臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第1609號原 告 傅新煥訴訟代理人 張耀聰律師被 告 毛慶耀
毛武雄共 同訴訟代理人 黃俊嘉律師
孫嘉佑律師陳易聰律師上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國101 年12月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告將○○市○○區○○○段○○○ ○號土地（面積2,008.58平方公尺，權利範圍全部，下稱系爭土地）出售予原告，並授權被告毛慶耀與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定總價為新臺幣（下同）1 億0,389 萬9,000 元，原告已於101 年3 月24日給付定金200 萬元（下稱系爭200 萬元），被告竟未依約將系爭土地所有權移轉登記所需一切證件備妥交予地政士辦理登記，亦未繼續履行系爭土地買賣後續相關事宜，原告乃於101 年4 月27日以高雄00支郵局第230 號存證信函催告被告履行，復於同年5 月4日再以高雄00支郵局第237 號存證信函通知被告於文到3 日履行契約，若未履行即不另通知逕予解除系爭契約，該通知於101 年5 月5 日送達被告，然迄未獲置理，是系爭契約業於101 年5 月9 日經原告解除，被告應依民法第259 條規定回復原狀，返還原告已交付之系爭200 萬元，並依系爭契約第5 條、第9 條約定給付原告違約金200 萬元及律師費用5萬元。為此，爰依系爭契約第5 條、第9 條及民法第259 條第2 款之規定，提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應給付原告405 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：原告透過訴外人劉○○、李○○○、黃○○及黃○○介紹向被告購買系爭土地，並委請訴外人即土地代書王○○擬定系爭契約內容，經系爭土地全體所有權人同意授權，由被告毛耀慶與原告於101 年3 月24日簽訂系爭契約，原告並於同日依約給付定金200 萬元。嗣原告於101 年4 月2日上午9 時許委由王○○以電話聯繫黃○○、黃○○，表示原告欲解除系爭契約之意，渠二人乃電話通知李○○○請其告知劉○○並向原告求證，經劉○○以電話向原告查證，並告以倘原告解除系爭契約，被告將依約沒收定金200 萬元訂金等情，原告仍表示同意，劉○○隨即回電予李○○○，李○○○再回覆黃○○、黃○○，由黃○○、黃○○於同日下午3 時前往被告毛慶耀住處告以上情，被告毛耀慶知悉後，即以黃○○之手機撥予王○○，表示同意原告解除系爭契約之請求，並依契約約定沒收定金200 萬元，被告已無交付所有權移轉登記文件之給付義務存在，原告主張並無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠○○市○○區○○○段○○○ 號土地（面積2008.58 平方公尺
）為毛武雄（權利範圍10000 分之0000）、毛耀慶（權利範圍10000 分之0000）、毛○○（權利範圍10000 分之0000）、毛○○（權利範圍10000 分之0000）、毛○○（權利範圍10000 分之0000）5 人共有。
㈡被告毛慶耀與系爭土地其他共有人同意將系爭土地售予原告
，授權由被告毛耀慶與原告簽立不動產買賣契約書，買賣標的為系爭土地權利範圍全部，契約總價為103,899,000 元，簽約時被告毛武雄亦在場。原告於101 年3 月24日交付定金
200 萬元之本票1 紙，於101 年3 月28日以支票換回，被告毛慶耀並已兌領200 萬元支票。
㈢被告迄今尚未將系爭土地所有權移轉登記所需一切證件備妥
交予地政士辦理登記，亦未繼續履行系爭土地買賣後續相關事宜，原告亦未依買賣契約書第1 條第二次付款約定於101年4 月26日給付被告5,500 萬元。
㈣原告於101 年4 月27日以高雄00支郵局第230 號存證信函催
告被告履行上開買賣契約，復於同年5 月4 日再以高雄00支郵局第237 號存證信函通知被告文到3 日內履行，若未履行即不另通知逕予解除買賣契約，該通知於101 年5 月5 日送達被告。
四、本件之爭點：㈠原告主張被告未履行契約，經其於101 年5 月9 日解除系爭
契約，有無理由？㈡原告請求被告返還定金200 萬元及給付違約金200 萬元、律
師費用5 萬元，有無理由？
五、本院得心證之理由：㈠原告主張被告未履行契約，經其於101 年5 月9 日解除系爭
契約，有無理由？⒈本件兩造係經由證人劉○○、李○○○、黃○○、黃○○等
中間人從中介紹牽線，始簽立系爭契約，為兩造所不爭執。而依證人即系爭土地仲介人黃○○於本院審理時證稱：101年4 月2 日一早王○○打電話給伊，跟伊說原告不買了，伊就說不買一般慣例是要沒收定金，當下伊不敢立即跟被告談，因為一談的話就是取消，定金就沒收，伊就透過黃○○聯絡李○○○，李○○○再聯絡劉○○，跟原告確認是否沒有轉寰餘地，是否不要買了，到了下午2 、3 點，李○○○才回電給黃○○說她請劉○○去問原告，原告說確定不買了，伊跟黃○○再去跟被告講說買方確定不買，毛慶耀說不買沒關係，定金要沒收。講完後，伊打電話跟王○○說已經跟被告講過，他說若是不買，確定定金就是全部沒收，王○○說也不一定是全部沒收，若是上法院也不一定全部沒收。
101 年4 月2 日王○○是肯定的跟伊說原告不買了等語（見本院卷第133 至134 頁），證人即系爭土地仲介人黃○○證稱：101 年3 月24日簽約，3 月28日鑑界時，原告表示他太太說土地有路沖，隔了幾天王代書打電話來跟黃○○說不要買了，伊叫李○○○去問介紹買方的劉○○，劉○○肯定說不要買了，伊與黃○○又去找劉○○，拜託劉○○去跟原告說看能不能再買，因為土地有賣成，伊等才有錢賺，但是劉○○很肯定說原告不買了，因為原告被太太罵，後來伊等去找王代書，說願意給她50萬元仲介費，請她去找原告，拜託原告買土地等語（見本院卷第141 、146 頁）。證人李○○○則證稱：王○○打電話給黃○○說原告不要買了，黃○○通知伊說買主不買了，黃○○父子去找劉○○，劉○○有跟他們父子說原告的太太罵說那塊土地有路沖，確定不要買了，之後伊三人就去王○○，問王○○說為何不要買了，請王○○再跟原告說說看若有說成，錢分他一起賺，後來到了要付款的時間，王○○又打給伊說原告又要買了等語在卷（見本院卷第148 至151 頁），互核上開證人證言，已就王○○表示原告確定不購買系爭土地一事證述明確，佐以證人黃○○、李○○○，均證稱事後曾再找王○○，請託其促成原告購買系爭土地，並願意將仲介費分予王○○一節，相互符合，而衡諸一般常情，黃○○等人於兩造間居間牽線促成兩造成立買賣契約，目的即在於賺取仲介之佣金報酬，契約解除其等可能因此喪失應得佣金，損失非小，則契約簽訂前其等為兩造所花費之時間精力如帶領原告看地等事項，即全然白費，其等上開證言尚屬合理並未悖於常情，而黃○○等人為能順利賺取佣金，後續仍再請王○○說服原告購買系爭土地，倘王○○僅係出於詢問，並非明確向其等表示原告已不購買系爭土地之意，其等何須立即輾轉聯絡李○○○、劉○○等人，亦無須冒契約解除無法順利取得佣金之風險，告知被告原告不購買土地之情事，甚至特地前往拜託王○○，不惜提出將仲介費用分予王○○而減少自身可獲得報酬之條件，足證王○○確已向黃○○等人為原告不願購買系爭土地之意思表示，並非僅係單純詢問甚明。
⒉再者，證人劉○○於本院證稱：系爭土地買主是伊牽線的，
李○○○有打電話給伊說原告不要買了，伊就去原告家，原告太太唸伊說土地有路沖，還帶原告去買，原告被他太太唸到煩了，就說最多不買了，伊就走了。隔了幾天黃○○父子來找伊，問伊原告確定不買了，伊就將原告太太敘述的內容跟他們說一次，第二次他們又來問伊是否確定不買了，伊就跟他們說原告確定不要買了等語（見本院卷第154 至155 、
159 至160 頁），亦與前開三名證人證稱曾向劉○○確認原告是否確定不購買系爭土地，經劉○○答覆原告確定不買一節相符，益徵證人黃○○、黃○○、李○○○等人所為證述並非虛妄。證人劉○○固又證稱：李○○○打電話給伊，並未請伊去問原告是否要買系爭土地，沒有拜託伊去確認原告的意思，也沒有說如果不買的話要沒收定金，原告並未跟伊說不買系爭土地，伊並無代原告決定之權利等語（見本院卷第156 至15 7頁），惟系爭土地既由劉○○牽線介紹原告購買，李○○○撥打電話通知劉○○之目的，必然在於確認原告是否要購買系爭土地，倘無須透過劉○○向原告確定，即無通知劉○○之必要，而劉○○於接獲電話後，亦確實前往原告住處，證人李○○○證稱請其確認原告是否不購買系爭土地等語，尚非無據，又劉○○係因聽聞原告不願購買系爭土地特地前往原告住處，竟未向其確認真意亦與常情不符，況且，於契約訂立後反悔不買土地，恐生法律責任及糾紛，已付之定金亦可能被沒收，證人劉○○任職○○，經其證述在卷（見本院卷第157 頁），非無智識之人，對箇中利害關係當無不知之理，劉○○自稱無權代理原告，原告並未向其明確表示不購買系爭土地等語，然其竟又擅自告知證人黃○○、黃○○原告確定不購買系爭土地，二者實為矛盾，且顯悖於常情，是其此部分之證言，殊難憑採。本院綜核上開各情，認原告確實有向王○○及劉○○表示不購買系爭土地之意。
⒊原告固主張：伊並未授予王○○代理權處理本件買賣交易，
王○○並無代原告為意思表示或受領意思表示之權限等語，證人王○○則於本院審理時證稱：伊只幫負責幫原告辦理過戶，原告並未授權伊跟黃○○、黃○○談是否解約，伊不能夠代原告表達意思，是因為原告太太於測量後怪伊系爭土地是路沖，伊才自己打電話去問介紹人黃○○不要買的話，20
0 萬元可否退還等語（見本院卷第106 至111 頁），惟觀諸被告所提出101 年4 月23日王○○與黃○○、黃○○之對話譯文，王○○表示：「他們跟劉主任是怎麼樣講，我是不知道，但是他們這邊齁，他就說不要買拉，阿200 萬幫我看能不能要回來，阿我知道你最後有去問他，阿你跟我回復不可能啦，200 萬... 」、「他會提早講，是想這樣齁，阿提早講，看他定金會退還嘸」等語（見本院卷第88、91頁），已徵原告有委由王○○代為轉告不買系爭土地之意，佐以證人即原告友人劉○○證稱：李○○○打電話給伊說原告不要買了，伊就去原告家，原告太太唸伊說土地有路沖，還帶原告去買等語在卷（見本院卷第154 頁），且王○○為原告委任之代書，由其擬定系爭契約，並陪同原告察看系爭土地，參與系爭土地簽約、鑑界等事宜，為兩造所不爭執，證人黃○○亦證稱：一項都是由王○○與伊等接洽，伊等並不知道原告住哪裡，沒辦法找到他，所以都是透過王○○聯絡等語（見本院卷第138 頁），益徵王○○為原告之對外聯繫窗口，凡此，足認原告係因系爭土地地處路沖與其配偶爭執，進而後悔不願購買系爭土地，乃向王○○表示不願購買系爭土地之意，惟仍希冀王○○代為向被告索回系爭200 萬元，故王○○係受原告指示代為詢問解約事宜，並非王○○出於己意自行決定詢問，原告主張王○○無權代表原告為意思表示，尚難憑採。
⒋又依系爭契約第9 條約定：「雙方除不可抗力之事外，賣方
若屆時未能依約履行，除退還向買方所收之價款外，應再支付所收到之價款相當金額一倍之違約金予買方，買方若有違反本契約內之條款時，賣方可沒收買方已給付之全部價款，並不經催告本契約即可解除，所有費用由違約之一方支付，雙方絕無異議。」，則於買方（即原告）違反系爭契約條款而違約時，賣方（即被告）即可沒收買方已付價款，並不經催告解除系爭契約。復按「預示拒絕給付」，固非民法明文承認債務不履行之類型，惟債務人於訂立契約後履行期限前，對債權人為將來屆期後絕不給付之表示，如仍執債權人於期前不得請求清償之原則，認債權人必須坐待期限屆滿，始得依給付遲延之規定行使權利，實有失公平原則，是以，應認債權人於受債務人預示拒絕給付之通知時，視為債務人已向債權人拋棄原有期限利益，債務人自斯時起對債權人負擔給付遲延之責，債權人即得依給付遲延相關規定行使解除或終止之權。查本件原告片面反悔不願購買系爭土地，委由王○○透過證人黃○○等人向被告為預示拒絕給付之通知，自斯時起即應負給付遲延之責。而證人黃○○證稱：當初原告說不買了，被告說不賣了，要沒收定金，伊有跟王○○說賣方說不買沒關係，定金就要沒收，王○○說不買也不一定定金全部沒收等語（見本院卷第134 至135 頁），證人黃○○證稱：王○○、劉○○告訴伊等原告肯定不買了，伊告訴地主說對方不買了，地主很生氣說為何不要買，地主說不買就不要買了，定金要沒收，伊有跟王○○說地主不賣，要沒收定金。一般買賣就是這樣等語（見本院卷第141 至142 頁），及證人李○○○證稱：跟地主說對方不買了，地主說不要賣了，經我們仲介說不買就生效了等語明確（見本院卷第14
9 至150 頁），本院參互比對上開證人所為證言及前述解約過程，被告於收受原告預示拒絕給付通知時，即已明確表示原告不買系爭土地，伊即不再出賣土地，且定金200 萬元應予沒收，足見被告於接受原告不願購買土地之意思表示時，亦已依系爭契約第9 條後段約定行使解約權，並按該條約定沒收原告已付之200 萬元而解除契約。而證人黃○○、黃○○既已將被告知悉原告不購買系爭土地，表示其不再出賣土地並沒收定金之意思，明確告知代表原告處理解約事宜之王○○，被告解除契約之意思表示即已到達原告，系爭契約於斯時起即已解除，且依系爭契約第9 條約定，被告沒收系爭
200 萬元，亦屬有據。⒌依上開說明，原告於契約履行期限屆至前即預示拒絕給付，
並經被告依系爭契約第9 條約定解除契約，系爭契約既已解除，即已溯及消滅，原告猶主張被告經其定期催告未履行契約，於101 年5 月9 日解除契約，即無理由。
㈡原告請求被告返還定金200 萬元及給付違約金200 萬元、律
師費用5 萬元，有無理由？⒈系爭契約第5 條約定：「賣方保證本件不動產確係自有產權
清楚均無上手、（或原契）、來歷不明及其他債務、糾紛等並聲明優先購買權人已確定放棄優先購買權，若本件不動產於本買賣契約成立後有發生偽造證件、產權、債務及因其他關係而發生糾紛訴訟等或受假扣押、假處分、查封、強制執行、宣告破產拍賣及其他禁止處分時，賣方即視為違約，如買方向司法機關提起訴訟時，一切訴訟費及律師費均由賣方負擔，並無條件拋棄抗辯權，及負刑事、民事全部賠償責任，賣方不得異議」。然系爭契約業經被告合法解除，並依系爭契約第9 條約定沒收已付之系爭200 萬元，如前所述，被告即不再負有交付所有權登記移轉所須證件及後續履行系爭契約之義務，並無給付遲延之情形，原告主張被告給付遲延，依民法第254 條規定解除契約，並依民法第259 條第2 款規定請求被告回復原狀返還系爭200 萬元，並另依系爭契約第9 條、第5 條約定請求被告給付一倍之違約金200 萬元及律師費用5 萬元，即無理由，不應准許。
⒉原告另主張系爭200 萬元為違約金性質，應依民法第252 條
酌減等語，被告則辯稱系爭200 萬元為解約定金之性質等語。惟按解約定金係保留解除權之代價所交付之定金。授與人得拋棄定金而解除契約；收受者得加倍償還而解除契約。申言之，付定金者欲解約，依意思表示為之即可，無須另為拋棄定金之表示；受定金者欲解約，須於為解約之意思表示前或同時提出定金之倍額，否則，不生解約之效力，最高法院72年台上字第85號判例、82年度台上字第1325號判決意旨參照。準此，解約定金之目的，乃在於賦予出賣人及買受人於提出一定條件下，即得片面解除契約。又按，違約定金之交付，旨在強制契約之履行，供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額之預定；違約金則係當事人為確保債務之履行，約定債務人不履行債務時，另應支付之金錢或其他給付；除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損害之賠償總額預定；兩者性質顯有差異。是約定違約定金過高，與當事人所受損害顯不成比例時，應認當事人交付過高金額部分已非違約定金，而係價金之「一部先付」，交付之當事人得請求返還該超過相當比例損害額部分之先付價金，以求公平，惟究與違約金之酌減並不相同，最高法院95年度台上字第2883號判決意旨參照。
⒊系爭契約第9 條約定：「雙方除不可抗力之事外，賣方若屆
時未能依約履行，除退還向買方所收之價款外，應再支付所收到之價款相當金額一倍之違約金予買方，買方若有違反本契約內之條款時，賣方可沒收買方已給付之全部價款，並不經催告本契約即可解除，所有費用由違約之一方支付，雙方絕無異議。」。兩造就系爭200 萬元是否為解約定金既有爭執已難探求兩造訂約時之真意，本院依上開約定內容文字觀之，係約定賣方（即被告）未依約履行而違約時，應退還已收之價款及另支付相等金額之一倍違約金，買方（即原告）如違反系爭契約條款而違約，賣方可沒收買方已付價款，依此可知其意僅在約定雙方之一方不履行債務而違約時之罰則，契約解除權之行使仍屬於不違約之一方，亦即前開條文係規範兩造「違約」時，有關已付價金之沒收或加倍退還之問題，係以確保契約之履行為目的，而非締約之任何一方得不附理由，以支付一定之對價即得行使解除契約之權利，系爭契約第9 條應非解約定金性質之保留契約解除權條款，依該條約定內容觀之，應屬供契約不履行損害賠償之擔保，性質上為最低損害賠償額預定之違約定金，而非債務不履行之違約金條款，二者性質不同，自無民法第252 條規定酌減至相當數額之適用。再者，系爭契約總價為1 億0,389 萬9,000元，然原告已交付之定金200 萬元，所佔總價比例僅約1.9%，亦難認有交付過高金額而得酌減之情事，併此敘明。
六、綜上所述，本件原告依系爭契約第5 條、第9 條及民法第25
9 條第2 款之規定，請求被告給付405 萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 16 日
民事第六庭 法 官 周佳佩以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 1 月 16 日
書記官 武凱葳