臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第2154號原 告 七加一不動產仲介經紀有限公司法定代理人 邱士原訴訟代理人 張耀聰律師複代理人 梁世樺律師被 告 三得立有限公司法定代理人 李培立訴訟代理人 黃俊嘉律師
孫嘉佑律師陳易聰律師上列當事人間請求給付報酬事件，經本院於民國102 年4 月8 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按攻擊或防禦方法，除別有規定外，應依訴訟進行之程度，於言詞辯論終結前適當時期提出之。當事人意圖延滯訴訟，或因重大過失，逾時始行提出攻擊或防禦方法，有礙訴訟之終結者，法院得駁回之，民事訴訟法第196 條第1 項、第2項前段分別定有明文。查原告於民國101年6月29日向本院聲請核發支付命令，請求被告給付仲介服務報酬，嗣因被告對支付命令聲明異議而視為起訴，原告即於本院訴訟程序中，聲請傳喚相關證人外，並於102 年2 月間提出兩造之法定代理人於101 年3 月27日之錄音對話譯文為證。惟被告抗辯此項錄音譯文證據係原告意圖延滯訴訟或重大過失而逾時提出，有礙訴訟程序之終結，請求駁回此項證據云云。然本院審酌當時兩造尚就相關證人及書證表示意見，並持續調查證據及進行言詞辯論，故原告提出上開錄音對話譯文為證時，尚難認非於言詞辯論終結前之適當時期為之；又審酌該錄音譯文與證人到庭之陳述內容，尚均有利於認定事實，且無礙本件訴訟之終結，故依前開規定，自不生失權之效果。從而，被告請求駁回此部分證據，尚屬無據，合先敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：被告於101 年3 月15日委託伊銷售其所有高雄市○○區○○段○○○○○號土地及其上同段建號0000-0、0000-0
號即門牌號碼高雄市○○區○○路○○號房屋（下稱系爭房地），兩造因而簽訂不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委銷契約），並於該契約第6 條約定，甲方即被告全權委託乙方即伊銷售系爭房地，銷售成交時，同意給付伊成交價百分之2 計算為服務報酬，並於成交時以現金乙次給付，伊則應開立發票予被告。嗣被告經伊居間仲介覓得買方即訴外人黃金瑞後，被告於101 年3 月15日收受黃金瑞交付訂金100 萬元，並於系爭定金收據簽收。被告與黃金瑞又於101 年3 月19日於原告處，以成交總價新臺幣（下同）1 億零3 百萬元，簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），並約定各期款項支付金額與時間，黃金瑞於簽約時同時交付1,500 萬元支票予被告收受。嗣二人合意將101 年3 月30日第二期用印款時間延至同年4 月3 日。
惟被告竟於合意變更用印款期日後，意圖違約，以黃金瑞未達成系爭買賣契約所附之特約條件，系爭買賣契約不成立為由，拒不給付服務報酬。然系爭買賣契約並未附有停止條件，僅系爭定金收據之預約附有條件，且該條件已成就，被告又已簽立買賣契約及收取第一期價金，系爭買賣契約自已成立生效，伊已居間仲介成功，被告應給付報酬。爰依系爭委銷契約第6 條、民法第565 條規定，請求被告給付系爭報酬等語，並聲明：㈠被告應給付原告206 萬元。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊與黃金瑞於簽定系爭買賣契約前，二人就系爭房地買賣曾先簽立系爭定金收據，並於其上合意約定「若買方（即黃金瑞）不能與現有承租人（即日和鋼鐵股份有限公司，下稱日和公司）達成續租或搬遷之協議，則買賣不成立，甲方（即被告）無償退回訂金」（下稱系爭特約）。則伊與黃金瑞既於系爭定金收據約明買賣標的、價金、稅務等內容及系爭特約，足見系爭定金收據應非僅屬預約性質而已，尚有買賣契約本約之性質，嗣後僅為形式上簽約儀式與單純尾款約定之契約補充，故系爭特約自為買賣雙方成立系爭買賣契約之條件。另縱認系爭定金收據僅預約性質，惟伊與黃金瑞於系爭買賣本約並未有新約定，且未將預約之系爭特約條款刪除，益見該特約條款業已為系爭買賣契約之內容之一，故系爭買賣契約確附有系爭特約之停止條件，則黃金瑞自須與伊之承租人日和公司達成續租或搬遷之協議，系爭停止條件始得成就。惟黃金瑞迄今未與日和公司達成任何續租或搬遷之協議，日和公司又已以同一價格承購系爭房地，堪認系爭買賣契約所附系爭特約停止條件已不能成就，系爭買賣契約自無法成立生效，即無銷售成交之情。則依系爭委銷契約第6 條約定反面解釋及民法第568 條規定，原告並無報酬請求權，其請求無理由等語置辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執之事項：㈠被告於101 年3 月15日委託原告銷售被告所有系爭房地，兩
造並簽訂系爭委銷契約，依系爭委銷契約第6 條約定，甲方（即被告）全權委託乙方（即原告）銷售系爭房地，銷售成交時，同意給付成交價百分之2 計算為服務報酬，於成交時以現金乙次給付，而原告應開立發票予被告。
㈡系爭房地前經被告出租予訴外人日和公司，租賃期間、租金及契約內容如被證二之租賃契約書所載。
㈢被告經原告居間仲介覓得買方黃金瑞後，被告於101 年3 月
15日收受黃金瑞交付訂金100 萬元，雙方並於系爭定金收據中約定，此訂金係黃金瑞預定購買系爭房地之訂金，雙方議定系爭房地價格為1 億零3 百萬元，約定於101 年3 月19日上午11時至原告處所即高雄市○○○路○○號簽定系爭買賣契約。簽約金1,500 萬元，其餘尾款簽約時再議。又買方逾時不買，訂金沒收，買賣作廢，賣方爾後不賣時，訂金加乙倍退還買方。受委託人（即原告）之服務報酬，與賣方簽訂買賣契約時，支付服務報酬1.5%予受委託人。若買方未能與現有承租人達成續租或搬遷之協議，則買賣不成立，甲方無償退回訂金等語。而黃金瑞、原告並分別於訂金收據之承買人、受委託人處簽名，被告於收據上方簽收收受訂金100 萬元支票。系爭定金收據係系爭買賣之預約。
㈣被告與黃金瑞於101年3月19日至原告處所，簽立系爭買賣契
約，約定內容如買賣契約書所載（但不包括該約第15條特約事項㈢之內容），黃金瑞於簽約同時交付1,500 萬元支票予被告簽收。嗣系爭房地承租人即日和公司寄發被證六之存證信函予被告，被告與黃金瑞又於同年3 月30日至原告處加註第15條特約事項㈢，即雙方同意將第二期用印款變更為101年4 月3 日。
㈤101 年4 月3 日第二期用印款時間屆至時，被告未會同用印
，後其以買賣契約不成立為由，故未給付仲介服務報酬予原告。上開支票已兌現，而被告鑑於與日和公司調解成立，欲將上開1500萬元票款返還黃金瑞，然因返還未果，乃將票款提存於本院。
四、本院之判斷：㈠系爭買賣契約是否有附「若買方不能與現有承租人日和鋼鐵
達成續租或搬遷之協議，則買賣不成立，甲方無償退回訂金」之停止條件部分：
⒈按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契
約即為成立。又當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之」、「買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，民法第153 條、第345 條分別定有明文。又契約之內容，可分為要素，即契約成立所不可或缺之要件，如買賣中之移轉財產權及支付價金；常素，即通常為構成契約之內容，除去該內容契約仍可成立之事項，如買賣之瑕疵擔保責任；偶素，即當事人特以意思表示將其附加於契約內容之因素，如條件、期限。另所謂契約「必要之點」，於買賣契約，通常固指契約之要素而言，然關於契約之特約事項，經當事人特別注重，另以意思表示將其附加於契約內容，視為契約成立之要件者，該偶素事項即為契約必要之點。故買賣契約之成立，應以要素意思表示一致，及經雙方意思表示為常素（是否排除）及偶素之必要之點意思一致，始可成立。另買賣「預約」，得就標的物及價金之範圍等先為擬定，以作為將來訂立「本約」之張本。再者，解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為其判斷之基礎，不能徒拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失其真意（最高法院99年度台上字第1421號判決意旨參照）。
⒉本件原告主張系爭定金收據係買賣預約，系爭房地之買賣，
僅於預約附有系爭特約之停止條件，系爭買賣契約並未附有停止條件，且黃金瑞已完成該特約條件，否則被告為何前來簽定買賣契約書並收取第一期價金，故系爭買賣契約已成立生效，被告應給付服務報酬等語，並提出系爭買賣契約、不動產專任委託銷售契約書、第一期價金1500萬元之支票等件為證（見本院卷第43頁至第56頁）。惟為被告所否認，並以前詞置辯。查系爭買賣契約本約條款固未有系爭特約之約定，惟因系爭買賣並非要式契約，倘買賣雙方有以口頭或書面合意系爭特約作為系爭買賣契約之必要之點，即雙方有意以系爭特約為系爭買賣契約之條件，即生契約關係，並不因此特約係書寫在何種紙張、預約或口頭約定而受影響。故被告與黃金瑞為系爭房地買賣時，其等有無將系爭定金收據上，經以手寫記載之系爭特約約定，列為雙方成立系爭買賣契約之停止條件，即雙方合意成立買賣契約之必要之點，厥為本件重要爭點。茲析述如下：
⑴據證人黃金瑞證稱：101 年3 月15日上午，被告老董事長李
博三打算要賣系爭房地，但以系爭房地目前由其兄長李賜惠在放東西，會對李賜惠較不好意思，希望之後能繼續租給日和公司，我也有答應，之後我去向李賜惠表示要承買系爭房地，若讓日和公司搬遷需多久時間，李賜惠表示半年，我也表示若要繼續承租我也會續租，當時沒有寫協議書，我認為已經講好了，之後回被告公司向李博三表示已跟李賜惠講好，約定3 月19日在原告處簽定第一期款，李博三表示這兩天會再與李賜惠確認，看李賜惠有無任何意見或問題。簽立買賣契約時，被告只有告訴我日和公司有優先購買權，日和公司在法律上站的住腳，沒有表示一定會賣給我或其他的內容。是我提議在定金收據後面加註「若買方未能與現有承租人達成續租或搬遷之協議，則買賣不成立，甲方無償退回定金」，因為若買賣不成立，可以拿回我的定金。後因收到日和公司存證信函，又於101 年3 月30日與被告再為協商，並在契約（第15條) 特約事項加註㈢內容等語（見本院卷第130頁至134 頁）。又據證人李博三證稱：被告與黃金瑞間之系爭買賣是我主導，101 年3 月15日黃金瑞與仲介到被告公司時，我跟黃金瑞與仲介邱先生等人說，因系爭不動產已經租給日和公司很久，該公司有可能會買，我有可能會讓他買，所以寫下此條件，要求黃金瑞跟承租人達成解決方案，看承租人要搬遷或是如何解決，不然買賣不成立。黃金瑞與邱士原有答應去找承租人日和公司協調處理，之後他們回來告訴我已經跟日和公司講，但沒有告訴我有何協議或達成何結論。101 年3 月15日至101 年3 月19日間，李賜惠在電話中表示日和公司有優先購買權，他要買。101 年3 月19日仲介通知我與黃金瑞到仲介公司簽約，當時我說李賜惠既然要買，這個契約會有問題，叫他們先去解決，仲介與黃金瑞說他們會負責讓日和公司搬遷或承租等事宜，我認為101 年3 月15日所簽的定金收據的效力，包括特約事項的效力，會及於10
1 年3 月19日所簽的買賣契約，我有告訴黃金瑞或仲介邱士原，若他們就承租人日和公司搬遷事宜無法達成協議，這份買賣契約一樣不成立。我想這特約事先已經在定金收據上載明，所以就沒有再寫在買賣契約上等語。再據被告法定代理人李培立稱：101 年3 月15日仲介邱士原帶黃金瑞到被告公司，黃金瑞說要買系爭不動產，我告訴他們系爭不動產租給日和公司，故在定金收據上面寫若買方與承租人未達成續租或搬遷之協議，則買賣不成立。仲介與黃金瑞說他們自己要去處理，該特約條件是邱士原與黃金瑞自己提出來的條件。他們找完李賜惠後，印象中不知是當天或是隔幾天，邱士原口頭上告訴我，我伯父李賜惠已經有同意，但這也有可能是他騙我，我不知道實情。101 年3 月19日簽定買賣契約，印象中仲介好像是說承租人有同意，趕快來簽一簽，我父親李博三係有權決定出賣系爭不動產，再由我簽約用印。我認為之前已經寫了定金收據的特約內容，就包括在這個買賣內容，不然寫定金收據的特約內容要做什麼。之後收受日和公司之存證信函，才知悉仲介、黃金瑞並未達成協議，後來仲介表示給他們一些時間，他們會去處理，建議補在買賣契約上，註明特約事項㈢等語。是由買賣雙方即上開證人黃金瑞、李博三及被告法代李培立之陳述，足見當時係考量日和公司已向被告承租系爭房地使用多年，被告之前法定代理人李博三與日和公司之實際負責人李賜惠又係兄弟至親關係，故李博三決定出售被告所有系爭房地時，為保障買賣雙方及承租人日和公司之權益，並免傷親誼，乃經買賣雙方合意書立系爭特約，由黃金瑞與現有承租人日和公司達成續租或搬遷之協議，否則買賣不成立，由被告無償退回訂金，且買賣雙方就此節之陳述互核一致，原告對證人黃金瑞之證述亦無意見，足見其等陳立簽立系爭特約之緣由應屬真實。基此堪認被告與黃金瑞為系爭買賣交易時，其等所認知契約之必要之點，已非僅在於一般買賣所著重之要素即系爭標的物及價金而已，其等尤為重視者，即係如何妥善處理日和公司之意見，包括日和公司是否有意與買方黃金瑞續租或日後欲搬遷或有意承買系爭房地等事，以維各方權益，並避免造成任一方不必要之損失或影響親誼。蓋日和公司若不欲搬遷，或有意於租期屆至前或屆至時向被告購買房地或行使優先承買權，既關乎被告與日和公司間之租賃契約及被告與黃金瑞間之系爭買賣契約之履約或債務不履行事宜，亦攸關被告與日和公司實際負責人間之家族感情和諧等多方權義，故被告與黃金瑞為系爭買賣時，既特別著重系爭特約條件是否達成，以維各方權益，堪信被告抗辯系爭定金收據上所為系爭特約之約定，並非僅係預約條件而已，而係成立系爭買賣契約之條件，應非子虛。且此由系爭特約約明：「若買方不能與現有承租人日和鋼鐵達成續租或搬遷之協議，則『買賣不成立』」，而非『預約不成立』亦足佐證。故被告與黃金瑞於系爭定金收據簽署時，既口頭及書面約明為成立系爭買賣，應使系爭特約成就，否認買賣不成立，則雙方當事人之真意，即應有意將系爭特約作為系爭買賣契約之條件，並應由買方黃金瑞完成該特約事項，系爭買賣契約始可成立生效，否則，當難認符合被告出賣系爭房地時之原意，亦應無強使系爭買賣契約成立之理，始符公平。故原告徒以系爭買賣契約本約中，未記載系爭特約等文字，即曲解系爭買賣契約未附件條件，僅預約附條件云云，已難信為真實。
⑵次依兩造簽定之系爭委銷契約第7 條約定，原告係系爭房地
買賣之雙方代理人，被告授權原告得全權代理收受定金，一經收到買方黃金瑞之定金，買賣契約視為有效成立。故由黃金瑞支付定金予被告時，兩造及買方於定金收據所約明之事項，除成立預約之意而已，當時亦應有意使系爭特約條件成為買賣契約內容，始符合兩造於系爭委銷契約之上開約定，及系爭定金收據所約明之「若買方不能與現有承租人日和公司達成續租或搬遷之協議，則『買賣不成立』」之文義。並由原告主張被告簽收訂金100 萬元支票，依民法第248 條規定，已推定契約成立等語（見本院卷第68頁），足認原告亦認被告收受黃金瑞交付之定金時，推定系爭買賣契約約定之內容已成立，即原告理應亦認系爭特約非僅為預約之條件，並為系爭買賣契約之條件，始屬合理，否則，若該條件僅為預約條件，則買賣雙方與仲介當時豈會於預約條件尚未履行且未成就前（即黃金瑞與原告之法定代理人邱士原尚未前往日和公司與李賜惠溝通並取得搬遷及續租協議前），即合意約定於4 日後之101 年3 月19日至原告處所簽立系爭買賣契約，而非待預約條件成就後再約定簽約日成立本約之理。況若系爭買賣契約並未附有條件，則當被告簽立系爭買賣契約後，原告與黃金瑞就被告事後收受日和公司表示欲行使優先承買權之存證信函時，理應要求被告自行解決，並要求被告儘速配合完成房地過戶事宜，或要求雙方解除契約等，以維自身權益；原告豈會反於常情，旋即由其法定代理人邱士原約同被告法定代理人李培立至原告處，向李培立說明其與黃金瑞當日前往日和公司與李賜惠溝通情形及李賜惠之回應，尚積極請李培立約同主導系爭買賣之李博三至原告處商議系爭買賣如何處理，後又於101 年3 月30日主動向李博三表明日和公司之續租及搬遷事由交由買方及仲介處理，黃金瑞並配合更改契約條款，將第二次用印款時間延後等，已據證人李博三證述及李培立陳述在卷，並有原告提出之卷附錄音譯文及系爭買賣契約可稽（見本院卷第191 頁反面、195 頁、第150 頁至第153 頁、25頁）。足見原告及黃金瑞均明知系爭特約乃主導系爭買賣之李博三所考量被告是否出售系爭房地予黃金瑞之重要條件，且經李博三及李培立於黃金瑞購買系爭房地之初即多次言明，其等始為此舉。故原告與黃金瑞既主觀上均知悉黃金瑞需受此系爭特約條件之拘束，堪信買賣雙方確有意將此視為系爭買賣之重要條件（偶素），即契約必要之點，僅買賣雙方先簽立系爭定金收據及系爭買賣契約之書面文件暨約定交付簽約款事宜，故系爭買賣契約自須於系爭特約條件成就時，始有效成立。否則，原告豈會未依系爭定金收據第7 條約定，以被告簽立系爭買賣契約為由，向黃金瑞要求支付系爭1.5%之服務報酬，益徵原告知悉系爭買賣係附有系爭特約之停止條件至明。故被告抗辯買賣雙方業將系爭特約約定為系爭買賣契約條件等語，堪信與民法第
153 條、第345 條第2 項規定無違，亦符合論理與經驗法則。從而，原告僅以被告業已前往簽立系爭買賣契約，並有收受簽約款，系爭買賣契約亦未記載系爭特約，主張系爭買賣契約並無附條件云云，自無足採。
㈡系爭買賣契約是否成立部分：
⒈按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力，民法
第99條第1 項訂有明文；次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段亦定有明文。查被告與黃金瑞就系爭房地所成立之系爭買賣契約，係附有系爭特約之停止條件，已如上述，故系爭買賣契約自須於系爭特約條件成就時，始有效成立。原告既主張系爭特約停止條件已成就，系爭買賣契約已成立生效，自應就有利於己之事實，負舉證之責。而原告雖主張證人黃金瑞已證述完成系爭特約條件云云。惟審酌黃金瑞係陳稱：我與邱士原在101 年3 月15日一同到日和公司，向李賜惠表示要承買系爭房地，我與李賜惠達成之協議為，若日和公司願意繼續租，我願意續租，若日和公司願意搬遷，我會讓他有半年的搬遷時間等語（見本院卷第130 頁、第133 頁），是依其證述，至多僅能認定其單方面有告知李賜惠欲購買系爭房地一事，並願讓日和公司續租或提供時間讓令公司搬遷，但並未能證明當時已獲日和公司之承諾續租或搬遷，自無法證明日和公司或李賜惠業已與黃金瑞達成續租或搬遷之協議，並遽認系爭特約已成就。
⒉又據證人即日和公司之法定代理人蕭美櫻證稱：我沒有與黃
金瑞達成談妥日和公司續租事宜或於六個月內搬遷之協議，我想要購買，不想跟黃金瑞承租，日和公司由我先生李賜惠負責業務等語（見本院卷第128 頁至第129 頁）；又據證人李賜惠證述：101 年3 月15日，仲介跟黃金瑞表示已經跟被告購買系爭房地，有人問我是要搬還是要繼續租，我沒有回覆，他們說要簽協議同意書時，我就拒絕，我自始至終沒有同意要搬遷，我早就想跟被告買，並在3 月15、16日就跟李博三說要買系爭房地，之後馬上請葉天來律師寫存證信函向被告表示要以與黃金瑞出價相同之價金向被告購買系爭房地等語（見本院卷第156 至158 頁），審酌上開證人與原告並無夙怨，應無故為虛偽陳述而陷己入偽證罪之理，其等證述已難謂係屬虛偽。再者，李賜惠及蕭美櫻經營日和公司已數十年，其等因日和公司置放鋼管之需，乃向被告承租系爭房地使用十餘年，已據證人李賜惠證述在卷，而原告及黃金瑞亦經被告法定代理人告知此情而明悉。是若被告出售系爭房地，致日和公司需搬離現址或須另向黃金瑞承租，應屬該公司之大事，衡情李賜惠應會先向其至親李博三及被告之法定代理人李培立究明原委，並與其等溝通、協商，若無結果後，再決定如何與被告購買或與承買人黃金瑞處理續約或搬遷事宜，衡情應無可能對突然造訪之買主黃金瑞及仲介立即表明願搬遷或續租，並立即與不相識之黃金瑞達成協議之理。並衡以黃金瑞及原告法定代理人邱士原均具有一定之社會經經歷及智識，若其等確有取得日和公司之實際負責人李賜惠之搬遷或續租之協議，理當要求李賜惠或蕭美櫻為日和公司簽立書面協議，以免日後因日和公司反悔而影響系爭買賣契約之成立及原告取得系爭服務報酬之機會。惟原告及黃金瑞竟均無法提出達成系爭特約之協議之證明，黃金瑞亦自承迄今未自日和公司處取得書面協議等情（見本院卷第132 頁），自難認定其等有與日和公司（之李賜惠）成立搬遷或續租之協議。是原告空言主張黃金瑞已與日和公司已達成協議，尚難信屬真實。從而，原告自無法證明系爭特約條件已成就，而系爭買賣契約已成立。
⒊另原告雖又提出邱士原與李培立於101 年3 月27日之對話內
容譯文，證明黃金瑞已與日和公司之李賜惠達成協議，系爭特約條件已成就云云。惟由卷附錄音對話譯文觀之（見本院卷第150 頁至第153 頁），對話之人係原告法定代理人邱士原與被告法定代理人李培立，並非證人黃金瑞與日和公司之負責人蕭美櫻或實際負責人李賜惠；又該譯文內容並非關於證人黃金瑞與日和公司如何達成搬遷或續租之協議，僅係由原告法定代理人邱士原片面陳述及一再表明有向李賜惠為通知，李賜惠並未為異議之意，李培立則為附和之語；並由李培立於本院陳稱其與邱士原於譯文中之對話均係客氣話，僅係應付之詞，想要儘快把系爭買賣契約推掉等語（見本院卷第194 頁），足見上開錄音譯文至多僅能證明原告與黃金瑞有告知李賜惠有關黃金瑞欲購買系爭房地一事，且此情為李培立所悉，但尚無從證明李賜惠有與黃金瑞表明或成立搬遷或續租之協議，原告自難執此遽認黃金瑞確有達成系爭協議，並使系爭停止條件成就。
⒋另原告雖以系爭買賣契約中第15條特約事項約定：「㈠本買
賣於交屋日起未到期之租金由買方收取。㈡本買賣原有租賃契約自交屋日起由買方承受，賣方協助處理。新承租案由買方與承租人另行處理。」等語，而與系爭特約文義不相容，足見黃金瑞應已先達成系爭特約條件，雙方始以上開約定取代系爭特約，且系爭買賣契約並未附條件云云。然查，系爭買賣契約書第15條特約事項㈠、㈡固約定於交屋後之租金收取事宜等細節，惟此係買賣雙方就買賣內容細部事項所為補充敘明，即雙方先約明買賣成立後之租賃關係處理原則，並非因此即得解為系爭特約事項僅係預約之條件，或黃金瑞已完成系爭特約條件。再者，買賣雙方就系爭房地上原有租約關係及產生之權利義務關係先進行約定，避免在黃金瑞達成系爭特約條件，而使系爭買賣契約成立生效後，因租約事宜滋生疑義或紛爭，亦無違於常情。縱若日和公司於租約屆期後仍欲搬遷，致使上開特約事項㈡之新承租案部分無庸進行，亦無礙買賣雙方系爭房地買賣之履行。故被告與黃金瑞先於系爭買賣契約第15條特約事項所為之㈠、㈡約定，尚無與系爭特約之約定產生矛盾。故原告以此二者約定有異或有矛盾，進而推論系爭買賣契約並未附條件或系爭特約已成就云云，均無足採。
⒌基上所述，原告迄今並無從證明黃金瑞有與日和公司達成續
租或搬遷之協議，又李賜惠自知悉黃金瑞欲購買系爭房地後，立即委請律師發函表明日和公司欲優先承購系爭房地之意，嗣後亦與被告於調解委員會成立調解，而以同一價格購買系爭房地，此有卷附之存證信函及調解筆錄可稽（見本院卷第91頁、第184 、185 頁），原告對上開證物真正亦無意見，益見日和公司應自始即無意與黃金瑞達成搬遷或續租之協議，故系爭特約條件顯無可能成就。則系爭買賣契約既因系爭特約條件無法成就而無從成立，原告主張系爭特約條件已成就，系爭買賣契約已成立生效云云，自無足採。
㈢被告有無積欠原告服務報酬未給付部分：
按系爭居間契約第6 條約定，甲方（即被告）全權委託乙方（即原告）銷售系爭房地，銷售成交時，同意給付成交價百分之2 計算為服務報酬。次按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬；契約附有停止條件者，於該條件成就前，居間人不得請求報酬。民法第565 條、第568 條第1 項、第2 項分別定有明文。查原告並無法證明系爭特約條件已成就及系爭買賣契約已成立，已如上述，其自無居間銷售成交之情，被告亦無積欠原告服務報酬。從而，原告以系爭房地業經其居間銷售成交，其得依系爭委銷契約第6 條及565 條規定，請求被告給付系爭報酬云云，尚屬無據。
五、綜上所述，系爭買賣契約係附有系爭特約之停止條件，而原告並未能舉證證明系爭停止條件已成就，故被告抗辯系爭買賣契約不成立等語，應屬有據。從而，原告主張其已居間銷售成功，其得依系爭委銷契約第6 條及民法第565 條之規定，請求被告給付服務報酬206 萬元，為無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，自應併予駁回。
六、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用或進行調查之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無予以調查或逐一詳予論駁之必要，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 楊淑珍正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
書記官 許琇淳