臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第647號原 告 林昱良
林杜秀美林士淵共 同訴訟代理人 丁玉雯律師複代理人 熊尚毅被 告 何義孝訴訟代理人 謝嘉順律師被 告 吳元齊訴訟代理人 陳清和律師上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國102 年6 月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告何義孝應給付原告新臺幣柒佰貳拾伍元及自民國一０一年二月十四日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告何義孝如以新臺幣柒佰貳拾伍元為原告供擔保後，免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告林杜秀美於民國100 年7 月28日與被告吳元齊簽訂不動產買賣契約（下爭系爭契約）而向之購買坐落高雄市○○區○○○段○○○○○ ○號土地（重測後為仁義段
163 地號，下稱系爭土地），原告林杜秀美依約給付全部價金後，被告吳元齊則於同年10月12日將系爭土地移轉登記予原告林杜秀美、林昱良、林士淵共有（應有部分依序為1/5、3/5 、1/ 5）。詎被告吳元齊交付之系爭土地中有99.5平方公尺之面積遭鄰地即前埔厝段106-1 地號土地（重測後為仁義段164 地號）所有人即被告何義孝無權占有使用，致原告林杜秀美與被告何義孝因此糾紛進而涉訟，且被告吳元齊未依限將遭占用部分之土地點交予原告林杜秀美，被告吳元齊顯已違反系爭契約第4 條、第9 條約定，並致原告林杜秀美無法補正申請興建寺廟應具備之文件，及受有支出興建寺廟之前置費用、無法利用全部土地類似租金之損害，原告林杜秀美自得依民法第360 條及系爭契約第12條、第13條約定，請求被告吳元齊給付違約金新臺幣（下同）100 萬元，及因提起本件訴訟而支出之律師酬金5 萬元，另被告何義孝因無權占有99.5平方公尺面積之土地，其於此期間乃受有相當於租金之利益，此自係無法律上之原因而受有之不當得利，並因此致原告林杜秀美、林昱良、林士淵之權益受損，以系爭土地申報地價年息10% 計算，則被告何義孝自100 年10月12日起至101 年1 月16日止占用上開面積土地所受之利益應為520 元，而其後就系爭土地每月並受有租金利益166 元，原告林杜秀美、林昱良、林士淵自得依不當得利之法律關係請求給付，為此爰依民法第360 條、第179 條及系爭契約之約定聲明求為判決：㈠被告何義孝應給付原告520 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ﹪計算之利息，暨自101 年1 月17日起至交還上開面積土地之日止，按月給付原告166 元；㈡被告吳元齊應給付原告105 萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5﹪計算之利息；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告方面：㈠被告吳元齊則以：伊於簽立系爭買賣當時並不知系爭土地有
遭鄰地所有人即被告何孝義占用之事，直至原告申請仁武地政事務所於100 年11月3 日至現場鑑界始發現上情，而被告何義孝即已表示願讓原告自行拆除地上物，且伊亦已依約支付現有地上物之拆除費35,000元予原告林杜秀美，此部分自應由原告與何義孝自行協調拆除，況被告何義孝於重測指界後即已自行遷離其圍籬，本件係因土地界址不明確所生之誤會，伊自無違約，原告林杜秀美請求伊應負物之瑕疵擔保責任並無理由，且縱認伊有違約，其請求100 萬元之違約金亦屬過高，原告請求顯無理由等語為辯，並聲明求為判決駁回原告之訴。
㈡被告何義孝則以：伊與系爭土地之前所有人間長久以來即均
以現之使用界址為界，故是否有占用系爭土地原均無法確定，而伊於本件訴訟前、後均已同意於重測後如有占用原告土地即為返還，嗣並已於101 年7 月4 日完成重測指界後即依該位置將圍籬拆除並為遷移至該有之界址併通知原告而為返還，後均再依原告要求拆除圍籬水泥地等，並補貼原告12,000元讓其自行拆除擋土牆，而原告迄於本件最後言詞辯論時均尚未拆除，可知當時之越界並未造成原告土地之使用遲延。又該擋土牆原因附合而為系爭土地之成分，伊於101 年7月4 日既已將圍籬遷至界址之上，自已交還土地完畢，而計算租金亦非必須照申報土地額年息10% 計算等語為辯，並聲明：㈠原告之訴及假執行聲請均駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告林杜秀美與被告吳元齊前於100 年7 月28日就系爭土地
簽定買賣契約，林杜秀美已依約將買賣價金全部交付予吳元齊，吳元齊於100 年10月12日將系爭土地所有權移轉予原告林杜秀美、林昱良、林士淵共有。
㈡被告何義孝為鄰地即重測前前埔厝段106-1 地號土地之所有權人。
㈢原告林杜秀美於100 年8 月4 日就系爭土地申請鑑界，經仁武地政事務所承辦人員於同年11月3 日前往現場鑑界。
四、本院就兩造爭點所為之判斷：㈠被告何義孝應給付予原告之相當於租金的不當利得金額若干
？⒈按「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原
因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，是被上訴人抗辯其占有系爭土地所得之利益，僅相當於法定最高限額租金之數額，尚屬可採」、「建築房屋之基地租金，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條規定，以不超過該土地申報價額年息百分之十為限，而該條所謂土地價額，依土地法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，又法定地價，依土地法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，當係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價之時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，未於該期間內申報者，則應以公告地價為其申報之地價」，最高法院61年台上字第1695號、75年度台上字第378號分別著有判例或判決。
⒉查系爭土地之公告現值為每平方公尺1,500 元，99年1 月之
申報地價為每平方公尺200 元，此有土地登記第二類謄本在卷可稽，而被告何義孝因該區地籍紊亂，自系爭土地仍為被告吳元齊所有時，即在系爭土地上設有鐵絲網圍籬、擋土牆、水泥地等物，占有面積計有99.5平方公尺等情，此有仁武地政事務所101 年6 月5 日高市地仁測字第00000000000 號函在卷可稽，並經本院會同該地政事務所人員到場勘測屬實，且製有勘驗筆錄、照片、複丈成果圖等件在卷足稽，並為兩造所不爭執，是被告何義孝所有之上開地上物既無權占用原告自100 年10月12日登記所有之系爭土地有如上之面積，並已使用管領如上面積之土地至其返還之時，依社會通常之觀念，其自因此可能獲得相當於法定最高限額租金數額之租金利益自明。又系爭土地附近均屬農業用地，鄰近有納骨塔，僅有產業道路聯外通行，生活機能不便，交通亦不發達，此經本院勘驗屬實，是依該區之開發現況、地處位置、公告現值及社會經濟狀況等情以觀，並對照高雄市政府公告市有出租基地租金率為土地申報地價年息5%相衡結果，原告就系爭土地請求以土地申報地價年息10% 之租金率計算其不當利得應屬過高，本院認應以土地申報地價年息5%計算較為相當。另被告何義孝係於101 年7 月4 日完成重測指界後，即依該位置將圍籬拆除並遷移至正確之界址處並通知原告，惟原越界範圍內仍留有水泥地、矮擋土牆等，後乃依原告要求再拆除水泥地，最後則於102 年4 月16日本院勘驗現場時與原告就擋土牆之拆除達成其給付原告12,000元處理費用由之自行處理，並以簽立協議書之時為該部分土地交還之時之協議等節，此有被告何義孝所提101 年8 月6 日答辯續狀暨所附照片、仁武地政事務所102 年4 月16日複丈成果圖、原告10
1 年12月7 日陳報狀及協議書等在卷可稽，則被告何義孝既已於101 年7 月4 日即將越界圍籬遷移至正確之界址並通知原告，其就越界占有之土地自均已為返還，至未拆除之水泥地、矮擋土牆等本因附合而為系爭土地之成分，此於被告何義孝返還該占有部分土地之同時即亦歸於原告所有，原告自已得任為處分，此至多僅其拆除費用應由被告何義孝給付而已，而不得因此謂為尚未返還土地，故被告何義孝對系爭土地上開部分之無權占有期間，即應為自原告取得系爭土地所有權時之100 年10月12日起至101 年7 月4 日止的266 日。
今被告何義孝既無權使用系爭土地計有99.5平方公尺之面積，其於該期間應返還予原告之不當利得即計為725 元〈計算式：200 （元）×99.5（平方公尺）×0.05÷365 （天）×
266 （天）＝725 （元）〉，從而原告依不當得利之法律關係請求被告何義孝應給付上開金額及自起訴狀繕本送達之翌日即101 年2 月14日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，依法即無不合，自應予准許，其逾此範圍外之請求則為無據而應予駁回。
㈡被告吳元齊有無違反系爭買賣契約？
本件原告林杜秀美固以被告吳元齊因被告何義孝有上揭越界情事而未交付該範圍之土地，其已違反系爭契約第4 條、第
9 條約定及民法物之瑕疵擔保責任，應依系爭契約第12條、第13條或民法第360 條規定給付其如聲明所示金額云云，惟此業為被告吳元齊所否認。而查：
⒈按「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，
以期不失立約人之真意。」、「解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意。」，最高法院18年上字第1727號、19年上字第28號分別著有判例。
而系爭契約第4 條固約有：「如本件不動產於本買賣契約成立後有發生來歷不明或是產權、債務上等糾紛時甲方應無條件放棄一切先訴抗辯權，並負刑事、民事全部責任及賠償，不得異議」等語，惟依該條文義暨前後文之排列關連，該條應係針對出賣人所出賣之土地發生有前後手間因有債務糾紛以致產權不明或有糾葛等爭議，致買受人有因此受損之虞或生訴訟紛擾時所為之解決方式，即此應係有關於權利瑕疵而來，惟原告林杜秀美買受之系爭土地迄無因產權之歸屬發生任何爭議，且鄰人越界占有並無損於買受人所取得土地所有權之完整權能，此應非為此約款之拘束範圍，原告林杜秀美自不得據此主張被告吳元齊違約，其於此之主張並無理由。⒉又系爭契約第9 條固約有：「買賣標的物限於甲方完成鑑界
、乙方付清總價款同時辦理移交。如屆期甲方未能依履行辦理移交，則為違約。」等語，惟該條依其文意，其規範之目的應係為防賣方於買方付清總價款後，卻圖謀不當利益拒不交付，或因其他原因而無法交付買賣標的予買受人占有所為之約定，故如賣方於應交付標的之時期或之前即已為點交完畢，自即與該條之約定無違。查系爭契約第2 條、第3 條乃約以第2 期款於取得農用證明書及完成土地鑑界並「點交標的物時」支付7,948,000 元（下方並已經被告吳元齊簽名），第3 期即尾款於增值稅單領取時日簽發15天期之3,974,00
0 元支票（下方並已經被告吳元齊簽名），賣方於100 年8月10日應將有關產權移轉登記所需證件一切備妥交與買方並協同辦理產權移轉登記等語，又原告林杜秀美係於100 年8月4 日就系爭土地申請鑑界，被告吳元齊則於100 年10月12日將系爭土地所有權移轉予原告林杜秀美、林昱良、林士淵共有，後仁武地政事務所承辦人員則於同年11月3 日前往現場鑑界等情，此為兩造所不爭執，而兩造於買賣系爭土地之前並未曾為鑑界，亦為兩造所是認（見本院102 年6 月13日言詞辯論筆錄），是原告林杜秀美既係於申請鑑界後地政人員前往實地測量之前即已先行給付第2 期款完畢，顯見被告吳元齊亦應係於當時而非直至總價款付清之同時即已依約點交系爭土地予買方完畢，否則原告林杜秀美當無無任何異議且再交付尾款支票並讓之兌現而辦畢所有權移轉登記之理，今兩造既直至鑑界之前均不知有鄰人越界占有情事，且被告吳元齊於原告林杜秀美付清總價款以辦理所有權移轉登記之前即早已將其占有之系爭土地點交予原告林杜秀美管領完畢而無任何拒絕交付之情，其於當時自已依契約第9 條之約定履行完畢，至於鄰人越界占有之部分，原告林杜秀美於移轉登記後已得依所有權之地位對之為主張並請求損害之填補，此與上開約定應屬無涉，原告林杜秀美主張被告吳元齊有違反本條約定云云，自亦無據。
⒊按「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易
觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限。若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之。」，最高法院73年台上字第1173號著有判例。原告林杜秀美固以被告吳元齊所交付之系爭土地有遭被告何義孝占有99.5平方公尺，其自應負物之瑕疵擔保責任云云，惟如上說明，物之瑕疵乃指存在於物之缺點而言，於系爭土地買賣，即應指土地本身無法利用之缺點如欲購地建屋惟該地卻無法或不能興築、欲為農用卻無足夠土壤（如流失、回填劣土等）或具毒性，或其實際面積有短少等始得謂之，而鄰人之越界占有，土地所有人之原告於取得所有權後，其原得依所有權之權能對之為物上主張並請求為不當得利損害之填補，此之無權占有與物之瑕疵原即無涉，故原告林杜秀美認被告吳元齊因之須負物之瑕疵擔保責任而為如契約所定內容之損害賠償云云，自亦無據。
五、綜上所述，被告何義孝因無權占有系爭土地而應給付予原告林杜秀美、林昱良、林士淵相當於租金之不當利得，應為自
100 年10月12日起至101 年7 月4 日止，以系爭土地申報地價年息5%計算之725 元。而被告吳元齊於系爭土地之買賣，並不因在交付、移轉前即有部分土地遭被告何義孝越界占有而違反系爭契約第4 條、第9 條之約定，且此亦與民法物之瑕疵擔保無涉，被告吳元齊並無原告林杜秀美所指之違約情事，原告林杜秀美請求被告吳元齊應給付違約金並負擔律師費用即屬無據。從而，原告林杜秀美、林昱良、林士淵依不當得利之法律關係請求被告何義孝應給付上開金額及其遲延利息，依法即無不合，自應予准許，其逾此範圍外之請求則均為無據而應予駁回。
六、本件主文第1 項係所命給付之金額未逾500,000 元之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款之規定，自應依職權宣告假執行，而被告何義孝既陳明願供擔保請准免為假執行之宣告，經核並無不合，爰就原告勝訴部分，酌定相當之擔保金額准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依附，應予駁回。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款，第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
民事第三庭 法 官 陳芸珮以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 6 月 28 日
書記官 林秀泙