；前案並斟酌火災發生後原告可得使用系爭房地各情，依民法第435 條規定判決自
98 年11 月5 日起調整每月租金為13萬8237元確定，有前案上開判決附卷可稽（本院卷第8 至13頁、第190 至194 頁、第237 頁），顯對火災後系爭房地得使用與不能使用等影響租金情形已綜合審究。則原告依民法第266 條請求減少對待給付所主張事由，既與前案請求調整租金主張之事實，均源自同一火災事故所導致之一部不能使用之情，則參考前案鑑定結果、兩造意見及前案所審酌之各節，應認原告得依民法第266 條規定，請求自98年11月5 日起之每月逾13萬8,237元租金免為對待給付。惟原告則主張縱經前案酌減租金如上，然其自98年11月5 日起，至99年10月21日止之入內經營停車場前，既均因火災而全部未能使用系爭房地，仍得再依民法第266 條規定，主張免為此期間「全部租金」之對待給付云云。惟系爭房屋僅係部分滅失而非全部滅失，又土地部分仍可供一般民眾停車以收取停車費，僅係非可與均有車棚或屋頂遮蔭之土地同比，均如上述，故應認原告僅得請求就不能使用部分（而非全部）免為租金之對待給付，其請求免為全部租金之對待給付，並求為確認每月13萬8,237 元租金債權不存在云云，顯屬無據，自無足採。
⒊至原告於本院雖主張被告嗣以鐵路地下化工程用地之需，已
依系爭租約第14條第1 款期前終止租約，致其未能依原租期就系爭房地賺取停車管理費，尚須負擔上開期間未能使用房地之租金，實屬不公平，況此租金前經被告林金河經理表示不會向原告收取云云。惟查，原告倘就被告依約終止租約而生之損害有所爭議，理應就此部分另行與被告協商、調解或另訴解決，此核與系爭租金債權業經本院前案調整自98年11月5 日起每月13萬8,237 元租金，暨其因房屋一部滅失而得主張免為一部對待給付係屬二事。而原告既不爭執尚未給付此期間之租金，迄今亦無法舉證證明被告確有允諾免為給付此期間全部租金之意思表示，自仍須依約及前案酌減後之租金給付，尚不得以此主張為有利於己之憑據，併予敘明。
六、綜上所述，原告主張除前案已酌減之租金外，依民法第266條規定，仍得請求免為每月13萬8,237 元租金之對待給付，並請求確認自98年11月5 日起至99年10月21日止，每月13萬8,237 元租金不存在云云，核屬無據，應予駁回。
七、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
民事第三庭 法 官 楊淑珍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 11 月 30 日
書記官 許琇淳