臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第1413號原 告 陳順治
劉柏琪共 同 康進益律師訴訟代理人共 同 康鈺靈複代理人被 告 王美蓉
陳信富陳信峯共 同 羅鼎城律師訴訟代理人上列當事人間確認買賣關係不存在等事件，經本院於民國102 年
2 月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
一、原告主張：伊等於民國100 年1 月2 日與被告陳信富、陳信峯所委任之被告王美蓉即其母就伊等所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地及安北段487 地號土地（下稱系爭土地）簽訂買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價款為新臺幣（下同）4,887,900 元，簽約時支付定金1,000,000 元，並約定尾款3,822,200 元待分割及增值稅單核准下來3 日內交付。詎系爭土地除已辦理移轉過戶登記予被告外，業已分割及增值稅單核准下來逾3 日，被告等卻仍未依約給付剩餘買賣價金，經伊委請律師發函催請被告等「於函到3 日內依約將尾款3,822,200 元匯入原告帳戶內清償，若逾期未匯入給付，兩造系爭契約解除，不另為解除契約之通知」，惟被告等於收受律師函後，仍未將買賣價金匯入清償，系爭契約依該通知自已為解除。為此爰先位依民法第25
9 條、備位依民法第179 條或第183 條提起本件訴訟。並均聲明：㈠被告陳信富應將高雄市○○區○○段○○○○○ ○號（面積5.51平方公尺）及高雄市○○區○○段○○○ ○號（面積
87.47 平方公尺）土地移轉登記給原告陳順治、劉柏琪共有。㈡被告陳信峯應將高雄市○○區○○段○○○○○ ○號（面積
11.86 平方公尺）及高雄市○○區○○段○○○○○ ○號（面積
72.27 平方公尺）土地移轉登記給原告陳順治、劉柏琪共有。㈢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地係被告王美蓉以隱名代理人之身分為被告陳信富、陳信峯與原告簽訂系爭契約，實際買受人係被告陳信富、陳信峯。又被告陳信富、陳信峯於辦理系爭土地分割及移轉所有權登記事宜時，發現系爭土地中約3 坪面積之土地下方為公共排水溝，並無法供原買賣目的之建築使用，經詢問承辦地政士後，始知悉原告故意不告知上開瑕疵情事。就此，被告業於100 年5 月9 日透過地政士向原告主張減少買賣價金27萬元，並現實提出尾款3,552,200 元之即期支票乙紙，卻遭原告拒絕受領，原告即於同年月18日寄發存證信函通知原告前開減價及應負受領遲延責任事宜，另於101年6 月11日向本院提存所提存尾款3,551,820 元，於此，被告並無違約情事，原告以被告等未依約給付剩餘買賣價金，經發函催請履行後仍未清償為由解除系爭契約，於法即為不合等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項㈠被告陳信富、陳信峯委由被告王美蓉代理向原告承購系爭土
地，雙方於100 年1 月2 日簽訂買賣契約書，約定總價款為4,887,900元，王美蓉於簽約時支付定金1,000,000 元。
㈡被告王美蓉與被告陳信富、陳信峯係母子關係，系爭土地移
轉予被告陳信富、陳信峯共有後，即為共有物分割登記，將系爭土地再重新分割○○○區○○段487-2 、487-7 地號及瓊東段994 、994-3 地號土地。
㈢原告於101 年5 月11日函催被告文到3 日內給付尾款，逾期
即解除系爭買賣契約，該催告函於101 年5 月14日送達被告。
㈣被告認系爭土地有無法完全供建築使用之瑕疵，於101 年5
月18日以存證信函通知原告減價，並於同年6 月11日提存3,551,820元。
四、得心證之理由㈠系爭土地有無違反債之本旨之瑕疵存在？⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354 條定有明文。是以出賣人所交付之物，倘欠缺出賣人所保證之品質，或出賣人雖未保證品質，但欠缺或減少其價值或減少其通常效用或契約預定效用之品質時，即屬有瑕疵之物。
⒉查被告等辯稱其向原告購買系爭土地係為供作建築房屋使用
乙情，為原告所不爭執，並稱「被告王美蓉表明是要向原告購買可以蓋成兩棟房屋之長方型土地兩塊」等語明確（見本院卷第121 頁、第78頁），堪信原告均明知系爭土地買賣之用途係為供被告陳信富、陳信峯2 人平均興建2 棟房屋使用甚明。而系爭土地鄰近高雄市○○區○○段○○○○○ ○號土地一側下方有約2 至3 坪之面積為既成公共排水溝用地乙節，業據證人即土地代書李來清證稱：「伊係職業地政士，從事土地買賣事務3 、40年，系爭土地為伊經辦，伊曾受原告之委託到過現場測量該排水溝之實際面積3 次，該排水溝之面積約2 、3 坪」等語（見本院卷第157 頁、第158 頁、第16
1 頁、第162 頁），以證人李來清為執業30餘年之專業地政士，並親自經辦系爭土地之過戶分割事宜，其對於系爭土地坐落之位置與現況理應知之甚詳，且其併受兩造委辦系爭土地之分割事宜，亦無偏頗任一造之虞，且其證述之內容核與兩造提供現場噴漆標界之照片位置相符（見本院卷第137 頁、第144 頁至第146 頁），是其證述內容應具憑信性，則證人李來清證稱經其3 度到場測量後確認系爭土地下有2 、3坪之既成公共排水溝渠應與事實相符。而被告等購買系爭土地係供作平均興建兩棟房屋使用，且此為原告於簽約前所明知已如前述，則原告對於系爭土地預定之效用係可供作完足建築使用乙節實難諉稱不知，而系爭土地在有形之外觀及其移轉之所有權範圍上固無瑕疵，但因系爭土地下方隱藏有2坪餘之既有公共排水溝渠，則被告等於該排水溝渠之上下土地空間使用上，即欠缺建築房屋使用之期待可能性，足致該部分面積之使用權能受有限制，堪認系爭土地因該部分溝渠之存在，而有減少通常效用或原契約預定建築效用目的之情形，應屬物有瑕疵。原告對此雖主張被告將來興建之建物亦可使用該排水溝渠，認該排水溝渠並非屬物之瑕疵云云，然被告等將來所興建之房屋究竟要如何規劃排水之管路，此要與系爭土地之全部面積是否均具備適予建築之基本效用約定悉屬二事，是原告此部分之主張要不足採為有利於其之認定，被告辯稱原告出售之系爭土地存有瑕疵乙節，應屬有據。⒊至原告主張被告等於簽定系爭契約之前即已知悉系爭土地有
部分面積無法供建築使用之情事，不得以之為瑕疵云云，然為被告等所否認，自應由原告就此有利於己之事實先負舉證之責。原告對此固舉證人李來清及其配偶黃順足為證人，惟證人李來清證稱：「簽約當時伊並沒有詢問排水溝之問題，雙方亦沒有要求我寫在契約上，雖然現場可以看到有一排水溝存在，但是否存在系爭土地上則無法確定，合約書的土地標示當時是很凌亂的，必須等到購買國有財產局的土地來合併分割後才能整合比較完整的土地，伊係後來國有財產局出售土地，伊去幫忙繳款，並請雙方提供證件辦理登記，在合併分割測量時才發現上面有排水溝」等語（見本院卷第159頁、第160 頁），則依證人李來清所述，兩造於簽定系爭契約當時確未議及該溝渠之存在，其亦因原有土地標示凌亂始在合併分割測量時才發現上面有排水溝，則以嫻熟土地買賣業務之代書，尚且無從在合併分割測量之前預為判別排水溝渠坐落之位置，以被告等為無土地丈量專業之尋常百姓，豈有可能預見該排水溝渠坐落在其所欲購買之系爭土地上，況以被告等購置系爭土地之目的係為供建築使用，若其等明知系爭土地有部分面積涵蓋既成之公共排水溝渠，衡情應會敦促原告與代書詳載該部分之面積，並就該部分予以排除或另行議定售價，而非囫圇吞棗地將可供建築部分與不可供建築部分土地之面積與售價混為一談，被告等於簽定系爭契約當時，是否已認知該排水溝渠係坐落在其等所欲購買之系爭土地上實非無疑。又證人即李來清之配偶黃順足對此亦僅證稱：「兩造簽定系爭買賣契約當日，伊並沒有全程在場，伊係事後聽兩造在吵這件事的時候，才聽到陳順治說為什麼沒有將排水溝寫上去，那時已經是後來在吵排水溝的問題時陳順治所說的」（見本院卷第206 頁），則依證人黃順足上揭證述之內容，亦不足以認定被告等於簽定系爭契約當時，即已明知系爭土地有該排水溝渠之存在而仍與原告簽約，而原告對此亦未提出其他證據方法以實其說，是其此部分之主張亦不足採。
⒋綜上，原告對於被告等購置系爭土地係供作完足建築兩棟房
屋使用本均有所認識，然其等所售予之系爭土地上卻存在有
2 坪餘之既有公共排水溝渠，使被告等於該排水溝渠之上下土地空間使用上即欠缺建築使用之期待可能性，足致該部分面積之使用權能受有限制，且被告於購買當時於此亦不知情，堪認系爭土地因該部分溝渠之存在，而有其減少通常效用或原契約預定之建築效用之情形，應屬物有瑕疵。
㈡被告有無給付遲延之情事？⒈按「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力
，民法第235 條所明定。次按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付」，民法第264條第1 項前段定有明文。所謂他方未為對待給付，應包括他方之對待給付有可歸責於債務人之事由致生瑕疵之情形在內；買賣契約為雙務有償契約，是買受人於付清價金前，知悉買賣標的物有權利瑕疵或有可歸責於出賣人之事由致生物之瑕疵時，自得依上述規定主張同時履行抗辯（最高法院74年度台上字第1796號判決意旨參照）。
⒉原告主張其已將系爭土地登記予被告陳信富、陳信峯，惟被
告等猶未依系爭契約之約定於系爭土地分割及增值稅單核准下來3 日內給付剩餘買賣價金，而有給付遲延之情事云云，然系爭土地因無法完足供被告陳信富、陳信峯全面平均建築兩棟房屋使用而存在物之瑕疵乙情已如前述，則縱原告已將系爭土地辦理所有權移轉登記予被告陳信富、陳信峯，因其所為之給付猶非依其債之本旨提出堪供完足建築使用之土地予被告等，是其所為之給付即屬不完全而尚不生全部提出之效力自明。而被告辯稱其等於稅單核准下來3 日內即已向原告為表示須待原告將系爭土地上之排水溝渠處理完善，其始願給付價金，否則其要請求減少買賣價金等情，業據證人李來清證稱：「原告有委託伊去向被告收款，伊在登記完成之
3 日內就有打電話給被告，被告當時表示道路及後面畸零地的水溝沒有處理好他們不會繳款，如果處理好就會馬上把錢交給伊，後來有提到用減價的方式購買該部分，伊有將被告拒絕履約之事實轉知原告，當時原告也還沒有寄發存證信函給被告」等語明確（見本院卷第270 頁至第272 頁），則依上揭說明，被告等既於證人李來清受原告所託向之請求給付尾款之際，因知悉系爭土地因部分涵蓋既成公共排水溝渠而有欠缺預定效用之瑕疵，而以原告未為全部之對待給付為由對之主張同時履行抗辯或減價之請求，於法並無不合，而被告等既係依法行使其同時履行抗辯之權利，在原告依約給付堪供完足建築使用之系爭土地，或減除對等之價金前，拒卻給付剩餘之尾款，自屬有據，是被告辯稱其等並無給付遲延之情事，亦堪認定。
㈢原告請求被告陳信富、陳信峯將系爭土地移轉登記返還有無
理由？⒈原告得否依民法第259 條請求被告陳信富、陳信峯返還系爭
土地？⑴按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限
，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254 條定有明文。是以，當事人間若無特別之約定，契約當事人之一方欲解除契約者，必他方當事人有履行遲延之情形，且經定相當期限催告其履行而不履行時，始得解除其契約；如他方當事人無履行遲延情形，縱定相當期限催告其履行，亦不生催告履行之效力，當無解除其契約之餘地（最高法院95年度台上字第1075號著有判決意旨參照）。
⑵原告雖主張其已因被告等給付遲延後催收尾款未果而與之解
除系爭契約云云，然被告等業因原告未依債之本旨給付合於建築使用之土地，而於原告寄發存證信函催告前為同時履行抗辯權或減價之請求已如前述，則縱其等未於原告催告之期限內給付買賣價金之尾款，亦因被告等已行使同時履行抗辯權或得為減價之主張而得阻卻其給付遲延之責，則被告等既無可歸責於己之履行遲延情形，縱原告定相當期限催告其等履行，亦不生催告履行之效力，當無解除其契約之餘地，是原告主張解除系爭契約即屬無據，而系爭契約既未經合法解除，則原告主張依民法第259 條請求被告等返還系爭土地於法即有未合，應予駁回。
⒉原告得否依民法第179 條或第183 條請求被告陳信富、陳信
峯返還系爭土地？⑴按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179 條定有明文。是受益人若係本於法律上之原銀受有利益，自無不當得利可言。
⑵兩造間之系爭契約尚未經合法解除，則被告陳信富、陳信峯
既為系爭契約之實質買受人，其等親自本於買受人之地位受領原告之給付，自非無法律上之原因或自不當得利受領人（被告王美蓉）處無償受讓利益之第三人，是原告依民法第17
9 條、第183 條請求被告陳信富、陳信峯返還系爭土地即屬無據，均應予以駁回。
五、綜上所述，系爭土地因部分涵蓋既有公共排水溝渠之存在，而有其減少通常效用或原契約預定之建築效用之情形，屬物有瑕疵，而被告等並據以向原告主張同時履行抗辯權或減價之主張而得阻卻其給付遲延之責，則被告等既無可歸責之履行遲延情形，縱原告定相當期限催告其等履行，亦不生催告履行之效力，當無解除其契約之餘地，是系爭契約自尚未經合法解除，則原告先位主張依民法第259 條請求被告等返還系爭土地於法自有未合，應予駁回。而原告雖備位依不當得利主張被告陳信富、陳信峯為系爭契約之實質買受人，惟其等受領系爭土地並非無法律上之原因或自不當得利受領人（被告王美蓉）處無償受讓利益之第三人，是原告依民法第17
9 條、第183 條請求被告陳信富、陳信峯返還系爭土地即屬無據，均應予以駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
六、至原告經被告等依物之瑕疵擔保法律關係請求減少價金後，尚得向被告等請求買賣價金之尾款若干，因原告經本院函請確認其訴訟標的及訴之聲明後，猶僅堅持訴請被告陳信富、陳信峯返還系爭土地而不及於其他，基於處分權主義，本院自不得亦無庸代之為此部分之主張，附此敘明。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，毋庸一一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 5 日
民事第三庭審判長法 官 黃宏欽
法 官 郭佳瑛法 官 謝宗翰以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 5 日
書記官 李祥銘