臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第1927號原 告 林晉宏被 告 丁麗玉訴訟代理人 郭憲文律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國102 年5 月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬捌仟陸佰元。
訴訟費用由被告負擔百分之五十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，此觀民事訴訟法第
255 條第1 項第3 款之規定自明。經查，本件原告起訴原聲明求為判決被告應給付原告新臺幣（下同）68萬元（見本院卷第4 頁），其後於本院審理期間，具狀減縮聲明為被告應給付原告433,000 元（見本院卷第197 頁、第233-234 頁），經核原告所為上開訴之變更，係屬減縮應受判決事項之聲明，是原告所為上開訴之變更，自屬合法，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：原告於民國100 年11月9 日向被告購買坐落高雄市○○區○○街○○巷○○號4 樓房屋（下稱系爭房屋），詎原告竟違約而隱瞞系爭房屋漏水之事實，致原告入住不久即產生嚴重漏水之情事，雖經居間仲介公司協調及前鎮區調解委員調解，被告均無處理之誠意，造成原告生活上極大痛苦及損失，故請求被告賠償其損害如下：㈠治漏工程及油漆裝潢工程合計約286,500 元；㈡廚房流理台拆除及安裝工程壹式估價12,000元；㈢施工期間原告及其母親住宿之費用24,000元；㈣房屋施工後之房屋整理及清潔費用10,500元；㈤原告於房屋漏水及調解期間請假，公司扣款及精神慰撫金100,00
0 元。上開總計433,000 元，爰依法提起本訴，並聲明求為判決：被告應給付原告433,000 元。
二、被告則以：否認原告所主張被告曾隱瞞房屋漏水之事實，進而造成其生活上極大痛苦及損失，查原告於購屋時已就系爭房屋之屋況予以詳細了解，並就房屋有無滲漏水乙事於標的物現況說明書予以簽名確認無該情形；至原告所指漏水情形實係樓上建物，兼以101 年3 至6 月間梅雨季時期高雄地區大雨所致，與系爭房屋無涉，非屬瑕疵擔保範圍；又原告所請求之款項中，部分修繕費用應無必要，又清潔費用過高，且系爭房屋修繕期間，因系爭房屋中仍有非施工之房間可供居住使用，故原告所請求之住宿費用實無必要等語為辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：兩造係於100 年11月9 日就系爭房屋簽訂買賣契約（下稱系爭契約），並已於同年12月7 日交屋。
四、兩造爭執事項：
（一）系爭房屋於交屋時有無漏水情形？是否為系爭契約瑕疵擔保範圍？
（二）上開爭點如為肯定，則原告所受損害為何，以及得請求被告賠償之金額若干？
五、本院之判斷：
（一）就系爭房屋於交屋時有無漏水情形？是否為系爭契約瑕疵擔保範圍等部分：
㈠經查，兩造於系爭契約第9 條第5 項已約明：「乙方（即
被告，以下同）保證本買賣標的物（即系爭房屋）於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全或滲漏水、海砂屋、輻射屋... 等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第8 頁），而被告就上開契約約定之內容形式內容亦不爭執（見本院卷第49頁），堪認而兩造於簽訂系爭契約之際，被告就系爭房屋已保證並無滲漏水之情形，且同意負瑕疵擔保責任。
㈡雖被告稱並未隱瞞系爭房屋有漏水之事實，且原告購買系
爭房屋時已就屋況為詳細了解，並經原告於標的物現況說明書簽名確認，並有標的物現況說明書在卷可稽（見本院卷第10頁），惟系爭房屋於交屋後未久即有滲漏水之情形乙節，業據原告提出系爭房屋滲漏水照片1 份附卷可憑（見本院卷第53-80 頁），又被告亦不爭執原告於交屋後曾通知被告共同會勘漏水情事，才發現漏水係由5 樓所致等語（見本院卷第49頁），佐以原告於101 年6 月25日即向高雄市前鎮區調解委員會就系爭房屋漏水事宜聲請調解，有高雄市前鎮區公所101 年11月26日高市○區000000000號函及隨函所檢送之調解卷宗在卷可憑（見本院卷第82頁以下），堪認原告所主張系爭房屋於交屋後未久即有滲漏水之事實，應可採信。
㈢又雖被告稱系爭房屋中有關原告所主張滲漏水之情形，實
係系爭房屋樓上房屋之浴室，以及於101 年3 至6 月間梅面季高雄地區大雨滲透外牆所致等語，又證人即曾派員以及曾親自至系爭房屋勘查之○○工程有限公司負責人陳○○於本院審理期間，亦曾到院證稱：如要修理，有需從5樓修理之部分等語（見本院卷第187 頁）；惟證人陳○○亦同時曾證述：壁癌之部分，係因包括地震及建物本身的不均勻呈現，而導致房屋龜裂，而使水可滲入磚牆之內，長久以來滋生黴菌，而會滋生黴菌而產生壁癌至少要1 年以上；另系爭房屋需治漏之原因是因為有縫，絕對是存在
1 年以上，不會是新的縫，也不可能是短時間大雨而形壁癌，壁癌形成一定要長期，而我看建物現況都是自然裂口，而不是人為破壞等語（見本院卷第96頁、第188-189 頁），並有由久勝工程有限公司就系爭房屋所提出之滲水維修報告書在卷可佐（見本院卷第106 頁以下）。是由上開證人陳○○之證詞，堪認系爭房屋於系爭契約簽訂前，應早即存有滲漏水之情形存在，而非係因當時高雄地區因梅雨季等不可抗力之因素，始生滲漏水之情形；又縱系爭房屋滲漏水之部分，確有部分係因5 樓建物之結構所致，惟系爭房屋與其上5 樓之建物既分屬不同之區分所有建物，各不同建物本即各應具備防止滲漏水現象發生之功能，佐以依證人陳○○所述，系爭房屋滲漏水之情形，由系爭房屋處修繕亦可等語（見本院卷第187 頁），堪認單由系爭房屋之結構體予以補強，亦足以防止滲漏水現象發生。又依前所述，被告依兩造所簽訂之系爭契約，既應就系爭房屋無滲漏水之現象負瑕疵擔保責任，則即應於交付系爭房屋予原告時，擔保系爭房屋無因不可抗力外之其餘因素而有滲漏水之情形，自不能以系爭房屋滲漏水係因樓上房屋所致而即推諉其上述擔保責任。又縱原告於簽訂系爭契約時，亦曾簽立標的物現況說明書，惟因被告並不爭執於出售系爭房屋前，曾有局部粉刷之舉（見本院卷第94頁），佐以上開證人陳○○所證述系爭房屋滲漏水之情形存在期間應非短之情事，客觀上當有可能原滲漏水之痕跡已遭粉刷覆蓋，而不易查覺，是自難以原告曾於購屋前曾有數次看屋而未發現系爭房屋有滲漏水之現象，並於前開標的物現況說明書上簽名，即認系爭房屋並無被告應負瑕疵擔保責任之滲漏水情事存在。
（二）就原告所受損害為何，以及得請求被告賠償之金額若干等部分：
㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。民法第354 條第1 項前段、第360 條分別定有明文。另按，專有部分之共同壁及樓地皮或其他之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修結費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。公寓大廈管理條例第12條亦規範甚明。
㈡經查，原告主張因系爭房屋滲漏水，而受有前述損害等情
，業據提出久勝工程有限公司估價單、長嶽裝璜工程行估價單、估價單、房價表、久勝工程有限公司滲水維修報告書、上實工程行報價單、亞田環境清潔有限公司估價單等為憑，茲本院爰分項說明本院就原告所為各項請求有無理由之判斷如下：
⒈就治漏工程之部分：
①經查，就治漏工程之部分，原告共計提出久勝工程有限公
司估價單、滲水維修報告書，以及上實工程行報價單各1份為憑，而依久勝工程有限公司最後所提出之估價單所示，修繕金額為221,000 元（見本院卷第108 頁，見附件一），而依上實工程行所提出之報價單，就修繕工程之部分，則約為210,000 元（見本院卷第200 頁，見附件二）；惟依證人陳○○證述：如不修理5 樓（即系爭房屋之樓上建物），而僅就系爭房屋之部分予以修繕補強也可以，如此，則其中附件一第4 項之部分，因為係因樓上之門窗未關，而導致水入5 樓地板而下來，而附件一第1 至5 項之其餘4 項，大約僅需24,400元等語（見本院卷第187 頁），是依證人陳○○之上開證述，苟僅就系爭房屋之部分進行滲漏水之修繕，總金額即僅為162,400 元【即24,400（附件一第1 至5 項之修正後金額）＋3,000 ＋10,000＋30,000＋15,000＋30,000＋30,000＋20,000＝162,400 】。
本院審酌久勝工程有限公司及上實工程行既均係對系爭房屋之滲漏水部分進行修繕評估，則以何者為可採，應以有修繕必要之處，以及以合理之修繕方式為限度。依原告所稱，上實工程行之報價部分，不是只有針對漏水之處做處理，而是將漏水之周遭部分全部重新挖除磚造，而後以整片PU防護，再重新泥作油漆，且保護4 年並提供本票，而陳○○（即久勝工程有限公司）只有打針，故應以上實工程行之報價為準等語。本院審酌依上實工程行之施作程度，既非僅限於漏水之部分，尚包括現實尚未有漏水之部分予以進行預防性施作，實已逾必要之程度，且保固之年限，依證人陳○○所稱，就所施作之部分，均有提供2 年之保固等語（見本院卷第187 頁），雖較上實工程行所提供之保固為短，惟系爭房屋既係中古屋，在未為特別約定情形下，修繕保固2 年亦已稱合理，是本院認應以久勝工程有限公司之修繕鑑定評估，作為被告應負瑕疵擔保責任之限度，始稱合理。
②而依久勝工程有限公司之修繕報告書及證人陳○○之上開
證詞，就附件一第1 至第5 項之治漏工程，總花費約為24,400元，所處理者乃系爭房屋大門牆面滲水、系爭房屋陽台樓版及客廳牆面滲水、系爭房屋浴室及主臥樓版滲水以及系爭房屋樓版滲水之部分，且均僅係施作系爭房屋內滲漏水之部分，是經核此部分之費用，均應屬必要；雖被告辯稱此部分滲水之原因係因5 樓因素所致，故非房屋本身之瑕疵，故被告無庸負責等語，然如前所述，在區分所有建物中，所有建物既係各別之所有權標的，則各別區分所有建物本身即均應各別具備有防止滲漏水之功能，在被告應擔保系爭房屋無滲漏水，又此部分之滲漏水均應非人為破壞所造成，此經證人陳○○證述明確如前所述之情形下，被告自仍應就此部分之滲漏水，負擔保之責。
③另就附件一第6 、7 項之部分，雖被告稱此部分之費用，
依水路逕係為4 、5 樓結構接縫導致樓板角隅處滲水，在滲水原因係因5 樓滲水而滲入系爭房屋，本應由5 樓修復云云。惟在系爭房屋之本身本應即具有防止上層水滲入之功能，已如前述，又此部分既係修繕系爭房屋與5 樓間結構接縫之部分，用以處理系爭房屋主臥天花板及餐廳天花板之滲漏水，則參佐公寓大廈管理條例第12條之規定，自應由被告負擔1/2 之費用，即6,500 元。
④而就附件一第8 ～12項之部分，被告既不爭執此係系爭房
屋本身之瑕疵（見本院卷第166 頁背面），又此部分確均係系爭房屋有滲漏水之處，被告就此部分自應負擔修繕之責，則此部分之總費用為125,000元自應由被告負擔。
⑤綜上，被告此部分應賠償之修繕費用額合計即為159,900元（計算式：24,400＋6,500 ＋125,000 ＝159,900 ）。
⒉油漆費用之部分：
本件系爭房屋既因有多處滲漏水，且有壁癌之現象，已如前述，則於進行修繕工程後，自有將重新整修處予以油漆粉刷之必要。依原告所提出之長嶽裝璜工程行之估價單及上實工程行之報價單所示（分見本院卷第23頁、第201 頁），均估價為28,000元，雖被告辯稱原告此部分之估價應係系爭房屋全部重新粉刷之價格，惟依原告所提出上開上實工程行之報價單，其上已載明係針對漏水處之位置進行粉刷（見本院卷第201 頁），又在原告所提出之上開二紙估價單及報價單均載明油漆費用為28,000元之情形下，被告此部分之抗辯，尚乏依據，故原告此部分所主張之油漆費用，應予准許。
⒊裝潢工程之部分（不含油漆部分）：
依證人陳○○於本院審理期間所為之證述，於進行系爭房屋滲漏水之修繕時，確有可能部分裝潢工程需拆除等語（見本院卷第190 頁以下），則於進行系爭房屋之修繕後，進行必要之重新裝潢，應屬合理。而依原告所提出之長嶽工程行之估價單（見本院卷第23頁），扣除油漆（即水泥粉刷）後之總金額為7 萬元。而另原告所提出之上實工程行之報價單（見本院卷第201 頁），扣除油漆（即水泥漆及踢腳板粉刷）之金額後，即僅為48,500元。惟經證人陳○○到院證稱：長嶽工程行之估價單，其中天花線板（30
00 元 ）是在樑與板的介會，會潮濕是牆與樑的介面所以損害不到，而拆除部分3 尺×313 尺、小室天花線條（2500 元 ）的部分用我的角度、深度部分做不同之處理，故也不用，鋁窗5 尺×5 尺＋窗線板10（5500元及4000元）也不用等語（見本院卷第190 頁）；又依久勝工程有限公司於本院審理期間至系爭房屋勘驗後所做出之滲水維修報告書裝修介面檢討篇所述（本院卷第241 頁以下），主臥窗下之木櫃如目前未潮濕，防水施工後可防止潮濕，如目前已潮濕，防水施工後無法防止發霉與白蟻產生，而目前無發現發霉或木材變免及表面木板剝離之情形（見本院卷第24 9頁），則長嶽工程行所出具之裝潢估價單中有關主臥室窗檯櫃24,000元之部分，亦應扣除。雖上開久勝工程有限公司就主臥室之木櫃係建議如當時有舊木櫃未完全拆除即裝修新木櫃，即建議全面拆除，惟兩造就此有所爭執，本院認上開主臥室之木櫃現既仍無發霉或其他變化之情形，在系爭房屋滲水已堪稱嚴重之情形下，苟該主臥室之木櫃目前未有毀損跡象，自難認此部分之費用為必要。是如由久勝工程有限公司進行系爭房屋之滲漏水修繕，而依長嶽工程行所出具之裝潢估價單，即僅需31,000元。又雖原告所提出之上實工程行之報價單，亦有如證人陳○○所證稱可免施作之部分，然本院認本件主要之修繕工程，既應以久勝工程有限公司所為之評估較為合理，且久勝工程有限公司與上實工程行之修繕方式有明顯差異，此業經原告陳述如前，又依證人陳○○之上開證詞，部分是係其個人之施作技術而可免予重新裝潢，則本院認由上實工程行所出具之報價單，不宜亦再依證人陳○○之證詞予以扣除部分品項後，再與長嶽工程行之估價單予與比較，是應以長嶽工程行所出具之估價單作為計算必要之裝潢費用，即應為31,000元⒋廚具拆除及復原費用12,000元之部分：
依原告所述，因廚房係滲漏最嚴重之部分，且廚具已潮濕，故有拆除施作並復原之必要，並有照片在卷可憑（見本院卷53-55 頁），而被告就原告所提出所主張係廚房滲漏水照片之部分此亦不爭執（見本院卷第95頁），是堪認原告此部分所主張之費用，應有必要。而拆除廚具並復原之費用，金額為12,000元之部分，則有被告所提出之廚具拆、裝報價單在卷可憑（見本院卷二第103 頁），是堪認原告此部分之主張，應有理由。
⒌施工期間原告及其母親住宿之費用部分：
雖被告否認原告有此必要費用支出之必要，惟依證人陳○○於本院審理期間來院證述，維修時房間有漏水的地方，打牆就是打到磚，現在漏水的問題無法由外面做，要全部一次打、一次清，在白天施工，除了和室，幾乎每個房間都打到了，一打下去粉塵會很多等語（見本院卷第190-19
1 頁），又因被告亦不爭執和室亦有少部分需維修等語（見本院卷第255 頁），則本院認依上開證人陳○○之證詞，於修繕滲漏水之期間，系爭房屋應確實不宜人居。又依證人陳○○所言，最短施工期約為5 、6 日等語（見本院卷第191 頁），本院審酌系爭房屋滲漏水情形尚稱嚴重，故認如以6 日計算必要之修繕滲漏水期間，應稱合理。又依原告所提出之康橋商旅之住宿資料，如以標準客房平日參考價計算，二人房每日為1,200 元（見本院卷第257 頁），本院認於修繕期間，如以此做為原告及其母另行覓居之每日必要費用，尚稱符合一般行情，是原告此部分可請求之費用，應以7,200 元為度（計算式：6 ×1,200 ＝7,
200 ）。⒍房屋施工後之房屋整理及清潔費用10,500元部分：
此部分之請求，業據原告提出亞田環境清潔有限公司估價單1 份為憑（見本院卷第259 頁），雖被告稱原告此部分之請求價格過高，且係以高標準之方式進行清潔云云，惟本院認本件系爭房屋之修繕，既需進行敲擊牆面至磚塊，而導致生大量粉塵之情形，則事後之清潔及回復原狀，自較煩複，而不宜以一般家居通常聘請他人進行衡常所可比擬，又依上開原告所提出之亞田環境清潔有限公司之估價單所示，其內包括居家室內清潔擦拭、家具掩蓋保護等，客觀上亦較適合系爭房屋修繕過程中可能產生之粉塵，故是原告此部分之主張，應有理由而應予准許。
⒎告於房屋漏水及調解期間請假，公司扣款及精神慰撫金之部分：
原告雖主張在房屋漏水及調解期間請假，遭公司扣款，惟此部分直至本院言詞辯論終結前，均未見原告具體立證以實其說，在被告予以否認之情形下，原告此部分之主張，即難信為真實。又原告雖主張因被告債務不履行而受有人格權受侵害之非財產上之損害，惟原告亦未立證證明其係何人格權遭受侵害，是原告此部分之請求，均無理由而不應准許。
㈢綜上，原告可請求被告賠償之金額，合計即應為248,600
元（計算式：159,900 ＋28,000＋31,000＋12,000＋7,20
0 ＋10,500＝248,600 ）。
六、綜上所述，原告基於系爭契約及瑕疵擔保之法律關係，請求被告給付248,600 元，為有理由應予准許，而逾此範圍之請求，即乏理由而應予駁回。
七、又本件判令被告給付之金額，既未逾50萬元，爰依職權宣告假執行。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理中，爰依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 30 日
民事第六庭法 官 李怡諄以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 5 月 30 日
書記官 蔡毓琦