臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第1804號
101年度訴字第1998號原 告 李金花即 被 告訴訟代理人 謝勝合律師複代 理人 陳宏鍾被 告 陳健即 原 告訴訟代理人 孫志鴻律師複代理人 邱麗妃律師上列當事人間給付違約金、返還價金等事件，本院於民國102 年5月21 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告李金花之訴及假執行之聲請均駁回。
被告李金花應給付原告陳健新台幣貳佰肆拾萬元及自民國一百零一年十月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由李金花負擔百分之八十五，其餘由陳健負擔。
本判決陳健勝訴部分於陳健以新台幣捌拾萬元供擔保後得假執行。但李金花如以新台幣貳佰肆拾萬元供擔保後，得免為假執行。
陳健其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本院101 年度訴字第1804號、101 年度訴字第1998號返還價金等事件，因係本於同一買賣契約所生糾紛，兩訴之訴訟正相反對，爰依民事訴訟法第205 條1 、2 項規定，合併辯論及合併裁判。又李金花起訴原請求給付新台幣（下同）1,617, 600元，於審理中減縮為請求給付1,293,600 元，亦合於民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，應予准許。
二、原告即被告李金花主張：㈠兩造於民國101 年5 月7 日經住商不動產高雄自由加盟店以
勒房屋仲介有限公司（下稱以勒公司）仲介，由陳健向李金花購買坐落高雄市○○區○○段○○ ○○○○○○號土地及其上同段4270建號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號14樓房屋（下稱系爭房地），約定價金1,200 萬元，並訂有不動產買賣契約書（下稱系爭契約），並由安信建築經理股份有限公司( 下稱安信公司) 為履約保證公司，陳健僅依約將第一期款項120 萬元匯至履約保證專戶，即於101 年5 月30日發文表示系爭房地有漏水瑕疵要求暫緩付款及過戶。
㈡兩造數次函文往來，陳健於同年月8 日申請調解而於6 月22
日調解不成立；李金花後於8 月3 日通知陳健於文到7 日內給付尾款1,080 萬元並辦理點交，並告知瑕疵已於7 月19日修復完工，於8 月6 日送達；陳健則於8 月6 日函文通知以系爭房地有壁癌及違建情事，撤銷詐欺所為意思表示；李金花再於8 月20日通知解除兩造買賣契約並沒收陳健已付價金
120 萬元，8 月21日送達。㈢李金花依系爭契約第9 條第3 項及第10條第2 項約定，得請
求陳健給付遲延損害93,600元（計算式：總價1,200 萬元×利息6/10000 ×13天＝93,6 00 元，自101 年8 月7 日起算至101 年8 月20日止，卷第10 0頁），並沒收陳健已支付之價金120 萬元作為懲罰性違約金，李金花買受系爭房地時以現狀使用並無增建，縱有違建亦非瑕疵，無減損系爭房地價值，且契約未約定須無違建，陳健主張並無理由。爰依系爭契約約定之法律關係提起本訴。
㈣聲明：陳健應給付李金花1,293, 600元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。就被告部分之聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、被告即原告陳健主張：兩造於101 年5 月7 日簽訂系爭契約後，陳健於同年月23日發現系爭有壁癌之滲漏水現象，與契約附件房地產標的現況說明書所勾選，建物目前無滲漏水情形不符、又系爭房地之陽台及臥室外牆多處有增建，與李金花保證無違建增建不符，均屬可歸責李金花之違約事由，李金花依系爭契約第1 條第4 項、第7 條第3 項、第9 條第5項約定，應於101 年6 月23日前以合於不動產說明書所載狀態移轉所有權並點交予陳健，李金花未能履約，確為可歸責於李金花之事由而遲延，經陳健分別於101 年5 月30日、6月18通知修補，並於同年6 月18日申請調解亦未成立，李金花101 年7 月12日即函文表明拒絕點交義務解除契約及請求違約金，又遲至101 年7 月19日始修補瑕疵，已逾契約第7條第6 項、第9 條第3 項所定期限，陳健依契約第5 條第5項約定自得暫停給付80萬元價金，並無給付遲延；陳健爰依上開條文約定並以起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示。並依系爭契約第9 條第3 項約定，請求遲延損害之違約金712,80 0元( 計算式：1,200 萬×0.0006×99=712,800，自
6 月24日起至9 月30日止) ；另請求返還已付價金120 萬元，及依契約第10條第3 項請求120 萬元懲罰性違約金。( 備位聲明部分已撤回(卷142頁筆錄)。
聲明：㈠李金花應給付陳健3,112,800 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。就被告部分之聲明：原告之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、不爭執事項及本件爭點：不爭執事項：
㈡兩造於101 年5 月7 日就系爭房地簽訂不動產買賣契約書約定買賣總價金為1,200 萬元，有契約書可參( 卷7-11頁) 。
㈡陳健於簽約後已將第一期款120 萬元匯入履約保證專戶，尾款尚有1,080 萬元未給付。
㈢契約原約定至遲於101 年6 月23日前可交屋，陳健分別於
101 年5 月30日、同年6 月18日寄發函文，以系爭房屋有滲漏水壁癌情形，表示暫停買賣契約行為停止過戶及付款程序、解除契約返還價金及損害賠償或李金花提出雙方可接受之方案，有高雄90支局000085號存證信函( 訴字第1804號卷12-14)、大璽法律事務所函( 同上卷20頁) 。
㈣李金花先於101 年6 月19日函文通知陳健支付尾款1,080 萬
元，並要求於6 月23日前履約，逾期即解除契約並沒收已付款項( 同上卷第21-22 頁）；李金花於101 年7 月12日通知陳健未依約給付尾款，違反契約10條第2 項約定，通知解除契約，及表示已沒收所付款項，並表示陳健尚需支付損害違約金136,800 元( 同上卷第26-29 頁) ；李金花再於101 年
8 月3 日函文通知陳健表示瑕疵並非重大，陳健無解除契約權限，及通知瑕疵已101 年7 月19日修補完畢，要求陳健於文到7 日內給付尾款1,080 萬元，如逾期將解除契約及沒收已付款項及請求違約金( 同上卷30-34 頁) ；李金花又於10
1 年8 月20日以存證信函通知解除契約買賣契約及沒收價款(同上卷第37-40 頁) 。
㈤陳健於101 年6 月8 日以發現漏水為由聲請調解，並於101
年6 月22日調解期日，因一造未到而調解不成立，有高雄市三民區調解委員會聲請調解書、調解通知為證( 同上卷23-2
4 頁）。本件爭點：
㈠李金花依契約約定解除買賣契約，是否生合法解除之效力？㈡陳健依契約約定解除買賣契約，是否生合法解除之效力？㈢李金花請求陳健給付遲延損害93,600元、及主張沒收陳健已
支付之價金120 萬元作為懲罰性違約金，有無理由？㈣陳健請求李金花給付遲延損害之違約金712,800 元、請求返
還已付價金120 萬元、依契約第10條第3 項請求120 萬元懲罰性違約金，有無理由？
五、李金花依契約約定解除買賣契約，是否生合法解除之效力？㈠按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前
5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354 條、第359 條分別定有明文。又民法第354 條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，則在特定物之買賣，依法律規範之目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益（最高法院89年台上字第1085號民事判決）。另債務人負有依債務本旨為給付之義務，違背債務之本旨為給付，即屬不完全給付，為瑕疵之給付，是以債務人如主張其已為完全給付，當由其負證明之責（最高法院77 年台上字第1989號判決參照）。
㈡查系爭契約第5 條第5 項約定「乙方( 即賣方李金花) 就買
賣標的依法對甲方( 即買方陳健) 負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，雙方應即申請調解或訴請法院裁判。調解或裁判確定前，雙方同意安信建經應停止就履保專戶價金之撥付。」、第15條其他約定事項並約定本買賣標的自交屋起六個月內賣方負漏水保固責任，且於契約附件之房地產標的現況說明書中就建物目前是否有滲漏水情形亦勾選否( 同上卷69頁) ；足認李金花於出賣系爭房地時已保證並無任何漏水情形存在。
㈢惟陳健於系爭房地點交前之101 年5 月23日至現場看屋時即
發現數日大雨後系爭房屋內部牆面有油漆浮起及脫落之壁癌現象，並分別於101 年5 月30日、101 年6 月18日通知李金花修補瑕疵( 同上卷第12-14 、20頁) ，並於101 年6 月8日向三民區調解委員會申請調解( 同上卷23-24 頁) ，惟因一造未到而於同年月22日調解不成立，李金花就系爭房地確有上開瑕疵之事實亦未為爭執；是系爭房地於瑕疵修補完畢並經兩造會同勘驗確認已修補完成之前，陳健自得拒絕受領系爭房地及再給付價金，且依上開說明，陳健得同時依瑕疵嚴重之程度而行使解除契約或減少價金請求權。
㈣李金花雖主張非漏水瑕疵且瑕疵程度並非重大( 同上卷第93
頁) ，惟證人即會同陳健至系爭房地勘驗瑕疵之水電工程負責人陳志銘證稱「那是樓中樓，從14樓內部走到15樓房間的牆壁牆面有壁癌，壁癌的形成原因有可能是外牆滲水、管線破裂或其他原因，當時我走到外面露台，發現該房間的外牆磁磚有一個大約一公分的裂縫，當時我有敲外牆牆面，發現它是磚牆，沒有作防水，所以當時我依專業判斷，確定可以認定是因外牆牆面磁磚裂縫造成雨水沿該裂縫滲進去房間內部，而造成房屋內部滲水因而產生壁癌。」「當時我根據經驗判斷，該牆面應該沒有任何管線，所以可以排除管線漏水造成的因素，因該牆面是磚牆，也應該不可能有其他造成滲漏水的原因，尤其我們去的當時是乾的，並非常態性的滲水，更可以判斷應該是因下雨時才會滲水。」「原因( 指漏水原因及期間) 就是外牆牆面磁磚裂縫造成雨水滲漏進去。至少一年以上才會產生壁癌的現象，不可能只下一、兩次雨就會有壁癌的現象。」( 同上卷第143-144 頁) ，而證人從事相關工作已20餘年亦為其自陳，又與兩造並無任何親誼關係，是依證人上開所述，已足認系爭房地於兩造間訂立買賣契約前已有漏水情事，且至少已逾1 年以上期間，是否顯非重大瑕疵非無爭議，李金花上開主張已難認有理由。
㈤證人即為李金花修繕系爭房屋上開漏水之水電師父龔勢方證
稱「施工前去看了二、三次，有看到是壁癌現象，當時有到外牆去看，初步判斷是漏水造成壁癌現象，但當時無法確切判斷到底是什麼地方漏水造成壁癌的現象，只能確定是因漏水造成，當時我們有去外牆看，外牆確實是有一些龜裂，也有可能是因外牆的龜裂處長期滲水導致內部壁癌的現象，當時我們判斷也有可能是因頂樓防水層不佳或老舊以致於水從頂樓滲漏下來所造成，這也必須長時間才可能造成。」「有去14樓的外牆勘查，就是有龜裂現象，當時無法排除外部漏水而產生壁癌的現象，當時我們就是判斷如我剛才所講的兩個可能性，長期下來都會造成房屋內部的壁癌現象，快則幾個月，慢則幾年會造成如系爭房屋的內部壁癌現象。」「....但是如果完全沒有漏水或滲漏，比較不可能產生那樣的壁癌現象。我們施工前去看確實沒有水痕，但是之前有無經過油漆無法判斷，如果長期連續下雨會不會有水滲漏現象我不能確定。」「當時這樣記載主要是針對內部壁癌的處理，外牆雖然也有作補強，但是沒有負責外牆防水的保固。」「是指外牆防水不在保固範圍，裂縫則有保固。」( 同上卷178頁) ，證人龔勢方亦為從事相關工作20餘年具有豐富經驗之人，且為實際修繕之人，是依其所證，益證系爭房屋確實有漏水現象，發生時間至少已達數月至數年之久。
㈥綜上2 證人所述，已足認系爭房屋早有因漏水而生壁癌之情
形，程度輕重並非易於判斷，則陳健於未能確認完全修復前，拒絕給付價金或受領系爭房地，並同時要求李金花應會同處理或解決，其真意應係要求是否討論解除契約或減少價金，於法即無不合。
㈦從而，系爭房地既自86年6 月25日起即為李金花所有，有系
爭房屋建物登記謄本可佐( 同上卷50頁) ，就系爭房地有上開漏水情事應知之甚明，其於未經任何修繕前，即分別於10
1 年6 月5 日以系爭房屋無重大瑕疵要求如期履行原契約約定、於101 年6 月19日催告陳健支付尾款逾期將沒收已付價金、於101 年7 月12日為解除契約之意思表示( 同上卷第15-17 、21-22 、25-27 頁) ，依上開說明，均不生催告效果，亦不生合法解除之效力。
㈧李金花雖主張上開瑕疵已修繕，陳健自應依約履行，惟其所
提出由證人龔勢方擔任執行長之抓漏將軍工程有限公司出具之履勘及修繕保固書，係載於101 年7 月19日始完工，有保固書可參( 同上卷102-106 頁) ，李金花上開催告日期均在修繕日前，難認有何效力可言。
㈨又依證人龔勢方上述證稱記載室內牆面壁癌泥作修繕主要是
針對內部壁癌的處理，外牆雖然也有作補強，但是沒有負責外牆防水的保固，且指外牆防水不在保固範圍，裂縫則有保固之詞；再參以證人陳志銘則另稱如果依照勘察報告書105頁下方的照片，看起來只有把內牆打掉，這樣等於只做一半，實際上並沒有完全把滲漏水的原因排除（經本院提示卷第102-106 頁之壁癌勘察報告書) ，因水主要是從外面的裂縫跑進來，如果沒有作外牆，遲早還是會有壁癌現象，且依勘察報告的照片看來，是從內牆以高壓注射防水劑的方式打入內牆裡，實際上這樣的施工方法並沒有辦法完全排除真正的漏水因素，因為這種施工補救方法只能適用在鋼筋混凝土牆才有用，磚牆因本身的孔隙很大且吸水性高，這樣的施工方法是不正確的，無法完全阻擋滲漏水，所以一定要從外牆打掉磁磚再作防水，如果沒有這樣做則裂縫已經存在，會持續變大等語( 同上期日證人筆錄) ；依證人2 人上開所述，李金花請證人龔勢方之公司所處理之抓漏是否已達於漏水現象完全排除，之後是否已可確定不會再因下雨經外牆滲漏而致室內再漏水之可能，顯有疑義，且龔勢方亦自陳外牆防水不在保固範圍，則李金花主張瑕疵已完全修復，陳健應依原買賣合約約定履約，亦無理由。
㈩況李金花於上開修繕後，亦未曾再會同陳健及任何專業人士
進行會勘以確認修繕結果是否為兩造所接受，是否達於原契約所定保證無漏水之程度，是李金花之後再於101 年8 月3日由律師函文表示系爭房屋無漏水情形，要求陳健於7 日內給付尾款及辦理點交( 同上卷第30-31 頁) ，不能認已生合法催告效果、另於101 年8 月20日所為表示解除契約之意思表示( 同上卷第37-39 頁) ，亦不生合法解除契約之效力至明；況依兩造系爭合約第5 條第5 項「乙方( 即賣方李金花) 就買賣標的依法對甲方( 即買方陳健) 負有瑕疵擔保責任，惟辦理點交前若甲乙雙方就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，雙方應即申請調解或訴請法院裁判。調解或裁判確定前，雙方同意安信建經應停止就履保專戶價金之撥付。」之約定真意，於兩造會同協商處理並達成解決合意或經調解成立或法院裁判確定之前，自應解為應負瑕疵擔保責任之李金花並無單方解除契約之權限，始符公平。是李金花所為解除契約意思表示應不生合法解除之效力。
證人即系爭合約住商不動產之原負責仲介出售系爭房地之孫
煒評雖到庭證稱陳健於發現漏水後約三天，即在其面前向李金花表示已有漏水無論如何不要買了，但證人則當場認為只要修復交給買方即可，因買賣有瑕疵只要修繕即可( 同上卷第194 頁) 、之後又隔約10天後陳健表示要減價120 萬元，李金花不同意... 之後8 月間陳健表示願減價20萬元買受，但李金花不同意( 同上卷第195 頁).. 修繕後約5 月底6 月初證人公司另一同事曾會同兩造前往履勘，但陳健認為修繕不够完全等語；惟查，系爭房屋之修繕依上開說明，係在7月間始修繕完畢，證人所述是否真實已不無疑義；且李金花稱陳健透過孫煒評於8 月20日之後仍表示希望減價30萬元(同上卷第142 頁) 、證人孫煒評則稱陳健於8 月中旬表示願減價20萬元、之後又表示同意減價10萬( 同上卷第195 頁)，兩人所述亦有矛盾並不合理；再者，證人孫煒評自陳於6月即已離開住商轉任職與其妻同處之永慶( 同上卷第196 頁) ，則其既係以住商身分擔任系爭房地賣方仲介身分，卻仍於離職後繼續處理後續事宜，所為與常理亦不符，且自陳自其於住商期間，兩造系爭房地買賣如要看房屋，即常由其妻與李金花女兒聯繫，有些事亦由其妻直接與李金花女兒連絡，而系爭房地之後確由其妻以擔任永慶仲介身分為李金花另出賣予第三人，其妻並因而獲得仲介費用，且其本身於住商部分，如能經履保取得款項則亦能有介仲費用收入( 同上卷第197 頁) ，證人或因擬藉由與其妻2 人先後透過仲介出賣系爭房地以獲取2 次仲介報酬之機會，因而未積極促成陳健與李金花間就系爭買賣之爭議糾紛，所述難認無偏頗於李金花之可能；綜上，證人孫煒評之證詞難期公平而無足採信。
六、陳健依契約約定解除買賣契約，是否生合法解除之效力？㈠按買賣因物有瑕疵，出賣人應負擔保之責，如依其情形，解
除契約顯失公平者，買受人即不得解除契約，此觀民法第35
9 條規定自明。本件陳健於系爭房屋交屋前發覺有漏水瑕疵存在，李金花固應負物之瑕疵擔保責任，惟上開瑕疵即依主張應施作外牆防漏之證人陳志銘所屬宏盛工程出具之工程估價單所載所需修繕費用亦僅為95,550元( 同上卷第132 頁)，依其需修繕程度與系爭買賣合約總價金1 千2 百萬元相比差距甚大，陳健如依上開民法規定解除契約，應認有失公平而不生合法解除之效力。
㈡陳健於101 年5 月30日函文以系爭房屋有漏水，李金花顯有
刻意隱瞞物之重大瑕疵，有欺騙行為，表示依民法陳健得解除契約，除停止後續程序外，要求李金花應於7 日內解決(同上卷第12-14 頁) ；上開函文雖提及有詐欺，惟又主張依民法得解除契約，真意不明，宜認目的僅在要求李金花協商會同解決之道，並不生法律上解除或撤銷之效果。
㈢陳健再於101 年6 月18日委由律師函文李金花，以李金花有
故意隱瞞及告知不實而未改善，通知解除買賣契約，請求返還價金及賠償損害，或由李金花提出雙方可接受之方案( 同上卷20頁) ，惟依上開說明，陳健所為解除契約之意思表示應不生解除效力，而金花僅就漏水未告知尚難認定必有詐欺故意，況陳健亦未表示撤銷受詐欺所為意思表示，是上開函文亦僅有催告李金花應協同解決漏水所生糾紛之意思，並不生合法解除或撤銷之效果。
㈣陳健另又於101 年8 月6 日委由律師函文李金花以系爭房屋
漏水瑕疵構成詐欺，且發現有增建亦屬詐欺，撤銷因詐欺所為承買意思表示，請李金花儘速商討返還價金等事宜( 同上卷35-36 頁) ；惟查系爭房屋雖有漏水為事實，然其程度尚非重大亦經認定如上，尚難因而認定李金花必有詐欺之故意、而系爭房屋有無增建兩造雖有爭執，然依照片外觀所示，陳健主張之增建部分外觀部分與其他部分使用之建材及施作方法，均與其他部分無異( 同上卷第152-153 、156 頁) ，縱有增建，難認有何減損系爭房地價值之情形，李金花抗辯為建商增建亦屬合理，參以陳健自陳曾會同勘驗系爭房屋(同上卷第94頁) ，對系爭房屋外觀應無不知，事後再以受詐欺為由主張撤銷，即無理由；陳健上開函文應認並不生合法撤銷買賣意思表示之效果。
㈤陳健起訴再以上開事由主張李金花未依約於101 年6 月23日
前以合於契約約定狀態之房地移轉所有權及交付，已構成違約事由，其申請調解亦未成立，且李金花遲至101 年7 月19日始完成修漏工程，於8 月始通知，已陷於給付遲延，陳健於9 月13日為履約催告( 1804號卷第75頁) 後仍未履行，自得依契約第7 條第6 項及第9 條第3 項約定解除契約(1998號卷第54-55 頁) ，並以起訴狀繕本之送達為解除契約之意思表示；兩造系爭合約第5 條第5 項既約定於辦理點交前若兩造就已發現之瑕疵或修繕有爭議且未能合意解決時，雙方應即申請調解或訴請法院裁判，調解或裁判確定前，雙方同意安信建經應停止就履保專戶價金之撥付，而李金花亦因認定瑕疵非嚴重而要求陳健應繼續履約，僅因不生合法催告或解除效力既如上述，則李金花係因與陳健間就系爭房地瑕疵程度是否重大有爭議，主觀上並無遲延給付之意，而陳健亦於6 月間申請調解，故於李金花明示拒絕依約履行前，尚難即認李金花有遲延給付之意；查李金花確實分別於101 年7月12日、101 年8 月20日為解除契約之意思表示均如上述，惟李金花於101 年8 月3 日仍發文表示已修繕完畢要求陳健繼續履約( 同上卷卷30頁) ，應認當時李金花仍有依約履行之意；惟李金花自陳已於101 年8 月20日解除契約後將系爭房出賣並已移轉登記予第三人所有( 同上卷第93頁) ，應認自10 1年8 月20日為解除契約意思表示送達陳健時起( 同日送達，同上卷第38頁) ，已因明確拒絕履行契約義務而開始負遲延給付責任，其後陳健既再於9 月13日催告李金花履行，李金花仍未依約履行，且已因移轉登記予他人而實際亦履行不能，則陳健以起訴狀繕本之送達為解除契約意思表示，應解為已合法解除兩造間買賣契約關係。
七、李金花請求陳健給付遲延損害93,600元、及主張沒收陳健已支付之價金120 萬元作為懲罰性違約金，有無理由？系爭買賣契約乃因李金花應負交付義務之房地有漏水而生爭議，依漏水程度陳健本不得依民法規定解除契約，惟因李金花明示拒絕給付後又將房地另出賣予第三人而自陷給付不能，陳健經再次催告後依契約約定解除契約，已合法生解除效力既如上述，李金花為應負違約責任之一方，自不得依契約約定請求陳健給付遲延損害賠償及依約沒收已付價金，是李金花之請求並無理由。
八、陳健請求李金花給付遲延損害之違約金712,800 元、請求返還已付價金120 萬元、依契約第10條第3 項請求120 萬元懲罰性違約金，有無理由？㈠陳健主張李金花未於101年6月23日前交付合於契約約定狀態
系爭房地及移轉所有權，其得依兩造契約第9 條第3 項約定請求李金花給付遲延損害違約金共712,800 元；惟查，兩造係因就系爭房地漏水瑕疵是否嚴重及是否確屬漏水等事宜而生爭執，依契約第5 條第5 項約定，既約定有爭議而未能合意解決時，應申請調解或訴請法院裁判，且李金花亦數次要求陳健履約既如上述，亦難認李金花係故意遲延給付，陳健依第9 條第3 項約定請求李金花給付按日計算之遲延損害違約金共712,800 元並無理由。
㈡按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，固為民
法第252 條所明定，惟此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（最高法院93年度台上字第909 號裁判意旨參照）。
㈢依系爭契約第10條3 約定：乙方( 即李金花) 若有擅自解約
、不為給付、給付不能或違約情事致本約解除，應立即返還已收價金並負擔甲方( 陳健) 所受損害之賠償以外，並同意按甲方已支付價金總額計算，作為懲罰性違約金給付甲方，上開約定應屬懲罰性違約金性質；本件確因李金花違約致解除契約均如上述，依上開說明，陳健應依上開約定請求李金花返還已付價金120 萬元，及按已付價金120 萬元計算之違約金，合計為240萬元，為有理由。
九、綜上所述，陳健依兩造間系爭買賣契約約定之法律關係，請求李金花給付240 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日之101 年10月31日起( 起訴狀繕本於101 年10月30日送達，見1998號卷第401)至清償日止，按年息5%計算之法定遲延利息，陳健於此範圍內為有理由，逾此所為請求，為無理由，應予駁回。李金花依兩造契約約定及民法解除契約回復原狀之規定，請求陳健給付共花1,293, 600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，則無理由，應予駁回。
十、本件因事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結果不生影嚮，爰不一一論述。
、原告陳健陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；李金花陳明願供擔保請准宣告免為假執行，亦無不合，爰併准許之。至李金花既受敗訴判決，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。
、結論：原告陳健之訴為一部有理由、一部無理由；李金花之訴為無理由；依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392條 ，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
民事第六庭法 官 林玉心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 11 日
書記官 簡鴻雅