臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第1966號原 告 盧進財訴訟代理人 周慶順律師被 告 劉小琴訴訟代理人 洪仁杰律師上列當事人間請求給付報酬事件，本院民國102 年5 月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾萬元，及自民國一０一年十月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣捌拾參萬元為被告供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣貳佰伍拾萬元預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告介紹○○光電股份有限公司（下稱○○公司）向被告洽購被告所有、坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地（下稱系爭土地），兩造隨後於民國101 年5 月4 日，在原告家中洽談後約定「如原告能就系爭土地介紹買主，並以每坪新台幣（下同）21萬6000元以上之價格成交，就超過該金額以上之總價將給付原告100 萬元；超過100 萬元部分則雙方平分作為酬勞」，兩造應已成立允與報酬之居間契約。兩造議定後，乃於當日與○○公司見面洽談，買賣雙方隨即達成交易價格每坪22.25 萬之合意，價款合計1 億3759萬6666元，並給付價金暨完成土地所有權移轉登記完畢，被告自應依兩造居間契約給付250 萬元報酬（1 億3750萬6666元-1億3348萬8162元＝401 萬8504元；401 萬8504元-100萬＝
301 萬8450元；301 萬8540元/2＝15 0萬9252元；100 萬＋
150 萬9252元＝250 萬9252元，僅請求250 ）。詎被告於取得價金後即拒絕給付報酬，原告乃以存證信函催告被告履行，仍為被告以回函拒絕，回函於101 年10月18日送達原告。
為此，爰依民法第568 條之規定提起本訴，並聲明：㈠被告應給付原告250 萬元，及自101 年10月18日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告出售系爭土地並未委託原告介紹買主，係原告主動與被告聯繫並介紹○○公司洽購。原告事後僅陪同瑩隆公司與被告商談買賣契約過1 次，商談過程中原告未發言或為被告喊價。再者，原告亦不知悉系爭土地交易中，買賣雙方係以總價1 億3750萬6666元達成合意而非以每坪22萬2500元計算，故原告應係基於○○公司之利益而與被告接洽，兩造間自無成立居間契約之可能。況縱認兩造間訂有居間契約，然系爭土地買賣過程中，○○公司以土地實際坪數與契約記載不符，要求被告就不足坪數的部分退還差額，惟被告在系爭土地交易中係以總價出售而非按坪數計算，無退還差額之問題，被告亦不負瑕疵擔保責任，是交易雙方對於坪數不足是否應退還價金差額之重要交易事項意思表示不合致，契約並未成立，原告亦無請求報酬之前提等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保准免假執行。
三、兩造爭執暨不爭執事項：㈠兩造不爭執事項：
1.被告原為系爭土地之所有權人。○○公司透過原告向被告表示有意購買系爭土地。
2.101 年5 月4 日原告聯絡被告傳達○○公司負責人張文龍邀約於當晚6 時商談系爭土地買賣一事，被告遂先前往原告住處後，與原告一同前往民權二路赴約。
3.101 年5 月4 日當晚被告即以總價1 億3750萬6666元將系爭土地售予○○公司，嗣於同年月7 日簽立不動產買賣契約書，被告待○○公司如數給付價金後，已於101 年5 月10日完成所有權移轉登記，有買賣契約書及系爭土地登記第二類謄本附卷可憑（見卷第5 頁～第6 頁）。
4.系爭土地經地政機關實測結果為2004平方公尺，與登簿面積2043平方公尺相較，短少39平方公尺，○○公司乃依物之瑕疵擔保、不完全給付法律關係請求被告給付以短少面積計算之差價，經本院以101 年度訴字第1808號案件受理，並於10
2 年4 月30日判決駁回○○公司之起訴。㈡本件爭點如下：
1.兩造就系爭土地買賣事宜有無成立居間契約？
2.若認兩造成立居間契約，則系爭土地買賣契約有無不成立之情形？
3.原告能否請求被告給付居間報酬？金額以若干為適當？
四、得心證之理由㈠兩造就系爭土地買賣事宜有無成立居間契約？
1.原告主張兩造就系爭土地之買賣成立居間契約，且因買方表示每坪21萬就會買，與被告的價額接近，兩造遂約於101 年
5 月4 日與買方○○公司磋商前，先在原告住處商談如何向買家出價，並約明系爭土地買賣如係以每坪21萬6000元以上的價格成交，超過的部分，在100 萬元內由原告取得；超過
100 萬元部分則雙方對分，惟為被告否認，並以前揭情詞置辯。經查：
⑴原告提出被告亦不爭執真正之兩造101 年10月2 日通話電
話錄音內容：「（原告：我們上次講的那個經武那個佣金的事情，我們都談了，妳為什麼後來會、會反彈那麼大勒！）被告：沒有啦，因為那個真的是沒有在做啦！說實在，都是我在談，而且你看見，你看現在還要賠錢，吼！」、「（原告：那個，那個買的人也是我們帶來的啊！）被告：不是啦！買、帶來沒關係，但是談這個價錢，達到這個價錢是我去談的，不是你去談的，這個差異就在這裡，我花了這麼多時間去談」、「（原告：我又不是地主，我能夠講什麼，當然你講啊）被告：沒有，人家說仲介都是仲介在談，我只是出面的，到那時候就是簽約而已啊，不是到我一直在談價錢啊，談那麼久累死了，談了好幾個鐘頭，都是我在喊，而且你告訴人家只有22萬，你根本就沒有把那個價錢調高去談，你談的就是我要的錢，你怎麼可以這樣子」、「（原告：我們本來講是底價21萬6 啊）被告：因為仲介不是這樣子，我跟你講我本來是說你想要賣... 你聽清楚，我說你賣超過的錢，不是你賣，今天不是你賣超過的錢，是我賣，我賣超過我的錢，當然是我拿，今天是你在賣，假如說你喊價，你喊高過我的錢，你拿很應該，今天不是你在喊那個錢，你並沒有去喊到1 毛」、「被告：啊你就坐在旁邊『惦惦』（台語）」，有通話譯文附卷（見卷第68頁）。
⑵依上開通話內容觀之，被告聽聞原告提及系爭土地買賣之
居間報酬時，當下並未否認雙方有此約定，僅一再以「不是你去談的」、「今天不是你在喊那個價」為由拒絕給付，足見原告主張兩造間訂有居間契約，被告並允諾給予報酬等語，尚非無據，此參以被告嗣於通話中並進一步向原告解釋「你喊高過我的錢，你拿很應該，今天不是你在喊那個錢」等語益明，蓋衡情如僅基於私人交誼陪同到場，豈有僅因隨口喊價，被告即同意分取價金之理。再者，被告於通話中一再抱怨與○○公司進行買賣磋商時，原告喊價22萬與兩造原議定底價21萬6000差距過小，以致系爭土地嗣以22萬2500元之價格售出，均係其自行喊價所致，以表達對被告在議價現場之未積極喊價，或喊價過低之不滿，益可見兩造在與○○公司進行買賣磋商前，已對系爭土地銷售底價進行討論並交換意見，於此情形下，原告始有知悉被告之底價，並在議價現場為被告喊價之可能。況證人謝華忠於本院審理中亦證稱：我是買方的仲介，原告是賣方的仲介，買賣雙方間有價額上的問題，原告必須跟被告協商一個價額，才能達成本件不動產買賣之交易（見卷第37頁），由是，堪認原告主張：兩造在與買方○○公司磋商前，已先約在原告住處商談如何向買家出價，被告並允諾按土地售價給付居間報酬等語，應與事實相符而可採信。被告以原告係基於買方之利益與其接洽為由，否認兩造間訂有居間契約，並辯稱在與買方見面前並未讓原告知悉被告之售價云云，無非事後開脫卸責之詞，均礙難憑採。
2.綜上，兩造就系爭土地買賣訂有居間契約，被告並允諾按土地售價給予居間報酬，應堪認定。
㈡若認兩造成立居間契約，則系爭土地買賣契約有無不成立之
情形？
1.至被告另以，系爭土地買賣過程中，買賣雙方據以計算土地售價之基礎不同，對於坪數不足是否應退還價金差額之重要交易事項意思表示不合致，故契約並未成立為由，辯稱原告亦無請求報酬之前提云云。惟查：系爭土地交易之磋商過程中，買賣雙方係以土地每坪之售價進行議價，此為買方瑩隆公司所認知之事實，有其於本院101 年度訴字第1808號另案之起訴狀存卷，另參以兩造於101 年10月2 日通話中談及向買方喊價「22萬」、「21萬6000元」等數字，恰與原告所陳：○○公司就系爭土地每坪之開價22萬及被告之交易底價21萬6000均互核一致一情益明。況時下土地交易價格之磋商，多以每坪價格為議價基礎，此亦利於買賣雙方參照鄰近土地行情進行評估，進而判斷價格之合理性。被告否認係以每坪價格為議價基礎，辯稱磋商當日向○○公司負責人張○文開價為總價1 億4000萬元（見卷第52頁），惟卻遲未具體說明在不考量土地坪數若干之情形下，其開價1 億4000萬之判斷依據何在。其辯稱伊係以總價出售而非按坪數計算，買賣雙方據以計算土地售價之基礎不同云云，明顯昧於事實，不足採信。
2.況按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立，民法第345 條定有明文。本件被告與瑩隆公司就交易之標的為系爭土地、售價為1 億3750萬6666元均已互為同意，有不動產買賣契約書1 份附卷，此亦為被告所不爭執，依前開規定，系爭土地買賣契約即為成立，自不因買賣雙方對於土地坪數不足應否退還價金差額一節認知歧異而有影響。從而，被告以契約並未成立，原告亦無請求居間報酬之前提云云，亦非可採。
㈢原告能否請求被告給付居間報酬？金額以若干為適當？
按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第568 條第1 項定有明文。本件兩造就系爭土地買賣訂有居間契約，被告並允諾按土地售價給予居間報酬，參以系爭土地交易，買賣雙方係以每坪價格為議價基礎，故原告主張兩造議定居間報酬為：成交價格為每坪21萬6000元以上，就超過部分之總價將給付原告100 萬元；超過100 萬元部分則雙方平分作為酬勞等語，亦堪信為真。從而，原告基於兩造居間契約，介紹買家洽購土地，並周旋買賣雙方間磋商媒合交易，以致買賣契約有效成立，應認已履行其居間之義務，其自得依民法第568 條第1 項規定及兩造協議報酬之計算方式，請求被告給付250 萬元（1 億3750萬6666元-1億3348萬8162元＝401 萬8504元；401 萬8504元-100萬＝301萬8450元；301 萬8540元/2＝150 萬9252元；100 萬＋150萬9252元＝250 萬9252元，超過部分以250 萬元計）。
五、綜上所述，原告依民法第568 條第1 項規定暨兩造之居間契約，請求被告給付報酬250 萬元，核屬有據。再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之
5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段及第203 條分別定有明文。本件原告對被告之報酬請求權，並未約定確切給付期限，被告自應以受催告之日起始負遲延責任，是原告主張以被告收受原告寄發催告履行之存證信函後，回函拒絕履行之回函送達日即101 年10月18日（見卷第8 頁）起負遲延責任，應屬有據。從而，原告請求被告給付250 萬元，及自101 年10月18日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
六、兩造均陳明願供擔保請為宣告假執行及免為假執行，經核與法相符，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法，經本院斟斟後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 5 月 31 日
民事第六庭 法 官 王 琁以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 5 日
書記官 紀龍年