臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第2166號原告即反訴被告
朱挺介原告即反訴被告
向台實業股份有限公司法定代理人 朱挺介原告即反訴被告
新生興投資股份有限公司法定代理人 朱挺介共同訴訟代理人何旭苓律師複代理人 劉彥伯律師被告即反訴原告
長谷民生大樓管理委員會兼法定代理人 李佳航共同訴訟代理人 柯尊仁律師當事人間除去妨害所有權等事件，本院於民國102 年8 月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李佳航應分別交付高雄市○○區○○○路○○○號長谷民生大樓可通達大樓七、八、九樓之感應釦予原告新生興投資股份有限公司、向台實業股份有限公司及朱挺介。
原告其餘之訴及原告朱挺介聲請假執行部分均駁回。
訴訟費用由原告朱挺介負擔百分之九十，原告向台實業股份有限公司及新生興投資股份有限公司各負擔百分之二，其餘由被告李佳航負擔。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、原告主張：
（一）緣被告無正當理由拒不核發高雄市○○區○○○路○○○號長谷民生大樓（下稱系爭大樓）之電梯感應釦及大門鑰匙予原告，並將電梯設定為不停靠原告等人所有之7、8、9 樓等樓層（下稱系爭樓層），嚴重妨害原告對系爭大樓之所有權之行使，嗣原告提起定暫時狀態假處分之聲請，經本院以101 年度裁全字第1187號民事裁定准予原告供擔保命被告應將上開電梯感應釦及大門鑰匙核發予原告，並解除電梯不停靠系爭樓層之設定，且經本院於101 年7 月26日核發101 司執全字第810 號執行命令執行中，合先敘明。
（二）原告等人本於其為系爭大樓之區分所有權人之地位，得依民法第767 條第1 項請求除去妨害所有權之規定，請求被告交付可通達系爭大樓各樓層之電梯感應釦及大門鑰匙，並解除電梯不停靠系爭樓層之設定：
1.按臺灣高等法院臺中分院100 年度上字第367 號判決理由：「何樹宗以其感應釦被消磁，無法進入其所有之房屋，致其房屋所有權能之行使受到妨礙，因此本於其為香榭麗管委會所屬公寓大廈社區之區分所有權人之地位，依民法第767 條第1 項請求除去妨害所有權之規定，請求香榭麗管委會回復其通行40號管制門及40號社區大樓電梯感應釦之效力，並不得妨害其自由進出香榭麗廣場公寓大廈之行為，核屬有據」。次按，本院94年度訴字第516 號民事判決理由：「原告未繼受陳的龍繳納電梯更換費用之義務，被告將原告之電梯晶片卡消磁，致原告無法使用電梯，自屬對原告對共用部分使用之侵害，故原告基於物上請求權之法律關係，主張被告應將坐落高雄市○○區○○街○○○ 號內之所有電梯允許其使用，為有理由，應予准許。」，另臺灣臺中地方法院93年度簡上字第49號、100 年度訴字第156
1 號民事判決之法律見解亦屬相同。準此，公寓大廈管委會以區分所有權人未繳清前手所積欠之債務為由，扣留應核發予住戶之大樓電梯感應釦或大門鑰匙，係屬無正當理由，致住戶無法正常使用其所有之不動產而使其所有權遭受嚴重之侵害，縱使大樓規約並無管委會應交付電梯感應釦或大門鑰匙予住戶之規定，住戶仍得本於其為公寓大廈區分所有權人之地位，依民法第767 條第1 項所有物妨害除去請求權之規定，請求公寓大廈管委會核發電梯感應釦或大門鑰匙。
2.今原告朱挺介及由其擔任負責人之向台實業股份有限公司（下稱向台公司）、新生興投資股份有限公司（下稱新生興公司），於99年5 月間分別購得系爭大樓層之所有權，並於99年5 月20日完成上開房屋之所有權移轉登記。嗣後，竟於99年6 月間收到李佳航以被告長谷民生大樓管理委員會（下稱系爭管委會）之名義，分別發存證信函予原告等3 人，要求分別給付95年10月19日起迄99年5 月份，合計44期前手所有人積欠之管理費，各新臺幣（下同）74萬餘元（，每坪以75元計算，3 戶共220 餘萬元），並稱倘有遲繳，即將依規約加計10％滯納金及每期500 元罰鍰，又再分別發函予原告，要求分別給付自96年1 月起至99年5 月止之大樓公共電費各
21 萬 餘元（3 戶共64萬餘元），亦稱倘有遲繳，將依規約加計10% 滯納金及每期500 元罰鍰，為此，原告曾委請律師發函向被告表示，依公寓大廈管理條例第21條及第24條之規定，並參酌台灣高等法院93 年 法律座談會第13號審查意見等實務見解，有關建物前手所積欠之管理費或電費等債務，原告等後手所有權人並無義務承受，被告並無權向原告催討而應向前手追索，且不得藉此理由強制關閉電梯而妨礙原告使用該等公共設施及通行至原告房屋所在樓層之自由。另就有關管理費之計算方式，原告亦請求被告暨其所謂之系爭管委會提供相關之住戶規約或區分所有權人會議記錄及管理費基金帳戶，以利原告依住戶規約或區分所有權人會議記錄所決定之計費方式繳納自99年5 月20日起之管理費。
然被告均置之不理，拒不交付系爭大樓電梯感應釦及大門鑰匙予原告，更強制關閉電梯妨害原告使用系爭大樓公共設施及通行至原告房屋所在樓層之自由，已嚴重侵害原告之所有權，原告乃向本院聲請命被告交付電梯感應釦及大門鑰匙等行為之假處分，已獲准許，現執行中，已如前述。是以，原告自得本於所有權妨害除去請求權，援引民法第767 條第1 項規定，訴請被告應將系爭大樓之電梯感應釦及大門鑰匙核發予原告，並解除電梯不停靠系爭樓層之設定。
（三）依臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號結論，及臺灣臺中地方法院100 年度訴字第
156 1 號、93年度簡上字第49號等判決意旨，原告並無清償前手所積欠管理費、公共電費等費用之義務，是被告以原告未清償前手所積欠之費用，拒絕核發電梯感應磁扣與大門鑰匙予原告，並將電梯設定不停靠系爭大樓系爭樓層等行為，顯無理由，不足採信：
1.臺灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號結論：「（二）按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號研討結果參照）。故縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費。」。另臺灣臺中地方法院100 年度訴字第1561號、93年度簡上字第49號等判決意旨之法律見解相同。準此，區分所有權人之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者僅係契約地位之繼受，並不包括前手已積欠之管理費，亦即原區分所有權人依據規約所積欠之管理費用及其他應分擔費用，於後手取得所有權即成為新區分所有權人後，其並不負擔清償該等前手所積欠之管理費用等之義務。
2.再者，依公寓大廈管理條例第24條第1 項規定，區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定之文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。所稱「繼受」，乃契約地位之繼受，亦即後手於繼受時起，應當然遵守公寓大廈管理條例及該大廈規約之規定，不得以不知規約或未曾參與規約制定或區分所有權人會議為抗辯，但尚非指後手應繼受前手已發生之具體特定債務。此參以該條文於92年12月31日修正公佈前，係規定「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，因易生疑義，故修正現行條文，並於修正說明中明載「將『繼受』修正為『遵守』，並於『一切權利義務』下增列『事項』文字，以資明確」之修正理由，益顯該法條立法意旨非在要求後手繼受前手已發生之債務。是故原區分所有權人於讓與區分所有權以前，因違反大廈管理條例或該公寓住戶規約所定之抽象義務，已發生具體個別之債務不履行（例如積欠管理費），則因此等債務不履行，屬具體發生之私法上債權債務關係，即非公寓大廈管理條例第24條第1項所指條例與規約所規範之抽象權利義務事項，自無從逕依公寓大廈管理條例第24條第1 項後段之規定令繼受人承受此等債務不履行責任，殆無疑義。
3.今被告以存證信函要求原告繳清前手所積欠之管理費及公共電費等費用，惟原告之前手是否有積欠該等費用尚屬有疑，況且，後手亦無繼受前手繳納該等費用之義務，原告因而委請律師發函回覆被告拒絕繳交前手之欠費，被告即以此為由，拒不核發系爭大樓電梯感應釦及大門鑰匙予原告，並強制關閉電梯妨害原告通行至原告房屋所在之樓層。按前揭所舉之實務見解，區分所有權人之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者僅係契約地位之繼受，並不包括前手已積欠之管理費，其並不負擔清償前手所積欠之管理費等費用之義務，乃現行實務之通見，是以被告以原告未清償前手所積欠之管理費及公共電費等費用，拒絕交付系爭大樓電梯感應磁扣與大門鑰匙予原告，並將電梯設定不停靠系爭大樓系爭樓層等行為，實屬無理，顯不足採。
（四）被告雖已依前開假處分執行命令交付電梯感應釦及大門鑰匙予原告等人，然被告所交付之電梯感應釦僅能分別各自停靠系爭大樓之系爭樓層，而原告等人對公同共有區域之持分所有權效力應及於公同共有區域之每一部份，不受任何阻礙，況且，系爭大樓之頂樓及地下室亦皆有逃生避難功能，倘有火災、地震或其他重大事故發生時，被告所交付僅能分別各自停靠系爭大樓之系爭樓層之感應釦，將致原告無法前往頂樓、地下室甚或其他樓層即時逃生（例如：6 樓發生火災，原告等人將無法順利即時前往頂樓或其他已有消防人員接應救災之樓層即時逃生），嚴重妨害原告對系爭大樓公同共有區域之所有權及使用權，且將造成災害發生時嚴重妨害原告之逃生避難。是以，被告所應交付之系爭大樓感應釦應如起訴聲明所載「可通達全大樓各樓層之電梯感應釦」方屬無妨害原告等人對系爭大樓公同共有區域所有權之行使。
（五）另被告非但未按本院前開假處分執行命令履行其應交付可通達系爭大樓各樓層之電梯感應釦之義務，甚且非法限制原告對系爭大樓地下室停車場避難空間、各樓層之公用廁所、茶水間、公共電信箱、公共電力箱等大樓公共空間及公共設施之使用權，亦屬無正當理由妨害原告所有權之行使，原告自得依民法第767 條第1 項請求除去妨害所有權之規定，訴請被告開放該大樓地下室停車場避難空間、各樓層之公用廁所、茶水間、公共電信箱、公共電力箱及所有公共空間及公共管道間予原告使用：
1.按原告等人基於系爭大樓區分所有權人之地位，本於對系爭大樓所有公共空間之公同共有權，自有自由使用該大樓之全部公共空間、公共設施及公共管道之權利，任何人無正當理由不得恣意妨害或干涉之，已如前述，又所謂公共空間、公共設施之範圍，除前開假處分裁定命被告開放之大樓電梯及大門外，尚應包括所有供全體大樓住戶共同使用之公共空間及公共設施，則地下室停車場避難空間、各樓層之公用廁所、茶水間、公共電信箱、公共電力箱等範圍及設備，亦屬全體大樓住戶得共同使用之空間及設施，自不待言，合先敘明。
2.被告違反前開本院假處分執行命令之意旨，竟交付未能通達系爭大樓各樓層之電梯感應釦予原告，原告就此部分已陳報本院執行處並請求對債務人處以怠金，更有甚者，被告於假處分裁定審理期間，仍執前詞，以原告未繳清前手所有人所積欠之管理費、公共水電費等欠缺合法正當之理由，非法禁止原告進入及使用大樓全部公共設施，進而於公共電信箱、公共電力箱上張貼公告，禁止原告等人使用，令原告無法開啟該等設施，而無法申設私有房屋內所須之電信通訊設備，室內配電亦受影響，已嚴重妨害原告所有權之行使。
3.復依高雄市政府工務局核發之系爭大樓使用執照，該大樓之地下2樓乃避難室兼停車空間，其設置實具有維護大樓住戶公共安全，避免緊急危難之目的，惟被告竟管制前往該地下室之電梯及鐵門，令原告無法前往該地下室避難空間，因原告無法經由大樓電梯達到該地下室避難空間，致原告於災害發生時將無安全處所得以避難，實已造成原告人身及居住安全之危險，亦屬對原告所有權之妨害，況且該地下室本即劃有供大樓住戶公共使用之機車停車格，被告竟於接手系爭大樓之管理事務後，擅自將供大樓住戶公共使用之機車停車格改劃為汽車停車位供特定人使用，此有地下室停車場機車位經改劃後仍留存機車停車位明顯痕跡之現場照片可稽外，亦可參照經主管機關核准之系爭大樓地下室2 樓原始建築藍圖內劃有40餘個機車停車位，然對照現今經被告任意修改之長谷民生大樓車位配置圖僅有20個汽車停車位，其中編號01、19、20之汽車停車位及此3個停車位前之迴轉空間，即係原建築藍圖原所劃定之機車停車位，足證被告顯係基於私利，無正當理由妨害原告本於對公同共有部份之所有權而得自由進出使用系爭大樓地下室停車場避難空間之權利。故原告訴請被告應開放系爭大樓地下室停車場避難空間、各樓層之公用廁所、茶水間、公共電信箱、公共電力箱及所有公共空間及公共管道間予原告使用，並應交付該大樓地下室停車場避難空間之鐵門遙控鑰匙各1 支予原告，係有理由。
（六）因系爭管委會尚未向主管機關為合法之成立登記，是以，被告李佳航雖主張其為系爭管委會之法定代理人，請本院擇一就「被告李佳航即長谷民生大樓管理負責人」或「被告長谷民生大樓管理委員會」，判准應將系爭大樓之電梯感應釦及大門鑰匙交付予原告，並解除電梯不停靠系爭樓層之設定：
1.按「本條例用辭定義如下：……九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第28條第3 項、第29條第6 項規定為負責管理公寓大廈事務者。」，公寓大廈管理條例第3 條第9 、10款定有明文。
2.查原告曾向高雄市新興區公所查詢系爭大樓是否有依法成立管理委員會，惟經該區公所函覆：系爭大樓根本尚未依法成立管理委員會，顯見被告所謂之管理委員會並未向主管機關立案核備，尚非依公寓大廈管理條例成立之管理委員會，並無爭議。又被告李佳航前於100 年7 月27日由系爭大樓5 樓（林崇仁）、6 樓（丁旭東）、10樓（林秀芳）及11 樓（黃盈婷）等人出具同意書，同意由其擔任管委會總幹事，且於101 年7 月3 日本院101 年度裁全字第1187號假處分事件陳述意見時，堅稱其是管委會之總幹事，而原告所收受之存證信函，乃其代表管委會所發出的等語，均足證明被告李佳航實為系爭大樓之管理負責人，而非管理委員會之代表人，是以，原告請求被告李佳航即系爭大樓之管理負責人應核發系爭大樓之電梯感應釦與大門鑰匙予原告，並解除電梯不停靠系爭樓層之設定，應屬有理。
3.退步而言，倘本院認系爭大樓已成立管委會且由被告李佳航擔任代表人者，則被告系爭大樓管委會即有交付電梯感應釦與大門鑰匙予原告，並解除電梯不停靠系爭樓層之設定之義務，準此，爰請本院就上開被告擇一為原告勝訴之判決。
（七）按「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」民法第184 條第1 項前段定有明文。查，被告無正當理由，以上開各種不法手段，妨害原告朱挺介對系爭大樓所有權之行使，顯係故意侵害原告朱挺介之所有權，致原告朱挺介無法按其所有權完全使用系爭大樓，在系爭大樓之所有權長期遭到妨害之情形下，原告朱挺介不得不另覓辦公處所，乃於100年10月1 日與鴻立鋼鐵股份有限公司簽訂租賃契約，承租高雄市○○區○○○路○○號之1 三樓及六樓，作為存放物品使用，約定租賃期間為1 年，共支出租金378,000 元。是以，被告對原告朱挺介系爭大樓所有權行使之妨害，致其增加上開租金費用負擔之損害，原告朱挺介自得依民法第184 條第1 項前段向被告請求損害賠償。另按「訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：……二、請求之基礎事實同一者。」民事訴訟法第
255 條第1 項第2 款定有明文。復參最高法院96年台上字第471 號裁判要旨：「民事訴訟法第255 條第1項第2款 所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之。」是以，原告朱挺介依民法第184 條第1 項前段之規定，以本訴狀追加侵權行為損害賠償之請求，與原告依民法第767 條第1項規定，起訴請求被告除去所有權之妨害，兩者之原因事實共通，證據資料於相當程度範圍內具有同一性，在審理時得加以利用，依最高法院96年台上字第471號裁判要旨之見解，原告朱挺介所為訴之追加合於民事訴訟法第255 條第1 項第2 款之規定，係屬適法，應予准許。
（八）依民法第826 條之1 規定，及臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號之實務見解，區分所有權人並無繼受前手所積欠之管理費等債務之義務，然被告竟曲解上開法律規定及實務見解，主張原告等人應承受前手積欠之管理費及公共電費等費用，而以原告等人未繳清前手所積欠之債務，拒絕交付大門鑰匙及可通達全大樓各樓層之電梯感應釦予原告等人，並妨害原告等人使用地下室停車場避難空間、各樓層之公用廁所、茶水間、公共電信箱、公共電力箱等公共設施，顯屬無據，其答辯係無理由：
1.按，民法第826 條之1 第1 、3 項規定：「不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第820 條第1項規定所為之決定，於登記後，對於應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。共有物應有部分讓與時，受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」參照其98年1 月3 日之立法理由，乃基於債之相對性原對第三人不生效力，惟為保持原約定安定性，特賦予物權效力，爰參照司法院釋字第349號解釋，並仿外國立法例，於不動產為上述約定或決定經登記後，即對應有部分之受讓人或取得物權之人，具有效力。然系爭大樓根本尚未向主管機關立案核備成立大樓管理委員會，尚非依公寓大廈管理條例成立之大樓管理委員會，且亦未見有何區分所有權人會議決議應如何繳納管理費之相關約定或規約，是以，縱有被告管理委員會之存在，亦僅事實上以管委會之名義管理系爭大樓事務，根本不可能依法辦理規約之登記，故原告等人即無從得知大樓管理規約內容為何，而被告依上開規定主張原告等人應繼受前手積欠管理費之義務，實於法不合。
2.復按臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20 號 審查意見：「自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之『不動產所有權』中（第
799 條至第800 條之1 ），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節『共有』，區分所有建築物所有人之權利義務，自應優先適用區分所有之相關規定，惟該規定中並無受讓人應就前手欠繳之管理費應連帶負責之規定，僅於第799 條之1規定：『區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同』。該規定與公寓大廈管理條例第24條第1 項『區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項』之規定相仿，而實務上向來均認為公寓大廈管理條例第24條第1 項係指規約對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限，故拍定人不須就債務人欠繳之管理費，負擔清償責任。」；另參本院100 年度簡上字第316 號民事判決：「……再自法律規定之體例而言，區分所有建築物所有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第二節之『不動產所有權』中（第799 條至第800 條之1），而共有人間之權利義務關係，係規定於所有權章第四節『共有』中，『區分所有建築物』所有人之權利義務，自應優先適用『區分所有』之相關規定，惟該『不動產所有權』之章節中（包含『區分所有』在內）並無受讓人應就前手欠繳之管理費連帶負責之規定，僅於第799 條之1 規定：『區分所有人間依規約所生之權利義務，繼受人應受拘束；其依其他約定所生之權利義務，特定繼受人對於約定之內容明知或可得而知者，亦同』。該規定與公寓大廈管理條例第24條第1 項『區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項』之規定相仿，均係指規約對於繼受人發生拘束力，至於已具體發生之管理費給付義務則不在此限，業如上述，均難認立法者有意透過民法第826 條之1 之增定，逕命區分所有權之繼受人繼受讓與人於讓與前積欠之管理費。……」之法律見解亦屬相同，是以上開法律座談會之審查意見係採否定說之結論，即區分所有權之受讓人無須就前手所欠繳之管理費，負擔清償責任。然，被告竟故意曲解上開法律座談會之審查意見結論，明顯違反目前實務通說，被告主張原告等人應承受前手所積欠之管理費或電費等債務云云，顯無理由。故，前手所有人所積欠之管理費與公共水電費等債務，根本與原告等人無關，原告等人並無義務繼受前手所積欠之債務。
3.另就被告要求原告等人應給付每坪75元之管理費，因系爭大樓並未依法成立管委會，被告又拒絕提供相關規約或住戶大會決議予原告等人查對管理費之計算標準，原告等人雖對管理費之繳納尚有疑義，惟，原告仍將取得系爭大樓7 至9 樓之建物所有權後之相關管理費加以提存於本院，據此，原告等人絕無拒不繳納或拖欠管理費之情事，被告以原告等人未繳清管理費等費用為由，拒絕交付大門鑰匙及可通達全大樓各樓層之電梯感應釦予原告等人，並妨害原告等人使用地下室停車場避難空間、各樓層之公用廁所、茶水間、公共電信箱、公共電力箱等公共設施之行為，顯屬違法，其答辯顯無理由。
（九）依高雄地檢署100 年度偵字第33626 號偽造文書案件之全部卷宗，謹表示意見如下：
1.系爭大樓究有無成立管理委員會乙節，尚應依公寓大廈管理條例之規定審酌歐素慧於上開案件所稱之「管理委員會」法律性質究竟是否合於公寓大廈管理條例所規定之「管理委員會」而定：按，訴外人歐素慧雖於100 年9 月16日該偽造文書案件偵查中，經檢察官傳喚到庭證稱系爭大樓曾有成立管委會之事乙節，惟查：參照歐素慧該次證詞所言，其係稱系爭大樓原所有權人長谷建設公司於蓋好系爭大樓後「只租不賣」，「那時並沒有管委會之問題」等語，即系爭大樓之所有權最初皆屬長谷建設公司單一法人所有，此並無公寓大廈管理條例所規定各樓層或房屋分屬不同所有權人之區分所有情形，故歐素慧雖稱：「但我們公司還是自己成立一個臨時的管理委員會處理公共支出問題及跟承租戶收管理費」等語，惟，此等之「管理委員會」既係由單一所有權人所自行成立，此實為該大樓所有權人長谷建設公司為統一管理系爭大樓各承租戶依租賃契約所應支付予該大樓所有權人長谷建設公司各項費用之長谷建設公司內部附屬單位，此由歐素慧證稱「我是任職長谷建設公司」等詞，即可證明。歐素慧既非受聘於系爭大樓各所有權人或管委會，而係受聘任職於長谷建設公司，而該大樓產權又僅屬長谷建設公司單一所有權人所有，則歐素慧口中之管理委員會確實為長谷建設公司內部之附屬單位，此實與公寓大廈管理條例第55條第1 項所規定應由大樓之各區分所有權人召開住戶大會後成立之管理委員會，二者完全不同，故縱歐素慧將長谷建設公司所設立之管理系爭大樓之內部附屬單位冠以「管理委員會」之名，惟因其法律性質並非公寓大廈管理條例第55條第1 項所規定之管理委員會，自是不能憑歐素慧於高雄地檢署100 年度偵字第33626 號偽造文書案件中之證詞作為系爭大樓曾有成立管理委員會之證明，況且歐素慧亦曾於另案妨害名譽刑事案件中證稱系爭大樓未成立管理委員會，是以，系爭大樓究有無成立管理委員會乙節，即應依公寓大廈管理條例之規定審酌歐素慧所稱之「管理委員會」法律性質究竟是否合於公寓大廈管理條例所規定之「管理委員會」而定。
2.復參以其他證人所述，亦足證明系爭大樓確實不曾依公寓大廈管理條例之規定成立管理委員會：訴外人李憶芳於上開偽造文書案件偵訊時證稱：「（希望訊問證人，有沒有看過管委會開會通知？）沒有接過通知。」，及訴外人許振曆之證述：「（問：何時接手5 樓、10樓？是否有繳納管理費？）沒有繳過管理費，因為沒有住那裡，也不知道要繳給誰。」復參以許振曆於另案妨害名譽刑事案件中，亦證稱其未繳過管理費、而丁旭東（即歐素慧所稱接手系爭大樓管理事務之6樓所有權人）自己也沒有繳管理費等語，換言之，倘系爭大樓真有依法召開區分所有權人會議而成立管理委員會，即無可能後續分別取得各樓層所有權之各樓住戶亦無繳納管理費之情，此適可證明：系爭大樓確實未曾召開區分所有權人會議，自無從依公寓大廈管理條例第55條第1項合法成立管委會，亦未經區分所有權人會議作成繳納管理費之決議，各住戶方無繳納管理費之義務，故而系爭大樓各住戶始有不曾繳納管理費之情事。
3.今系爭大樓並未合法成立管委會，亦無區分所有權人會議決議應繳納管理費之會議紀錄，原告即無繳納管理費予自稱為「管理委員會」或「管理委員會總幹事」之義務，被告請求給付管理費之主張，顯屬無據。
4.況被告僅空言辯稱系爭大樓已成立管委會，然迄今仍無法提出相關資料以實其說，被告既無法證明系爭大業經區分所有權人會議決議成立管委會，亦無法證明系爭大樓經區分所有權人會議就繳納管理費事項已作成決議，更無法提出作為儲存管理費用途之公共基金專用帳戶供原告匯入管理費，系爭大樓並未合法成立管委會已屬至明，是以，歐素慧於上開偽造文書案件偵訊時證稱系爭大樓有成立管委會云云，顯不實在，不足採信。
二、被告辯稱：
（一）對原告主張渠等於99年5 月間分別購得系爭樓層之所有權，並於99年5 月20日完成所有權移轉登記乙節，被告不爭執。
（二）對原告主張渠等並無義務承受前手所積欠之管理費或電費等債務乙節，被告有爭執。
1.按「共有物應有部分讓與時，受讓人對於讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」98年1 月23日修正後民法第826 條之1定有明文；而台灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號之多數見解，公寓大廈之區分所有人間就建物之共有部分，亦為分別共有，故有民法第826 條之1 第3 項規定之適用，是就此民法物權編修正後之實務法律問題研討結果，多數法院認上開管理費繼受問題，應有民法第826 條之1第3 項規定之適用，由區分所有權之受讓人連帶負清償責任。是原告主張渠等並無義務承受前手所積欠之管理費或電費等債務云云，顯於法不符。
2.原告雖引台灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號：「㈡按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24 條 規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號研討結果參照）。故縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費。」之結論，主張原區分所有權人之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者僅係契約地位之繼受，並不包括前手已積欠之管理費，亦即原區分所有權人依據規約所積欠之管理費用及其他應分擔之費用，於後手取得所有權即成為新區分所有權人後，其並不負擔清償該等前手所積欠之管理費用等之義務云云，固非無見。惟查，98年1 月23日修正後民法第826 條之1 及台灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號結論已認定區分所有權之讓與人積欠之管理費用及其他應分擔之費用，受讓人應負連帶負清償責任，已為法律所明文規定，自無再適用上開台灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號結論之餘地。況且公寓大廈管理條例第24條第1 項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」係指區分所有建物之各區分所有權人因各專有該建物之一部或共同居住其內，已形成共同團體，而規約乃由此團體協議而生，為規範區分所有權人或住戶之間關於區分所有建物及基地之管理、利用等事項，以增進公共利益，故依團體法之法理，就規約所生之權利義務，繼受人均應受其拘束，以維持區分所有人團體秩序之安定。因之，上開條文規定係指區分所有之繼受人，應受規約、公寓大廈管理條例所拘束，例如約定共同部分修繕負擔、管理費之繳納方式等，而民法第826 條之1 則係就繼受人是否應就原區分所有人前因共有物使用、管理所生之負擔，負連帶清償責任所為之規定，二者規範對象及目的均不相同，並無相斥而需排除適用之問題。
（三）對原告主張被告應將系爭大樓大門鑰匙各乙支及可通達全大樓各樓層之電梯感應扣各乙份交予原告，並解除電梯不停靠系爭樓層之設定，且應開放該大樓地下室等公共空間予原告使用，並交付該大樓地下室停車場避難空間之鐵門遙控鑰匙各乙支予原告乙節，被告有爭執。
1.查長谷民生大樓為商業辦公大樓而非集合住宅大樓，大樓僱有保全人員，原告於開放時間均可自由進出大樓，不受任何限制。大樓興建時即有設置刷卡管制設備以管制人員進出，後因設備老舊損壞，經管委會修復更新後仍延續之前之管理方式，以免閒雜人等私自進入大樓造成治安問題，而依公寓大廈管理條例第10 條 第2 項前段：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」之規定，被告於下班時段設置門禁管制，乃為其管理方法，並無不妥之處。而管理費用之收取乃係為全體住戶共有共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項之管理使用之支出費用，因原告等違反公寓大廈管理條例及民法第826 條之1 規定，長期拒絕繳納管理費、公用電費分攤、水費及公共設施修繕之分擔費用，致大樓公用基金不足，隨時處於斷水、斷電及無人管理、公共設施無法修繕維護之窘境，原告等既為大樓區分所有權人卻又不履行渠等應盡之義務，已嚴重影響其他區分所有權人之權益，而被告經逾2/3 區分所有權人決議及共識，基於大樓安全及公共利益考量，將電梯感應扣設定在區分所有權人所在之各自樓層，此乃被告就區分所有權人電梯之使用所為之合法管制，但原告等仍可於大樓開放時間自由進出大門，亦可藉由逃生梯到達各樓層、1 樓及地下室，被告並無限制原告等行動自由，更無妨害渠等所有權之行使及妨害渠等逃生救難安全之情。
2.又被告經逾2/3 區分所有權人決議及基於使用者付費原則，在原告等未依法繳清積欠之管理費用及公電分攤費用前，暫緩交付大門鑰匙及地下室停車場之鐵門遙控鑰匙，亦於法有據，且無礙原告等權利之行使。
（四）查系爭大樓於興建完成時，長谷建設公司即已自行成立長谷民生大樓管理委員並正常運作多年，為一合法成立之管委會，只是未向區公所報備，之後長谷建設公司在系爭大樓之房屋陸續被拍賣，便有其他區分所有權人，拍賣之後長谷公司即將管委會相關事務輾轉交由被告李佳航管理，被告李佳航成為長谷民生大樓管理委員會之代表人，參以原告於101 年7 月3 日本院101 年度裁全字第1187號假處分事件調查時曾主動更正表示李佳航為長谷民生大樓管委會之代表人，是本件原告主張應交付系爭大樓鑰匙及感應扣之對象應僅為被告長谷民生大樓管委會，詎原告卻稱：「被告李佳航實為系爭大樓之管理負責人，而非管理委員會之代表人」等語，又另以李佳航個人身分為被告，請求就被告等擇一為原告勝訴之判決云云，其主張顯於法無據。又依臺灣高等法院102 度抗第147 號民事裁定，已認定系爭管委會已確實成立。
（五）原告又稱被告管委會於接手系爭大樓管理事務後，擅自將供大樓住戶公共使用之機車停車格改劃為汽車停車位，顯係基於私利無正當理由而妨害原告本於對共有部分之所有權云云。惟查，原告所指摘之機車停車格改劃為汽車停車位乙事，係在系爭大樓管委會接手管理事務時即已存在之情形，原告所提原證8 照片所示狀況，乃系爭大樓管委會接手管理事務時即已是如此，系爭大樓管委會絕無原告所指擅自將機車停車格改劃為汽車停車位之情，原告應舉證證明其主張之真實。
（六）原告指稱被告無正當理由以拒不核發電梯感應扣及大門鑰匙，並將電梯設定為不停靠原告等人所有之系爭樓層等，請求被告李佳航或系爭大樓管委會應給付378,000元云云。查，原告於99年5 月間取得系爭樓層之所有權，當時系爭樓層之水電皆為正常供應，惟原告因未繳納費用遭台電斷水斷電及拆錶，至遲於99 年7月間均已停止供電，於同時期自來水亦同時停止供水。且原告所有之樓層均有樓梯可通達，並無不可到達該樓層之情。故原告未使用系爭不動產而另覓辦公處所使用，係因原告未繳納費用以致斷水斷電（或者係原告自行申請停止），其所衍生之費用應由原告自行負責，實與被告無關。然原告現以無法使用之原因而欲以租屋等不實理由來請求賠償，與事實不符。又訴外人歐素慧雖於101 年5 月29日具結證稱：「當時蓋好我們公司沒有出售，只有出租，並沒有成立管委會」，此顯係口誤，此由歐素慧於100 年9 月16日100年度他字第5629號偽造文書案時具結證稱：「原本蓋好後我們只租不賣，那時並沒有管委會的問題，但我們公司還是自己成立一個臨時的管理委員會處理公共支出問題及跟承租戶收管理費…。」檢察官再次詢問，（問：你們當時確定有成立管委會？）證人歐素慧答：「有。但沒有去市政府立案。」對照訴外人歐素慧2 次有關是否有成立管委會之證稱，歐素慧早於100年9 月16日即明確表明系爭大樓確實有成立管委會，只是沒有去市政府立案，足證歐素慧後於101 年5 月29日證稱並沒有成立管委會之陳述顯係口誤，且於101年5 月29日歐素慧亦證稱：「當時我移交給丁旭東只有一本永豐銀行三民分行存摺、印章，戶名長谷民生大樓管理委員會」等語，經查，管理委員會於銀行開戶時須有相關資料，可證系爭大樓於公寓大廈管理條例實施前即已成立管理委員會，只是未依現行法令報備。由此可證，系爭大樓確實有成立管委會。復由訴外人匯豐銀行經理李憶芳於100 年9 月16日100 年度他字第5629號偽造文書案中亦具結證稱，（問：你們的大樓是否有管委會？）答：「有」、（問：被告是否是管委會的人？）答「是」、（問：你們公司是否同意被告擔任管委會的職務？）答：「我們從3 年前合併中華銀行高雄分行後，就承接中華銀行之前運作模式，我們也沒有另外變更，我們公司也都有繳管理費。」，由此證言亦可證明，系爭大樓確實有成立管委會，原告於102 年3 月1 日民事準備書㈡狀辯稱系爭大樓未成立管委會，顯屬無據。再原告辯稱各住戶均無繳交管理費故自己也無繳交之義務。惟查，系爭大樓自歐素慧管理迄今均有持續聘請管理員（現為保全公司）、維持機電消防設備保養及安全檢查、電梯保養及安檢、公共設備修繕等諸多大樓公共事務。其經費均需賴以住戶繳交之管理費用支應。若如原告主張各住戶均無繳交管理費，且均無繳交管理費之義務，則對應歐素慧之證詞：「當時公共帳戶裡面剩不到
100 元」，則系爭大樓每年數十萬之維修保養管理費用如何支付？原告主張顯屬無稽。再查，訴外人李憶芳於100 年9 月16日100 年度他字第5629號偽造文書案時具結證稱：「我們公司也都有繳交管理費。」可證反訴被告主張系爭大樓住戶均未曾繳納管理費，係屬刻意扭曲事實，不足採信。而李佳航之總幹事職務係由系爭大樓住戶（除原告外）授權同意管理大樓事務，系爭大樓之管理費自歐素慧管理期間即以每坪75元計收，此由系爭大樓95年6 月份代收費用繳款憑單可證。現管委會乃延用原有管理模式收費，且因每月均入不敷出而由部份住戶代墊。故李佳航總幹事於99年6 月間以系爭大樓總幹事名義發函催繳每坪75元之管理費等費用，係依大樓住戶之委託，執行總幹事之職務。原告指摘李佳航總幹事無權向其收取管理費等費用之陳述，顯非事實。
（七）再者，系爭大樓除1 、2 、3 樓為銀行因業務需求不予管制，由該銀行自行以保全人員維持管理外，其餘各樓層住戶均同意分層管制，電梯只能到達其所有之樓層，不願其他人等任意出入其私人樓層，以維隱私及保安。故原告要求對其開放所有住戶之樓層任其任意出入，已違反其他住戶之意願及決議，並影響公共安全，自不應准許。又公共電信、電力箱及公共管道間等公共管線空間均有大樓住戶之管道線路經過，為防止施工損及到他人管線，管委會因此進行管制，若住戶須於上述公共管線空間施工作業時，須事先向管委會申請，施工時則由管委會派員陪同，以避免損及他人管線而引起糾紛，管委會之上述管制並非針對原告，而是所有住戶皆然。
（八）查被告於100 年3 月8 日以公告方式定於100 年3 月29日召開臨時區分所有權人會議，100 年3 月29日出席所有權人有匯豐（台灣）商業銀行股份有限公司（1、2 、3 樓，下稱匯豐銀行）、李佳航（4 樓）、丁旭東（6 樓），另5 樓林崇仁、10樓林秀芳、11樓黃盈庭則委託丁旭東出席，是日出席區分所有權人針對會議議題討論後（未作成書面），由被告與匯豐銀行簽訂協議，約定2 樓以上管理費以每坪75元計算；另大樓每月之公共設施用電支出，按區分所有權人所有樓層比例分攤；及同意匯豐銀行使用公設部分之範圍，其中包含1 、2 、3 樓半圓形公共設施及茶水間、清潔室約定專用（被證六）。是公共廁所、茶水間等區域，因管委會經費拮据，目前與各樓層住戶均約定由其專用，並自負清潔管理等責任以樽節開支，部分住戶於其所有之樓層廁所及茶水間置有私人財物並各自管理。原告要求開放全部範圍，則所有住戶均須配合其要求，顯已逾越其所有權使用之範圍。且目前各樓層公共廁所年久失修，多有損壞，部分由住戶自行維修管理，原告要求必須全部開放使用，亦有失公平。若住戶主張其自行更換維修管理之區域不願供原告使用，被告也難以強制要求其開放。
（九）地下室避難空間之鐵捲門專為車輛進出使用，另有專供行人逃生出入口可供出入（被證七）。該出入口為單向常開，自內而外避難時無須鑰匙即可開門，惟因門鎖年久銹蝕，自外而內無法開啟，也無鑰匙可提供。因地下室除避難空間外，尚有停車設施、消防機電設備、水箱等設施，為保護隱私、停車及設備安全，鐵捲門遙控器僅供有停車位者出入使用，以免無法管制。若基於公共安全避難逃生，則從逃生門出入即可。綜上所述，原告之主張為無理由，請求駁回原告之訴。
三、兩造爭執及不爭執事項：
（一）不爭執事項：
1.本訴原告於99年5 月間分別購得系爭大樓7 、8 、9樓之所有權，並於99年5 月20日完成移轉登記，詎於同年6 月間收到本訴被告李佳航以系爭大樓管理委員會名義之存證信函，要求本訴原告分別給付95年10月19日至99年5 月份共計44期由前手積欠之管理費，每坪以75元計算，共計各740,000 餘元，3戶總計約2,200,000 餘元，若有遲繳尚須依約規加計滯納金10% 及每期500 元罰鍰，復又分別發函予本訴原告，要求分別給付自96年1 月起至99年5 月止大樓公共電費各210,000 餘元，3 戶共計640,000餘元，若遲繳亦須依約規加計滯納金10% 及每期500元罰鍰，本訴原告均拒絕繳納。
2.本訴原告向本院聲請假處分命本訴被告交付電梯感應釦及大門鑰匙予本訴原告，並解除電梯不停靠7、8 、9 樓之設定，經本院於101 年7 月26日核發
101 司執全字第810 號執行命令執行中。
3.本訴原告持有之電梯感應扣均設定在本訴原告所在之各樓層。
（二）爭執事項：
1.系爭大樓是否成立管理委員會？如有，其代表人為何？
2.本訴原告是否須繼受前手積欠之系爭大樓管理費用？若是，金額應為若干？
3.本訴被告有無限制本訴原告等就系爭大樓各樓層之使用權？有無妨害本訴原告行使其區分所有權？
4.本訴原告主張本訴被告應交付系爭大樓大門鑰匙各1支及可通達全大樓各樓層之電梯感應釦各1 份予本訴原告，並解除電梯不停靠7 、8 、9 樓之設定，且應開放該大樓地下室停車場避難空間、各樓層之公用廁所、茶水間、公共電信箱、公共電力箱及所有大樓之公共空間及公共管道間予本訴原告使用，並應交付該大樓地下室停車場避難空間之鐵門遙控鑰匙各1 支予本訴原告，有無理由？
5.本訴被告是否不法侵害原告之權利？本訴原告朱挺介得否請求本訴被告賠償其因另行租賃辦公處所支出之租金？如可，其金額若干？
四、本院得心證之理由：
（一）系爭大樓是否成立管委會？按管理委員會「指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管理條例第3 條第9 款定有明文。又同條例第55條第1 項規定：本條例施行前已取得建築執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4 項定，互推一人為召集人並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。查，系爭大樓除被告所陳之100 年3 月29日臨時區分所有權人會議外，被告管委會迄未提出曾召開第1次區分所有權人會議成立管委會之紀錄，是系爭大樓不論有無向新興區公所報備，均不足證明已成立管委會。且如歐素慧所證確立管委會且有在銀行設專戶，何以未見被告提出以為證明，顯見系爭大樓並未成立管委會。從而，原告向被告系爭管委會請求各該主張即屬無據。
（二）系爭大樓既未成立管委會，且無證據證明系爭大樓管理費如何收取，而依證人許振歷於臺灣高雄地方法院檢察署100 年度他字第10463 號妨害名譽案101 年5月29日訊問中證以：「（問：這段時間有否召開住戶大會）沒有。」、「我沒有繳過（管理費），丁旭東有跟我催繳，但他自己都沒有繳」等語（見本院卷（二）第12頁），足見被告辯稱每坪75元管理費云云，尚嫌無據，遑論原告是否應繼受前手所欠之「管理費」。而原告既已將其搬入後之「管理費」予以提存，被告自不得以原告未繳納管理費為由限制原告進入系爭大樓之自由。
（三）依本院於102 年5 月30日現場勘驗結果，系爭大樓1-
3 樓為匯豐銀行，為因應客戶方便故未設管制，其餘各樓層使用人所發給之電梯感應釦僅能停靠自己使用之樓層，足見被告並非刻意針對原告所設限制，且原告既得自由進出系爭大樓之1-3 樓，而各樓層之樓梯亦未設管制可自由上下爬行使用（本院已於上開期日到現場勘驗），是原告請求被告不得限制電梯不停靠其使用之7 、8 、9 層固屬有據，但要求給付可停靠各樓層之感應釦則無理由。且如上所陳，如有緊急事故，系爭大樓各樓層間之樓梯並未上鎖均可步行抵達各樓層及地下室，從而，原告請求被告交付大門或可停靠其他非屬其使用樓層之感應釦與地下室鑰匙即屬無理。至各樓層之公用廁所、茶水間、公共電信箱、公共電力箱及所有大樓之公共空間及公共管道間，如前所述，原告本無須使用其他非屬自己樓層之公共空間，況系爭大樓既未成立管委會，「管理費」之收取（主要為匯豐銀行繳納）又不足支付所有開銷，原告猶無理由使用上開設施增加開銷。
（四）原告朱挺介雖主張因被告限制其出入，致其另尋他地作為公司營運而衍生租金之損失，惟為被告所否認且辯稱係其未繳水電費遭斷水斷電所致，原告朱挺介就此部分未舉證以實其說，自不足取。
（五）綜上所述，原告之主張除主文第1 項為有理由，應予准許，其餘主張為無理由，應予駁回。
五、據上論結：原告之主張為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文第1、2、3項所示。
貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
（一）查反訴被告新生興公司、向台公司、朱挺介分別為系爭大樓7 、8 、9 樓之區分所有權人。依公寓大廈管理條例第10條第2 項前段：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」之規定，管理費用之收取乃係為全體住戶共有共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項之管理使用之支出費用，因反訴被告等違反公寓大廈管理條例及民法第826 條之1 規定拒絕繳納，各該戶長期積欠管理費、公共用電分攤費用及水費，致系爭大樓公用基金不足，隨時處於斷水、斷電及無人管理、公共設施無法修繕維護之窘境，反訴被告等既為系爭大樓區分所有權人卻又不履行渠等應盡之義務，已嚴重影響其他區分所有權人之權益，反訴原告基於職責乃分別於99年6 月17日以高雄青年郵局第300 號、第303 號存證信函向反訴被告新生興公司催繳積欠之管理費及公共用電分攤費用；於99年6 月17日以高雄青年郵局第301 號、第304 號存證信函及99年6 月15日以長管字第0000000000號函向反訴被告向台公司催繳積欠之管理費、公共用電分攤費用及代墊之水費；另於99年6 月17日以高雄青年郵局第302 號、第305 號存證信函及99年6 月15日以長管字第0000000000號函向反訴被告朱挺介催繳積欠之管理費、公共用電分攤費用及代墊之水費。茲反訴原告係依系爭大樓各區分所有權人之建物面積，按月以每坪75元計算收取管理費；公共用電費用則由各區分所有權人按所有樓層比例（反訴被告等各為1/ 11 ）分攤；代墊水費則係由反訴原告先前代反訴被告向台公司及朱挺介所有之8 、9 樓繳納自來水費用。反訴原告於99年6 月起即按月函文向反訴被告等催繳渠等積欠之費用，並檢附積欠費用之統計表，內容詳如最近所發之函文，惟反訴被告等卻置之不理，迄今仍未繳納上開積欠之費用。
（二）反訴原告謹將反訴被告等積欠之上開費用細目臚列如下：
1.管理費部分：系爭大樓7 、8 、9 樓坪數均為226.475 坪，每坪管理費為75元，上開3 戶均自95年10月起至101 年11月止，共74個月未繳納管理費，每戶每月應繳納之管理費為16,986元【計算式：226.475 坪×75 元/ 坪＝16,986元】，每戶積欠之管理費均為1,256,
964 元【計算式：16,986元×74月＝1,256,964 元】。
2.公共用電分攤費用部分：上開3 戶自96年1 月起至101 年10月止，共70個月未繳納公共用電分攤費用，每戶積欠之費用均為347,230元，有台電函附系爭大樓公共用電電號00-00-0000-00-0用電資料表及系爭大樓電費收據，及積欠費用統計表可稽。
3.自來水費部分：反訴原告自96年2 月起至99年4 月份止，共20次代墊系爭大樓8 、9 樓之水費，8 樓總代墊金額為7,
485 元，9 樓總代墊金額為9,777 元，有自來水公司之繳費一覽表及水費積欠統計表可佐。
4.綜上所陳，反訴原告依法得向系爭大樓7 、8 、9樓之區分所有權人即反訴被告新生興公司、向台公司、朱挺介請求給付積欠之管理費及公共用電分攤費用每人各1,604,194 元【計算式：1, 256,9 64元＋347,230 元＝1,604,194 元】，及附表所示之利息；向反訴被告向台公司請求代墊之8 樓水費7,
485 元，及自99年7 月1 日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息；向反訴被告朱挺介請求代墊之9樓水費9,777 元，及自99年7 月1 日起至清償日止按週年利率5 ％計算之利息。
（三）次查，反訴被告等於99年6 月間接獲上開反訴原告催繳管理費、公共用電分攤費用、自來水費用之信函後，於99 年6月29日及99年8 月9 日委請律師發函指稱反訴原告乃係一未經合法成立之虛偽單位，反訴原告之法定代理人李佳航以系爭大樓管理委員會名義發函顯係偽造文書，且有關前手積欠之管理費、電費及水費皆與渠等無關云云，拒絕繳納上開積欠之費用。惟查：
1.系爭大樓於興建完成時，長谷建設公司即已自行成立長谷民生大樓管理委員會並正常運作至今，為一合法成立之管理委員會，僅係未向區公所報備，惟大樓管理委員會之存在、運作，並不以向縣市政府建管單位報備為成立、生效之要件，縱未報備，大樓管理委員會仍得有效成立，進行大樓事務之管理，絕非反訴被告等所稱為不合法之虛偽單位。嗣因長谷建設公司倒閉致各樓層產權完全被拍賣後，長谷建設公司即將管委會相關事務予以交接，交接後之管委會經由1F、2F、3F、4F、5F、6F、10F 、11F之區分所有權人認可及授權依現行模式運作管理大樓事務。
2.又4 樓所有權人李佳航係於管委會交接當時經全體區分所有權人同意，擔任總幹事一職，管理大樓事務，並無所謂私設管理委員會之情。反訴被告朱挺介曾於100 年7 月27日對李佳航提起偽造文書罪及強制罪等刑事告訴，業經台灣高雄地方法院檢察署檢察官為不起訴處分，並經台灣高等法院高雄分院檢察署駁回再議在案。於上開刑事告訴案件偵查時，證人即匯豐銀行民生分行經理李憶芳亦證述：系爭大樓確實有管委會，且李佳航為管委會總幹事，該銀行在合併中華銀行後就承接其之前運作的模式，沒有變更，也都有繳交管理費等語；另證人即長谷建設公司員工歐素慧亦證述：系爭大樓早有成立管理委員會來管理公共事務，當時大樓內諸多設施壞掉都無法修理，當時公共帳戶內剩不到100 元，原本也有找匯豐銀行的人出來接手，但他們不願意，也找過其他樓層的所有權人，但是都沒有人願意，當時7 、8 、9 樓的所有權人也不是現在的屋主，當時有成立管委會，只是沒有去政府立案，也確實有交接等語；另1F、2F、3F所有權人曾簽訂有關管理費用之協議書及4F、5F、6F、10F 、11F 有出具同意書同意李佳航擔任管委會總幹事一職以處理大樓管理相關事務等情，足證系爭大樓於興建完成後長谷建設公司即已成立管委會，且李佳航係經區分所有權人同意方擔任管委會總幹事並依規定行事，顯見反訴被告等係誣陷李佳航偽造文書以長谷民生大樓管理委員會名義發函為由，藉故拒繳上開積欠之費用。
3.按「共有物應有部分讓與時，受讓人對於讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」98年1 月23日修正後民法第826 條之1第3 項定有明文；而台灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號之多數見解，公寓大廈之區分所有人間就建物之共有部分，亦為分別共有，故有民法第826 條之1 第3 項規定之適用，是就此民法物權編修正後之實務法律問題研討結果，多數法院認上開管理費繼受問題，應有民法第826條之1 第3 項規定之適用，由區分所有權之受讓人連帶負清償責任。是反訴被告主張渠等並無義務承受前手所積欠之管理費或電費等債務云云，顯於法不符。又有關前後手間繼受之權利義務或應分擔之費用，依反訴原告瞭解，反訴被告與其前手買賣時業已註明於買賣契約中，此有反訴被告與前手中華成長三資產管理股份有限公司買賣契約書第5條可證，今反訴被告卻又辯稱不需承受前手之管理費等費用云云，委無理由。
4.由上情可證明系爭大樓確實有管委會存在，絕非反訴被告等所稱之一虛偽單位，反訴原告經系爭大樓逾2/3 之區分所有權人授權，依公寓大廈管理條例第10條第2 項及民法第826 條之1 規定對7F、8F 、9F進行催繳積欠之費用，自於法有據。
（四）反訴被告等一再佯稱願意繳納管理費等費用，然至今卻分文未付，渠等雖於101 年4 月5 日分別以台灣高雄地方法院提存所案號101 年度存字第700 號、701號、702 號各提存金額373,692 元作為繳納99年5 月20日起至101 年4 月30日止之管理費，並於提存書上記載：「經催告受取權人延遲受領，依法提存」，及「應檢附高雄市新興區公所核備成立之公函及提存人發給之領取同意書後方可領取」之受取提存物要件。
惟按，「以提存方法為債之清償者，須有債權人受領遲延或不能確知孰為債權人之情形始得為之。而所謂受領遲延者，乃指債權人對於清償人依債務本旨提出之給付，拒絕受領或不能受領之情形而言。是故清償人以債權人受領遲延為原因而提存者，必須依債務本旨提出其給付，經債權人表示拒絕受領或有不能受領之情形，始得為之。倘未為給付之提出，或不依債務本旨提出，均不能構成提存之要件，清償人若逕為提存，尚不生清償之效力。」、「按債務人無為一部清償之權利，此觀民法第318 條第1 項規定自明。又債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力，為同法第235 條所明定。若債務人僅提出給付之一部，除別有規定外，不得謂為依債務本旨提出，自不生提出之效力。」最高法院75年度台上字第1905號、83年度台上字第903 裁判要旨參照。查本件反訴被告等從未提出給付或催告反訴原告領取上開積欠之費用，且渠等提存之費用與所積欠之金額亦不相符，又附有受取提存物之條件，其提存依法自不生清償之效力，其債之關係即難謂已歸於消滅。
（五）反訴被告既主張反訴原告無管理委員會之身分，則反訴被告如何可以對管理委員會起訴？若系爭大樓並無管理委員會而且住戶均無繳交管理費之義務，則依前述訴外人歐素慧之證言，公共基金只剩不到100 元，反訴被告要求之感應扣、遙控器等物又從何而來？若依反訴被告之主張，公共電費應由管理費支出，而又毋須繳交管理費，則系爭大樓早已無電可用，又豈能指責反訴原告管制電梯使其無法使用？反訴被告之主張顯然自相矛盾，不足採信。
（六）有關前後手間繼受之權利義務或應分擔之費用，依前述，反訴被告與其前手買賣時業已註明於買賣契約中，今反訴被告辯稱不需承受前手之管理費等費用，請反訴被告提出購買系爭大樓7 、8 、9 樓之買賣契約，以利釐清該筆積欠費用應由反訴被告或其前手負擔。又依民法826 條之1 及民法799 條1 之規定，反訴被告亦應繼受前手積欠之管理費。而系爭大樓係屬辦公大樓，因有加班時間及業務使用等問題，公共用電與管理費係分開計算。有關系爭大樓公共電費自歐素慧管理期間至今均係分開計算，並無巧立名目。
（七）反訴被告雖引台灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號：「㈡按區分所有權之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者乃契約地位之繼受，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依相關條例或規約定之，並非繼受前手已發生之債務（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會民事類第23號研討結果參照）。故縱令規約規定前手積欠之管理費（已發生之債務）應由後手繼受，揆之前開說明，後手亦無受規約該項規定之義務而繼受前手積欠之管理費。」之結論，主張原區分所有權人之繼受人依公寓大廈管理條例第24條規定所繼受者僅係契約地位之繼受，並不包括前手已積欠之管理費，亦即原區分所有權人依據規約所積欠之管理費用及其他應分擔之費用，於後手取得所有權即成為新區分所有權人後，其並不負擔清償該等前手所積欠之管理費用等之義務云云，固非無見。惟查，98年1 月23日修正後民法第826 條之1 第3 項及台灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第20號結論已認定區分所有權之讓與人積欠之管理費用及其他應分擔之費用，受讓人應負連帶負清償責任，已為法律所明文規定，自無再適用上開台灣高等法院暨所屬法院93年法律座談會民事類提案第13號結論之餘地；況且，公寓大廈管理條例第24條第1 項規定：「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」係指區分所有建物之各區分所有權人因各專有該建物之一部或共同居住其內，已形成共同團體，而規約乃由此團體協議而生，為規範區分所有權人或住戶之間關於區分所有建物及基地之管理、利用等事項，以增進公共利益，故依團體法之法理，就規約所生之權利義務，繼受人均應受其拘束，以維持區分所有人團體秩序之安定，因之，上開條文規定係指區分所有之繼受人，應受規約、公寓大廈管理條例所拘束，例如約定共同部分修繕負擔、管理費之繳納方式等，而民法第826 條之1 第
3 項則係就繼受人是否應就原區分所有人前因共有物使用、管理所生之負擔，負連帶清償責任所為之規定，二者規範對象及目的均不相同，並無相斥而需排除適用之問題。
（八）綜上所陳，反訴被告自應給付上開金額及法定利息。
二、反訴被告則以：
（一）系爭大樓並未依法成立管委會，此有反訴被告前已提出高雄市新興區公所之函文為證，反訴原告雖辯稱系爭大樓已成立管委會，然迄今仍無法提出相關資料加以證明，依舉證責任分配法則，反訴原告既無法舉證證明系爭大樓已成立管委會，應認為系爭大樓並未合法成立管委會，反訴原告即不得以系爭大樓管委會之身分提起反訴：按「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4 項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」公寓大廈管理條例第55 條第1 項定有明文。查，反訴原告主張：系爭大樓於興建完成時，長谷建設公司即已成立管委會運作至今，縱未向主管機關報備，系爭大樓管委會仍得有效成立云云。惟系爭大樓係於79年間即興建完竣，公寓大廈管理條例乃於84年間始制定公布，則系爭大樓應於公寓大廈管理條例公布施行後，依上開第55條第1 項之規定成立管委會，然反訴原告並非僅僅未向主管機關報備系爭大樓管委會之成立，且係系爭大樓區分所有權人根本未曾召開區分所有權人會議成立管委會，根本不符公寓大廈管理條例第55條第1 項有關成立規定，再參以前呈高雄市新興區公所之函文，益徵系爭大樓確實未依法成立管委會，反訴原告竟辯稱系爭大樓管委會已合法成立，卻無法提出區分所有權人會議決議或相關資料加以證明，依舉證責任分配法則，反訴原告既無法舉證證明系爭大樓已成立管委會，則應認為系爭大樓並未合法成立管委會，反訴原告之主張係無理由，且反訴原告亦不得以系爭大樓管委會之身分提起反訴。
（二）又，系爭大樓並無住戶規約，亦未經區分所有權人會議作成應如何繳納管理費之決議，亦未依法設公共基金專用帳戶儲存管理費公用基金，反訴被告自無繳納管理費之義務，其反訴請求給付管理費之主張顯屬無據：
1.按，「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：……二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。」、「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」公寓大廈管理條例第18條第1項第2 款及第3 項分別定有明文。又參臺灣高等法院100 年上字第1379號判決理由：「按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一為區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納……公寓大廈管理條例第18條第1 項第2 款、第21條定有明文。足見區分所有權人或住戶有依區分所有權人會議決議繳納管理費之義務。而區分所有權人應依區分所有權人會議決議通過之標準繳納管理費。」、最高行政法院91 年度判字第1644號判決：「只要公寓大廈存在即有管理、維護之必要，故為因應此項管理之支出，一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議，選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則，該項費用通常係按月繳納，一般通稱為『管理費』。因之管理費性質上應屬前述第二項所謂之『區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納』之費用。」之見解，實務上所稱之管理費即為公寓大廈管理條例第18 條第1 項第2 款之公共基金，應依同條第3 項設立專戶儲存，並應依區分所有權人會議決議其數額及運用方式等相關內容，始有拘束各區分所有權人之效力。
2.查，系爭大樓非但未依法成立管委會，更未依法召開區分所有權人會議決定管理費之繳納方式與數額，顯然未曾就繳納管理費等相關事務作成任何決議。甚且，反訴被告曾要求自稱為系爭大樓管理委員會總幹事之本訴被告李佳航交付系爭大樓之公共基金帳戶帳號，以利反訴被告等人匯繳系爭大樓管理費至該專戶帳戶中，亦可將匯款紀錄作為繳費證明之用，惟，本訴被告李佳航卻遲遲不願提供系爭大樓公共基金之帳戶帳號，足證：反訴原告主張按月以每坪75元之計算方式向反訴被告請求管理費，顯屬漫天索價，且該等款項應係進入本訴被告李佳航之私人口袋，其主張顯然於法無據，不足為採。
（三）縱反訴被告所稱之管理費繳納等事為真而屬於法有據，然有關反訴被告等人於登記取得系爭大樓7 、8 、9樓所有權以前之相關管理費，應屬前手所有人所積欠，亦與反訴被告無關，自不得對反訴被告請求給付；而99年5 月20日起至101 年4 月30日止之部分，反訴被告業已合法提存，發生清償之效力，反訴原告亦無權向反訴被告等人請求；另101 年5 月1 日至101 年11月30日之部分，只要反訴原告提出系爭大樓管委會合法成立，且經區分所有權人會議決議繳納管理費之相關證明，反訴被告當據以給付，絕不拖欠：
1.縱然系爭大樓有合法成立管委會，或業經區分所有權人會議決議各區分所有權人應按月繳納每坪75元之管理費，而認反訴被告有給付義務，惟反訴被告等人係於99年5 月20日起始取得系爭大樓7 、8 、9樓之所有權，縱有給付管理費之義務，亦應自99 年
5 月20日起計算應繳管理費之數額。然反訴原告竟向反訴被告請求95年10月起至99年5 月19日止之管理費，此應屬前手所有人積欠之管理費，基於債權之相對性，反訴原告應向前手各樓層所有人請求給付，始屬正辦。又依民法第826 條之1 規定，不動產共有人間關於共有物管理之約定，應經登記後，始能對於應有部分之受讓人或取得物權之人發生效力。換言之，系爭大樓既無相關系爭大樓共有物管理之約定或會議決議，且無就後手所有權人應繼受前手所有權人管理費債務乙節依法辦理規約之登記，是以，反訴被告等人即無從得知大樓管理規約內容為何，依法並無繼受前手積欠管理費之義務，反訴原告就此部分之請求顯屬無理，至臻明確。
2.另自99年5 月20日起至101 年4 月30日止之管理費，反訴被告已依法辦理提存，應認反訴被告已合法提出給付，而發生清償之效力，提存書上所設定「應檢附高雄市新興區公所核備成立之公函及提存人發給之領取同意書後方可領取」之條件，其真意係指系爭大樓應合法成立管委會，經區分所有權人會議作成繳納管理費之決議，則系爭大樓管委會自有權領取該筆受提存之管理費，因此要件本即為系爭大樓管委會得向各區分所有權人收取管理費之法定依據，即，反訴被告所設定之領取提存物條件，本即系爭大樓管委會得收取管理費之法定條件，縱未有該等條件之設定，系爭大樓管委會亦應合法成立，並經區分所有權人會議決議，始有收取管理費之權限，是以，反訴被告之提存條件並未增加法所不允許之限制，或不當妨害反訴原告行使權利，所為之提存仍屬合於債之本旨提出給付，應發生清償之效力，反訴原告之請求即屬無理。
3.有關反訴原告所請求之101 年5 月1 日至101 年11月30日之管理費，反訴被告並非藉故拒絕給付，而係反訴原告始終未能提出系爭大樓管委會合法成立，且經區分所有權人會議決議繳納管理費之相關證據，亦無法提出設立公基金專戶帳戶，反訴被告認有違法之虞，方未為繳納。且就此部份，反訴被告亦願再另行向法院提存相關數額，俾利系爭大樓真正合法成立之管理委員會領取。
4.退步言，倘認反訴被告所為之提存非屬依債之本旨提出給付，而不發生清償之效力，反訴被告亦願意於反訴原告能提出系爭大樓管理費按月以每坪75 元計收之相關證據及設立公基金專戶帳戶時，據以給付，絕不拖欠。
（四）又反訴原告主張其於96年2 月至99年4 月曾代墊系爭大樓8 樓及9 樓之自來水費，故對反訴被告向台公司及朱挺介等2人請求給付該期間所代墊之自來水費，惟反訴被告等人係於99年5 月20日始取得系爭大樓7 、8、9 樓之所有權，已多次說明如前，則反訴原告主張代墊自來水費之期間，顯在反訴被告取得系爭大樓區分所有權之前，該費用應屬前手所積欠之債務而與反訴被告無關。縱反訴原告確有代墊，基於債之相對性，亦應對前手主張權利，反訴被告並無繼受前手債務之義務，反訴原告就此部分之請求甚是無理，毫不足採。
（五）另就反訴原告訴請反訴被告等人應給付自96年1 月起至101 年10月止之公共電費部分：
1.有關96年1 月起至99年5 月19日止之公共電費，因反訴被告等人尚非系爭大樓之區分所有權人，與反訴被告等人無關。
2.又，因管理費具有公共基金之性質，則公共電費既為系爭大樓公共用電所產生之費用，自屬系爭大樓管理、維護項目之一，應由管理費公共基金加以支應，反訴被告亦已將相關之管理費公共基金提存於法院，反訴原告不得另行巧立名目對區分所有權人請求給付，此亦為一般實務上之運作方式。因反訴原告亦未提出系爭大樓區分所有權人有關繳納管理費之決議內容，用以證明系爭大樓管理費與公共電費應分別收費之合法性，是以，反訴原告請求反訴被告另給付公共電費，係無理由。
（六）自稱為系爭大樓管委會總幹事之本訴被告李佳航，其本身即為系爭大樓4 樓之所有權人，其與其他系爭大樓5 、6 、10及11樓之所有權人（5 樓：林崇仁，6樓：丁旭東，10樓：林秀芳，11樓：黃盈婷）本即有其他私交或朋友關係，就反訴被告所知，該等包含本訴被告李佳航在內之4 、5 、6 、10及11樓所有權人，亦未繳納每坪75元之管理費。
（七）綜上所陳，反訴原告之主張為無理由，請求駁回反訴原告之訴，如受不利判決，願供擔保請求免為假執行之宣告。
三、兩造爭執及不爭執事項：
（一）不爭執事項：
1.反訴被告是99年5 月分別購得系爭大樓7 、8 、9樓所有權，在99年5 月20日登記為所有權人。
2.反訴被告自99年5 月20日至100 年4 月30日已提存管理費用1,121,076 元（3 筆各為373,692 元），並在提存書上註明「應檢附高雄市新興區公所核備成立之公函及提存人發給之領取同意書後方可領取」之條件。
（二）爭執事項：
1.系爭大樓管理委員會是否合法成立？
2.反訴被告應否繳交95年10月起至99年5 月19日之管理費？公用電費是否應繳交自96年1 月起之費用？自來水費是否應繳交自96年2 月起之費用？
3.不爭執事項第二點是否已生清償之效力？
四、本院得心證之理由：
（一）同前所述，系爭大樓並未成立管委會，故反訴原告提起反訴，自有未合。
（二）依法不溯及既往之原則，反訴原告既無法舉證證明反訴被告於向前手買受系爭樓層時，於契約曾言明應負擔前手積欠之管理費（依上開買賣契約書第5條，並無繼受管理費之約定，而係指買賣契稅等項），反訴被告自無繼受前手積欠管理費之責。況系爭大樓既未成立管委會，自無如何收取管理費之住戶會議決議可言，反訴原告即無向反訴被告收取管理費之權利。再者，反訴被告已依法將自登記為系爭大樓各該樓層區分所有權人後之「管理費」提存於本院，雖其條件為「應檢附高雄市新興區公所核備成立之公函及提存人發給之領取同意書後方可領取」之，仍生提存之效力。
（三）綜上所述，反訴原告之主張為無理由，應予駁回。其假執行之聲請亦失所依附，併予駁回。
五、據上論結：反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78 條，判決如主文第4、5項所示。
中 華 民 國 102 年 9 月 6 日
民事第二庭 法 官 張俊文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 9 月 6 日
書記官 林宛儀