臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第987號原 告 黃俊銘訴訟代理人 黃俊祥被 告 榮德裕訴訟代理人 何曜男律師上列當事人間請求給付違約金事件，本院民國102年1月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新臺幣壹拾貳萬元及自民國一○一年五月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹拾貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：原告於民國100 年10月21日就所有之門牌號碼高雄市○○區○○○路○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）及其基地（下合稱系爭房地），與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定買賣價金新臺幣（下同）1,65
0 萬元，交屋、付清尾款履行日期為100 年11月18日，並特別約定被告應承接原告就系爭房屋與訴外人曾○○訂立之租賃契約（下稱原租約），另於系爭契約第12條第2 項約定被告如有遲延給付之情形，應賠償原告自應付之日起按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違約金至完全給付之日止。嗣原告依約移轉系爭房地所有權與被告，惟屆至履行日時，被告卻提出原租約所無之附註條款，藉故不承繼原租約，致被告與曾○○始終無法換約、公證，然此乃被告與曾○○之爭議，與原告無涉，被告竟據此剋扣約200 萬元之買賣價金尾款，經原告發函催告，被告遲至於101 年4 月16日始同意兩造間上開買賣之履約保證專戶（下稱履保專戶）出款與原告，合計遲延幾付151 日，原告自得依系爭契約第12條約定，請求被告給付違約金1,245,750 元（計算式：16,500,000*0.5/1 000*151 ＝1,245,750 ）。又兩造雖於系爭契約第17條約定原告需協助被告與曾○○完成租約轉換簽訂及公證程序，被告才同意履保專戶出款，然此係指依原租約內容換約、公證而言，本件因被告增加原租約所無之條款，始未能順利換約、公證，被告自應負給付遲延之責任，另兩造約定系爭房屋現況交屋，被告不能以系爭房屋之修繕據為可以延後付款之理由。為此，爰依系爭契約第12條第2 項之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：被告應給付原告1,245,750 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息；願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：
（一）依系爭契約第4 條約定，付清尾款之時點為交屋日期，原則上雖定為100 年11月18日，但仍應視實際交屋日期定之。系爭不動產因有漏水情形，原告依法應僱工修復以交付無瑕疵之標的物予被告，原告卻遲未修復，嗣100 年10月31日原告要求被告於100 年11月7 日匯付尾款，但同意保留50萬元作為擔保未來漏水修繕未完成之補償，若漏水修復完成無瑕，該50萬元則於交屋時給付，被告同意原告要求，並依約於100 年11月7 日匯付1,270 萬元。然原告漏水修復工程至100 年11月19日才表面整修完畢，且是否整修安妥不會漏水尚須5 、6 日之觀察，故交屋日期顯非10
0 年11月18日，原告主張之尾款給付日期顯然有誤。
（二）100 年12月4 日，兩造與仲介人員王○○前往系爭房地進行交屋前之屋況確認，惟當日曾○○因原告未履行承諾事項而與原告爭吵，致無法完成屋況確認而無法交屋。
（三）本件採行履約保證制度，被告應付之款項1,600 萬元已如數於100 年11月7 日存入履約專戶（另50萬元兩造已合意於交屋時幾付），顯然被告之付款義務已履行完畢，並無遲延給付。
（四）兩造於系爭契約第17條第3 點業已約明系爭房地三樓部分同意原告續住至101 年2 月18日再交屋，原告需負責協助被告與曾○○完成租約轉換簽訂及公證程序後，始結案履保出款。顯見上開款項匯入履保專戶後，須以「原告協助被告與承租方（曾○○）完成租約轉換簽訂及公證程序」為條件，履保專戶始出款給原告。本件被告與曾○○既於
101 年4 月16日始完成租約轉換及公證程序，被告乃於當日同意餘款約二百一十萬餘元結案出款於原告，並無違約等語為辯。並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保請准宣告假執行。
三、不爭執事項：
（一）原告於100 年10月21日就所有系爭房地，與被告成立買賣關係，並簽訂系爭契約，約定買賣價金1,650 元。並於系爭契約第4 條約定交屋日期訂於100 年11月18日（卷第
31、127 頁）。
（二）兩造簽約當時，系爭房屋出租予訴外人曾○○。兩造並約定出售後仍應由買方繼續將系爭房屋出租予曾若珠（卷第
127 頁）。
（三）被告所指定之系爭房屋移轉名義人即被告胞妹榮○○於10
1 年4 月16日與曾○○訂立租賃契約並辦理公證（卷第12
7 頁）。
（四）對全卷證物文書之形式真正均不爭執。
四、本件之爭點：
（一）被告有無給付遲延？
（二）原告請求被告給付遲延違約金1,245,750 元，有無理由？
五、心證之理由：
（一）經查，兩造就系爭房地之買賣，雖於系爭契約第4 條約定交屋日期訂為100 年11月18日，被告並應於該日付款。惟兩造就系爭房地買賣價金採行履約保證制度，此觀諸系爭契約第4 條第7 款約定自明。而於履約保證制度之下，買方為確認後始可認業已結案而由履保專戶出款交付賣方買賣價金，亦據證人即房屋仲介王○○於本院審理時結證明確（卷第67頁）。再依兩造於系爭契約第17條特別約定事項第3 項約定：「買賣雙方確認買方承接本標的物原租賃契約，三樓部分同意讓賣方續住至101 年2 月18日再交屋，賣方須負責協助買方與承租方完成租約換簽訂及公證程序後本案件才結案履保出款」（卷第10頁），則兩造間就被告價金之給付，已特約約定定有以「買方與承租方完成租約轉換簽訂及公證程序」之時點作為被告同意履保專戶出款而付款與原告之條件，從而，被告應給付被告價金之日期，乃以上開公證、換約程序完成為條件已明。
（二）次按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425 條第1 項亦定有明文。且按所謂租賃契約對於受讓人仍繼續存在，乃指受讓人即當然繼承出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務之謂（最高法院41年台上字第1100號判例要旨參照），亦即在承租人與受讓人間，本無須另立租賃契約，於受讓之時當然發生租賃關係（最高法院23年上字第3092號判例要旨參照）。而系爭不動產於100 年11月9 日業已移轉於被告所指定之人榮○○，有建物登記謄本在卷可憑（卷第18頁），是以本件被告受讓系爭房地之所有權後，當然承受原租約出租人之法律地位。復參以證人曾○○於本院審理中證稱：我的租約本來就不受影響，換約是按照我與原告的合約，僅是將出租人的姓名變更成被告等語（卷第103 頁）。暨衡以兩造於系爭契約第17條第3 項之約定內容，亦僅簡單敘明「租約轉換簽訂及公證程序」，未就原告應協助轉換簽訂之租約內容特別約定有何就原租約增減異動之情形，是已可認原告主張系爭契約第17條第3 項之約定乃協助被告與曾若珠按原租賃契約約定內容換約等情，應屬真實。
（三）惟查，被告與曾○○在洽商換約、公證之過程中，被告曾向曾○○提出原租約內容所無之附註條款，曾○○因此不願意換約，致無法公證換約等情，已據曾○○於本院審理中證稱：100 年10、11月左右，王○○來找我，有拿出附註條款給我看，我覺得上面所載是不合理之要求，就將附註條款之書面文件撕掉，請王○○轉告被告親自來跟我談，我要依原來的租賃契約條件換約，但之後一直沒有下文，我也沒有主動連絡被告，所以一直沒有換約等語（卷第
104 、105 頁）。佐以兩造所不爭執之簡訊內容記載，被告於100 年12月5 日曾以簡訊告知王○○：「王先生：請告知房客三樓加5 千房租，如房客不願，請立即告知房東本來就只租一、二樓而已，房東會託仲介把三樓一萬出租（租約沒有說限房東或房東親戚才能住三樓，三樓出入會經過一樓是承租時已知事實）。房客搬走時以現況交屋，現況需在租約明確定義：保持現狀即裝潢及一、二樓家具，如餐桌，不得拆走，拿走，以維持全部內部裝潢及設備完整（二樓KTV 音響+ 喇叭）如同我們的共識：客戶只要人走，其餘東西都不可拿走以交換不需回復原狀。我不希望一、二樓拆的坑坑洞洞的、缺東缺西留空殼在二樓等情形，否則還是請房客依原約定恢復原狀，即拆除房客所造的原有裝潢清空交屋。以上條件請立即告知房客如同意後，請公證人立即擬約送雙方看。公證費我父母堅持仍需各半（我沒必要幫房客付）還有請屋主立刻歸還咖啡機給房客後我才能進行設備點交（昨天根本沒有任何點交）」等情（卷第93頁），對照原租約第1 條約定承租範圍為系爭房屋一、二樓；第9 條僅就變更部分不必回復原狀，其餘未變更部分仍須回復原狀（卷第13、14頁）等點，確有不同，可認被告主觀上並未按原租約約定條款直接換約，而有透過王○○冀圖與曾○○修改原租約內容之情形。另參以被告所不爭執真正之100 年12月25日簡訊內容，被告曾告知王坤堯：「... 我父母不願意和曾小姐（即曾○○）在附註條款（不違反原租約，但說明清楚細節）未談妥前直接去公證，因為我父母會出席但不會有交集，不必浪費大家時間，還是要麻煩你和黃先生（即原告）就原租約約定內容和曾小姐先協商（你應該請黃先生約曾小姐，我的附註條款有無違反原租約黃先生最清楚，且黃先生有責任協助換約），你應該請黃先生幫你協調」、「曾小姐本來就說大家先書面討論再公證。我的意見很清楚曾小姐愛簽就簽，不簽就暫時讓她考慮大家不必急著要她同意... 根本不必急著下星期三一大堆人討論。所以你的建議下星期三全部人一起見面討論是不可行的..」（卷第95、96頁），顯見被告並不同意按原租約公證，而有要求先談妥附註條款始願出面公證之情事，並有拒絕王○○建議親自出面與曾○○協議租約內容之調整，且認應由原告與曾○○協商確定後再出面公證等情節。惟按被告依民法第425 條第
1 項受讓系爭房屋所有權而承繼原租約出租人地位後，就其與曾○○間之租賃法律關係內容若有調整必要，本應由租約當事人即被告、曾○○2 人洽談聯繫，原告所負系爭契約第17條第3 項特約條款約定義務內容，僅在於依原租約內容更改出租人名義及辦理公證而已，被告如欲增加原租約所無之條款，自應由被告自行協商，難認為原告之義務。另依被告於100 年12月26日以簡訊通知王○○之內容：「要請你和黃先生（原告）說他對曾小姐的讓步不只是解決他自己和曾小姐的問題，也要包括曾小姐和榮先生合理的租約修正」（卷第96頁），益證被告於原租約之換約、公證過程中，確有向原告、王○○堅持應修正原租約後始換約，而未爽快逕按原租約換約、公證之情。
（四）而按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生效力。因條件成就而受不利益之當事人，如以不正當行為阻其條件之成就者，視為條件已成就，民法第99條第1 項、第10
1 條第1 項分別定有明文。本件兩造就被告同意履保專戶出款既約定有以「買方與承租方完成租約轉換簽訂及公證程序」為停止條件，且原告所為之協助租約轉換及公證完成，應以原租約內容換約、公證，始符合民法第425 條第
1 項之規範精神，均如前述。然被告竟於換約過程中，提出與原租約條款內容不同之附註條款，致曾○○因此不滿而不出面換約、公證，被告甚且表態應於附註條款談妥後始出面公證、於100 年12月26日簡訊拒絕王○○所建議被告與曾○○、原告親自見面協談，復要求王○○應通知原告出面與曾○○協商為租約之修正，而增加原告依系爭契約所無之義務。則被告以此等與原告無涉之附註條款、租約修正等事宜，使逕依原租約換約、公證等停止條件無法成就，而延宕被告同意履保專戶出款之時間，並冀圖使原告出面為被告協商原告所無義務之租約修正事宜，換取有利於被告之租賃條件，已有違誠信，被告確有以不正當方法阻止條件之成就，已堪認定。本院復衡諸上開100 年12月26日簡訊中被告仍堅持租約修正等情，依上開法律見解說明，應視為上開停止條件於100 年12月26日業已成就。
則被告自斯時起，自應同意履保專戶出款而給付價金與被告。
（五）原告雖主張被告遲延之起日應為系爭契約約定之100 年11月18日交屋日；另就被告辯稱因系爭房屋漏水、漏油等修繕問題導致交屋時間延滯一節，原告另主張依系爭契約第17條第2 項已約定以固定物現況交屋，被告不得藉此等瑕疵修補延遲其交屋時間云云。惟兩造於系爭契約第17條第
3 項係以特約約定之條款，明定被告同意履保專戶結案出款之停止條件，而排除上開以交屋日為付款時點之規定，自應以本件停止條件（買方與承租方完成租約轉換簽訂及公證程序）之成就日期，為被告同意履保專戶出款而給付價金之時點，並非以交屋之日為被告應給付價金之時點，是兩造就本件交屋日期之主張及抗辯，均與本件被告遲延責任之認定無影響。
（六）被告雖又辯稱：本件係原告就租金方面給予曾○○優惠後，曾○○始願意換約云云。然此部分已據曾○○證稱：原告並未給我租金優惠，最後是因為按照原租約換約，我才同意換約公證，原告大約四月份通知我換約公證日期，我認為押金、租金要算清楚，我跟原告說我來不及準備錢，原告就說他會先準備，先幫我代墊，我隔一段時間有將租金繳給原告（卷第105 、107 頁）。顯見原告並未給予曾○○優惠，曾○○亦非因租金優惠始出面換約，被告此部份主張，難認可採。況本件兩造爭執之未繳租金乃自100年11月10日至101 年4 月16日，有點交證明書在卷為憑（卷第122 頁），而依民法第425 條第1 項之規定，原租約於系爭房屋所有權移轉時（即100 年11月9 日）即已由被告承受，此期間之租金依法應由被告向曾○○收取，實與原告無涉，原告依法並無出面代墊租金之義務，且依系爭契約第17條3 項約定內容，亦未明訂原告有代墊租金或收取此部分租金之義務、權利，自不能將換約、公證事宜之延宕歸責於原告遲未為租金代墊。是被告以代墊租金為原告應盡之義務，並進而推論本件換約、公證之遲延係因原告未協助租金收取所致，乃無可取。
（七）從而，本件自100 年12月26日視為條件成就之日起，迄至
101 年4 月16日被告同意履保專戶出款之日止，合計被告遲延112 日（計算式：5+31+29+31+16=112 ），原告主張被告遲延151 日，於超逾121 日部分之主張，即無理由。
從而，原告依系爭契約第12條第2 項之約定，主張被告應給付遲延121 日之違約金，於法有據。惟按民法第252 條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」故約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。此項核減，法院得以職權為之；且按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第252 條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額，最高法院著有79年台上字第1612號判例、49年台上字第807 號判例可供參照。本院審酌被告雖有遲延121 日付款之情事，然此部分遲延原告係受有無法利用該等金額所造成之相當利息損失，其損失尚非至鉅，並參以一般民間借款利息、金融機構利率情形，暨被告於100 年11月14日前，業已同意原告自履保專戶領取合計達7,700,000 元之款項，並於11月10日自履保專戶代原告清償系爭房地貸款5,442,750 元、為原告清償原告應支付之增值稅、代書費、服務費等，合計被告已履行13 ,898,595 元，僅餘2,101,405 元未履行（16,000,000-13,898,595=2,101,405 ），另其餘50萬元之買賣價金，兩造約定於交屋時給付，而未入履保專戶內，此部分並無遲延履行問題，均有價金履約專戶明細暨點交證明書在卷為憑（卷第37頁）等情狀，認原告依系爭契約第12條第2 項之約定，請求按「買賣總價款」每日千分之0.5 計算之違約金，尚屬過高。並審酌被告已為一部履行、其一部履行之比例、上揭利率條件、原告所受損害程度、被告違約之程度等一切情狀，認本件違約金應核減為120,000 元，較屬適當。是以，原告請求被告給付120,000 元之違約金，即屬有據，逾此範圍，即難以准許。
六、綜上所述，原告請求被告給付違約金120,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即101 年5 月12日）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。本件判命被告給付之部分，既未逾50萬元，爰依職權宣告假執行。又原告勝訴部分，被告陳明願供擔保請准宣告免為假執行，尚無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，因訴經駁回，其假執行之聲請失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘攻防及舉證，經本院審酌後，於判決結論不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 1 月 21 日
民事第五庭法 官 黃苙荌正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 102 年 1 月 23 日
書記官 呂怜勳