臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第1201號原 告 許志成被 告 羅許麗華
吳品慧上列當事人間請求給付仲介費等事件，本院於民國101 年8 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）為被告羅許麗華所有，經原告刊售服務2 年之久，民國101 年2 月27日被告吳品慧因看到原告刊售系爭土地之廣告而來電詢問，經原告帶看成功，並已議價處理。詎被告羅許麗華、吳品慧嗣後竟私下買賣，完成系爭土地所有權移轉登記，拒不給付原告依系爭土地成交總價款1%計算之仲介費用各新臺幣（下同）150,000 元，經原告以存證信函催告被告給付，惟被告仍置之不理。又原告於服務期間付出精神、心力、勞力等，被告自應負損害賠償責任各300,000 元，為此爰依民法第547 條、第565 條、第227 條、第549 條之規定，提起本件訴訟，並聲明：㈠羅許麗華應給付原告450,
000 元。㈡吳品慧應給付原告450,000 元。
二、被告之抗辯：㈠羅許麗華以：伊並未委託原告代為出售系爭土地，亦未簽定
刊售合約。又伊與吳品慧早已認識，嗣與吳品慧巧遇，其得知伊欲出售系爭土地，經被告2 人自行協談議價達成共識，從未委託第三人仲介買賣，何須付仲介費用，原告請求無理由等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
㈡吳品慧則以：伊雖曾與原告電話聯絡，且經原告帶看數筆土
地後，委請原告代為洽購另筆面積約65坪土地，然伊未委任原告代為洽購系爭土地。伊與被告羅許麗華早已認識，知其欲出售系爭土地，雙方議價後達成共識而成立，系爭土地買賣並未委託原告仲介，被告無支付仲介費用及賠償損害之義務，原告請求無理由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：系爭土地為被告羅許麗華所有，嗣因買賣移轉登記予被告吳品慧。
四、兩造於審理中協商之爭點：原告請求被告各應給付仲介費用150,000 元及損害賠償300,
000 元，有無理由？茲敘述得心證之理由如下：㈠按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得
依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償；報酬縱未約定，如依習慣或依委任事務之性質，應給與報酬者，受任人得請求報酬；當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限；稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第227 條、第547 條、第549 條、第565 條固分別定有明文。然按契約須當事人之一方將欲為契約內容之旨，提示於他方，得他方之承諾，而後契約始能成立。其僅由一方表示要約之意思，而他方不表示承諾之意思，或一方所表示之意思與他方所表示之意思，彼此不一致者，他方當然不受拘束（最高法院83年度台上字第955 號判決意旨參照）。再按，當事人主張有利於己之事實，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917 號判例意旨可資參照。
㈡本件原告請求被告應各給付依系爭土地成交總價款1%計算之
仲介費用150,000 元，且應分別給付損害賠償責300,000 元，係主張其就系爭土地之買賣事宜，與被告2 人間分別立委任或居間（仲介）之契約關係，然此為被告2 人所否認，原告自應就此有利之事實，應負舉證證明之責。經查：
⒈原告自承其與羅許麗華間並未簽訂書面契約（見本院卷第27
頁背面），且原告就其與吳品慧間關於系爭土地之委託或居間（仲介）買賣，亦未提出任何書面契約資為佐證，參酌原告具有不動產經營業員資格，有原告之不動產經紀營業員證明1 份在卷可憑（見本院卷第6 頁）以觀，倘羅許麗華確係委由原告出售系爭土地，或吳品慧已委託原告代為洽購系爭土地，以原告係實際從事不動產經紀業務之人而言，衡情自應以書面明文約定委任或居間（仲介）系爭土地出售之價格及報酬等相關權利義務，避免日後衍生糾紛之可能，是原告於無任何書面約定之情形下，即為羅許麗華刊售系爭土地長達2 年，並代吳品慧向羅許麗華協調系爭土地出售價格，實與一般不動產仲介之常情相違，已見原告主張其與被告2 人間就系爭土地之買賣分別存有委任或居間之契約關係，難予採信。
⒉原告雖主張其曾幫吳品慧向羅許麗華協調系爭土地買賣價格
，並提出行動電話通話明細11紙（見本院卷第7 至11頁、第52至57頁），資以證明羅許麗華曾承諾將系爭土地委任其出售或由其居間（仲介）買賣，及吳品慧曾委託其代為接洽系爭土地之買賣事宜云云。然參酌原告提出之行動電話通話明細，及羅許麗華自承其行動電話門號為0000000000，暨吳品慧自承曾與原告通話等情，固可認被告2 人曾分別於行動電話通話明細上所載時間與原告通話，惟原告與被告2 人之通話內容為何，是否係原告為被告2 人居中協調、聯絡系爭土地買賣事宜，則均未可知，自難據以推認原告與被告2 人間已就系爭土地之出售，分別成立委任或居間契約關係。
⒊綜上，原告既不能證明與被告2 人間就系爭土地之買賣，存
有委任或居間之契約關係，則原告依民法第549 條、第565條規定請求被告2 人分別給付委任或居間之報酬150,000 ，另依民法第227 條及第549 條規定，請求被告2 人各給付債務不履行之損害賠償300,000 ，均屬無據。
五、從而，原告依委任或居間契約法律關係，請求被告2 人分別原告450,000 元，為無理由，應予駁回。
六、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
民事第五庭 法 官 李育信以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 101 年 8 月 31 日
書記官 陳孟琳