臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第856號原 告 阮小玲訴訟代理人 何曜男律師被 告 鍾澄淦訴訟代理人 楊沛生律師受 告知 人 國際傑座大樓管理委員會法定代理人 藍淑美上列當事人間返還價金事件，本院於102 年4 月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣壹拾萬元及自民國一０一年四月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴（含先位之訴）駁回。
訴訟費用由被告負擔二十分之一，餘由原告負擔。
本判決得假執行；但被告如以新台幣壹拾萬元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人，民事訴訟法第65條第1 項定有明文，而本件被告以受告知訴訟人國際傑座大樓管理委員會，為後述本件馬桶瑕疵之區分所有建物所屬公寓大廈管理委員會，而被告辯稱該馬桶瑕疵，係大樓共用管線設計、施作不良所致，代表全體區分所有人之該管理委員會與本件訴訟標的有法律上利害關係，具狀聲請告知訴訟，有民事告知訴訟狀附卷可稽（詳本院卷第73頁），而本院業將該告知訴訟狀繕本送達於受告知訴訟人（詳本院卷第74頁），但受告知訴訟人未聲請參加訴訟，先予敘明。
二、原告主張：伊於民國99年10月1 日，經訴外人萬成不動產經紀仲介有限公司（永慶不動產高雄大昌加盟店，下稱萬成公司）介紹，以新台幣（下同）205 萬元向被告買受坐落高雄市○○區○○○路○○○ 號3 樓之2 房屋（含坐落土地及建物之共用部分，下稱系爭房屋），於99年11月10日交屋後，發現系爭房屋之馬桶不定時冒出污水穢物，經向萬成公司及被告反應，兩造於100 年1 月31日約定由原告負責修繕，然仍無法修繕完整，經萬成公司於100 年3 月16日再次出面協商，兩造因而另行簽立協議書（下稱系爭協議書），由被告出資雇工修理，並聲明針對系爭衛浴馬桶保固不受民法6 個月之瑕疵擔保期間限制，然上開情形經多次修繕無法改善，請訴外人捷元機電科技有限公司（下稱捷元公司）估價，以不破壞大樓主體結構方式施作修繕之結果，費用高達815,000元，因認上開瑕疵不易修復，且被告蓄意隱瞞此影響交易之重大事項，先位訴請解除本件買賣契約後，被告應返還已付價金，如認解除買賣契約對出賣人被告有失公平，則備位依系爭協議書之約定，請求給付修繕所需費用815,000 元（原告於辯論程序追加提起備位訴訟，而為原告所同意，詳本院卷第114 至115 頁筆錄）。並聲明：㈠先位：被告應給付原告205 萬元及自99年11月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息；備位：被告應給付原告815,000 元及自99年11月10日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告抗辯：原告於100 年1 月30日及同年3 月16日，分別通知本件馬桶冒出污水穢物瑕疵，至提起本件訴訟之101 年4月6 日，已逾民法第365 條所規定6 個月行使解除契約權之除斥期間，況上開馬桶穢物瑕疵無關重要，依同法第354 條第1 項但書規定，不得視為瑕疵，而縱認屬瑕疵，因非無法修復，准予解除契約對伊有失公平，先位解除後請求返還價金之請求，自無理由，又本件馬桶堵塞屬大樓公共設施問題，修復費用應由各區分所有人按共有部分比例分擔，如認伊應負契約責任，修復費用為15萬元，伊先前已付5 萬元，扣除後，原告僅得請求10萬元。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造之不爭執事項：㈠原告於99年10月1 日，以205 萬元向被告買受系爭房屋，已
付清價金，被告已將系爭房屋辦理所有權移轉登記，系爭房屋已於99年11月10日交付原告。
㈡因系爭房屋馬桶不定時冒出污水穢物，兩造經萬成公司人員
出面協商，於100 年1 月31日簽訂切結書，並於同年3 月16日簽訂系爭協議書，約定由被告出錢請工程人員，對衛浴馬桶透氣接管至4 樓，使管委會能對公共問題提出解決辦法，並聲明針對系爭衛浴馬桶保固不受民法6 個月之瑕疵擔保期間限制。
上開事實並有買賣契約書、切結書、系爭協議書、建物登記謄本、土地登記謄本、異動索引各1 份、相片7 張附卷可稽（詳本院卷第7 頁、第15至16頁、第42至47頁、第81至84頁）。
五、就兩造爭執事項之判斷：㈠關於系爭房屋馬桶冒出穢物之瑕疵可否修復及費用：
⒈兩造既不爭執系爭房屋之馬桶不定時冒出污水穢物，而經送
請社團法人高雄市建築師公會鑑定，認依系爭房屋所屬公寓大廈之污水排水管線圖設計，3 樓以下樓層之污水排水系統與4 樓以上樓層之污水排水系統係分開設置，即以3 樓為界，區分為2 獨立系統，並分別設計環狀通氣管，目的在抑制高樓層馬桶排水時，尤其在尖峰負荷時，對低樓層所生之負壓虹吸或正壓噴出造成存水彎破封現象，現場勘查時，發現系爭房屋浴廁之排水管線並未按照設計圖施工，3 樓浴廁之排水系統未獨立設置，此外2 間浴廁之排水管匯集成1 支排水管後，直接連接至管道間1 之污水立管（SP）時，連接處距離馬桶太近，再者排水管未施作環狀通氣管，此3 點為高樓層馬桶沖水時，系爭房屋馬桶會噴水之主要原因，只需將系爭房屋之馬桶排水管單獨設置，另更改連接管道間位置，使連接處距馬桶5 公尺以上，並增設通氣管，即可修復完成，可採用不影響系爭房屋所在大樓建築結構之方法進行修復，施工方式為將系爭房屋馬桶排水橫管自連接大樓之污水排水立管處切離，單獨設置排水管排入距馬桶5 公尺以上處，同時設置通氣管連接至4 樓之環狀通氣管，修復之施工方法為，將系爭房屋馬桶排水橫管自連接大樓之污水排水立管處切離，單獨設置排水管排入大樓共同排水幹管，排入位置應距離馬桶至少5 公尺以上，同時設置通氣管連接至4 樓之環狀通氣管，施作地點為系爭房屋直下方2 樓室內及電梯間旁之管道間，施作時需鑿除部分管道間之局部隔牆，完成後再予以修復，因此需獲相關權利人同意，修復費用為15萬元，此有鑑定報告書1 份附卷可稽（置於卷外），而實際負責鑑定者為社團法人高雄市建築師公會之建築師，有營建建築之專業，且鑑定報告已就馬桶冒出污水穢物之原因具體說明，並提出完整之修復方案，且就修復費用逐一列項說明（詳該報告第5 頁修復費用明細表），該鑑定結果自堪信為真實，則系爭房屋馬桶冒出污水穢物之原因、修復方法及所需費用，應認即如上開鑑定報告所述。
⒉原告雖主張修復費用所列之「包商利潤管理費用」，僅估算
為10,355元，不合理，鑑定建築師在鑑定過程曾詢以「如果修復費用為20萬元，是否接受」，但鑑定結果與當時之說法不符，且修復方法牽涉其他樓層，能否順利進行尚屬未知云云，然「包商利潤管理費用」10,355元佔總修復費用15萬元之6.9 ％強，此與一般營建工程業界，估算該項目所佔之百分比大致相符，尚難認不合理；又修復之方法原非必僅只一種，鑑定人在鑑定過程徵詢兩造關係人對修復方法、費用之看法及接受程度，以輔佐判定系爭房屋馬桶瑕疵適合之修復方法及費用價位，合於一般經驗法則，亦難認有不合；另公寓大廈管線多有共用部分，遇有維修必要時，常需其他住戶或區分所有人之協助，另諸如防水之施作，或其他需相鄰區分所有建物住戶或區分所有人配合始能施作之工程，尚不在少數，基於調節各區分所有建物利用功能，以達整體最大經濟利益，各住戶或區分所有人間，本有相互協助修繕之必要，此為各區分所有建物住戶、區分所有人所需共體，而公寓大廈管理條例就此相鄰關係，亦於該條例第6 條第1 項第2款、第2 項明文規定「住戶應遵守下列事項：⑵他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕」、「前款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害」，而本件依鑑定報告所示之上開修復，雖需其他區分所有建物住戶、區分所有人之配合，但此屬因公寓大廈區分所有建物之性質使然，為原告購買系爭房屋時所可預見，且上開法規已就此部分相鄰關係為規範，原告自不得主張該需獲配合之修復有何不可行，從而原告主張本件鑑定結果有不合部分，均無可採。
㈡關於先位解除契約有無理由：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373 條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5 條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第354 條第1 項前段、第2 項、第
359 條、第179 條分別定有明文。依上規定，無論出賣人曾否保證出賣物之品質，僅需出賣物於交付時存在有滅失或減少其價值、通常效用或契約預定效用之瑕疵，在非顯失公平之前提下，買受人可選擇解除買賣契約，請求返還價金，或不解除買賣契約而請求減少買賣價金，並返還該減少之價金，但解除契約如有顯失公平之情形，買受人僅可請求減少買賣價金並返還之，另出賣人如就出賣物之品質有所保證，因該保證通常為買受人所注重，且為決定買受與否之重要考量，則事後發現未具該保證之品質時，考量出賣人得否解除契約請求返還價金之是否顯失公平，自應較未保證時偏向保護買受人。
⒉本件系爭房屋於兩造買賣交付時，雖存有馬桶冒出污水穢物
之瑕疵，然依原告提出之制式標的物現況說明書所示，並無馬桶功能是否正常、馬桶是否阻塞或可能冒出污水穢物之勾選項目，且被告亦未親筆繕寫系爭房屋有上開馬桶之瑕疵，況依證人即仲介本件買賣之萬成公司業務人員鄭志偉證稱略以：原告雖有提出馬桶是否阻塞之質疑，但伊告以馬桶如有阻塞，被告需負瑕疵擔保責任，原告即接受而簽訂系爭房屋之買賣契約等語（本院卷第110 頁筆錄），顯見原告即使發現或懷疑系爭房屋之馬桶功能是否正常，但最後仍決定購買之關鍵，係因被告需負瑕疵擔保責任，非被告提出之保證，，則被告並未保證系爭房屋馬桶沒有瑕疵之事實，應可認定。
⒊原告雖主張被告蓄意隱瞞上開馬桶之瑕疵，但為被告所否認
，辯稱其長住新竹縣，任職新竹縣新豐鄉公所，從未入住高雄市，僅擔任訴外人鍾一成系爭房屋貸款之連帶保證人，因鍾一成無法繳納貸款本息，承接該貸款及系爭房屋，又因其無力支付本息，始委由萬成公司仲介銷售系爭房屋，其未居住使用過系爭房屋，不知馬桶有瑕疵，並未故意隱瞞等語，經查，被告就上開所辯之事實，已提出借款約定書、台灣新竹地方法院支付命令、新竹縣新豐鄉公所在職證明書、銷售同意書各1 份為證（詳本院卷第54至57頁），且經本院查詢被告之遷徙資料，其僅於85年9 月30日有戶籍遷徙登記紀錄，戶籍址位於新竹縣，有該資料附卷可稽（詳本院卷第75頁），足見被告至少自85年間起，即設籍於新竹縣，參照依新竹縣新豐鄉公所在職證明書之記載，被告自91年間起即服務於該機關，則被告上開所辯尚合於經驗法則，堪信為真實，被告確有可能因未居住使用過系爭房屋，而不知馬桶有冒出污水穢物之瑕疵，而原告並未提出證據證明被告出賣前知悉該瑕疵，則其主張被告蓄意隱瞞，自難認為真實。
⒋依證人即萬成公司所屬經紀人余萬益證稱略以：公寓大廈之
區分所有建物，有時發生馬桶冒出污水或穢物之問題，大部分均能修好等語（詳本院卷第95頁），所證核與證人鄭志偉所證（詳本院卷第110 頁筆錄）大致相符，且合於一般經驗法則，堪信為真實，則類如系爭房屋馬桶冒出污水穢物之瑕疵，自難認屬民法第359 條所規定，買受人得解除契約請求返還價金而不失公平之瑕疵，況本件依鑑定結果所示，馬桶冒出污水穢物之瑕疵可修復，且所需費用相較於售價，亦難認已占過重比例，因認原告先位解除買賣契約之主張，對被告而言顯失公平，不應准許，原告自不得請求返還買賣價金，另原告既不得解除買賣契約，其為本件契約解除時是否已逾除斥期間，即無調查判斷之必要，併予敘明。
㈢關於備位請求給付修繕費用有無理由及其金額：
原告備位主張：如認解除系爭房屋之買賣契約有失公平，依系爭協議書之約定，伊請求被告給付修繕費用815,000 元，被告抗辯：本件馬桶堵塞屬公寓大廈公共設施問題，依公寓大廈管理條例第10條第2 項規定，修復費用應由各區分所有人按共有部分比例分擔，不應由伊個人負擔，如認伊應負系爭協議書之契約修復責任，依鑑定報告所示，修復費用為15萬元，而伊先前已分2 次合計給付原告修復費用5 萬元，扣除該金額後，原告亦僅得請求10萬元，經查：
⒈依上開鑑定報告所示，系爭房屋所屬公寓大廈之污水排水管
線圖設計，3 樓以下與4 樓以上之污水排水系統係分開獨立設置，以抑制高樓層馬桶排水時，對低樓層所生之負壓虹吸或正壓噴出造成存水彎破封現象，但位於3 樓之系爭房屋浴廁排水管線並未依設計圖施工，排水系統未獨立設置，該屋
2 浴廁排水管匯集後排入共同管道處距離馬桶太近，且排水管沒有施作環狀通氣管，此為系爭房屋馬桶冒出污水穢物之原因，而上開未獨立設置排水系統、排水管連接公共管道處與馬桶距離過近、未施作環狀通氣管等造成馬桶瑕疵之原因，核均屬區分所有建物專有部分之管線瑕疵，並非共用管線之瑕疵，依公寓大廈管理條例第10條第1 項規定，其修繕本應由各區分所有人負責，被告辯稱應由全體區分所有人按共有部分比例分擔，自無可採。
⒉原告就其主張上開馬桶修繕費用需815,000 元之事實，固已
提出提出證明文件3 份及估價單1 份為證，但訴外人永久工程行、捷元公司及受告知人國際傑座大樓管理委員會之所以認施作修復困難，均係認修復很難不影響建築物本身之結構體，此有上開證明文件3 份附卷可稽（詳本院卷第17至19頁），則捷元公司所出具之修繕費用估價單，預估之修繕費用815,000 元，當係錯認無以較通常方式修繕情形下，所為之高費用估價，但本件馬桶瑕疵之原因尚屬單純，且有不需負擔高修復費用之修繕方法，已如上開鑑定報告所示，足見永久工程行、捷元公司及國際傑座大樓管理委員會出具之證明文件中，所記載之修復很難不影響大樓結構體部分，均屬誤解，不足採信，則原告依錯誤判斷所為預估修繕費用815,000元之主張，亦難認為可採。
⒊依兩造簽訂之系爭協議書記載略以：兩造就系爭房屋馬桶問
題，同意由被告出錢請工程人員，將馬桶透氣管接至4 樓，使管委會對公共問題提出解決辦法，被告針對本件馬桶之保固，不受民法6 個月瑕疵擔保限制，即至解決馬桶暢通為止等語，有該協議書附卷可稽（詳本院卷第15頁），依該協議內容所載，顯見被告基於出賣人立場，願負將系爭房屋馬桶冒出污水穢物瑕疵完全修復之責任，則原告主張可依該協議請被告給付修復費用，於法即無不合，而上開瑕疵所需之修復費用為15萬元，業如前述，另原告辯稱因起訴前修繕，已匯交5 萬元，該5 萬元目前由萬成公司保管尚未支出之事實，為被告所不爭執，而兩造已達成會同請萬成公司直接將該
5 萬元交付原告之協議，有匯款收據2 份、筆錄1 份附卷可按（詳本院卷第48至59頁、第第155 頁），堪信為真實，則扣除該已給付之5 萬元後，原告尚可訴請被告給付之修復費用為10萬元（15萬－5 萬＝10萬）。
六、綜上所述，原告先位主張解除買賣契約，訴請被告返還價金
205 萬元，於法尚無所據，應予駁回，備位依系爭協議書之約定，訴請被告給付修復費用815,000 元，於10萬元及自起訴狀繕本送達翌日即101 年4 月18日（詳本院卷第25頁送達證書）起至清償日止，按週年利率5 ％計算法定遲延利息之範圍內，於法尚無不合，應予准許，超過上開範圍之請求，尚無所據，應予駁回。又原告及被告分別陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，因本件所命給付未逾50萬元，依民事訴訟法第389 條第1 項第5 款規定，應依職權宣告假執行，該部分假執行之聲請應視為僅係職權宣告之提醒，另被告免為假執行之聲請，經核並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告先位之訴為無理由，備位之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
民事第四庭 法 官 鄭峻明以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 4 月 30 日
書記官 周麗珍