臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第126號原 告 曾秋英原 告 鍾富洪即反訴被告被告即反訴 宋鍾昭美原 告 號12.上當事人間履行買賣契約事件，本院民國101年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告鍾富洪應給付反訴原告新台幣壹佰拾貳萬元。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。民事訴訟法第259條定有明文。本件被告於言詞辯論終結前，對原告鍾富洪提起反訴，請求原告鍾富洪返還其所給付之買賣價金及土地增值稅，經核反訴與本訴所涉者，均係因被告向原告購買系爭房地之法律關係爭議，訴訟標的及防禦方法自有牽連，且反訴部分非專屬他法院管轄，得與本訴部分行同種之訴訟程序，從而，本件反訴之提起尚無不合，應予准許。
貳、兩造爭執要旨
甲、本訴部分：
一、原告主張：
（一）原告於民國99年9月3日將原告鍾富洪所有坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地（下稱系爭土地），及原告曾秋英名下坐落系爭土地之門牌號碼高雄市○○市○○區○○路二段293-2號房屋（下稱系爭房屋），含內部固定設備，出賣予被告，約定價金為新臺幣（下同）390萬元，兩造並簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約）。被告先給付原告2萬元訂金，又於99年9月6日再給付原告98萬元，嗣被告竟藉故解除契約，並要求原告返還價金100萬元，惟買賣契約既已成立，被告即應依約履行，為此，爰依系爭買賣契約提起本件訴訟，請求被告給付買賣價金290萬元。
（二）系爭房屋乃原告鍾富洪之母生前所建，為未辦保存登記之建物，當時稅籍雖登記在原告曾秋英名下，但嗣後兄弟分產後，系爭房屋分歸原告鍾富洪所有，僅未辦理移轉稅籍登記，故系爭土地與系爭房屋事實上均為原告鍾富洪所有，系爭買賣契約成立時，原告曾秋英也同意將系爭房屋無條件過戶給被告，並於買賣契約上簽名。原告鍾富洪並不清楚被告是否知道系爭房屋沒有所有權狀，但被告事前都沒有問，也沒有提到權狀的問題，是事後才提出。並聲明：
(1)被告應給付原告290 萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5 ％計算之利息。
(2)訴訟費用由被告負擔。
(3)願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則辯稱：系爭買賣契約簽立時，僅有原告鍾富洪在場，原告曾秋英並未在場，亦無授權書，買賣契約書亦非原告曾秋英當場所簽，故系爭買賣契約並未生效。且被告與原告鍾富洪所合意購買者係有所有權登記之房屋，契約成立之前原告鍾富洪也告知原告系爭房屋有所有權狀，直到買賣契約簽訂，被告給付100萬元予原告鍾富洪，並分擔土地增值稅12萬元，且系爭土地辦理過戶登記完畢後，被告才發現系爭房屋並無所有權狀，原告既未能將系爭房屋之所有權移轉登記予被告，被告乃以存證信函向被告鍾富洪表示解除系爭買賣契約，故被告已無給付價金義務等語置辯。並聲明：(1) 原告之訴駁回。(2) 訴訟費用由原告負擔。(3) 願供擔保，請准宣告免為假執行。
乙、反訴部分
一、被告即反訴原告起訴主張：反訴原告欲購買者為完整所有權之系爭房屋加土地，反訴被告鍾富洪先前亦告知系爭房屋有所有權狀，買賣契約簽訂之後，反訴原告已給付100萬元予反訴被告鍾富洪，並分擔土地增值稅12萬元，直到系爭土地辦理過戶登記完畢後，反訴原告才發現系爭房屋並無所有權狀，反訴被告既未能將系爭房屋之所有權移轉登記予反訴原告，反訴原告已以存證信函向反訴被告鍾富洪表示解除系爭買賣契約，並請求回復原狀，反訴被告應將所收取之買賣價金以及反訴原告所分擔之土地增值稅返還反訴原告等語。並聲明：反訴被告鍾富洪應返還反訴原告112萬元。
二、原告即反訴被告鍾富洪辯稱：反訴被告鍾富洪並不清楚反訴原告是否知道系爭房屋沒有所有權狀，但反訴原告事前都沒有問，也沒有提到權狀的問題，是事後才提出，反訴被告不同意將上開金額返還。並聲明：反訴原告之訴駁回。
參、兩造不爭執事項如下：
一、系爭買賣契約於於99年9月3日簽訂。
二、原告即反訴被告鍾富洪原為系爭土地之所有權人，基於上開買賣契約，將系爭土地之所有權移轉登記予被告即反訴原告，並於99年10月8日完成登記。
三、系爭房屋為未辦保存登記建物。
四、被告即反訴原告業已給付原告即反訴被告鍾富洪買賣價金
100 萬元，並分擔系爭土地增值稅金12萬元。
五、被告即反訴原告於100年8月11日以存證信函向原告即反訴被告鍾富洪表示解除系爭買賣契約，並經原告即反訴被告鍾富洪於100年8月22日收受。
肆、得心證之理由：
甲、本訴部分
一、原告主張99年9月3日原告鍾富洪將其所有之系爭土地，及原告曾秋英名下之系爭房屋，含內部固定設備，出賣予被告，約定價金為390萬元，兩造並簽訂系爭買賣契約一情，業據其提出系爭買賣契約書一份為證，並經證人即受委託代辦系爭房地過戶之代書黃桂香到庭證述明確。被告雖辯稱簽訂買賣契約當時原告曾秋英並未在場，亦無授權書，買賣契約書亦非原告曾秋英當場所簽，故系爭買賣契約並未生效云云，然原告曾秋英於本院審理時已到庭陳稱系爭房屋之稅籍原雖登記於伊名下，但事實上均為原告鍾富洪所有，系爭買賣契約成立時，原告曾秋英也同意將系爭房屋無條件過戶給被告，並同意於買賣契約上簽名等語，足證原告曾秋英確實同意將系爭房屋出賣並過互予被告，兩造就系爭房地均有成立買賣契約之合意，系爭買賣契約已有效成立，被告上開所辯，不足採信。
二、又原告主張系爭買賣契約成立後，被告僅支付買賣價金100萬元，並分擔土地增值稅12萬元一情，固為被告所不爭執，惟被告辯稱其已解除系爭買賣契約，故原告不得再向其請求給付剩餘之買賣價金等語。經查：
（一）按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務；又不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力，民法第348條第1項、第785條分別定有明文，故在一般不動產之買賣，賣方應將不動產所有權移轉登記予買方始為常態。查系爭房屋為未辦保存登記之建物，原告事實上無法將系爭房屋之所有權移轉登記予被告名下，故原告主張在未能辦理所有權移轉登記之情況下，被告仍同意購買系爭房屋，自應就此事實負舉證責任。
（二）證人黃桂香於本院審理時證稱：「系爭買賣契約是兩造直接談好後到我事務所找我辦理，當時有原告鍾富洪與他姐姐，還有被告夫妻二人，買賣契約是我幫她簽約的，是事務所一般格式，原告鍾富洪到場時有拿土地所有權狀與房屋繳稅收據，我依據原告給的資料來辦理過戶，因為在鄉下很多房屋沒有辦保存登記也是可以買賣，所以我沒有問被告他知不知道房屋有無辦理保存登記，我們簽約完之後，才將買賣契約拿給曾秋英簽，簽約時被告有付二萬訂金，過幾天被告有匯98萬給原告，我去辦理土地移轉登記及房屋稅納稅義務人變更，我辦好後打電話給原告說已經辦好了，買方先過來了解，被告何時過來事務所我忘記了，來事務所之後，我有拿過戶資料給他們看，被告說房屋沒有辦保存登記他不要買，我請他與原告協調，之後我就不清楚了」等語，而原告鍾富洪於本院審理時也自承其並不清楚被告簽約當時是否知道系爭房屋沒有所有權狀等語，足證本件並無法證明被告於簽約當時知悉系爭房屋為未辦保存登記之建物。復參諸被告於知悉系爭房屋未辦所有權移轉登記時，立即向代書反應之情況，益徵被告並未同意原告可免除其辦理系爭房屋所有權移轉登記之義務。揆諸前開法條說明，原告顯無法履行此出賣人之義務而構成給付不能。
（三）又按，因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，民法第226條第1項、第256條亦分別規定甚詳。本件原告無法將系爭房屋所有權移轉登記予被告，已如前述，被告依法自有權解除系爭買賣契約，而被告已於100年8月11日以存證信函向原告鍾富洪表示解除系爭買賣契約，並經原告鍾富洪於100年8月22日收受等情，為原告所不爭執，被告並於本院審理時以書狀、言詞表示要解除系爭買賣契約，故被告解除契約之意思表示已合法通知並到達原告，應生解除系爭買賣契約之效力。
三、綜上所述，兩造間買賣契約之效力既已解除而不復存在，原告再執系爭買賣契約，請求被告給付尚餘之買賣價金290萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日按年息百分之5計算之利息，即屬無據，難認有理，其訴應予駁回。
四、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回，附此敘明。
乙、反訴部分：
一、按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，若受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，又因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償，民法第226條第1項、第
259 條第2款分別定有明文。本件系爭買賣契約因可歸責於原告即反訴被告鍾富洪之事由而解除，已如前述，故反訴原告主張反訴被告鍾富洪應將已受領之買賣價金1 百萬元返還，並賠償其所分擔之土地增值稅12萬元，即屬有理。反訴被告鍾富洪空言否認反訴原告之主張，顯不可採。
伍、結論：本件本訴原告之訴為無理由，反訴原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 4 月 5 日
民事第一庭法 官 管安露以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 9 日
書記官 顏妙芳