臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第2127號原 告 鄭月桃兼訴訟代理 鄭月華人被 告 施榮焜
施克洲施正憲施由美共 同 董瑞仁訴訟代理人上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國102年2月1日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
事實及理由
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。」耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1 項、第2 項前段分別定有明文。
查本件兩造間租佃爭議事件，經高雄市仁武區公所耕地租佃委員會調解，因兩造無共識，調解不成立，復經高雄市政府耕地租佃委員會調處，因出租人不服調處結果，調處不成立，由高雄市政府以民國101 年9 月11日高市○地00000000000000 號函送本院審理等情，有上開函文檢附之各該調解、調處程序筆錄、兩造戶籍謄本、續訂租約申請書、註銷登記申請書等件為證，是本件起訴程序應屬合法，合先敘明。
二、原告主張：高雄市○○區○○段○○○○○號（原八卦寮段88地號）土地（下稱系爭土地）為被告所有。原告之被繼承人鄭明福前就系爭土地與被告簽立仁八字第287 號三七五耕地租約（下稱系爭租約），系爭租約租期業於85年間屆滿，嗣鄭明福於86年7 月31日提出續訂租約申請，因故未完成續訂租約手續。鄭明福於88年11月22日死亡後，原告請求被告續訂租約，卻遭被告以原告未自任耕作為由拒絕續訂租約，惟原告並未將系爭土地出租他人而未自任耕作，被告拒絕續訂並無理由，為此提起本件訴訟等語。並聲明：被告應就坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地，會同原告辦理變更仁八字第287 號耕地租約承租人為原告之變更登記，並為耕地三七五租約之續訂。
三、被告則以：原告已20餘年未曾給付租金，且經被告現地勘查，原告未自任耕作而將系爭土地出租訴外人張簡○○，收取一年新台幣（下同）3,500 元之租金，顯已違反減租條例之規定，故原訂租約無效，租賃關係已隨之消滅，原告主張續訂租約並無理由等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：㈠系爭土地為被告所有。
㈡原告之被繼承人鄭明福前就系爭土地與被告簽立仁八字第28
7 號三七五耕地租約。㈢系爭租約租期業於85年間屆滿，嗣鄭明福於86年7 月31日提
出續訂租約申請，因遲未補正資料而未完成續訂租約手續。㈣鄭明福於88年11月22日死亡，原告迄至100 年間始提出續訂租約之申請。原告未曾給付被告租金。
㈤高雄縣政府以系爭租約租期屆滿，業佃雙方均未申請續訂租約，於86年6 月間逕為註銷系爭租約。
㈥兩造間租佃爭議事件，經高雄市仁武區公所耕地租佃委員會
調解，因兩造無共識，調解不成立，復經高雄市政府耕地租佃委員會調處，因出租人不服調處結果，調處不成立，由高雄市政府以101 年9 月11日高市○地00000000000000 號函送本院審理。
五、本院得心證之理由：㈠系爭租約是否因高雄縣政府逕為註銷而消滅？⒈按耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，
如承租人願繼續承租者，應續訂租約。減租條例第20條定有明文。故租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅（最高法院51年台上字第1858號判例意旨參照）。次按，耕地租佃期間，不得少於六年，其原約定租期超過六年者，依其原約定，耕地三七五減租條例第五條定有明文。依此規定，耕地租佃期間，最短應為六年，已無不定期之耕地租賃存在。如租期屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條之規定，兩造若續訂，期間即不得少於六年。若未續訂，應解為以六年期限繼續契約（最高法院87年度台上字第1185號判決可資參照）。復按，內政部所頒耕地三七五租約清理要點第7 條規定乃行政機關管理上之措施，苟當事人間於租約期滿後，同意繼續租賃關係，雖未申請續訂租約，亦不因原租約被註銷，而否認兩造間之耕地租賃關係（最高法院88年台上字第799 號判決可資參照）。
⒉查系爭租約於85年間屆滿後，因原承租人鄭明福未完成續訂
租約手續，經高雄縣政府以系爭租約租期屆滿，業佃雙方均未申請續訂租約，而於86年6 月間逕為註銷系爭租約，此有高雄市仁武區公所102 年1 月8 日高市○區00000000000
000 號函暨附件租約、註銷審核函文及登記簿等件在卷可稽（本院卷第78-83 頁）。惟耕地租約之續訂，不以出租人承諾、書面、或變更登記為要件，且其效力亦不因遭行政機關依耕地三七五租約清理要點規定為註銷登記之管理措施而受影響，已如前述。是以，鄭明福於86年7 月31日提出續訂租約申請，雖因未補正資料而未完成續訂租約手續，然已足認其有續訂租約之意，而被告斯時依法仍有續訂租約之義務，是當事人間之耕地租賃關係，自不受行政機關註銷登記而受影響。又鄭明福死亡後，原告雖遲至100 年間始提出續訂租約之申請，然在此之前，原告仍為租賃物之使用收益，而被告當時未見有即為表示反對之意思，揆諸前揭說明，系爭租賃關係自應持續存續。
㈡原告有無未自任耕作情事？⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地一部或全部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。減租條例第16條第1 項、第2 項分別規定甚明。所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（最高法院63年台上字第599 號判例參照）。又耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。故出租人應有租賃物返還請求權，此觀諸同條項後段：『得由出租人收回自行耕種或另行出租』之規定自明（最高法院80年台再字第15號判例要旨參照）。
⒉查證人張簡○○於本院審理中結證稱：伊向原告鄭月華以一
年3,500 元之價格承租系爭土地耕作，已承租2 年，直到地主出面，伊才知道系爭土地不是原告的，照片上的小屋是伊搭建用來休息的，伊當時有跟原告鄭月華說要定租約，但她說不用，伊是當面將租金交給原告鄭月華收受，伊與原告鄭月華之前就認識，伊都叫她阿珠，兩人並無糾紛，原告鄭月華還有留電話在伊手機中，如果原告鄭月華未租地給伊種植，為何不去報警等語（本院卷第87、88頁）。而證人張簡○○與原告既無怨隙，自無甘冒偽證罪責而為不實陳述之理。況其若未經原告鄭月華同意而擅自占用系爭土地，為恐遭人察覺後需行拆除，應無耗費資金，自行搭建如卷附照片所示（本院卷第33、34頁）之小屋並架設網架之理。且證人張簡茂盛得具體陳明原告鄭月華之偏名為「阿珠」，並經本院諭令其當庭撥打電話給「阿珠」，在場原告鄭月華所持用之手機確實當場響起（本院卷第88頁），足證證人張簡○○所述屬實。原告雖辯稱伊於99年6 月間去金門8 個月，系爭土地委託友人管理，證人張簡○○自行占用土地種植，伊回來後才留證人張簡○○的電話云云。然經本院詢問其管理土地之友人為何人，原告鄭月華卻無法說明其姓名（本院卷第74頁），所述已有違常理。況原告鄭月華自承原告鄭月桃並未耕種（本院卷第74頁），而其於99年6 月至金門後，縱有將系爭土地委託友人管理，惟其既非將系爭土地供自己從事耕作之用，而將土地交給第三人使用，自仍屬未自任耕作至明。是被告主張原告有轉租、未自任耕作之情事，應堪認定。㈢原告請求續訂租約有無理由？
原告就系爭土地有轉租、未自任耕作之情事，已如前述，系爭租約自因原告違反減租條例第16條第1 項之規定而屬無效，租賃關係因而歸於消滅。是原告請求被告應會同辦理變更系爭租約承租人為原告之變更登記，並為耕地三七五租約之續訂，自屬無由。
六、綜上所述，系爭租約因原告有轉租、未自任耕作之違反減租條例第16條第1 項規定之情事，應屬無效，原告請求被告應會同辦理變更系爭租約承租人為原告之變更登記，並為耕地三七五租約之續訂，為無理由，應予駁回。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之陳述及所提其他證據，經本院斟酌後，認為均於判決之結果無影響，亦與本案之爭點無涉，自無庸逐一論述，併此敘明。
八、本件原告提起租佃爭議事件，經高雄市政府耕地租佃委員會移送前來，依減租條例第26條第1 項後段規定，免收裁判費用，是並無訴訟費用負擔問題，併予敘明。
九、據上論結：本件原告之訴為無理由，合依耕地三七五減租第26條第1項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 22 日
民事第五庭法 官 郭宜芳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 22 日
書記官 何秀玲