臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第1922號原 告 丁旭東訴訟代理人 柯尊仁律師被 告 許振曆
朱復華共 同訴訟代理人 顏宏斌律師上列當事人間請求居間報酬事件，本院於民國102年2月25日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告許振曆原為坐落高雄市○○區○○段○○段000000000000號建物（權利範圍：全部，即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號5 樓及10樓房屋）之區分所有權人；被告朱復華原為坐落在同一大樓內，同段4765、4772 建號建物（權利範圍：全部，即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號4 樓及11樓房屋）之區分所有權人，上開4 筆建物係在同一棟大樓內，坐落基地均為同段2107、2107-4地號土地（權利範圍均為3557/40000，以下合稱系爭房地）。被告2 人自97年起即將系爭房地委託永慶房屋等仲介公司出售，直至99年皆無法成交。
（二）被告於委賣期間多次洽詢原告是否有意購買系爭房地，惟雙方就買賣價金始終無法達成協議，嗣被告於99年4 、5月間再次造訪原告，向原告表示其財務有困難，須於1個月內完成系爭房地交易，再三請託原告居間出售系爭房地，並承諾若經原告居間致系爭房地順利賣出，其願按原委託仲介公司之佣金行情，即按買賣價金之6 ％，由賣方負擔4 ％，買方負擔2 ％給付原告居間報酬，原告乃答應被告請求。嗣原告於99年5 月底覓得買家，惟買家表示須由賣方負擔全部居間費用，否則即無購買可能，原告旋即告知許振曆此情，嗣許振曆、朱復華均向原告表示同意買方條件，惟為保障渠等權益，要求原告須兼作買方代理人或保證人，代理買方與被告進行議價及簽約，並要求原告須提出第1 、2 期之保證票，以確保被告能取得系爭房地之全部買賣價金，原告為求交易順利完成以獲得居間報酬，遂同意被告所求。嗣系爭房地順利完成簽約及交易，並於99年6 月間完成過戶登記，被告2 人亦已取得全部買賣價金，依系爭房地每筆買賣價金各新臺幣（下同）11,210,265元之6 ％計算，每筆佣金報酬均為672,616 元，是被告2 人依約各應給付原告佣金報酬為1,345,232 元（672,
616 ×2 ＝1,345,232 ），惟被告迄今仍未給付，爰依民法第565 條、第568 條第1 項規定請求被告給付居間報酬等語。並聲明：（一）被告許振曆應給付原告1,345,232元、被告朱復華應給付原告1,345,232 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。（二）願供現金或高雄銀行股份有限公司（下稱高雄銀行）無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告假執行。
二、被告則均以：
（一）兩造間從未曾有居間契約存在，原告為系爭房地之實際買受人，其請求居間報酬，顯然為無理由。被告2 人於97年間購買系爭房地後，因見系爭房地所屬大樓關係複雜，故有意求售，其間曾有他人表達購買之意願，惟原告為所屬大樓6 樓之區分所有權人，獲悉後即表明願以每坪49,500元購買，被告考慮原告自立之系爭大樓管理委員會寄發存證信函予被告，表明要追討系爭房地高達600 萬元之管理費，又懼於原告之強勢作風，為免麻煩之下，始答應賠售予原告。
（二）惟系爭房地買賣時，原告先給付被告定金100 萬元，並於99年6 月4 日在富華地政士事務所簽約時，始以向高雄銀行分散貸款為理由，要求被告將系爭房地過戶予李佳航、林崇仁、黃盈婷、林秀芳（下稱李佳航等4 人），被告認為李佳航等4 人並非當初所談妥之契約當事人，恐將來生變，遂要求原告須當保證人，原告始於承買人李佳航簽約後面空白處簽上保證人丁旭東及蓋章，惟原告於簽署後不滿，堅持表示只願當代理人，故在其他3 戶房地買賣契約上始以代理人名義簽署，原告並以其擔任法定代理人之統合營造有限公司（下稱統合營造公司）之支票支付系爭房地買賣價金第1 期、第2 期款，足見原告才是系爭房地之真正承買人。縱認兩造間確有居間報酬之約定，則原告於
99 年6月間完成買賣交易時即應為請求，或從買賣價金中扣除，然原告逾2 年均未向渠等催討，顯與常情有違，且其請求權已罹於時效，是原告請求渠等給付居間報酬為無理由等語，資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）若受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）被告許振曆原為門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○ 號5樓及10樓房屋（下稱系爭5 樓、10樓房地）之區分所有權人；被告朱復華原為門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號4 樓及11樓房屋（下稱系爭4 樓、11樓房地）之區分所有權人。
（二）被告許振曆於99年6 月4 日分別與林崇仁、林秀芳簽定系爭5 樓、10樓房地之不動產買賣契約書，並經原告以林崇仁、林秀芳代理人名義簽章，嗣被告許振曆分別於99年6月23日、同年月22日將系爭5 樓、10樓房地之所有權移轉登記予林崇仁、林秀芳。
（三）被告朱復華於99年6 月4 日分別與李佳航、黃盈婷簽定系爭4 樓、11樓房地之不動產買賣契約書，並經原告分別以李佳航之保證人、黃盈婷之代理人名義簽章，嗣被告朱復華分別於99年6 月23日、同年月22日將系爭房地4 樓、11樓之所有權移轉登記予李佳航、黃盈婷。
四、本件爭點為：
（一）兩造間有無成立居間契約？有無約定被告應給付原告居間報酬？
（二）若原告對被告有居間報酬請求權，該請求權是否罹於時效？
（三）原告請求被告給付居間報酬，有無理由？如有，其金額應為若干？
五、本件得心證之理由：
（一）按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號著有判例可參。原告主張：其與被告間定有居間契約，並約定居間報酬等語，既為被告所否認，並辯稱：原告為系爭房地實際承買人，李佳航等4 人僅為人頭等語，原告既為主張權利之人，自應先就兩造存有居間契約並約定報酬一事，負有舉證責任。經查：
1.被告2 人為系爭房地之所有權人，系爭房地於99年間出售予李佳航等4 人時，原告為李佳航之保證人，黃盈婷、林秀芳、林崇仁之代理人，並先以其為負責人之統合營造公司支票支付系爭房地第1 、2 期價款，嗣後才以現金換回等情，為兩造所不爭執，並有系爭房地不動產買賣契約書、支票影本等件附卷可稽（見本院卷㈠第9-23、167 頁），上情堪可認定。而參諸系爭房地買賣價金每戶高達11,210,650元，4 戶共計44,842,600元，而原告請求之佣金以
6 ％計算，每戶為672,616 元（元以下四捨五入，以下同），4 戶即高達2,690,464 元，其數額顯然非微，而兩造先前僅為同一棟大樓之區分所有權人，並未見有何特別交情，惟渠等竟從未簽訂居間書面契約，上開不動產買賣契約書，亦未記載任何居間報酬分擔，或原告為居間人等相關記載，原告就此陳稱：因為基於信任關係，兩造對於居間契約及報酬，未有書面註記或約定，僅有口頭約定等語，此顯然要與一般常情有異，原告主張是否屬實，已屬有疑。
2.又被告與李佳航等人自99年6 月簽訂上開買賣契約後，至原告於101 年6 月起訴為止，已有2 年之久，參諸一般居間交易情況，居間人通常在買賣成立後，即會請求債務人給付居間報酬，惟原告竟遲至2 年後始向被告請求，其所為已與常情不符，其雖以：原告認為被告經濟狀況好轉後，會自動支付，所以才沒有請求，因而請求權時效已將屆至，所以才提起本件訴訟等語，資為解釋（見本院卷㈠第
21 1頁），然居間契約未見有短期時效之適用，其時效應為15年，原告所述，已乏依據，況原告交付之統合營造公司支票上註記有「99.6.7支票以現金換回」，並有原告「丁旭東」之簽名（見本院卷㈠第167 頁），足見上開現金交換支票之程序中，原告尚曾經手現金之收付，其不趁此即時請求，反而迄今始為主張，其所為顯然悖於常理，殊難採信。
3.按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文，原告主張兩造口頭定有系爭居間契約及報酬之約定，自應就上情負舉證責任，惟原告對於上情之存在，僅以證人李佳航、林崇仁之證詞，資為其主張之佐證。然參諸證人李佳航證稱：「當時買該房屋時，有請原告談到仲介費問題，當時賣方應付4 ％，買方應付2 ％，當時有跟原告提到賣方要負責買方應負責的仲介費，我們才要購買。」、「有請原告去跟賣方談，後來就成交了，如果沒有同意的話，應該不會成交。」、「（買賣過程中有無接觸到賣方？）有，簽約那次及銀行貸款時有接觸到賣方，議價過程都是請原告去跟賣方談，簽約之前有在該大樓裡面看過賣方，但當時我不知道他們是賣方。」、「（當時有無約定仲介費用多少？）就是依照一般行情，賣方4 ％，買方2 ％，我有跟原告講說買方要負擔2 ％就是要由賣方負擔，我當時是說按行情負擔。」、「（是否知道仲介費用要付給誰？）這是原告接洽的，如果有的話是付給原告，當初原告跟我說是賣方去找他，請他幫忙找買主，原告才找我。」、「（仲介費用為何在契約裡面沒有寫清楚？）我不知道，契約、包括過戶都是賣方找的。」等語（見本院卷㈠第196-203 頁），及證人林崇仁證稱：「當時原告跟我說賣方開一坪5 萬多元，一般行情賣方原來要負責
4 ％仲介費，買方負責2 ％仲介費，我跟原告說若買方要負責的仲介費用由賣方負擔，我就同意購買。」、「（簽約時有無到現場？）沒有。」、「原告跟我講說有人急著賣房子，我問仲介費用如何計算，原告講說賣方負責4 ％，買方負責2 ％，我跟原告講說2 ％我不願意出，若由賣方支出仲介費的話，及一坪5 萬元以下，我就有意願買。
」、「（是否知道仲介費用要付給誰？）我不知道，就我來看的話，如果居中介紹的人是原告，應該就是原告。」等語（見本院卷㈠第203- 210頁），足見渠2人 對於兩造有無居間契約及報酬之約定一事，均屬不知，且就原告是否為系爭買賣契約之居間人、有無報酬約定、報酬若干等情，亦不曾約明。
4.綜觀證人李佳航、林崇仁之證詞，堪認於買賣過程中，渠
2 人僅曾單方面向原告表達其不願意負擔仲介費用之意思，而就此事是否確實傳達予被告？被告是否答應？渠2 人亦均不曾向被告確認，而僅透過原告轉知，是其證詞僅能說明原告與李佳航、林崇仁間就此事曾有討論，自難作為被告有與原告訂定居間契約之證明。又原告自承並非以仲介為業，其又不能證明被告有委託其報告訂約機會或訂約媒介之行為，亦難謂其有民法第566 條規定：「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬。未定報酬額者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付。」之情形，縱使原告單方見被告欲出售系爭房地，私下詢問李佳航等4 人有無購買意願，李佳航等
4 人因而向被告購買系爭房地，亦難認兩造已成立居間契約，原告得向被告請求居間報酬之理，是原告對於居間契約存在之舉證要屬不足，其請求被告支付系爭房地價金6％之酬金，即無理由，要難准許。
（二）另參諸證人李佳航證稱：我以前在統合營造公司工作，當時老闆是原告，現在老闆是黃盈婷，原告現在也還在統合營造公司工作等語（見本院卷㈠第200-201 頁）；證人林崇仁證稱：原告是我以前的老闆，統合營造公司的老闆好像是原告的太太，好像是黃盈婷這個名字，他們的關係我不瞭解等語（見本院卷㈠第204 、210 頁），足認李佳航、林崇仁、黃盈婷與原告及統合營造公司之關係均相當密切，而統合營造公司目前登記之負責人為黃盈婷，登記地址為現屬林崇仁所有之系爭5 樓房地，有公司登記資料查詢1 紙可稽（見本院卷㈠第188 頁），而證人林崇仁對於上開情事居然一無所知，僅證稱：我有留1 副鑰匙給統合營造公司使用，我不知道統合營造公司登記在我購買的房屋，應該沒有等語（見本院卷㈠第210 頁），堪認被告2人辯稱：系爭房地其實為原告所購買，李佳航等4 人僅為借名登記人等語，要非無端之臆測。又參諸系爭房地不動產買賣契約書第21條約定：「本約4 層樓房所有（含歷年）之大廈管理費、公共用水費、公共用電費及大樓共用部分修繕費問題統由買方負責承受解決... 」等語（見本院卷㈠第11、15、19、23頁），而系爭房地每1 戶遭所屬大樓管理委員會追討之管理費用，於系爭房地移轉前，即高達將近75萬元（每坪75元，每層226.475 坪，44期，計算式：75×226.475 ×44＝747,368 ），有長谷民生大樓管理委員會99年5 月30日存證信函1 份在卷可參（見本院卷㈠第39-44 頁），是系爭房地積欠之管理費用高達300 萬元，其數額顯然非微，自為影響買賣是否成立之重要條款。惟參以證人李佳航證稱：「當時有積欠管理費及公共用電費用，大概3 、400 萬元。」、「合約當時是4 層樓一起購買，合約有分開，每一層樓作一個合約，所謂的3 、
400 萬元，是這四層樓總共欠3 、400 萬元，這個錢到現在還沒有付，合約裡面沒有寫每個人要負擔多少，到時候管委會再跟我們算...」、「...本來開價是一坪5 萬多元，我希望成交價是一坪4 萬多元，後來簽約才講到買方要承受積欠的管理費及公共電費，就給我們看管委會的存證信函，說這個要我們負擔，我當時有同意，沒有說什麼時候要給。」等語，及證人林崇仁證稱：「（簽約之前，原告有無跟你說該房屋有積欠管理費、公共用電、水電費要由買方負擔？）我記不清楚。」、「（當時契約寫說，管理費用等由買方負擔，要負擔多少有無印象？）不清楚。」、「（管理費、公共用電費用1 個人大約要負擔多少錢？）我真的想不起來，好像是10幾萬元。」、「（這筆費用何時繳納？）我不清楚。」等語（見本院卷㈠第204-20
7 頁），足見上開攸關數百萬元之管理費用由誰負擔之重要條款，居然係簽約當天始提出討論，證人林崇仁甚至對於系爭房地積欠之管理費用數額，至今仍不甚清楚，此顯然有異於一般合理之買受人，甚屬可疑。況據上開2 名證人之證述，其議價過程，不過係將一坪開價5 萬餘元之系爭房地壓低至一坪49,500元，而且簽訂買賣契約書當天僅有兩造及李佳航在場，其他3 名承買人根本未出席，對於高達數百萬元之管理費用，原告竟能代理林崇仁、林秀芳、黃盈婷決定，此顯然已與一般居間之情形有異；且系爭房地4 戶本屬售予不同買受人，惟僅就管理費用一事，竟無端約定共同負擔外，且對於該4 戶間應如何分擔，管理費用何時即需繳納等情，證人李佳航、林崇仁對此竟一無所悉，此均與一般購買房地之常情有悖，要認被告2 人辯稱：從一開始向渠2 人表示要購買系爭房地之人即為原告，是簽約當日，原告才要求要過戶予李佳航等4 人等語，並非無稽，益見原告主張其僅為居間人，被告應給付其居間報酬云云，係屬無據，俱無足採。
六、綜上所述，原告既無從證明其與被告間存有居間契約，且約定有居間報酬，則原告依民法第565 條、第568 條第1 項規定，請求被告應各給付原告1,345,232 元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告假執行之聲請亦因其訴被駁回而失所依附，併駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果不生影響，不再一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 3 月 18 日
民事第五庭 法 官 張琬如以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 3 月 18 日
書記官 林雅婷