臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第416號
原 告 自由自在大樓管理委員會法定代理人 王秀娟訴訟代理人 郭德成被 告 侯順美訴訟代理人 劉恒宏被 告 呂沛錞訴訟代理人 楊昌禧律師
梁育誠律師上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國102 年6 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告呂沛錞應容忍原告將門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○○號房屋上，如附圖所示B 部分之雨遮拆除；將如附圖所示D 部分前門拆除，回復為如附表編號一所示尺寸、附表照片所示樣式之粉體烤漆氣密窗原貌；將如附圖所示C 部分空心磚外壁拆除，回復為如附表編號二所示尺寸、附表照片所示之不鏽鋼烤漆門框原貌，並將附圖所示D 部分前門所拆除之右門片裝回所回復之不鏽鋼烤漆門框。
原告依聲明第一項拆除並回復完畢後，被告呂沛錞應給付原告新臺幣肆萬伍仟捌佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告呂沛錞負擔。
事實及理由
一、原告法定代理人於本件訴訟繫屬中變更為王秀娟，並由王秀娟具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第170 條、第175 條之規定相符，應予准許，合先敘明。
二、原告主張：侯順美原係自由自在大樓之區分所有權人，因就所有之高雄市○○區○○段00○段000 ○號建物，即門牌號碼高雄市○○區○○路○○○ 巷○○號房屋（下稱系爭建物）變更前門、前落地窗、後窗、雨遮之外觀，違反大樓住戶規約，經伊制止並要求回復原貌。侯順美先於99年7 月24日簽署「同意書」，同意於民國99年12月30日前自行改善完畢，然未履行，而於100 年4 月間將系爭建物出售予呂沛錞。呂沛錞於100 年9 月4 日簽署「同意切結書」，同意如當日區分所有權人會議未表決通過其變更案，應負將系爭建物回復原狀之義務。然呂沛錞於同日區分所有權人會議否決其變更案後卻未回復原狀。依公寓大廈管理條例第24條第1 項規定，及呂沛錞於100 年9 月4 日簽署之同意切結書，呂沛錞應負將系爭建物回復原狀之義務。爰依公寓大廈管理條例第8 條、系爭大樓住戶規約第參部分第5 條第1 項第4 款之規定，及系爭同意書、系爭同意切結書之約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應容忍原告將系爭建物如複丈成果圖所示B 部分雨遮拆除；將如複丈成果圖所示C 部分空心磚外壁拆除，回復為如本院卷第247 頁所示樣式及尺寸之門框，裝回本院卷第24 6頁之門扇；將如複丈成果圖所示D 部分前門拆除，回復為如本院卷第247 頁所示樣式尺寸之氣密窗；將如複丈成果圖所示E 部分後窗拆除，回復為如本院卷第249 頁右圖所示之樣式及同頁所示尺寸之氣密窗。
㈡原告依前項拆除並回復完畢後，被告應給付原告新臺幣81,600元。
三、被告呂沛錞則以：⑴系爭建物經變更之大門、落地窗、後窗，均為伊所有系爭建物之專有部分，非公寓大廈管理條例第
8 條第1 項所定之「公寓大廈周圍上下、外牆面」，原告自不得請求伊回復原狀。縱認系爭建物變更之大門、落地窗、雨遮及後窗為大樓之外牆面，然伊之前手侯順美變更之時間點為96年10月19日，而大樓住戶規約係於98年7 月9 日始完成報備，不能溯及規範系爭建物大門、落地窗、雨遮及後窗之變更行為。原告亦未曾制止侯順美與伊，自與公寓大廈管理條例之規定不合，不能請求伊回復原狀。⑵侯順美雖於99年7 月24日書立同意書，同意於99年12月30 日 前自行回復系爭建物經變更部分，然伊於100 年3 月9 日向侯順美購買系爭建物時，未經侯順美告知其違反規約變更外觀，亦未經侯順美交付同意書，並不因公寓大廈管理條例第24條之規定，或債務承擔之法律關係，承擔侯順美對原告所負之回復原狀義務。⑶伊雖於100 年9 月4 日簽立同意切結書，同意回復系爭建物經變更之部分，然係因原告當時之主任委員林詔明向伊表示，若要將系爭建物違規變更外觀乙案列入住戶大會提案，應先比照同棟大樓即189 巷63號住戶書立同意書，始能提案進行表決，且因63號建物業經區分所有權人會議表決通過，伊始於100 年9 月4 日簽立同意切結書；詎原告竟未比照63號建物表決通過；故伊於該日所書立之同意切結書乃出於錯誤之意思表示，隨即於100 年9 月6 日寄發存證信函通知原告撤銷意思表示。縱認伊不得撤銷同意書之意思表示，然原告於100 年9 月4 日召開之會議，出席戶數僅佔全數180 戶中之52戶，且僅其中12戶同意，則依原告組織章程第6 條第9 項規定，所為決議應屬無效，職此，原告即不得依該切結同意書，請求伊回復原狀。⑷再者，侯順美僅將系爭建物之大門與落地窗位置對調，顏色與材質均與原來相同，不影響大樓觀瞻，不影響房價與租金，原告僅需支付些許工程費，卻造成伊莫大損失，係以損害伊為目的，為權利濫用。又系爭建物之後窗部分，業經高雄市政府工務局以97年
5 月8 日高市工務見字第0000000000 號 函認定侯順美已回復原狀，並經原告以（97）自函字第0000000 號函向侯順美確認在案，今再請求伊針對後窗部分回復原狀，已無理由等語置辯。
被告侯順美則以：伊係於不知違反大樓規約之情況下變更系爭建物外觀，伊與被告呂沛錞簽立系爭建物買賣契約時，已於契約中特別約定事項註明「本案進出大門與落地窗以現況交付買方，不做任何變動，由買方於交屋後與管委會協議是否更換之」，且已減價，故其回復原狀之義務，已經移轉給呂沛錞。另依高雄市政府工務局及內政部函示「區分所有權人之繼受人應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，及呂沛錞於100 年9 月4 日所簽立之同意切結書，應由呂沛錞負回復原狀義務。原告對伊所為之主張，並無理由等語置辯。被告均聲明：原告之訴駁回。
四、兩造對下列事項不爭執（本院卷第78頁），並有系爭同意書與同意切結書在卷可憑（本院卷第28、31頁）堪信為真實：
㈠侯順美於96年間買受取得系爭建物所有權，嗣於100 年4 月間將系爭建物出賣予呂沛錞。
㈡侯順美目前已非系爭建物之所有權人。
㈢侯順美為系爭建物所有權人時，變更上開前門、落地窗、後
窗及加裝雨遮，經高雄市政府工務局認定屬變更系爭外牆面，違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定。
㈣侯順美於99年7 月4 日簽立同意書，承諾將於99年12月30日
自行改善完竣，修繕費用自行負責。呂沛錞於100 年9 月4日簽立同意切結書，承諾若本案未能經區分所有權人會議表決通過，同意切結「違規變更外觀」於100 年9 月30日前回復原貌。
㈤被告呂沛錞於100 年9 月6 日寄發存證信函予原告撤銷100
年9 月4 日簽立同意切結書之意思表示，並經原告於100 年
9 月7 日收受。
五、本件之爭點為：㈠系爭建物經侯順美變更前門、落地窗、後窗及加裝雨遮，是
否違反公寓大廈管理條例第8 條及住戶規約之規定？㈡原告所依據之住戶規約，是否於侯順美為變更行為前業已生
效，而能拘束被告？㈢原告是否已踐行制止被告，報請主管機關處理之程序，而得
請求侯順美容忍其回復原狀之行為？㈣侯順美如對原告負回復原狀義務，是否因系爭建物之買賣契
約上記載「本案進出大門與落地窗以現況交付買方，不做任何變動，由買方於交屋後與管委會協議是否更換之」，而轉由呂沛錞承擔？㈤呂沛錞依其同意切結書對原告所負之回復原狀義務，是否得
以大樓100 年9 月4 日區分所有權人會議否決其請求，其意思表示有錯誤而撤銷？大樓100 年9 月4 日區分所有權人會議否決其請求，其表決是否有效？同意切結書所載之「本案未能通過」之條件，是否已經成就？㈥原告請求呂沛錞負容忍回復原狀之義務，是否有權利濫用之
情形？㈦被告就上開變更項目，應容忍原告回復原狀者為何？應支付
原告回復原狀費用之金額應為若干？
六、本院得心證之理由：按公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界。公寓大廈管理條例第56條第3項第1 款、第2 款定有明文。系爭變更行為時有效之公寓大廈管理條例第8 條第1 、2 項（102 年5 月8 日修正後為第
8 條第1 項、第3 項，下同）則規定：公寓大廈外牆面，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1 項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。是公寓大廈之區分所有權人於辦理建物所有權第一次登記（即保存登記）時，各區分所有權之範圍，係及於獨立牆壁之外緣，以及共用牆壁之中心線，然各該區分所有權人使用屬於其所有權範圍內之外牆時，應受公寓大廈管理條例第8條之限制，該條限制之性質，非債權性質之對人限制，為物權性質之對物限制，隨物之移轉得拘束所有權人。經查：
㈠系爭建物前方如附圖編號C 粗黑線所示之位置，經侯順美變
更原設前門為玻璃磚牆；前方如附圖編號D 粗黑線所示之位置，經侯順美變更原落地窗為新門，除沿用原前門（編號C）之門片為新前門右門片外，並加裝左門片，合為新門，並於新門上方加裝新雨遮，其位置如附圖編號B 虛線框所示，新雨遮顏色與原有之舊雨遮不同；系爭建物後方如附圖編號
E 粗黑線所示之位置，經侯順美將原設鋁框氣密窗拆除，切割後牆改為三合一門，再於門扇外砌回抿石子水泥回復外牆至原設鋁窗下緣之高度，然顏色不同，由室內觀之，仍為新設三合一門之樣貌；上開經侯順美變更之原設前門、前落地窗、後窗及新設雨遮所附著之部位，均位於系爭建物分隔內外之獨立牆上等情，業經本院勘驗在卷，並拍照在卷可查（本院卷第136 至144 頁、第146 至155 頁）。上開經侯順美變更之原設前門、前落地窗、後窗及新設雨遮部位，均位於系爭建物分隔室內室外之獨立牆上，系爭建物之專有部分及於該牆之外緣，且該獨立牆性質上為外牆，則侯順美所為之變更行為，係屬外牆「變更構造、顏色、鐵鋁窗或其他類似之行為」，均堪認定。是系爭建物前門、前落地窗、後窗、雨遮之變更，應受公寓大廈管理條例第8 條之限制。呂沛錞辯稱：系爭建物經變更之部分，非公寓大廈管理條例第8 條第1 項所定之「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備」之範圍，原告自不得請求被告回復原狀等語，為不足採。
㈡系爭大樓之管委會係於92年12月29日向高雄市左營區公所申
請成立管理組織報備，該次報備時即已一併報備通過住戶規約與成立管理委員會之第一次區分所有權人會議紀錄、管理委員名冊及住戶規約，有高雄市左營區公所93年1 月8 日高市○區0000000000000號涵暨所附區分所有權人會議紀錄、管理委員名冊及住戶規約可查（詳卷資料袋）。該次通過之住戶規約第參部分第5 條第1 項第4 款、第2 項即明定：
外觀材料及造型：住戶整修或裝潢不得任意改變外觀材料及造型；住戶若違反上列情事，得由管理委員會強制拆除不得異議。是自該次住戶規約經報備之日起，其第參部分第5 條第1 項第4 款、第2 項即已依公寓大廈管理條例第8 條第1項之規定，發生限制外牆之「變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為」之效力，呂沛錞辯稱：住戶規約不能溯及規範侯順美變更系爭建物大門、落地窗及後窗之行為等語，為無足採。
㈢侯順美96年10月19日變更系爭建物前門、前落地窗、後窗、
雨遮，即經原告制止，侯順美先將變更之後窗外牆面回復原狀，經高雄市政府工務局會同原告於97年5 月7 日至現場勘查後，發函確認後窗外牆以回復原有外觀，其餘部分則未處理，經原告報請高雄市政府工務局認定侯順美確有違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項及住戶規約之外觀變更行為，命侯順美於30日內改善完竣，有原告蒐證照片及高雄市政府工務局97年5 月8 日高市工務建字第0000000000號函、99年5月25日高市工務建字第0000000000號函可憑（本院卷第5 至
10、231 、27頁）。侯順美於99年7 月24日與原告簽立同意書承諾將於99年12月30日自行改善完竣，修繕費用自行負責，然侯順美並未遵守約定，反於100 年4 月間將系爭建物出賣予呂沛錞，經原告再次函請高雄市政府工務局處理，經高雄市政府工務局函告呂沛錞，應於30日內回復原狀，亦有高雄市政府工務局100 年6 月30日高市工務建字第0000000000號函可憑（本院卷第29頁），迄本院101 年7 月18日勘驗現場時，仍未回復原狀。是原告確有制止侯順美施工，並報請主管機關處理，侯順美除將變更之後窗外牆回復原狀外，其餘部分均為處理；呂沛錞亦未依工務局函旨於30日內回復原狀，甚為顯然，是原告自得請求住戶回復原狀。呂沛錞辯稱原告從未制止被告，不能請求回復原狀等語，為不足採。而侯順美針對變更後窗為三合一門之部分，業已於97年5 月8日經高雄市政府工務局函告勘查確認回復外牆原貌在案，呂沛錞辯稱系爭建物後窗外牆業經確認回復原狀，即屬有據；原告再請求被告應就此部分回復原狀，即無理由。
㈣呂沛錞辯稱：伊於100 年3 月9 日向侯順美購買系爭建物時
，未經侯順美告知其違反規約變更外觀，亦未經侯順美交付同意書，並不因公寓大廈管理條例第24條之規定，或債務承擔之法律關係，承擔侯順美對原告所負之回復原狀義務等語。然據侯順美所提出與呂沛錞間就系爭建物成立之買賣合約書，於第17條第3 、4 項即載明：房屋現況詳說明書。本案進出大門與落地窗以現況交付買方，不做任何變動，由買方於交屋後，與管委會協議是否更換之。而系爭建物之現況說明書關於「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄，係勾選有，並說明：進出大門與落地窗與管委會協議於100 年3 月份前更換之等語，有該買賣契約書與現況說明書可查（本院卷第104 、109 頁）。足見呂沛錞於簽訂系爭買賣契約書時，業已認知進出大門與落地窗是否更換，曾與管委會間有爭議，須再為協議並同意以現況交屋。是亦堪認呂沛錞同意承受將來可能須更換之不利益；就侯順美對原告所負自行回復原狀之義務，已有轉由呂沛錞承擔之合意。是侯順美辯稱其回復原狀之義務，已經移轉給呂沛錞等語，即堪採信。
㈤再按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意
思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。民法第88條第1 項定有明文。此項撤銷權不包括動機錯誤在內。呂沛錞復辯稱：因63號建物業經區分所有權人會議表決通過，伊始會於
100 年9 月4 日簽立同意切結書；詎原告於表決時，竟未比照63號建物而為表決，伊於該日所書立之同意切結書乃基於錯誤之意思表示，隨即於100 年9 月6 日寄發存證信函通知原告撤銷此同意切結書之意思表示等語。然觀之呂沛錞所立同意切結書上記載「如本案未能通過」，同意切結回復原貌等語，則呂沛錞於書立切結書時，即知其是否需回復原狀，繫於住戶大會之決議，後住戶大會未能表決同意，即無任何錯誤可言，無從基於意思表示錯誤而撤銷其同意切結書，呂沛錞此部分所辯為不足採。況系爭建物改建部分係因違反前揭公寓大廈管理條例及住戶規約之規定，而須回復原狀，被告縱未同意切結，亦不影響其義務。又除非經區分所有權人會議另為決議，同意被告不必就改建部分回復原狀，被告本即須依上開法令及規約負回復原狀義務。系爭大樓100 年9月4 日區分所有權人會議就系爭提案未通過，縱因人數不足而認決議不生效，亦不足作為有利被告之認定。
㈥原告係依規約第參部分第5 條與公寓大廈管理條例第8 條之
規定行使其職務，且就系爭建物之前門與落地窗、雨遮部分之回復原狀，經鑑定工程費用最多為45800 元，（本院卷第
246 、247 頁鑑定報告）；本院審酌回復原狀對系爭建物所造成之影響非重大，難認原告係出於損害呂沛錞之目的，無權利濫用之情形。呂沛錞辯稱：原告係以損害伊惟目的，為權利濫用等語，亦不足採。
㈦承上所述，侯順美變更系爭建物前門、前落地窗、增設雨遮
，違反公寓大廈管理條例第8 條第1 項、住戶規約第參部分第5 條第1 項第4 款，經原告制止而不遵從，報請主管機關依第49條第1 項規定處理，侯順美亦未於一個月內回復原狀，本已得由原告回復原狀，其費用由侯順美負擔。然侯順美於100 年4 月間將系爭建物讓與呂沛錞，呂沛錞於簽立買賣契約時，認知並同意由其買受系爭建物後另與原告協商，然未取得區分所有權人會議之可決，即應回歸適用公寓大廈管理條例第8條 第1 項規定，並依同條例第24條之規定，由知情之呂沛錞就改建之前門、落地窗、雨遮等，負容忍由原告回復原狀並負擔回復原狀費用之義務。又就系爭建物現況大門、玻璃磚牆、增設雨遮之拆除，需費6800元，就系爭建物前門、落地窗之復原，則需費39000 元，業經鑑定在卷（本院卷第246 、247 頁鑑定報告），合計回復原狀費用共4580
0 元。是原告請求呂沛錞容忍由原告回復原狀及負擔費用45
800 元之範圍內，為有理由；對侯順美之請求，為無理由。
七、綜上所述，原告依公寓大廈管理條例第8 條第1 項、第2 項、第24條、住戶規約第參部分第5 條第1 項第4 款之規定，請求呂沛錞容忍其將系爭建物如附圖所示B 部分之雨遮拆除；將如附圖所示D 部分前門拆除，回復為如附表編號一所示尺寸、附表照片所示樣式之粉體烤漆氣密窗；將如附圖所示
C 部分空心磚外壁拆除，回復為如附表編號二所示尺寸、附表照片所示之不鏽鋼烤漆門框，並將附圖所示D 部分前門所拆除之右門片裝回所回復之不鏽鋼烤漆門框；暨請求呂沛錞於原告依上項記載拆除並回復完畢後，給付原告45800 元之範圍內，為有理由，逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
八、結論：本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 27 日
民事第一庭審判長法 官 謝肅珍
法 官 張茹棻法 官 張凱鑫以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
書記官 莊琇晴