臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第58號原 告 蔡建夆訴訟代理人 楊申田律師複代理人 吳淑靜律師被 告 涂蛉葳訴訟代理人 張耀聰律師複代理人 梁世樺律師上列當事人間請求酌減違約金事件，本院於101 年3 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣叁拾玖萬陸仟壹佰叁拾捌元及自民國一百年十一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國100 年2 月21日以新台幣（下同）700萬元向被告購買坐落高雄市○○區○○段第1457號土地應有部分萬分之70，及其上門牌號碼高雄市○○區○○街○○號房屋（建號6721【含共同使用部分建號6863應有部分萬分之32】，下合稱系爭不動產），兩造簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），又兩造共同委由僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥建經公司）將各期買賣價金信託存放於中國信託銀行敦南分行之履約保證專戶（戶名：僑馥建經公司不動產價金履約保證專戶，專屬帳號：00000-000000000 號，下稱系爭專戶），並簽立不動產買賣價金履約保證書（下稱系爭履約保證契約），伊依系爭買賣契約將買賣價金第1 期款70萬元及第2 期款30萬元匯入系爭專戶，尚餘尾款600 萬元，嗣被告以伊未於100 年4 月8 日給付尾款而解除系爭買賣契約，並沒收伊已匯入系爭專戶之價金100 萬元，並由僑馥建經公司將100 萬元撥付被告，惟伊非惡意違約，實因政府於100 年4 月起宣告打房政策及訂定奢侈稅條例，致銀行就貸款金額及資格審核要件嚴格，審核速度亦緩慢，況現銀行已核准通過貸款，伊可依約給付尾款，而被告沒收價金100萬元作為違約金，超過系爭買賣契約總價14％，顯然過高，請求依民法第252 條規定酌減違約金為30萬元，被告應返還70萬元。並聲明：㈠被告應給付原告70萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：民法第252 條酌減違約金屬法院職權，未賦予債務人形成權，原告應不得提起本件訴訟，又伊以存證信函向原告解除系爭買賣契約後，僑馥經建公司亦曾通知原告將依約沒收100 萬元，原告均未表示反對，亦未提起訴訟或申請調解，僑馥建經公司遂於100 年6 月8 日將扣除相關手續費後之996,138 元匯入伊帳戶，違約金既已依約給付，法院核減之職權即消滅，原告不得再請求酌減，且尾款應於100 年
4 月8 日給付，系爭買賣契約則於100 年4 月26日解除，依系爭買賣契約第5 條第4 款及第10條第2 款計算，被告應給付遲延17日之違約金51,000元（6,000,000 元×5/10000 ×
17 日 ），又因原告違約不履行，被告受有減價出售之損失20萬元，且需另行委託仲介支出仲介費15萬元，另行委託地政士支出費用8,000 元，且受有100 年4 月至6 月間持續繳納銀行貸款78,667元之損害，另原委託地政士之費用及上開僑馥建經公司扣除之手續費，原告均應負擔一半即分別為6,000 元、1,931 元，綜上，原告違約致被告受有損失共計444,598 元，原告請求酌減違約金為30萬元，顯依法無據。
並聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
三、兩造不爭執事項如下：㈠兩造於100 年2 月21日就系爭不動產簽訂系爭買賣契約，並
共同委由僑馥建經公司將各期買賣價金信託存放於系爭專戶，並簽訂系爭履約保證契約。
㈡依系爭買賣契約第5 條約定，買賣雙方應於產權移轉登記完
畢，並辦妥相關他項權利登記或塗銷作業無誤後辦理點交（如因相關作業遲延，最遲不得逾100 年4 月8 日），買方應同時給付全部價金（包括貸款核撥入專戶或完全代償作業或存入賣方指定帳戶），又依該契約第10條第1 款約定，買賣雙方若發生不依約履行義務之違約情事，經他方定7 日以上期間催告仍未履行，雙方同意由僑馥建經公司進行最終催告，仍未履行或認證後，買賣契約即生解除效力，並由僑馥建經公司執行專戶價金之撥付作業，另依該契約第10條第2 款約定，買方若有違約情事致買賣契約解除時，除應負擔賣方損害之賠償外，並同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付賣方，由僑馥建經公司將結算餘額交付賣方。
㈢原告已依買賣契約約定，將買賣價金第1 期款70萬元及第2期款30萬元，匯入系爭專戶。
㈣被告業已於100 年4 月12日，以高雄82支局第150 號存證信
函，催告被告限期於7 日內給付買賣價金尾款600 萬元，並於同年4 月25日以高雄新興郵局第1980號存證信函，解除系爭買賣契約，僑馥建經公司扣除手續費3,862 元後，已將結算餘額996,138 元匯付被告。
㈤兩造同意被告不另請求損害賠償，由本院就被告於系爭買賣契約所生之損害，於本件請求酌減違約金事件一併審酌。
上開事實並有不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證書、不動產買賣履約保證價金存會提示卡各1 份、存證信函
2 份、存摺節本、筆錄各1 份附卷可稽（詳本院卷第7 至12頁、第14至19頁、第64頁、第82頁）。
四、就兩造爭執事項之判對：㈠原告得否訴請酌減違約金：
⒈按民法第252 條規定之違約金核減權，係屬法院職權，該條
規定並未賦與當事人以形成權，債務人自不得提起形成之訴，僅得提起確認或給付之訴，於該訴訟中請求法院核減，此有最高法院85年度台上字第2995號判決意旨可資參照，又所謂形成判決係指原告有可致某法律上效果之權利，而使生此項效果之判決，該判決在裁判之範圍內，有使法律關係發生、變更或消滅之效力，從而依上開最高法院裁判意旨所示，係指關於違約金之酌減，不得訴請法院以形成判決，判認違約金應酌減為一定之金額，僅得訴請確認違約金酌減至一定之金額，或提起給付之訴，而由法院於該訴訟程序中判斷違約金應否酌減及減至何金額。而本件依原告所主張固略為「請求依民法第252 條規定酌減違約金為30萬元，被告應返還70萬元」，但其僅聲明「被告應給付原告70萬元（及利息）」，即訴請為給付判決，並未訴請為使法律關係發生、變更或消滅之形成判決，而係藉訴請給付判決之過程，請法院就攸關應否返還已付價金及返還金額之違約金應否酌減爭執事項為判斷，甚為明確，被告辯稱原告不得提起酌減違約金之形成訴訟，尚屬誤解。
⒉次按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文，至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額，此亦有最高法院79年台上字第1915號判例可供參酌。而本件如上所述，係僑馥建經公司逕依系爭買賣契約之約定，將原告已付之價金100 萬元作為懲罰性違約金，扣除手續費3,862 元後，將結算餘額996,138 元匯付被告，非原告基於自由意思任意給付，則原告訴請將應否酌減違約金及酌減之金額作為爭執事項判斷後，判決返還被當作懲罰性違約金之已付價金，依上開最高法院判例所示，尚無不合，被告辯稱違約金已依約給付，原告不得再請求酌減，亦屬誤解。
㈡原告得訴請返還之金額：
⒈被告就其抗辯依系爭買賣契約第5 條第4 款約定，原告若有
遲延給付價金情事，每逾1 日應按遲延價金萬分之5 計付違約金，尾款600 萬元應於100 年4 月8 日給付，卻於100 年
4 月26日解除契約，依上開約定，被告應給付遲延17日之違約金合計51,000元（6,000,000 ×5/10000 ×17＝51,000）之事實，已提出不動產買賣契約書1 份、存證信函2 份為證（詳本院卷第7 至10頁、第14至19頁），且為被告所不爭執，堪信為真實。
⒉被告就其抗辯因原告違約不履行，受有減價出售之損害20萬
元之事實，已提出不動產買賣契約書1 份為證（詳本院卷第50至60頁），且原告就上開事實並不爭執，亦堪信為真實，而原告雖主張被告非不得以原價或高出原價之價格另為出售，短少之20萬元價金不應由其負責云云，惟查，出售不動產時之情形不盡相同，有人雖得於無壓力狀況下緩慢進行出售行程，但亦有人因類於利息負擔或出借者催討等壓力，急於將不動產儘速出售，且在原已售出之情形下，資金之運用、另覓屋居住使用等均已就緒，驚覺需解除原契約另覓買主，其間各人壓力之差異當更懸殊，而在上開壓力下，通常之人可能大多以較低之價格儘速出售，此為一般之經驗法則，從而本院認減價出售既為事實，上開減價出售之損害，當認係原告違約所致，原告主張不應由其負責，尚無可採。
⒊被告就其抗辯因另行出售而支出仲介費用15萬元之事實，已
提出服務費收據1 份為證（詳本院卷第60頁），且為原告所不爭執，堪信為真實，至原告雖主張我國並無強制仲介規定，出售房屋非必支出仲介費云云，惟查，隨經濟發展後各行各業專營本身業務之發展，坊間請仲介業者出售房屋已成趨勢，出售房屋雖非必委請仲介業者代勞，可由屋主親自操作販售之相關事宜，但於此情形下，屋主仍需花費一定心力，即如親人受傷時不僱請看護照顧，由親人照護時之情形一般，仍需考慮親人所支出之看護心力，原告主張可自為出售不必支出仲介費，自無可採。又被告雖另抗辯因原告為仲介人員，系爭買賣契約如順利履行，其出售系爭不動產無需支出仲介費，但為原告所否認，主張系爭買賣契約原由被告透過21世紀公司仲介辦理，依約被告需負擔仲介費為買賣總價4％即28萬元（700 萬×4 ％＝28萬），經查，依系爭買賣契約書之記載，該買賣確係透過21世紀公司辦理，有該契約書附卷可稽（詳本院卷第7 至10頁），則系爭買賣契約係透過21世紀公司仲介之事實，應可認定，且原告主張賣方即被告應負擔以買賣總價4 ％計算之仲介費，與一般仲介業者之約定並無明顯不符，況被告對該約定費率亦未加以爭執，自堪信為真實，則被告另行出售支出之仲介費15萬元，既低於依系爭買賣契約需支出之28萬元，加計在原系爭買賣契約違約情形下，可能仍需負擔之部分仲介費用，堪認本件被告並未因解約及另行出售受有額外支出仲介費用之損害。
⒋被告抗辯如依系爭買賣契約履行，其需支出之地政士費用為
12,000元之1/2 即6,000 元，但因原告違約，其支出全部費1,200 元，且因另出售而額外支出地政士費用8,000 元，合計多支出地政士費用14,000元（12,000×1/2 ＋8,000 ＝14,000），惟為原告所否認，主張系爭不動產尚未辦理移轉登記，無需繳交原約定之地政士費用12,000元，且另行出售所支出之地政士費用與其無關。經查：⑴依系爭買賣契約書第8 條第4 款約定，代書業務執行費用為買賣雙方均需負擔之費用（詳本院卷第9 頁），且原告就被告所辯地政士費用約定之金額並無爭執，是被告所為依系爭買賣契約之約定，地政士費用12,000元應由兩造共同支出之所辯，堪認與事實相符，雖堪採信，但被告不爭執系爭不動產因原告未依約繳交尾款，嗣後並未辦理移轉登記，衡情自無可能繳付原約定地政士費用之全額，且被告並未提出相關資料以證明移轉登記前之代書業務已為如何程度之進行，則尚難認代書業務業已有高比例之進行，故就系爭買賣契約即使仍支付地政士費用，亦難認需支付高比例之費用，況被告就原告主張其所提出地政士收據，非系爭買賣契約承辦地政士所出具之事實，並無爭執，則亦難依被告提出之收據，推認其支出該12,000元之地政士費用，併予敘明；⑵被告就系爭不動產既有另行出售之事實，以不動產產權移轉所需辦理之相關程序而論，有一定之專業性，則所辯委由地政士辦理，尚合常情，且被告所指稱之地政士費用8,000 元，亦合常情，均難認有何不合，至被告提出之收據所繕寫代辦費用12,000元，雖高於被告所稱另行出售支出之地政士費用8,000 元，但因該收據所示之代辦範圍非必僅系爭不動產，是亦難認有何不合，從而被告因系爭不動產另行出售，支出地政士費用8,000 元之事實，應可認定；綜上，系爭買賣契約原約定之地政士費用12,000元，因大部分應辦手續尚未辦理，無可能收取原約定之高比例費用，而被告另行出售支出之地政士費用為8,000元，則堪認被告確因本件解約另行出售額外支出地政士費用約數千元（8,000 ＋解約前原約定部分費用－12,000×1/2）。
⒌被告就其抗辯因解除契約另行出售，受有額外支出100 年4
月至6 月間繳交銀行貸款78,667元損害之事實，雖提出存摺節本1 份為證（詳本院卷第63頁），但為原告所否認，主張被告係因向銀行借貸始需償還本息，與系爭買賣契約有無解除無關云云，經查，原告如未違約，被告於約定之100 年4月8 日前，即可取得系爭不動產買賣契約之尾款600 萬元，被告原積欠之上開銀行貸款即可獲得清償，當無需再支付貸款利息，是支付貸款利息部分難認與本件違約無關，但依上開存摺節本所示，被告支付者為貸款之本息，即除利息外，部分係清償本金，本金部分無論違約前或違約後，被告均有清償之責，該貸款原本之清償自難認與本件違約與否相關，且被告最遲既可於100 年4 月8 日前給付尾款，被告該日前所繳交之利息，亦難認屬原告違約所致之損害，從而應認被告因本件解除契約另行出售系爭不動產，受有100 年4 月9日至同年6 月之貸款利息損害。
⒍如上所述，僑馥建經公司係於確定解除系爭買賣契約後，就
原告已繳之第1 、2 期款合計100 萬元，扣除手續費3,862元後，將結算餘額996,138 元匯付被告，被告所得違約金金額為996,138 元，非100 萬元，且以996,138 元論計違約金之結果，上開手續費均係由原告已繳交之價金扣付，被告即無另需論計負擔該手續費1/2 之必要。
⒎綜上，審酌被告因原告違約未繳付600 萬元尾款，需以存證
信函催告限期繳付，並於未依催告期限繳付後，需另以存證信函解除契約，並需另覓仲介業者辦理再次出售，辦理期間被告身心所受之沈重壓力，及實質所受減少價金20萬元、額外支出地政士費用數千元、額外支出100 年4 月9 日至同年
6 月之貸款利息之損害（被告未額外支出仲介費，亦未支出僑馥建經公司手續費，詳如上述），另依系爭買賣契約約定，原告可請求被告給付遲延17日之違約金51,000元，然兩造同意被告不另請求損害賠償，由本院就被告於系爭買賣契約所生之損害，於本件請求酌減違約金事件一併審酌，及本件屬懲罰性違約金，依一般社會通念，當罰之金額原應較高，以使違約者受有一定之懲罰，且日前因政府打壓投資客炒作房地產，對於銀行貸款有一定影響，但影響較顯著者應屬台北市及新北市，對南部影響較為有限，又資金取得原屬買方風險等一切情狀，認本件約定被告可沒收已繳第1 、2 期款扣除僑馥建經公司手續費後之996,138 元確屬過高，本件違約金應酌減為總價5 ％加計上開減少價金、額外支出地政士費用及利息費用之損害約25萬元，即以酌減為60萬元（700萬×5 ％＋25＝60萬）為適當。
五、綜上所述，原告訴請被告返還酌減後溢領之違約金70萬元及利息，就396,138 元（996,138 －600,000 ＝396,138 ）部分及自起訴狀繕本送達翌日即100 年11月8 日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之法定遲延利息，依法尚無不合，應予准許，超過上開範圍之請求，依法尚無所據，應予駁回。又原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，就原告勝訴部分，因本件所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第
5 款規定，應依職權宣告假執行，則原告上開所陳，應認係對職權宣告假執行之敦促，另原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 3 月 19 日
民事第六庭 法 官 鄭峻明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 3 月 19 日
書記官 何慧娟