臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第1808號原 告 瑩隆光電股份有限公司法定代理人 張龍文訴訟代理人 周慶順律師被 告 劉小琴訴訟代理人 洪仁杰律師上列當事人間請求返還價金事件，經本院於民國102 年3 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：伊於民國101 年5 月7 日與被告簽訂土地買賣契約（下稱系爭買賣契約），而向被告購買坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（登記面積2,043 平方公尺，即61
8.0075坪，下稱系爭土地），兩造當時乃以每坪新臺幣（下同）222,500 元之價格計算買賣價金，以此計算後，系爭土地價款應為137,506,669 元，經被告同意折讓3 元以取吉數，故兩造以137,506,666 元成交，而伊已給付全部價金完畢，被告亦於同年5 月10日完成系爭土地所有權移轉登記。惟系爭土地嗣經高雄市政府地政局鳳山地政事務所（下稱鳳山地政）複丈結果，實際面積僅為2,004 平方公尺，與被告出售之面積不符，短少39平方公尺即11.7975 坪，被告自應負物之瑕疵擔保責任，並且構成不完全給付，若否，亦屬一部給付不能之情形，而短少面積之價金為2,624,943 元（記算式：222,500 ×11.7975 ＝2,624,943 ，下稱系爭差價），被告自應返還系爭差價予伊，而伊於101 年8 月23日以存證信函催請被告於101 年8 月30日前返還系爭差價，被告竟拒絕返還，其顯然受有系爭差價之不當得利，為此，爰依民法第354 條第1 項、第359 條、第227 條、第266 條、第179條等規定提起本訴等語，並聲明：㈠被告應給付原告2,624,
943 元，及自101 年8 月30日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息；㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：兩造就系爭土地之買賣係以總價約定價金，並非以每坪價格多寡與原告商談價金計算方式，伊當時表明售價為1 億4 千萬元，經原告一直要求降價，伊始表明非137,500,000 元不賣，原告嗣後表明依該價格再加上6,666 元表示吉利，是兩造始以上開價格成交。此外，依系爭買賣契約第
6 條約定，伊係就系爭土地以現況交付原告，伊不負任何瑕疵擔保責任，是以，伊並不擔保實測面積與權狀面積相符，亦不負不完全給付責任，且伊受有系爭差價之價金並非無法律上原因，自無不當得利可言。又兩造既對於被告應否負瑕疵擔保責任乙節之意思表示不一致，而此為交易上重要事項，應認兩造就系爭土地之買賣因意思表示未達成合致，系爭買賣契約應自始不成立，故原告請求系爭差價顯無理由等語為辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項及主要爭點：㈠不爭執事項：
⒈兩造於101 年5 月7 日就系爭土地簽訂系爭買賣契約，約定
系爭土地之價金為137,506,666 元，兩造業已依約給付價金及移轉系爭土地所有權完畢。
⒉系爭土地權狀面積原記載2,043 平方公尺，而經複丈後，實際面積為2,004 平方公尺。
㈡主要爭點：
⒈兩造就系爭土地之買賣，究係現地總價？抑或按坪計價？⒉本件有無因兩造意思表示不一致，而足使系爭買賣契約不成
立之情形？⒊原告得否向被告請求系爭差價？
四、本院得心證之理由：㈠兩造於101 年5 月7 日就系爭土地簽訂系爭買賣契約，約定
系爭土地之價金為137,506,666 元，原告業已給付137,506,
666 元之價金予被告，被告則將系爭土地所有權移轉予原告，而兩造於簽訂系爭買賣契約之際，依系爭土地權狀所載，其面積為2,043 平方公尺，嗣經原告申請鳳山地政就系爭土地複丈後，其實際面積為2,004 平方公尺等情，此為兩造所不爭執，並有不動產買賣契約書、鳳山地政101 年7 月11日高市地鳳測字第00000000000 號函文、系爭土地登記謄本暨所有權狀等件在卷可稽（見本院卷第2 至11頁），自堪信為真實。
㈡又兩造對於系爭土地之價金計算方式，原告主張係以每坪22
2,500 元之價格乘以土地登記面積2,043 平方公尺即618.0075坪，而得出系爭土地價金為137,506,669 元，並經被告同意取吉數而折讓3 元後，兩造以137,506,666 元成交，被告則以兩造係以總價約定價金，並非以每坪價格多寡商談價金計算方式等語為辯。經查，兩造於簽訂系爭買賣契約時，系爭土地登記面積為2,043 平方公尺，合為618.0075坪，兩造就系爭土地價金約定為137,506,666 元已如上述，而經以原告所述上開計算方式計算，所得數額為137,506,669 ，與系爭土地成交價之137,506,666 元極為接近，參以原告所稱為取吉數，故被告同意折讓3 元之說詞，以多數民眾仍存有6、8 等數字乃吉利數字之觀念，自非悖於常情；再者，於一般土地買賣交易，買賣雙方以買賣標的物之土地坪數或平方公尺數乘以每坪或每平方公尺之單價，並以此計算方式所得數額作為雙方商議買賣價金之基礎，衡屬常見，況且上開計算方式亦甚為簡單明確，倘買賣雙方於進行土地買賣交易前，均未將土地面積及每一單位面積之單價納入考量而事先得一基準，則買賣雙方將根據何項因素以協議土地之交易價格，實難想像，縱被告辯稱其當時曾表明售價為1 億4 千萬元等語，其事前亦當有慮及系爭土地面積大小、每坪或每平方公尺單價為何等因素而據以決定應以如何之數額出價始符常理，佐以被告因系爭土地買賣事宜而衍生與訴外人盧進財間之給付仲介報酬爭議，被告就此曾於101 年9 月29日、10月
2 日與盧進財之通話中提及「…談了好幾個鐘頭，都是我在喊，而且你告訴人家只有22萬，你根本就沒有把那個價錢去調高去談，你談的就是我要的錢…」等語，此有本院另案10
1 年度訴字第1966號給付報酬事件卷附之上開通話譯文附卷可查（見另案卷第68、69頁），而被告於另案10 2年3 月12日言詞辯論程序時，就上開通話譯文之真正並不爭執（見另案卷第64頁），依上開通話內容曾提及「22萬」，對照原告前揭所述，此應為被告出售系爭土地之前，就每單位面積擬售之價格無誤，由此益見被告就系爭土地買賣所提出之售價，確有將每單位面積之單價列為計算基礎甚明。基於上開說明，兩造就系爭土地之買賣價金應係以土地登記面積乘以每單位面積單價後，以所得數額為基礎而進行議價等情應可認定，惟此僅止於說明兩造於商議系爭土地價金過程中，兩造各係以上開方式為基礎並各自出價而已，尚非當然即可認定關乎原告得否請求系爭差價之兩造最終商議結果究係採現地總價，抑或按坪計價，先予敘明。
㈢而系爭買賣契約成立後，被告即將系爭土地移轉登記予原告
，嗣經鳳山地政複丈結果，其實際面積為2,004 平方公尺，相較於原土地登記謄本所載之2,043 平方公尺，有減少39平方公尺之情，原告並據此主張被告應返還系爭差價云云。然關於系爭土地面積若有增減時，兩造應如何處理乙節，業經證人王炯棻於本院審理時到庭具結證述：兩造於5 月7 日上午借用伊辦公室簽訂系爭買賣契約，因被告於5 月10日就要前往美國，而原告於簽約當日已支付其中37,506,666元之價金，原告負責人因擔心系爭土地移轉過戶所需之出賣人證件會因被告出國而無法取得，故原告負責人表示願意支付見證費用，要求伊擔任系爭買賣契約之見證人，並負責相關過戶證件交付之工作，而伊當天到達辦公室前，兩造已先大致擬定買賣契約之內容，伊到達後再根據兩造之具體說明而修改契約條款並定案，而原先契約第6 條只有約定被告不負擔任何瑕疵擔保責任，因被告賣地就是賣清的，不負擔任何瑕疵擔保，所有買賣契約書才2 頁，後來是因為系爭土地有遭他人占用，被告表示若由其處理占用問題，價金要提高，原告即同意自行處理，兩造才將第6 條修正為現在之內容，另原告負責人表示要就系爭土地申請鑑界，以確定土地面積多少，被告則表示如果測出來面積有多，算原告賺到，面積有少，其也不負責，沒有找補問題，因測出來的面積多少與其無關，故其不會同鑑界等語綦詳（見本院卷第63至70頁），酌以證人雖曾受被告委任處理其他訴訟案件，然於本件則係受原告委託擔任系爭買賣契約之見證人，以證人身為執業律師，上開受委任之事乃其執行律師業務時一般所常見者，其應無特為偏袒何方之必要，其證詞應可採信。再者，兩造於系爭買賣契約第1 條、第6 條已分別約定：「乙方（即被告）名下坐落高雄市○○區○○段○○○ 號土地全部出售與甲方（即原告），土地面積2,043 平方公尺，實際面積以地政機關登記簿登載為準。」、「本件買賣標的乙方係按現況交付甲方，倘若有被佔用概由甲方自行處理，乙方不負責瑕疵擔保。」，此有系爭買賣契約書在卷可查，是依上開契約條款，被告於本件買賣所承擔之義務，在於其應依照系爭土地當時已存在之狀況，將之全部出售並移轉登記予原告所有，則據此觀之，兩造就系爭土地之買賣應係採用現地總價之方式為之，而今被告業已將系爭土地依其現狀整筆移轉登記予原告所有，並且交付原告占有使用，足認被告已履行其上開義務至明。雖系爭土地事後經複丈結果，面積較原登記謄本所載面積減少39平方公尺，惟依證人上開所述及系爭買賣契約第
1 條已明確記載上文，則被告依約應移轉交付之土地，自應以實際上為2,004 平方公尺之系爭土地為其範圍，被告亦無須找補差價之義務。準此而言，被告既已依債務本旨而為給付，且系爭土地經複丈結果，面積雖較原登記謄本所載減少39平方公尺，惟依系爭買賣契約第1 條之約定，此尚不得認定為系爭土地所存之瑕疵，從而，原告主張被告有不完全給付或一部給付不能之情，且應負物之瑕疵擔保責任，請求減少系爭差價之給付云云，自無可採。
㈣原告另主張因系爭土地之實際面積有短少，被告因此獲有不
當得利，故應返還系爭差價予原告云云。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179 條定有明文。
兩造就系爭土地之買賣，被告已依債務本旨而為給付業如上述，則原告自應依約給付137,506,666 元之價金予被告，故被告受領該筆款項自非無法律上原因而受有利益，雖系爭土地之實際面積與原登記謄本所載面積不符，惟觀諸系爭買賣契約全部條款，兩造並無關於系爭土地實際面積若遇與原登記面積不符之情形時，就已給付之價金應為多退少補之約定，亦難認被告保有上開系爭差價即屬無法律上之原因，是原告請求被告返還所謂系爭差價之不當得利云云，要無可取。㈤至被告另辯稱因兩造對於系爭買賣契約第6 條之約定是否足
以排除被告之全部瑕疵擔保責任之認知並非一致，而此為土地買賣交易上之重要事項，乃系爭買賣契約成立之必要之點，兩造於此必要之點之意思表示未達成合致，故系爭買賣契約自始不成立云云。惟按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153 條規定甚明。本件兩造訂立系爭買賣契約時，業已表明買賣之標的物及價金，而買賣契約以價金及標的物為其要素，價金及標的物自屬買賣契約必要之點，至於出賣人應否負瑕疵擔保責任問題，原可參諸民法相關即可判定，本毋庸特予約定，此自屬買賣契約之非必要之點，而兩造對於買賣必要之點既意思表示一致，依民法第153 條第2 項、第345 條第2 項規定，兩造間就系爭土地之買賣契約自屬已有效成立。其次，依系爭買賣契約第6條約定之文義以觀，兩造僅明確表示系爭土地若遭他人占用，被告不負瑕疵擔保責任而已，然就兩造於本件所爭執之系爭土地面積短少時，被告應否負瑕疵擔保責任乙節未明文記載，難認兩造已就此原非買賣契約之必要之點，業經由合意使之提升為必要之點，況依系爭買賣契約第1 條條款，已足以解決系爭土地面積實際上與原登記謄本不符時，兩造應有之權利義務為何之爭議，是被告上開所辯實屬無據，自無可採。
五、綜上所述，原告以系爭土地之實際面積較原登記謄本所載面積有所短少為由，依買賣契約之債務不履行、物之瑕疵擔保責任及不當得利之法律關係，請求被告給付2,624,943 元及法定遲延利息，均為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，亦應予以駁回。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果均無影響，均毋庸再予一一論駁，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 陳芸珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
書記官 林秀泙