臺灣高雄地方法院民事判決 101年度訴字第925號原 告 岡山勵志新城甲區管理委員會法定代理人 康崇蘭訴訟代理人 鄭寶聰被 告 吳文台兼上一人訴訟代理人 李黎梅當事人間請求損害賠償等事件，本院於民國102 年1 月29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告李黎梅應將附圖所示之資源回收室（即儲藏室）中之私人物品遷離，並歸還原告，另給付原告新臺幣柒萬陸仟元，及自民國一百零一年四月三日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
被告吳文台應將上開資源回收室之牆面及門鎖開關回復原狀，或給付原告新臺幣捌仟參佰參拾伍元。
訴訟費用由被告吳文台百分之零點八，其餘由被告李黎梅負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害，應返還其利益」為民法第179 條前段明文，另「依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度……」為61台上字第1695判例定有明文。其次，依據民法第184 條前段：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任」。
（二）次按，「稱區分所有建築物者，…共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分所有建築物之特定所有人使用」為民法第799 條所明文。查本案之被告李黎梅，係高雄市○○區○○○路○ 號（建號：岡山段0000號，地號：○○段000 號）店舖之所有權人，於參加訴外人國防部委託財政部國有財產局南區辦事處辦理之「國防部委託標售國軍老舊眷村改建98年第2批國有不動產標售案（98年2 月12日公告，98年2 月26日下午2 時30分當眾開標）」第34標號標案，並為該店舖之得標者，惟上開標售建物，並不包含現有爭議之資源回收室（儲藏室）（下稱系爭儲藏室），其主要用途為儲藏室並為勵志新城甲社區全體住戶所共有，被告李黎梅未經區分所有權人會決議同意系爭建築物為約定專用部分，其明知系爭儲藏室非該標案之所有權範圍，竟基於不法之意圖，由其夫即被告吳文台將共用牆敲除以擴大其店舖利用面積，原告為避免發生該處因為起造人建造疏失（有門可互通），即於第一屆管委會第5 次臨時委員會議（98年2 月18日召開）之第4 議題，詳加討論遭得標者佔用問題，經討論決議會後在所有資源回收室（儲藏室）噴字註明，而被告李黎梅之丈夫即為第12棟棟委吳文台，有參與該次會議，且吳文台於98年9 月接任本管委會第2任主任委員，故對系爭儲藏室為管委會之共用部分，亦知之甚詳；惟渠與妻子李黎梅為上開因素，而共同破壞系爭建築物，上開行為除有不當得利部分並因破壞共用牆而而損害全體區分所有權人之利益，故需負上開損害賠償責任。
（三）原告於99年8 月經社區內住戶向管委會反映系爭建築物遭竊佔堆放私人物品後，即張貼限期移除公告，經查證後即於99年8 月12日以存證信函通知被告限期搬離，然被告始終置之不理，並揚言該處是屬於被告所有；原告復於99年12月27日向高雄縣岡山地政事務所申請土地登記第二類謄本，證明該處所非登記在被告名下，並將竣工圖影本出示予被告，然被告仍不予理會。
（四）被告李黎梅涉嫌竊佔系爭建築物案件，原告已經於100年01月17日依法遞狀提出刑事告訴，業經臺灣高雄地方法院檢察署傳訊偵辦中；另被告吳文台，於100 年1月29日竟強行破壞該儲藏室門鎖，並雇工破壞與被告區隔之儲藏室牆面（共同牆），經原告出面制止，被告吳文台非但不理會，更親自動手破壞，已經涉嫌違反刑法第353 條：毀壞他人建築物…，致令不堪使用者；系爭儲藏室為管委會之共用部分，有98年4 月10日本社區起造人（國防部）要求建設公司補施工及與管委會之現勘會議紀錄為證。
（五）原告基於鄰居情誼，自被告涉嫌竊佔行為遭住戶舉發後，即先行透過溝通管道請被告自行移除私人物品，以免觸法，豈料被告非但不予理會，現更變本加厲，由被告吳文台損壞系爭儲藏室之牆面。
（六）原告於100 年6 月10日第4 屆第1 次委員會會議決議出借各儲藏室予區分所有權人，其收取之管理費用則列入管委會每月管理費項下，依據該儲藏室大小（28
平 方公尺）標準為每月新臺幣（下同）4,000元（依借用人理永貴借用庫房31.21 平方公尺每月繳納4,300元為標準），故計算至102 年1 月止，被告應給付原告76,000 元。
（七）綜上所述，爰依法請求判決如主文所示等語。
二、被告辯稱：
（一）原告主張被告李黎梅竊佔顯與事實不符，本案自國防部（起造人）出售點交予被告至今，皆無竊佔問題，且被告係依法取得權利。又原告非所有權人，無使用權，亦無訴訟權，當事人不適格。再依據本社區住戶規約第19條規定，本訴訟非屬管委會職權，倘屬管理費問題，應依規約第10條第5 款程序辦理，非任由原告為所欲為，視法律為無物。原告至今仍未取得使用權鑰匙。原告未經法律授權，無權在他人不動產上張貼任何限制公告及封條。原告未經被告同意竟破壞門鎖，足見原告至今仍無使用權。原告無權寄發存證信函限期被告搬離。原告主張之存證信函內容隻字未提欠繳管理費，被告未收到存證信函，且原告此行為屬侵犯被告法益。被告未與原告簽訂租賃或借用契約書，原告聲請管理費所失附麗，應一併駁回。被告從未欠繳管理費，且原告主張管理費計算方式亦有爭議，因依據本社區住戶規約第10條第6 款及98年5 月9 日年度區分所有權人會議、議案二決議通過，店戶管理費計算方式「每一坪收取16元」。經被告查閱住戶規約，查無任何有關4,000元管理費之規定。再原告主張管理費起算日，係自99年8 月12日起，有爭議。蓋被告未收到該存證信函。有關管理費加計利息部分，亦屬爭議。被告自始從未欠繳管理費，其加計利息請求亦應駁回。承上，被告吳文台基於居家安全考量，並依起造人國防部竣工圖恢復原狀、保持逃生通道暢通之正當行為、屬有權，故原告主張回復原狀，應與主管機關核定之竣工圖樣相符。原告主張被告吳文台破壞門鎖與事實不符，且原有牆面自始完整無缺至今。原告將訴變更或追加他訴，程序上顯有違法。又按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。查本件原告於101 年2 月基於管理費關係將訴狀送達被告，請求被告給付管理費52,000 元。嗣於101 年5 月15日送達變更（追加），以民事訴狀空泛之擴張請求，已礙被告之防禦及訴訟之終結，故原告主張應一併駁回。
（二）系爭儲藏室就竣工圖及點交現況上而言非獨立空間，故原告主張請求無理由。依當時現狀點交鑰匙於被告（買受人）的一般社會觀念認知及維持社會之安定，足認自點交房屋起，被告（即標購人）具備事實占有的支配權，且系爭儲藏室性質上非獨立空間說明如下：
（1）系爭儲藏室之室內與被告所住室內相連通，且被告依設置目的及通常使用方式為之，從未逾越法令。
（2）就消防安全而言，系爭儲藏室為被告戶後方唯一逃生通道出口，倘無此通道或封閉通道，將不符合消防法規，亦不可能經主管機關核發使用執照。
（3）起造人國防部於興建完成時，系爭儲藏室之電路管線，係使用被告戶之電源，故系爭儲藏室非獨立空間應附屬於被告戶使用。
（4）系爭儲藏室的鑰匙，由起造人國防部（即出賣人）點交予買受人（即被告），且皆有鑰匙編號為證。
（5）被告戶及系爭儲藏室共用門牌（○○○路0號），足認屬同一戶使用無疑。
（6）96年至98年間，起造人國防部皆將其室內相連通之儲藏室點交予買受人，屬通案作法。且有證人○○○、○○○及○○○等人證實。而96至99年間歷屆管委會從未取得系爭儲藏室鑰匙，亦無鑰匙可交接。歷屆管委會（主任委員○○○、○○○、○○○、○○○、○○○）皆
無系爭儲藏室鑰匙可供交接。依據民法第940條之規定與民法採占有為事實之立法例，可知占有者，乃為對於物有事實上管領力之事實。
故事實上本案儲藏室之占有使用權歸屬，應以鑰匙交付認定其具備占有使用之權源，被告依國防部點交取得屬有權占有使用係爭儲藏室無疑。
綜上結論、管委會自始至終皆未取得系爭之使用權。
故系爭儲藏室，顯屬約定專用，且其所有權及使用權非屬原告而屬被告李黎梅。原告主張被告吳文台侵權行為自有未洽。
（三）又本件係依據政府公開標購並完成買賣，其債權行為及物權行為均屬有效成立無疑（本件依程序交付價金與過戶登記及點交房屋完成），買賣雙方依物權行為而取得其物之所有權，受有利益，並均達成償債務之目的，具有法律上原因，故不成立不當得利。本件所受利益者為出賣人國防部，顯非被告。
綜上可知、原告向被告李黎梅主張不當得利，顯無理由，請求駁回原告之訴云云。
（四） 原告非權利人，已無權主張請求權，且被告亦得主
張已時效完成，依據民法第197 條第1 項前段，損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人起，2 年間不行使而消滅。故本案如為不利被告李黎梅判決，被告李黎梅亦得以時效完成為理由行使抗辯，拒絕原告之請求。
三、兩造爭執及不爭執事項：
（一）不爭執事項：
1.被告李黎梅係坐落高雄市○○區○○段○○○ ○號土地及其上0000建號建物即門牌號碼高雄市○○區○○○路○號房屋之所有權人。
2.系爭建物現由被告李黎梅占有使用中。
（二）爭執事項：
1.本件原告有無當事人不適格？
2.被告李黎梅就系爭建物有無合法占有使用權源？原告請求被告李黎梅將系爭建物（即儲藏室）歸還予原告，並返還相當於管理費用之不當得利，有無理由？
3.被告吳文台應否負侵權行為損害賠償責任？原告請求被告吳文台回復原狀，有無理由？
四、本院得心證之理由：
（一）本件原告經合法成立且經高雄市政府岡山區公所核備，自有當事人適格。
（二）原告於起訴狀繕本送達被告後，變更及擴張聲明如主文所示，符合民事訴訟法第255 條第1 項第2 款及第3款事由，應予准許。
（三）依原告提出之系爭建築物拍賣公告所載「高雄縣○○鎮○○段○○○○○號，面積111.79平方公尺」，而本院函請岡山地政事務所測量結果，該5507建號面積確為
111.79平方公尺，系爭儲藏室則為28平方公尺，有該事務所之土地複丈成果圖在卷足憑。又證人廖鋒諭於本院年月日現場勘驗時證稱當時標售時已公告不包括系爭儲藏室等語。衡情被告李黎梅既係依法競標之人，豈有不知所競買標的物面積有多少之理，而系爭儲藏室面積多達28平方公尺，其未支付任何對價且未經原告及住戶同意率而使用，自屬不當得利，原告請求依相當於租金之不當得利法律關係，請求被告李黎梅給付76,000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起算之法定利息，依民法第179 條、第203 條規定核屬有據，應予准許。又原告係依不當得利法律關係主張被告李黎梅給付相當於租金之損害，其消滅時效依民法第126條規定為5 年，被告李黎梅主張已逾2 年之時效自有未合。
（四）被告吳文台既曾為該社區之主任委員，且曾參加該社區98年2 月18日舉行之第5 次臨時委員會議，此有原告提出之該次會議紀錄，該會議決議庫房（含系爭儲藏室）收回並噴漆，但被告吳文台仍將之破壞，雖原告提出刑事毀損不予起訴，但被告吳文台確有毀損之事實，且業經本院現場勘驗屬實，依民法第213 條第1項之規定，被告吳文台自負有回復原狀之義務，從而，原告訴請被告吳文台應將系爭儲藏室之牆面及門鎖回復原狀，或給付原告8,335元（原告提出回復原狀所需之估價單），亦屬有理，應予准許。
（五）本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法對判決結果已不生影響，本院不再一一審酌。
五、據上論結：本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第78條、第85條第1 項但書，判決如主文。
中 華 民 國 102 年 2 月 7 日
民事第二庭 法 官 張俊文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 102 年 2 月 7 日
書記官 林宛儀