臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第2013號原 告 林美金訴訟代理人 周崇賢律師被 告 高雄隴岡大樓管理委員會法定代理人 歸亞蒂上列當事人間請求撤銷會議決議增修條文事件，本院於民國101年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：高雄隴岡大樓（下稱系爭大樓）於民國80年12月13日興建完成，原告於98年6 月6 日經由法院拍賣程序，取得門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號1 樓（面積：105.33平方公尺）與地下第1 層（面積：283.45平方公尺）之建物及大樓基地應有部分之所有權，已預期日後可能使用收益之情形。詎被告於101 年5 月25日召開第1 次區分所有權人第
2 次會議（下稱系爭會議），系爭會議決議在系爭大樓住戶管理規約（下稱系爭規約）增訂住戶管理規約第17之1 條（下稱系爭增訂條文），其中第⑴款至第⑶款部分，超出公寓大廈管理條例第23條規定得以規約規範之事項，增加法律所無限制，並不合法。又有下列顯失公平之情形：①禁止為餐飲業使用部分：因建商於申請建築執照時，已考量都市計畫法高雄市施行細則第12條第1 項第8 款規定，建造原告所有之第一層及地下室面積分別為105.33、283.45平方公尺，各未逾使用總樓地板面積300 平方公尺，原告本得作為飲食店使用，又依高雄市政府於100 年11月14日所發布高雄市建築物免變更使用執照辦法，第一層及地下第一層得逕行變更作餐廳使用，免申請變更使用執照，被告竟以系爭決議增訂禁止住戶對專有部分為飲食業之使用；②禁止日租屋及專以或兼作分租套房業使用部分：系爭增訂條文禁止「專以或兼作分租套房業」，並約定「房屋使用依80年度高市工建築使字第1429號使用執照登錄資料為準」，使區分所有權人僅能依80年間核准之使用執照為之，並不合理；均限制原告正當權利之行使，增加建築法、都市計畫法所無限制，已達顯失公平之程度，爰依民法第799 之1 條第3 項之規定提起本訴，訴請撤銷系爭增訂條文中上開顯失公平之部分。並聲明：被告於101 年5 月25日召開101 年度第1 次區分所有權人第2次會議決議增訂住戶管理規約第17條之1 ，其中禁止各區分所有權人及其住戶對其專有部分為餐飲業、日租屋及專以或兼作分租套房業（含附註：房屋使用依80年度高市0000000000號使用執照登錄資料為準）之規約內容，應予撤銷。
二、被告則以：原告之1 樓與地下第1 層僅有單一門牌，總面積為388.78平方公尺（105.33＋283.45＝388.78），且地下第
1 層須通過大樓1 樓中庭出入，無法單獨使用，原告不得將
1 樓與地下第1 層面積分開計算。且如作為餐廳使用，與使用執照核准項目不符，復超過都市計畫法高雄市施行細則第12條第1 項第8 款禁止營業使用總樓地板面積超過300 平方公尺之飲食店之限制，對住戶居住安全、安寧亦有影響。又系爭大樓早於83年8 月31日，在依系爭規約第22條授權訂定之系爭大樓住戶管理細則第23條第1 項規定「禁止大樓內經營餐飲業、KTV 、色情及其他八大行業」，及於系爭增訂條文通過前，系爭規約第17條已規定住戶專有部分應依使用執照所載用途為之；且系爭大樓屬純住宅使用，基於大樓住戶安全考量，除部分住戶得依使用執照兼作辦公場所使用外，應不得於系爭大樓內從事短租或日租型套房營業行為，系爭增訂條文禁止大樓之區分所有權人及住戶對其專有部分為「日租屋、旅店、民宿或其他相類之旅宿業」、「專以或兼作分租套房業」等營業使用僅係禁止前開業經公告為旅館業之行為，並未禁止住戶非專以營利為目的而將房屋長期出租予第三人之租賃行為。是以系爭規約本即對系爭大樓全體區分所有權人及住戶所為之規範與限制，目的為確保系爭大樓之安全管理及住戶品質，俾貫徹公寓大廈管理條例制定之立法目的，系爭增訂條文並非僅為限制原告權益而訂定，原告於拍定取得所有權前，有先調查瞭解之責任，對其並無顯失公平之情形等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於98年6 月6 日拍定取得系爭大樓門牌號碼高雄市○○
區○○路○○○ 號1 樓（面積：105.33平方公尺）與地下室（面積：283.45平方公尺）區域之建物及大樓應有部分之所有權乙情，復有建物、土地所有權狀各1 紙可考（見本院卷第10至11頁）。
㈡被告於101 年5 月25日召開系爭會議，決議在系爭規約增訂
系爭增訂條文，其中第⑴款至第⑶款部分規定：「本社區依使用分區屬集合住宅，為維護本社區安全管理及居住寧適，各區分所有權人及住戶對其專有部分禁止為以下各款營業使用：⑴餐飲業或其他食品加工業。⑵日租屋、旅店、民宿或其他相類之旅宿業⑶專以或兼作分租套房業。（房屋使用依80年度高市工建築使字第1429號使用執照登錄資料為準）」乙情，復有系爭會議紀錄1 紙可考（見本院卷第8 頁）。
㈢被告係依系爭規約第3 條第11款為系爭會議召集、決議，並
公告及向高雄市左營區公所報備等情，復有系爭規約、被告之101 年6 月15日隴管字第0000000 號報備函、高雄市左營區公所101 年7 月2 日高市○區00000000000000 號函各
1 份可考（見本院卷第30頁背面、第56頁）。㈣原告於101 年8 月23日提起本件撤銷系爭決議訴訟，距系爭
增訂條文作成後，未逾3 個月乙情，復有起訴狀上載收件章
1 枚可考（見本院卷第3 頁）。
四、是以，本件爭點厥為：㈠系爭增訂條文之內容有無違反公寓大廈管理條例第23條之規定而增加法律所無限制？㈡有無民法第799 條之1 第3 項顯失公平之情形？
五、本院得心證之理由如下：㈠系爭增訂條文未違反公寓大廈管理條例第23條之規定，且具有法律上之依據：
⒈按規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良
好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，公寓大廈管理條例第3 條第12款定有明文。有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之，同條例第23條第1 項亦有明文。
準此，舉凡公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經過區分所有權人會議決議，亦即由大多數區分所有權人意思決定所通過應共同遵守事項，依法訂立於規約中，各住戶均應受其規範。同條例第23條第2 項雖規定下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：「一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
四、違反義務之處理方式。五、財務運作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序。」其僅在規定須載明於規約之事項，並非上開事項以外之其他事項均不得訂入規約，且經法定程序訂入規約，前揭同條例第23條第1 項即為其法律依據，從而，原告主張系爭增訂條文超出公寓大廈管理條例第23條規定得以規約規範之事項，並不合法云云（見本院卷第69頁），洵屬無據。
⒉本件原告主張系爭增訂條文禁止為餐飲業使用、禁止日租屋
及專以或兼作分租套房業使用，限制正當權利之行使等語（見本院卷第4 至5 頁），此項權利係指自由使用專有部分營業收益之權利。而被告抗辯系爭增訂條文目的在於住戶居住安全、安寧，且系爭規約本即禁止大樓內經營餐飲業，並規定住戶專有部分應依使用執照所載用途為之，非僅為限制原告權益而訂定，亦未禁止住戶非以營利為目的而將房屋長期出租予第三人之租賃行為等語（見本院卷第26至27頁）。是以，兩者利益衝突在於系爭增訂條文限制原告自由使用所有建物營業收益之權利，本院認為此項自由權利非屬人類生活必需或人性尊嚴要求而絕對不得限制之事項，再者，對不動產共有人用益權之限制本不以經共有人全體同意為必要，而係採多數決之方式決定，即使係公寓大廈區分所有權人對其專有部分之使用、收益權亦應受法律限制，區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為，至於不服多數決議者，僅在有顯失公平之情形始得向法院提起救濟，此觀民法第820 條第1項、第2 項、上開同法第799 條之1 第3 項及公寓大廈管理條例第4 條、第5 條之規定自明，是以，系爭規約亦得訂定限制住戶權利之事項，不以其他法律已有限制者為限，原告一再主張系爭增訂條文限制其權利，增加建築法、都市計畫法所無限制云云（見本院卷第4 、5 、69、74頁），均不足採為有利於原告之論據。
㈡系爭增訂條文之內容無民法第799 條之1 第3 項顯失公平之情形：
⒈按規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其
基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3 個月內，請求法院撤銷之，民法第
799 條之1 第3 項定有明文。立法意旨在於規約之約定對特定之區分所有人若有顯失公平之情事者，宜有救濟之途徑，又是否有顯失公平情事，須就各項具體因素及其他相關情形綜合予以斟酌，以為判斷之準據，至所謂不同意之區分所有人包括自始未同意該規約約定或未參與其訂定者在內（立法理由第4 點參照）。查本件原告於101 年8 月23日提起本件撤銷系爭決議訴訟，距系爭增訂條文作成後，未逾3 個月，且於系爭會議召開前即表示反對之意思，而未在出列席單位及人員附冊上簽名等情，為兩造所不爭執（見本院卷第71頁），復有該附冊1 份附卷可考（見本院卷第50頁背面「10 2號B1＋1F」欄），是原告得依民法第799 條之1 第3 項提起本件訴訟，本院即就「顯失公平」之要件審酌如後，先予敘明。
⒉民法第799 條之1 第3 項係以「顯失公平」為其得請求法院
撤銷之要件，非規定規約僅能為「必要、不可代替之限制」或「利益均等」之內容，而係須達「顯」失公平之程度，是以，就原告主張之自由使用專有部分營業收益之權利與被告抗辯住戶居住安全、安寧之公共利益所為衡量有無顯失公平，應依限制欲達成之公共目的是否真正重要、規約與目的有無實質合理關連性、是否以限制特定人為目的、權利受限制程度及其他情事等加以衡量比較。茲就本件具體情況斟酌如下：
⑴系爭大樓係屬集合式住宅，歸屬住宅區，及原告所有專有部
分建物1 樓、地下第1 層共用門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 號1 樓，須經系爭大樓中庭始能出入乙情，為兩造所不爭執，復有高雄市政府工務局80年度高市工建築使字第1429號使用執照、系爭大樓正面照片各1 紙附卷可稽（見本院卷第28、45、70頁），且衡情如作餐廳或出租屋、旅宿業使用，將使出入人口遽增，人際關係複雜、出入身分不易確認，衍生噪音、空氣、排水、垃圾、微生物污染及夜間安寧、交通工具停放、治安等問題，系爭增訂規約加以禁止可認對系爭大樓住戶係屬真正重要之公共目的，且其規約與目的間具有實質合理關連性。
⑵系爭大樓早於83年8 月31日，在依系爭規約第22條授權訂定
之系爭大樓住戶管理細則第23條第1 項規定「禁止大樓內經營餐飲業、KTV 、色情及其他八大行業」，及於系爭增訂條文通過前，系爭規約第17條已規定住戶專有部分應依使用執照所載用途為之，且系爭增訂條文未禁止住戶非專以營利為目的而將房屋長期出租予第三人之租賃行為等情，有系爭規約、系爭大樓住戶管理細則各1 份附卷可考（見本院卷第34頁背面、第40頁），且此部分原告未加以爭執（見本院卷第
61 、73 至75頁），堪信為真，足見系爭規約早已有應依使用執照所載用途使用專有部分之規定，系爭增訂規約不過係將原有規定予以具體化，規範對象為全體住戶，顯非以限制特定人為其目的。
⑶原告之專有部分依系爭增訂規約，雖不得作為餐廳或出租屋
收益，惟仍得依使用執照核准項目作為辦公室或住宅使用，未限制原有權利範圍；再者，原告係於98年6 月6 日拍定取得專有部分，對上開系爭規約第17條、系爭大樓住戶管理細則第23條第1 項之規定處於可依調查加以瞭解之狀態，自難謂系爭增訂條文有何顯失公平之情事。
㈢從而，被告召集系爭會議，通過系爭增訂條文，於法有據，
亦未違反公寓大廈管理條例第23條之規定，又具有真正重要之公共目的，其規約與目的具有實質合理關連性，且將原有規定予以具體化，規範對象為全體住戶，非以限制特定人為目的，原告於取得專有部分前，處於可依調查加以瞭解之狀態，相較於原告自由使用專有部分營業收益之權利所受限制，難謂有何顯失公平之情事。
六、綜上所述，原告依民法第799 之1 條第3 項之規定提起本訴，訴請撤銷系爭增訂條文中禁止各區分所有權人及其住戶對其專有部分為餐飲業、日租屋及專以或兼作分租套房業等規約內容，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌核與本件判決結果不生影響，不再逐一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 27 日
民事第四庭 法 官 李俊霖以上正本係照原本製成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 101 年 12 月 28 日
書記官 邱上一