臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第36號原 告 洪嘉媛訴訟代理人 李育任律師被 告 蔡宜津訴訟代理人 郭蕙蘭律師複 代理 人 胡閏祺律師上列當事人間損害賠償事件，本院於101 年3 月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾貳萬壹仟貳佰零叁元及自民國一百年九月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新台幣壹拾貳萬壹仟貳佰零叁元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國99年7 月29日經臺灣友友不動產經紀有限公司介紹，向被告購買坐落高雄市○○區○○段第215 號土地（應有部分49/10,000 ）及其上同段第6989號建物（門牌號碼高雄市○○區○○○○路○○○ 號14樓房屋，含共有部分即同段第7135號建物應有部分62/10,000 ，下合稱系爭房地），且購買地下第一層編號第129 號停車位（下稱系爭停車位），並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），嗣於99年8 月20日完成系爭房地及系爭停車位之所有權移轉登記，而依系爭買賣契約第1 條第4 項約定，點交日期至遲為99年8 月30日，然被告雖依約將系爭房地點交，系爭停車位卻因被訴外人蔡燕霖占用而遲未點交，伊於99年9 月29日以存證信函通知被告及仲介業者蔡東曉，惟被告置之不理，伊復於99年11月5 日報案，占有人蔡燕霖乃於100 年3 月19日同意自行解除占有，將系爭停車位返還，並於100 年3 月25日簽立和解書，依系爭買賣契約第7 條第6 項約定，被告應自99年8 月31日起至100 年3 月19日即蔡燕霖將系爭停車位返還之日止，每日按買賣總價金6/10,000計付違約金，以買賣價金新台幣（下同）6,030,000 元乘以6/10,000，再乘以201 日計算，被告應付之違約金為727,218 元，依買賣契約之法律關係訴請給付。並聲明：㈠被告應給付原告727,21
8 元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：因伊住居於台中市，委由仲介業者蔡東曉辦理系爭房地及系爭停車位之產權移轉及點交，伊未將停車位出租或借予他人使用，亦不知該停車位被占用，但經蔡東曉告知系爭停車位被占用後，已將返還請求權讓與，原告知悉蔡燕霖占用系爭停車位，仍續與蔡東曉完成系爭房地及系爭停車位之點交程序，堪認同意以返還請求權之讓與為系爭停車位之交付，嗣自應由原告自行對蔡燕霖行使返還請求權，且縱認伊違反點交義務，惟系爭買賣契約第6 條屬「賠償額預定性」之違約金約定，原告已本於對系爭停車位之管理權、排他使用權，向蔡燕霖請求賠償，亦與仲介業者蔡東曉達成和解，原告之損害已受填補，無其他損害，不得另行請求賠償，再者，系爭停車位依當地行情租金為每月約2,000 元，相當於每日租金67元，201 日無法使用系爭停車位而受之損害，僅13,467元（67×201 ＝13 ,467 ）。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造之不爭執事項：㈠原告經臺灣友友不動產經紀有限公司介紹，於99年7 月29日
以603 萬元之價格，向被告購買系爭房地及系爭停車位，於99年8 月20日辦畢所有權移轉登記。
㈡依系爭買賣契約第1 條第4 項約定，本件買賣之房地至遲於
99年8 月30日前應點交完成，另依第7 條第6 款約定，被告如未於上開期限前點交完成，應自上開期限翌日起，每逾1日按買賣總價金6/10,000計付違約金予原告。
㈢兩造就本件買賣共同申請安信建築經理股份有限公司為買賣價金履約之保證。
㈣本件買賣之價金業已交付完畢。
㈤原告曾就本件房地買賣向臺灣消保會為消費爭議之申訴，經
調處結果，與臺灣友友不動產經紀有限公司調解成立，臺灣友友不動產經紀有限公司同意減免仲介費15,000元。㈥原告對蔡燕霖提起自99年8 月28日起在系爭停車位停車竊佔
之告訴，嗣於檢察官偵查中達成和解，由蔡燕霖賠償原告6個月之使用停車位不當得利18,000元，檢察官就蔡燕霖為不起訴處分。
四、就兩造爭執事項之判斷：㈠關於被告有無未於約定期限點交停車位之違約事實：
原告主張系爭停車位於本件點交時為蔡燕霖所占用之事實，為被告所不爭執，核與蔡燕霖於100 年3 月25日檢察官偵查時供稱略以：因為一開始就停車在系爭停車位，認定該停車位為伊之停車位，所以沒有將該停車位交予原告使用等語大致相符，有筆錄附卷可稽（詳臺灣高雄地方法院檢察署100年度偵字第9308號卷第7 頁），堪信為真實，被告雖辯稱未將停車位出租或借予他人使用，亦不知該停車位被占用，然被告有無將停車位出租或出借他人使用，及是否知悉系爭停車位被他人占用，均與有無遲延點交之違約事實無關連，上開所辯自無可採，且被告既有交付系爭停車位之義務，自應得掌控該停車位，依所辯被告竟連停車位被占用亦不知悉，則對遲延點交之違約事實，自屬可歸責。被告另辯稱知悉停車位被占用後，已將其對系爭停車位之返還請求權讓與原告以代現實交付，惟為原告所否認，辯稱被告未依約於期限內交付系爭停車位。經查：
⒈按不動產買賣時所約定之點交，主要在使買受者得實際占有
該買受之不動產，進而為有效之使用及收益，不受他人之阻擾，故買賣雙方如無其他特別之約定，其點交與否，當以買受者可否實際占有該不動產及為有效之使用、收益為準。而如上所述，系爭停車位於本件買賣點交時，既為蔡燕霖所占用，被告顯無法使原告取得該停車位之實際占有，亦無法使原告就該停車位為有效之使用、收益，則依上所述，被告未於約定期限內將系爭停車位現實點交於原告，應可認定。
⒉次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277 條前段定有明文。本件被告辯稱就系爭停車位，業以讓與對蔡燕霖返還請求權之方式行交付，惟為原告所否認，而依上所述，以讓與返還請求權之方式為交付，需有特別約定，即需得受讓人原告之同意，則被告欲證明上開有利於己之事實，非但需舉證證明原告同意以返還讓與請求權之方式為系爭停車位之交付，且需舉證證明其業將對蔡燕霖返還系爭停車位之請求權讓與原告，被告雖提出買賣價金履約保證申請書、買賣價金履約保證證書為證，然⑴買賣價金履約保證申請書僅可證明申請履約保證之事實，並無法證明原告同意以讓與返還請求權之方式，代替系爭停車位之現實交付，亦無法證明被告業將其對蔡燕霖之返還系爭停車位請求權讓予原告，則自無法證明被告業將系爭停車位交付於原告；⑵如前所述，兩造就本件買賣固共同申請安信建築經理股份有限公司為買賣價金履約之保證，且本件買賣之價金業已交付完畢，另依上開買賣價金履約保證證書第2 條第2 點第4 款固約定：若賣方（即被告）履行買賣契約並與買方（指原告）確認完成買賣標的點交程序，本公司於扣除賣方應負之仲介服務報酬及相關費用後，將應給付買賣價款撥交予賣方等語（詳本院卷第38頁），但在有該條款約定之情形下，系爭停車位未於期限內點交，買受人即原告雖可請求安信建築經理股份有限公司於點交前，不撥交買賣價金予出賣人即被告，但亦可捨棄依上開買賣價金履約保證證書所約定之權利，逕由安信建築經理股份有限公司將買賣價金撥交被告，僅請求被告將不法占用排除，將停車位予以交付，故而尚不得因上開點交前可請求不撥交買賣價金之約定，及被告取得買賣價金之事實，逕認原告業已同意以讓與返還請求權之方式接受系爭停車位之交付。此外，本院亦查無其他證據可資證明原告同意以返還讓與請求權之方式為系爭停車位之交付，及被告已將對蔡燕霖返還系爭停車位之請求權讓與原告，則被告此部分所辯自無可採，從而被告確有未於約定期限點交停車位之違約事實，應可認定。
㈡關於原告得否請求給付違約金及金額：
⒈按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250 條定有明文。本件依兩造於系爭買賣契約之約定，除第7 條第6 款約定「本約如屆最後期限乙方（指被告）仍不能點交時，乙方應自最後期限之次日起，每逾1 日按買賣總價金6/10,000計付違約金賠償甲方（指原告）」外，僅於第10條另為關於「違約、解除契約暨賠償責任」之約定，但該部分所約定之損害賠償，僅為解除契約後之賠償，不及本件遲延點交而未解除契約之情形，此外即無其他賠償之約定，有該契約書附卷可稽（詳本院卷第8 至13頁），本件買賣契約就遲延給付而未解除契約之違約情形，既僅有上開第7 條第6 款之違約金約定，且依該約定文字本身，無法判別為懲罰性違約金之約定，或為損害賠償總額違約金之約定，契約中亦未就相同違約情形另為損害賠償之約定，則依上開規定所示，上開第7 條第6 款之約定自應視為損害賠償總額違約金之約定，被告辯稱該約定為損害賠償總額違約金之約定，尚無不合，原告主張該約定為懲罰性違約金之約定，尚無可採。
⒉次按債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所
受之利益，減少違約金，民法第251 條亦有明文。又約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252 條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，此有最高法院79年台上字第1915號判例可資參照。被告既有上開違約之事實，原告訴請給付違約金，即無不合，本院審酌本件約定遲延給付之違約金給付標準雖為「每逾1 日按買賣總價金6/10,000計付違約金」，但本件買賣標的為系爭房地及系爭停車位，而遲延給付者僅系爭停車位之點交，本院審酌買賣總價為603 萬元，系爭停車位為地下1 層平面停車位，該停車位之價金在買賣契約中雖未另為約定，但坊間同區段、同種類之停車位價格約在60萬元至100 萬元左右，其佔買賣總價金相當之比例，另停車已漸為現代生活之一部，停車位亦為不動產之重要部分，停車問題無法解決，對該不動產之利用影響甚大，及被告所辯當地停車位租金行情約為每月2,000 元，與事實大致相符，雖堪信為真實，但可否租到適宜之停車位非為必然，又兩造不爭執，原告業因系爭停車位之遲延交付，減免支付仲介費用15,000元，並由占用者獲賠償使用停車位之不當得利18,000 元 ，及獲致上開賠償、取得停車位占有等程序，甚勞心力等一切情狀，認系爭停車位遲延交付之違約金以每逾
1 日計付總價1/10,000為適當，而本件違約金係以約定點交期限99 年8月30日之翌日即99年8 月31日起算，迄至蔡燕霖自行解除占有前1 日即100 年3 月18日（原告此部分主張為被告所不爭執），共計201 日（1 ＋30＋31＋30＋31＋31＋29＋18 ＝201），則原告可請求被告給付違約金121,203 元（6,030,000 ×1/10,0 00 ×201 ＝121,203 ），原告就該金額之請求，尚無不合，應予准許，超過該範圍之請求，尚有未合，應予駁回。
五、綜上所述，被告確有未於約定期限點交系爭停車位之違約事實，原告訴請被告給付121,203 元及自起訴狀繕本送達翌日即100 年9 月29日（詳本院卷第25頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，應予准許，超過上開範圍之情求，應予駁回。又原告及被告分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，因本件所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1項 第5 款規定，應依職權宣告假執行，原告上開聲請應視為就假執行宣告之督促，另被告免為假執行之聲請，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如
主文。中 華 民 國 101 年 4 月 11 日
民事第六庭 法 官 鄭峻明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 4 月 11 日
書記官 何慧娟