臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第1431號原 告 吳傑雄
吳榮昌訴訟代理人 黃堂惠原 告 吳麗惠訴訟代理人 劉瑞鵬共 同訴訟代理人 孫志鴻律師被 告 洪振興
洪張双連洪永川洪惠雪洪禎禧洪惠敏洪惠娟共 同訴訟代理人 周村來律師
周元培律師洪郁婷律師上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國102 年11月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認兩造間就坐落高雄市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○號土地之耕地租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。」耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1 項、第2 項前段分別定有明文。
查本件兩造間租佃爭議事件，經高雄市大社區公所耕地租佃委員會調解，因兩造無共識，調解不成立，復經高雄市政府耕地租佃委員會調處，因承租人不服調處結果，由高雄市政府以民國101 年5 月3 日高市○地00000000000000 號函送本院審理等情，有上開函文檢附之各該調解、調處程序筆錄等件為證，是本件起訴程序應屬合法，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同意或請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第1 、2 款定有明文。查，原告原聲明：（一）被告應將坐落高雄市○○區○○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地土地返還原告及其他共有人全體。（二）被告應將坐落上開土地之墳墓15座遷移並回復土地原狀。（三）被告應連帶給付原告新台幣（下同）850,635 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5 ％計算之利息（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。嗣於102 年7 月25日變更訴之聲明為：確認兩造間對於坐落高雄市○○區○○○段○○○ ○○○○ ○○○○ ○號土地之耕地租賃關係不存在。經核其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，揆諸上開規定，應予准許，先予敘明。
貳、實體部分
一、原告主張：原告之被繼承人吳○○於44年1 月1 日，將坐落於高雄市○○區○○段○○○ ○號（重測後為○○○段000 地號、面積3566.93 平方公尺）、同段000-0 地號（重測後為○○○段000 地號、面積715.23平方公尺）、同段000 地號（重測後為○○○段000 地號、面積1780.28 平方公尺）等三筆土地（以下合稱系爭土地），出租予被告洪振興及被告洪張双連等6 人之被繼承人洪○○之先父洪○，並辦妥耕地租約登記（下稱系爭租約）。茲因被告在系爭000 地號土地上種植竹林，惟竹林不屬於農作物，亦非被告所自為栽種，又系爭000 、000 地號土地上共設有墓塚20座，是被告承租耕地顯不符減租條例第16條第1 項應「自任耕作」之限制，依減租條例第16條第2 項規定，本件耕地租賃關係應全部無效。又被告自93年起至99年皆未繳納租金，遲至99年11月10日始寄送租金匯票，並於同年11月19日向法院辦理提存，惟原告於98年3 月28日聲請租佃爭議調解時，業已表明終止契約，亦於99年10月8 日以耕地約約異議書再次重申終止契約；況被告對於系爭土地亦有減租條例第17條第1 項第4 款「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」之法定終止租約事由，原告一併以上開條款主張終止系爭土地之租賃契約，是以兩造之耕地租約已經終止。為此，爰依耕地三七五減租條例第16條第2 項、第17條第1 項第3 、4 款規定，提起本訴，並聲明：確認兩造間對於系爭土地之耕地租賃關係不存在等語。
二、被告則以：系爭000 地號土地係由被告洪張雙連之家人自行耕作，在土地上種植竹林，並無設置墳墓，而系爭000 地號土地上固有設置墳墓3 座，惟其中訴外人盧○為其父母所設置之2 座墳墓，係由原告之先祖即原出租人吳○○同意處分部分土地予盧○設置墳墓之用，另1 座被告先祖之墳墓則係安葬於對面公墓時，不慎占用系爭000地號土地；至於系爭
000 地號土地上固設置17座墳墓，係因原告先祖即原出租人吳○○同意處分部分土地予他人設置墳墓之用，並非原承租人或被告自行轉租，核與減租條例第16條第2 項規定之「轉租」情形有別，且設置墳墓既係可歸責於原告及其先祖，又僅占用一小部分之範圍，而其他範圍之土地均由被告用於農作，自難謂被告並無「自任耕作」之情事。此外，本件被告並非不繳納租金，而係原告拒收租金，是原告主張被告拒不繳納租金已非事實；況原告主張被告支付租金有遲延而終止契約時，須先定期催告被告支付租金，然原告從未履行催告程序，是以原告欲以被告積欠租金達2 年以上做為終止租約之事由，即與法不合。綜上，原告主張兩造對於系爭土地之租賃關係不存在，自屬無據，並聲明：原告之訴駁回。
三、不爭執事項：
（一）原告之被繼承人吳○○於44年1 月1 日將系爭土地出租予被告洪振興及被告洪張雙連等之被繼承人洪○○之先父洪○，並辦妥耕地租約登記。
（二）系爭土地中之系爭000 地號土地現設有3 座墳墓（即複丈成果圖編號第18、19、20號）、系爭000 地號土地上現設有17座墳墓（即複丈成果圖編號第1 至17號），其中編號第20號之墳墓為承租人所設之先祖墳墓，編號第18、19號墳墓則為訴外人盧○為其父母設置之墳墓。
四、本件爭執事項：
（一）原出租人吳○○有無同意他人在系爭土地上設置墳墓？承租人有無在系爭土地上自任耕作？系爭租約是否已無效？
（二）原告依耕地三七五減租條例第17條第1 項第3 、4 款終止租約有無理由？
五、本院之判斷：
（一）按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三七五減租條例第16條第1、2 項定有明文。所謂「應自任耕作」，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，若承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作或建築房屋居住等不合耕地租佃目的之積極行為，均屬不自任耕作之列（最高法院87年度台上字第1378號、第1207號、88年度台上字第1434號、91年度台上字第1447號判決要旨參照）。所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作「或」轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言（最高法院80年台再字第15號判例參照），自不以承租人之行為須兼具不自任耕作「及」轉租為必要，亦即祇要承租人有不自任耕作之情形，或將耕地轉租他人之情形，原訂租約即歸於無效。又承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定時，原定租約無效，此乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效（最高法院96年度上字第1753號判決意旨參照）。
（二）就系爭000地號土地部分：
1、經查，系爭808 地號現設有3 座墳墓（即複丈成果圖編號第18、19、20號），其中編號第20號之墳墓為承租人所設之先祖墳墓，編號第18、19號墳墓則為訴外人盧○為其父母設置之墳墓等情，為兩造所不爭執，堪信為真實。
2、訴外人盧○為設置其父母之墳墓，曾與被告等人之先祖即系爭土地之原承租人洪○簽訂合約，約定由洪○將系爭00
0 地號之部分土地「出賣」予盧○作為其父母墓地使用，出賣後由盧○進行管理使用，而盧○則將出賣價款新台幣37,000元交付洪○收受，嗣於耕地得進行分割時，由洪○負責將出賣部分之土地分割過戶予盧○，並由土地所有權人即出租人吳○○在合約書上簽名同意等情，此有合約書
1 份在卷可稽（見本院卷一第27頁），堪信為真實。而依上開合約書所載，出賣土地之款項係由洪○收受，又因當時洪○為系爭000 地號土地之承租人，並非土地所有權人，佐以尚經當時所有權人吳○○之同意，是以上開合約書中所稱之「出賣」，依當時立約之真意，應即係由承租人洪○將對系爭000 地號部分土地之使用收益權歸由盧○行使，將部分耕地供盧○設置墓地使用，已變更該耕地之用途，可認原承租人洪○對於系爭000 地號之部分土地並未自任耕作無訛。又洪○變更部分耕地用途之行為已違反減租條例第16條之規定，縱係得原出租人吳○○之同意，揆諸前揭說明，仍難認原租約為有效。至證人盧○固於本院審理時到庭證稱：當初係向土地所有權人吳○○購買土地，價款也是交付予吳○○等語（見本院卷二第79-80 頁），然其上開證言核與證人盧○不爭執簽名之真正之上開合約書記載內容不符，且經本院詢問合約書相關內容均證述「不清楚」、「忘記了」、「不知道」等語，復否認看過上開合約書，是其證言是否可信，尚非無疑，自應以當時簽訂之合約書內容，較符合當初簽約之情形及雙方當事人之真意。
3、又承租人為先祖設置之編號第20號墳墓，被告固辯稱：係安葬於對面公墓時，不慎占用系爭808 地號土地云云。然查，被告於高雄市政府耕地租佃委員會進行調處時，曾自承：原承租人洪○逝世，原出租人吳○○口頭承諾葬於系爭土地等語（本院卷一第45頁背面），核與原告於101 年
7 月10日到庭陳述：當初原告先祖吳○○僅同意在808 號土地上給承租人設置墳墓，以供承租人先祖埋葬等語相符（本院卷一第143 頁），堪認承租人係經出租人同意後，始在系爭000 地號土地設置編號第20號墳墓無訛。況承租人為先祖設置之第20號墳墓係於87年6 月重新修塚，緊鄰訴外人盧○為其父母所設置之編號第18、19號墳墓等情，此有仁武地政事務所土地複丈成果圖及墓碑照片在卷可稽（本院卷一第166 頁、卷二第27頁），則承租人既明知盧○係在系爭000 地號土地為其父母設置墳墓，仍緊鄰上開墳墓修繕墓塚，自應對於編號第20號墳墓係位於系爭000地號土地知之甚明；復參以被告設置之編號20號墳墓近半面積位於系爭000 地號土地上，其辯稱係不慎占用云云，為不足採。是以，承租人既已變更該部分耕地之用途而設置編號第20號墳墓，可認承租人對於該部分耕地並未自任耕作無訛。又承租人變更部分耕地用途之行為已違反減租條例第16條之規定，縱係得原出租人吳○○之同意，揆諸前揭說明，仍難認原租約為有效。
（三）系爭000地號土地部分：
1、系爭000 地號土地上現設有17座墳墓（即複丈成果圖編號第1 至17號），其中編號第7 號之墳墓為訴外人柯○○之父親墳墓等情，此有仁武地政事務所土地複丈成果圖及墓碑照片在卷可稽（本院卷一第199 頁、卷二第27頁），並經證人柯○○於本院審理時到庭證稱：伊父親柯○○於73年下葬，當時係伊親自去向吳○○購買土地等語明確（見本院卷一第189 頁）。至於被告主張編號第6 號墳墓係訴外人顏○○之先人墳墓云云，並提出吳○○出具之讓渡書為佐。然查，原出租人吳○○係於78年逝世，而上開讓渡書之開立時間卻為81年3 月23日，上開讓渡書顯與事實不符，應非真正，為不足採。是以系爭000 地號土地之17座墳墓，除第7 號墳墓係經原出租人吳○○同意設置外，其餘16座墳墓則未有證據證明均經吳○○之同意而設置，被告主張：系爭000 地號土地之17座墳墓「全部」均經吳○○同意設置云云，未能舉證以實其說；復參以編號第5 號之墳墓墓碑記載「壬申年二月初六日逝」，亦即係於81年逝世乙節，此有墓碑照片在卷可稽（見本院卷一第240 頁），係於吳○○逝世後始設置，益徵被告上開所辯，顯與事實不符，為不足採。況承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1 項之規定時，原定租約無效，並不因出租人同意而使其有效，已如前述，是以承租人既因耕地設置墳墓而確未自任耕作，縱經出租人同意設置，租約亦不因而認仍為有效。
2、又按耕地租佃之性質亦屬租賃之一種，故民法第432 條第
1 項規定：承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產力，及同法第438 條第1 項規定：承租人應依約定方法，為租賃物之使用、收益，無約定方法者，應以租賃物之性質而定之方法為之，於耕地租佃亦有適用（最高法院88年度台上字第902 號判決意旨參照）。系爭000 地號土地既經出租人提供予承租人使用收益，承租人對於系爭土地之管理、使用，自應盡善良管理人之注意義務，然系爭000 地號土地上設置有17座墳墓，占用面積遍佈系爭000 地號土地，致土地已無耕作之可能等情，此有仁武地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽（本院卷二第27頁）；參以被告自承渠等於鄰近系爭
000 地號土地均有自任耕作，而以系爭000 地號土地遭占用面積之廣、墳墓之多及占用時間之久，承租人對於系爭
000 地號土地供他人設置墳墓，均未自任耕作，應知之甚詳，且應認承租人有同意提供土地供他人設置墳墓，始與常情相符。是以被告對於系爭000 地號土地確有未自任耕作之情事。
（四）再按減租條例第16條第2 項規定，所謂承租人將耕地全部或一部轉租他人者，原訂租約無效，依其規定之本旨推之，自係指全部租約無效而言（最高法院46年台上字第57號判例可考）。又同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地併請求收回（最高法院73年度台上字第112 號判決意旨參照）。準此，系爭租約固包括系爭三筆土地，而承租人不自任耕作之情形僅存在於系爭808 、810 地號部分土地上，揆諸前揭說明，系爭租約全部均屬無效。
六、綜上所述，原告主張被告有違反自任耕作之情事，依耕地三七五減租條例第16條第2 項規定主張系爭土地之耕地租賃契約已失其效力，應屬有據，故原告請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核與判決結果均無影響，爰不另一一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
民事第七庭 法 官 邱泰錄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 11 月 28 日
書記官 蔡毓琦