臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第441號原 告 陳企湖訴訟代理人 尤挹華律師
郭正鵬律師被 告 徐銘鎧
吳姿璉永邦廣告有限公司法定代理人 林宇軒共 同訴訟代理人 江大寧律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國101年7月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：緣被告徐銘鍇、吳姿璉委託被告永邦廣告有限公司（下稱永邦公司）仲介銷售坐落高雄市○○區○○段○○○○○號土地（權利範圍100,000 分之5,612 、100,000 分之3588）及其上同段4047建號建物（權利範圍百分之61、百分之39，含共有部分同段4033建號，權利範圍萬分之920 ，下合稱系爭不動產）。原告於民國100 年10月間由被告永邦公司之不動產經紀人詹承洋仲介帶看系爭不動產，依詹承洋提供之系爭不動產之物件說明書記載：系爭不動產可分配8 個停車位。原告乃於100 年10月24日與被告永邦公司簽立不動產買賣意願書（下稱系爭意願書），出價新臺幣（下同）21,000,000元，委託被告永邦公司斡旋，並以金額305,000 元及195,000 元之支票2 紙（下稱系爭支票）交予被告永邦公司作為斡旋金。100 年10月27日兩造約定簽訂買賣契約當日，被告亦表示確有停車位。被告徐銘鍇、吳姿璉已同意系爭意願書之條件，並收受系爭支票、提示兌現，斡旋金轉為定金，被告徐銘鍇、吳姿璉自應就付款方式、不動產權利內容及點交等節，向原告說明，並進行磋商，據以簽訂買賣契約，被告徐銘鍇、吳姿璉告知被告永邦公司系爭不動產可分配8個停車位，卻無法具體指明停車位之位置，亦無法提出任何使用權源證明或分管協議，經原告多次要求被告提出停車位使用權利證明，被告均不予置理，被告徐銘鍇、吳姿璉實有可歸責之事由，致兩造迄今無法簽訂買賣契約，原告得請求加倍返還定金1,000,000 元。被告永邦公司係經營不動產仲介經紀業務之企業經營者，自應確保其廣告內容為真實，詎其交予原告之物件說明書內容不實，致原告受有損害，被告永邦公司提供之仲介服務，顯然不符合可以合理期待之安全性，違反消費者保護法（下稱消保法）第7 條第1 項、第22條之規定，依消保法第7 條第3 項之規定應負賠償責任，原告得請求1 倍之懲罰性賠償金1,000,000 元，為此依系爭意願書第4 條、消保法第7 條第1 項、第3 項、第22條、第51條之規定，提起本訴，並聲明：㈠被告徐銘鍇、吳姿璉應共同或被告永邦公司應給付原告1,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。如被告徐銘鍇、吳姿璉或被告永邦公司為全部或一部之給付，他被告於該給付範圍內，免給付之義務。㈡願供擔保，聲請宣告假執行。
二、被告則以：被告徐銘鍇、吳姿璉委託被告永邦公司仲介銷售系爭不動產，說明系爭不動產之狀況時，均未表示系爭不動產附有停車位；被告永邦公司提供予原告之物件說明書，亦未記載有停車位之情。被告永邦公司之不動產經紀人詹承洋僅向原告表示，地下室停車位屬於共有部分，如何使用將由管理委員會（下稱管委會）決定。系爭意願書亦未就車位標示部分為任何記載，被告徐銘鍇、吳姿璉並無可歸責之事由致無法與原告簽立買賣契約，自無庸加倍返還定金，被告永邦公司亦無違反消保法之情事等語，資為抗辯，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，聲請宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠被告徐銘鍇、吳姿璉委託被告永邦公司仲介銷售系爭不動產。
㈡原告於100 年10月間由被告永邦公司之不動產經紀人詹承洋
仲介帶看系爭不動產，嗣於100 年10月24日與被告永邦公司簽立系爭意願書，原告出價21,000,000元，委託被告永邦公司斡旋，並以系爭支票交予被告永邦公司作為斡旋金。嗣被告徐銘鍇、吳姿璉同意系爭意願書之條件，並收受系爭支票、提示兌現，斡旋金即轉為定金。
㈢原告與被告徐銘鍇、吳姿璉尚未就系爭不動產簽訂買賣契約。
四、本件爭點：㈠被告徐銘鍇、吳姿璉就無法簽訂買賣契約，有無可歸責事由
？原告請求被告徐銘鍇、吳姿璉加倍返還斡旋金有無理由？㈡被告永邦公司有無違反消保法第7 條第1 項、第22條規定之
情形？原告請求被告永邦公司給付懲罰性賠償金，有無理由？
五、得心證理由：㈠被告徐銘鍇、吳姿璉就無法簽訂買賣契約，有無可歸責事由
？原告請求被告徐銘鍇、吳姿璉加倍返還斡旋金有無理由？⒈原告主張被告徐銘鍇、吳姿璉告知被告永邦公司系爭不動
產可分配8 個停車位，卻無法具體指明停車位之位置，亦無法提出任何使用權源證明或分管協議，經原告多次要求被告提出停車位使用權利證明，被告均不予置理，被告徐銘鍇、吳姿璉實有可歸責之事由，致兩造迄今無法簽訂買賣契約等情，為被告否徐銘鍇、吳姿璉均否認之，並以前揭情詞為辯。
⒉經查：
⑴原告提出之物件說明書（即CASE STUDY，本院卷第6 頁
），雖有記載樓下車位可分配近8 位等語，證人王美惠固亦證稱：被告永邦公司之不動產經紀人詹承洋提供之說明記載有7 至8 個停車位等語（本院卷第102 頁）。
然被告徐銘鍇、吳姿璉委託被告永邦公司仲介銷售系爭不動產，所書立之同意書、標的物現況說明書（本院卷第77、78頁），均無記載系爭不動產有車位併同出售、或分管契約之情形，要難推認被告徐銘鍇、吳姿璉有告知被告永邦公司系爭不動產可分配8 個停車位之事實。
⑵觀之系爭意願書記載：「車位狀態：（車位之使用皆依
管委會或住戶分管契約之約定為準」；「車位標示」部分，並無任何填載。證人詹承洋到庭證稱：銷售當時有跟原告表示，因管委會尚未成立，停車位僅能待管委會成立時，由住戶開會決定如何使用等語（本院卷第90頁），核與系爭意願書之記載相符，堪予採信。證人即原告配偶王美惠亦到庭證述：詹承洋表示要與管委會開會討論後，才能確定停車位的位置，並未提及特定的停車位等語（本院卷第101 頁）。可見，被告徐銘鍇、吳姿璉依系爭意願書同意出售之標的，並非特定之停車位、或已經分管協議之停車位。系爭不動產之附屬建物即同段4033建號建物，範圍包含地下2 層，而地下2 層用途為停車空間及避難室，系爭不動產就附屬建物之權利範圍為10,000分之920 ，有建物登記謄本、使用執照存卷可參（本院卷第141 至145 、151 至154 頁）。系爭不動產就附屬建物（包含地下2 層之停車空間、避難室）得行使10,000分之920 之權利。被告徐銘鍇、吳姿璉依系爭意願書同意出售之標的，既僅有系爭不動產，而非特定之停車位、或已經分管協議之停車位。被告徐銘鍇、吳姿璉自得僅就系爭不動產（含附屬建物），與原告訂立買賣契約，要無再提出停車位使用權源證明書、停車位分管協議之義務。
⑶綜上，原告主張被告徐銘鍇、吳姿璉有可歸責之事由，
致系爭不動產之買賣契約無法簽立云云，尚無足採，其請求被告應加倍返還定金，自非有理。
㈡被告永邦公司有無違反消保法第7 條第1 項、第22條規定之
情形？原告請求被告永邦公司給付懲罰性賠償金，有無理由？⒈按企業經營者，指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品
或提供服務為營業者；從事設計、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性。商品或服務具有危害消費者生命、身體、健康、財產之可能者，應於明顯處為警告標示及緊急處理危險之方法。企業經營者違反前2 項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其賠償責任，消保法第2條第2 款、第7 條固有明文。惟消保法第7 條第1 項或第
2 項規定之提供服務者之侵權責任，應以服務本身有危害消費者生命、身體、健康、財產之危險性者，始足當之，如係契約義務之違反，則應回歸民法規定，要無上述規定之適用。本件被告永邦公司雖係提供不動產仲介經紀服務之企業經營者，然就其服務本身，即提供不動產仲介經紀服務，客觀上並無危害消費者生命、身體、健康、財產之危險性，要無消保法第7 條第1 項、第2 項規定之適用。
原告主張被告永邦公司提供之物件說明書，有內容不實之情形乙節，縱係真實，亦僅係被告永邦公司違反民法第56
7 條之居間人據實報告義務，並非消保法第7 條第1 項、第2 項規定之違反，原告主張被告永邦公司違反消保法第
7 條第1 項、第2 項之規定，依同條第3 項，應負賠償責任云云，洵非有理。
⒉按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之
義務不得低於廣告之內容，消保法第22條定有明文。所謂廣告，指利用電視、廣播、影片、幻燈片、報紙、雜誌、傳單、海報、招牌、牌坊、電腦、電話傳真、電子視訊、電子語音或其他方法，可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播，消保法施行細則第23條亦有明定。被告永邦公司提供不動產仲介經紀服務，應確保其廣告內容之真實，固無疑問。原告主張被告永邦公司之不動產經紀人詹承洋提供予原告之物件說明書，有記載「樓下車位可分配近8 位」等情，固據證人即原告配偶王美惠證稱：詹承洋提供之產權說明記載有7 至8 個停車位等語（本院卷第102 頁），參以，證人詹承洋證稱：原告係因其於100 年10月23日介紹始知悉系爭不動產待售之情等語（本院卷第89頁）。
詹承洋提供記載「樓下車位可分配近8 位」之物件說明書予原告之事實，雖堪採認。然觀之原告提出之物件說明書，係載明「康雋地政士事務所」，並無其他可認為與被告永邦公司有關之記載，且形式上顯與被告永邦公司提出系爭不動產之物件說明書（本院卷第39頁），記載之方式有別，又物件說明書係詹承洋仲介帶看系爭不動產，始交予原告，據證人詹承洋所述：公司規定不能將物件說明書給客戶留存，但每個業務員實際作法不同等語（本院卷第86頁），是未能認定該物件說明書係被告永邦公司可使不特定多數人知悉其宣傳內容之傳播。原告提出之物件說明書，既非被告永邦公司之廣告，即不能認被告永邦公司有擔保其內容真實之義務。其次，證人即原告配偶王美惠雖證稱：詹承洋曾表示系爭不動產可分得7 至8 個停車位等語（本院卷第100 頁），然被告永邦公司之不動產經紀人詹承洋告知之內容，亦非可使不特定多數人知悉宣傳內容之傳播，不屬消保法第22條所稱之廣告，應無消保法第22條規定之適用，原告主張被告永邦公司違反消保法第22條之規定云云，亦非有據。
⒊證人王美惠另證稱：詹承洋曾表示系爭不動產可分得7 至
8 個停車位等語（本院卷第100 頁），然其亦證稱詹承洋並未提到停車位的特定位置，僅表示要與管委會開會討論後，才能確定停車位的位置等語（本院卷第102 頁），對照證人詹承洋證稱：地下室原本是避難空間，建商將地下室改成停車位，由全體區分所有權人共有，即4033建號建物，銷售當時有跟原告表示，因管委會尚未成立，停車位僅能待管委會成立時，由住戶開會決定如何使用等語（本院卷第88、90頁），以及系爭意願書關於停車位部分，並未載明數量等情。可見，詹承洋提供原告之物件說明書縱有記載「樓下車位可分配近8 位」等語，惟詹承洋亦已口頭補充說明，將待管委會開會討論始能決定停車位權利之情形，原告應知之甚詳，否則豈有未於系爭意願書載明之理。原告主張其因物件說明書之記載不實而受有損害云云，並無可採。
六、綜上所述，原告依據系爭買賣意願書第4 條、消保法第7條第1 項、第3 項、第22條、第51條之規定，請求被告徐銘鍇、吳姿璉應共同或被告永邦公司應給付原告1,000,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之
5 計算之利息。如被告徐銘鍇、吳姿璉或被告永邦公司為全部或一部之給付，他被告於該給付範圍內，免給付之義務，並無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，併予駁回之。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 7 月 18 日
民事第二庭 法 官 陳宛榆以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 7 月 18 日
書記官 周耿瑩