臺灣高雄地方法院民事判決 101年度重訴字第156號原 告 王金玉訴訟代理人 張景堯律師訴訟代理人 吳春生律師被 告 王正國訴訟代理人 吳剛魁律師當事人間塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國101 年12月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告原為高雄市○○區○○里○○段○○○ ○號及
142 地號土地之所有權人。原告前因現居之高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地及其上之建物積欠營建署貸款約新臺幣（下同）38萬元，而遭法院查封，且將於民國100 年3 月17日公開拍賣，被告明知原告患有重度精神病、老年痴呆症併憂鬱等精神疾病，竟覬覦具高市價之系爭土地，趁原告無法為有效買賣土地意思表示之際，向原告佯稱將伊為處理欠款，並提出文件1 紙要求原告簽名以示同意，然原告並無意思能力得以認識該文件實係系爭土地之買賣契約，遂在被告要求下簽名，被告遽而將系爭土地所有權移轉登記過戶自己名下，嗣原告女兒自外地回來發覺上情，旋委請律師寄發存證信函予被告，以本件買賣縱然非因原告在無意識狀態中所為，亦屬依法得撤銷之情形，原告乃於101 年2 月7 日撤銷該買賣契約之意思表示及所有權移轉行為，希望被告將系爭土地回復原告名下，但被告卻置之不理。按依民法第75條規定，無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者亦同。又當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153 條定有明文，故契約之成立以雙方意思表示合致為要件，而健全之意思表示須當事人有意思能力為前提。被告長期住在原告鄰旁，明知原告罹患上開疾病已無法為自主真實之意思表示，竟趁機要求原告在系爭土地買賣契約書上簽名，並逕自移轉土地所有權於自己名下，原告為一名83歲老人，精神狀況因高齡化及患有上開精神疾病而意識不清，對其自身所為已無權衡利害、辨別是非、判斷當否之能力，亦即原告就其簽名於系爭土地買賣契約及移轉所有權之意思表示，係無法清楚判斷辨別上開行為在法律上之意義，且亦無意欲發生、變更、消滅法律關係之效力，是原告在無意識中所為出賣及移轉系爭土地所有權之意思表示亦屬自始當然絕對無效，從而，被告本於兩造形式上之買賣契約，而將系爭土地移轉登記為其所有，自屬欠缺合法正當之原因，被告既拒絕塗銷系爭以買賣為原因之登記，原告即有訴請確認判決之法律上利益。次按因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1 項定有明文。本件被告王正國於締結系爭土地買賣契約時，故為虛偽不實之手法，向原告表示將為伊處理欠款，並提出文件1 紙要求原告簽名以示同意，使原告誤認該文件僅為代為處理欠款之委託書而簽名同意，已足影響原告之認知及判斷進而喪失意思表示之形成自由，是被告顯係以詐欺手段使原告陷於錯誤而同意出賣系爭土地，嗣原告發覺上情，旋即於101 年2月7 日對被告表示撤銷系爭土地買賣契約及所有權移轉之物權行為，從而，系爭土地買賣契約因撤銷而視為自始無效，被告即應塗銷其系爭土地之所有權並回復登記為原告名義。
又按法律行為，乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付，民法第74條第1 項定有明文；再按民法第74條所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。出賣人不知買賣標的物之價值關係，而率與買受人訂立契約，亦在輕率之列，最高法院79年台上字第1394號判例意旨足參。本件原告對營建署僅有約38萬元之貸款未繳清，致其現住之土地及建物遭法院查封拍賣，被告得知上情，遂於公開拍賣日（100 年3 月16日）前，利用此一急迫之機會，主動向原告表示得代為處理欠款，以求原告應將系爭土地移轉過戶登記予被告，而原告因上開疾病意識不清，無法確切認知買賣標的之價值關係，是即令因而率與被告釘立契約，亦符合上開法條所稱之「輕率」之情形，此衡諸上開167 地號土地及142 地號土地之公告現值分別為887,
400 元及8,099,100 元共8,986,500 元，但買賣價金僅為上述之38萬元（依契約書所載，價款即為相對人王正國代為償還王金玉之貸款），是系爭土地之客觀市價與買賣交易之價額顯不相當，即令一般智商中下之人，均不會接受此交易條件，況為一名患有精神病、痴呆症之老人? 尤可肯認以本件原告、被告所得之利益，一為原告38萬元左右之債務消滅，另一為被告取得價值8,986,500 元之系爭土地，此交易條件亦可認當時情形有顯失公平之情事，殊無疑義，故被告所為有違善良風俗及誠實信用原則，原告自得訴請撤銷該買賣系爭土地及移轉所有權之法律行為。為此先位聲明請求判決請求確認被告與原告間就上開土地於100 年3 月16日所訂之買賣關係不存在，被告應將上開土地於100 年5 月4 日以買賣為原因之土地所有權移轉登記塗銷，回復為原告王金玉名義。備位聲明請求判決被告與原告間就系爭土地於100 年
3 月16日所為買賣之行為及所有權移轉行為均應撤銷，被告應將上開土地於100 年5 月4 日以買賣為原因之土地所有權移轉登記塗銷，回復為原告王金玉名義云云。
二、被告辯稱：
（一）本件不爭執事項：
1.原告原為坐落高雄市○○區○○里○○段○○○ ○○○○○號土地（下稱系爭土地）及桃源段498-55地號土地所有權人。
2.兩造於100 年4 月27日簽訂系爭土地之買賣契約，並於同年5 月4 日以買賣為登記原因將系爭土地移轉登記予被告。
3.系爭土地之地目均為「林」，使用分區均為「山坡○○○區○○○○段○○○ ○號土地之使用地類別為農牧用地；舊社段142 地號土地之使用地類別則為林業用地。
4.高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地為原告之子即訴外人王春貴及王春義所有，應有部分各為2 分之1；高雄市○○區○○段○○○○○○○號土地上門牌號碼高雄市○○區○○里○○巷000 ○0號 建物為原告所有。
5.高雄市○○區○○里○○段○○○○○○○號土地已於民國95年4 月底經本院民事執行處拍定，由訴外人莊恩蘭拍得，並於同年5 月10日發給不動產權利移轉證書，嗣經拍定人莊恩蘭於同年月25日辦理所有權移轉登記在案。
6.被告於99年9 月9 日、100 年3 月10日分別代償原告積欠內政部營建署之借款本息、違約金及代墊款
20 萬 元及383,394 元。
（二）兩造爭執事項：
1.先位之訴部分：兩造間就系爭土地所簽訂之買賣契約及所有權移轉行為，是否非基於原告所為之意思表示而無效？
2.備位之訴部分：
（1）原告主張依民法第92條第1 項規定請求撤銷買賣系爭土地之債權行為及移轉系爭土地所有權之物權行為，有無理由？
（2）原告主張依民法第74條第1 項規定請求撤銷買賣系爭土地之債權行為及移轉系爭土地所有權之物權行為，有無理由？
（三）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號判例要旨參照）。又按，無行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意思表示，係在無意識中所為者，無效，民法第75 條 固定有明定，惟所謂無意識，係指全然欠缺意思能力而言。再按，「民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為表意者意思表示形成過程之自由，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言」、「被詐欺而為意思表示者，依民法第92條第1項之規定，表意人固得撤銷其意思表示，惟主張被詐欺而為表示之當事人，應就此項事實負舉證之責任。」最高法院100 年度台上字第858 號判決、44年台上字第75號判例要旨可資參照。末按，『山坡地供農業使用者，應實施土地可利用限度分類，並由中央或直轄市主管機關完成宜農、牧地、宜林地、加強保育地查定。土地經營人或使用人，不得超限利用。．．．經中央或直轄市主管機關查定之宜林地，其已墾殖者，仍應實施造林及必要之水土保持處理與維護。』、『山坡地超限利用者，由直轄市或縣（市）主管機關通知土地經營人、使用人或所有人限期改正；屆期不改正者，依第35條之規定處罰，並得依下列規定處理︰一、放租、放領或登記耕作權之山坡地屬於公有者，終止或撤銷其承租、承領或耕作權，收回土地，另行處理；其為放領地者，已繳之地價，不予發還。二、借用或撥用之山坡地屬於公有者，由原所有或管理機關收回。三、山坡地為私有者，停止其使用。前項各款土地之地上物，由經營人、使用人或所有人依限收割或處理；屆期不為者，主管機關得逕行清除，不予補償。』山坡地保育利用條例第16條第1 、4 項、第25條分別定有明文。
（四）經查，被告所有座落高雄市○○區○○里○○段○○○○○○ ○號土地上門牌號碼高雄市○○區○○里○○巷000號建物，於98年8 月間因莫拉克颱風風災毀損而不堪居住，經高雄縣政府於98年12月17日勘定屬實後，被劃定為莫拉克颱風災區，依『莫拉克颱風災區配合限期搬遷之遷居者或房屋拆遷戶補助辦法』之規定，上述建物已不得供居住使用，被告急需另覓他處居住，乃與鄰近之桃源段498-64地號土地原地主高清原洽談購地事宜，嗣原告及其女王秀明得知上情後，主動向被告表示欲以70萬元出售原告所有之桃源段498-55地號土地，並要求被告先向台灣土地銀行美濃分行代償20萬元借款本息，以避免訴外人王春義所有桃源段498-57 地號土地之應有部分及其上原告所有門牌號碼高雄市○○區○○里○○巷000 ○0 號建物遭法院拍賣，並出示桃源段498-55地號之土地所有權狀以為證明，被告不疑有它，遂先行代償20萬元，其後又在原告、原告之女王秀明、王秀明之夫與被告、被告之妻及被告之子6 人在場見證下交付尾款50萬元，原告則交付該地之土地所有權狀以為憑據。嗣經被告將該地之土地所有權狀等相關文件交付土地代書委託辦理所有權移轉登記後，竟赫然發現該地已於95年4 月底經本院民事執行處拍定在案，並經拍定人莊恩蘭於同年月25日辦理所有權移轉登記完畢，遂找原告及原告之女王秀明理論並質問為何欺騙被告，伊等遂先退還32 萬元，被告隨即向桃源段498-64地號土地原地主高清原再次洽談購地事宜，惟該地早已售予他人，被告只得先積極向原告索討剩餘之38萬元，然原告表示伊無力償還，其女即訴外人王美花雖曾表示願出面處理，但嗣後又無下文。100 年初，因原告無力清償貸款本息，桃源段498-57地號土地之應有部分及其上門牌號碼高雄市○○區○○里○○巷000 ○0 號建物又遭債權人聲請拍賣，原告深恐失去住處，遂又提出以60萬元及20萬元之價格將高雄市○○區○○里○○段○○○ ○○○○ ○號土地出售予被告，其價金之支付方式，除扣抵先前積欠之38萬元外，由被告以代償剩餘貸款本息、違約金、代墊款及支付買賣之印花稅、代書費等賣方應給付之相關費用等合計42萬元之方式給付，而上開買賣交易過程不僅均為原告所提出，且均經其子女王春貴及王秀明在場見證並簽名為證，不容原告嗣後再以伊當時為無意思能力人為由空言否認，原告既主張系爭土地以買賣為原因辦理所有權移轉登記與被告，乃於原告無意識中所為云云，自應由原告就其於系爭土地買賣及辦理所有權移轉登記時已全然欠缺意思能力一節，負舉證之責（尤其由原證四診斷證明書之內容觀之，該診斷證明書係於100 年12月1 日開立，且原告僅有初老期癡呆症併憂鬱現象併有精神病行為，而非重度精神病）。次查，如前所述，原告及其女王秀明明知原告所有桃源段498-55地號土地，早已於95年5 月10日經鈞院發給不動產權利移轉證書予拍定人莊恩蘭在案，卻仍持該地之舊土地所有權狀主動向被告表示欲以70萬元出售，致被告不疑有它而全數給付，是原告方為施用詐術致被告陷於錯誤而買受已非原告所有之桃源段498-55地號土地，而上情遭被告發現後，原告又僅退還32萬元，被告雖屢次催討，原告均表示無力償還，其後因原告深恐失去住處，始提出以60萬元及20萬元之價格將系爭土地出售予被告，被告認為該價格算是合理，又深恐先前遭原告詐騙之38萬元無法收回，方同意買受系爭土地，上述等情均有宋靜枝土地代書知悉可為證人，如此被告何來施用詐術之行為？至於原告主張「被告向原告表示將為其處理欠款，並提出文件1 紙要求原告簽名以示同意，使原告誤認為該文件僅為處理欠款之委託書（實為買賣系爭土地之契約書）而簽名」云云，因有原告之子女王春貴及王秀明於簽約時在場可為證人，被告否認之，若原告仍堅持主張伊係被詐欺而為意思表示者，依上述最高法院見解，原告須就此項事實負舉證之責任。末查，系爭土地之地目均為「林」，使用分區均為「山坡地保育區」，依山坡地保育利用條例第16條第1、4 項規定，原則上僅能實施造林且不得超限利用。
再者，舊社段167 地號土地之使用地類別雖為農牧用地，惟因其地形為一懸崖，實際上難以利用；舊社段
142 地號土地之面積雖高達89,990平方公尺，惟因其使用地類別為林業用地，且其中五甲多之土地因平均坡度過大而依法不可利用，其餘3 甲多之土地又因平均坡度仍大而只能造林，不能種植，更甚者，原告已依『山坡地超限利用處理計畫』之規定造林，並向高雄市桃源區公所領取高額之「超限利用造林獎勵金」，被告僅能依法繼續維護造林成果，故其公告土地現值與土地之實際利用價值已顯不相當。是故，如上所述，本件乃原告主動提出以60萬元及20萬元之價格將系爭土地出售予被告，被告主觀上並無利用原告需款孔急之情，客觀上原告當時之精神狀況亦未達意識不清之程度，且系爭土地之買賣價金乃80萬元，此一買賣價額與系爭土地之實際利用價值並無顯不相當之情事，是依當時情形足認實無顯失公平之客觀事實存在，更未違背善良風俗及誠信原則。是故，原告主張依民法第74條第1 項規定請求撤銷買賣系爭土地及移轉系爭土地所有權之法律行為，亦無理由。
（五）又依被告所提出之「山坡地超限利用處理計畫」第5條規定可知，造林獎勵金之核發金額係依規定逐漸遞減，依法亦僅能核發20年，並非可永久領取，且造林者須繼續維護造林成果，是故，舊社段142 地號土地公告土地現值與土地之實際利用價值確已顯不相當。此外，依原告101 年10月2 日民事聲請調查證據狀所呈之附件「甲仙地區農會交易明細6 紙」以觀，原告於
100 年2 月23日領取造林款2 萬元及4 萬元，依上所述，原告主張「系爭2筆土地僅受領有關造林之政府補助每年即有9 萬元以上」云云，顯然已非事實。
（六）本件系爭2筆土地買賣交易過程不僅均為原告所提出，且依原告提出「100 年3 月16日土地買賣契約書」所示，兩造簽訂買賣契約時，其子女王春貴及王秀明均有在場見證並簽名為證，若原告王金玉於100 年3 月間已呈現老年癡呆症狀，原告之子女王春貴及王秀明既然在場，且已知原告王金玉呈現老年癡呆症狀（然被告仍否認之，且縱屬事實，被告事先亦毫不知悉），為何原告之子女王春貴及王秀明均不阻止兩造簽訂買賣契約？如此顯違常理，原告之主張為無理由，請求駁回原告之訴等語。
三、兩造爭執及不爭執事項：
（一）本件不爭執事項：依照被告答辯狀不爭執事項所載。
（二）本件爭執事項：
1.系爭土地買賣契約簽訂之時間？
2.系爭土地買賣契約及所有權移轉行為是否為原告有效之意思表示？
3.備位部分原告是否可依民法第92條第2 項請求撤銷系爭土地債權行為及所有權移轉之物權行為？
4.原告得否依民法第74條第1 項主張撤銷系爭土地債權行為及所有權移轉之物權行為？
四、本院得心證之理由：
（一）依原告提出之不動產買賣契約書，及本院向高雄市美濃區地政事務所調取系爭土地登記謄本之資料，及證人宋靜枝之證詞系爭買賣契約應係100 年3 月16日簽訂。
（二）依證人即代書宋靜枝於101 年12月11日到院之證詞略有：「當時除了兩造到我的事務所外，還有一個男的，好像是原告的小孩，原告的女兒也有來，被告講買賣土地條件，並把權狀面積及總價款給我，寫完契約之後有給兩造看過並簽名，簽完之後有說鰾去銀行還錢。對於原告的精神狀況沒有特別的印象，大部分是原告兒子跟被告在交談，買賣價金是兩造都在場講好的，當時我覺得土地面積蠻大的，有問他們是否確定這個金額，但他們都沒有反對意見。」、「我印象中（原告）他有先簽，但不太會寫字，後來我請她蓋手印，原告小孩在場，我也請他們全部都蓋手印，因為金額（應指系爭土地面積）很大，這樣比較慎重。原告女兒好像有提到欠原告的錢，如果還的話，土地就要登記還給原告，至於契約書有沒有寫到這一點，我不記得了。」、「（問有無在現場數錢）沒有印象，他們說簽完契約後到銀行還錢。」、「我沒有特別注意原告情況是否正常，但感覺跟一般人沒有不一樣。
」、「他們有提到要趕在土地銀行結束營業前去還錢，他們說要快點把錢拿過去，否則土地會被法拍，已經跟銀行的人講好那天要去還錢，印象中是簽完約之後才過去。」、「我只記得原告女兒跟被告講說如果還錢就把土地還給原告。」等語。依證人宋靜枝之證詞，並無法證實原告於簽約時無意思能力，況原告之子女王春貴及王秀明均在場，且在系爭不動產買賣契約書上簽名並按捺指印，以示慎重，足見系爭契約簽訂過程，並非原告主張被告利用原告之無意思能力或有精神疾病下簽訂。又依簽訂契約時，原告尚積欠被告其他欠款，故在兩造同意下以上開金額簽訂買賣契約書，被告亦無利用原告急迫情形而逼迫原告簽約。
且系爭土地由原告申請造林運動後，原告已領取40萬元，系爭土地不得再從事其他農耕，即系爭土地已受限制使用，自不得以公告地價之價格評估系爭土地價值，原告認被告獲取不相當利益尚不足取。況原告既未償還被告其餘欠款，自難苛責被告買賣價款偏低。
（三）綜上所述，原告既無法舉證其係在無意思能力中簽訂系爭買賣契約，或係受被告詐欺而簽訂系爭買賣契約，亦無證據證明被告係利用其急迫時簽訂，原告之主張不論是先位聲明或備位聲明均無理由，應予駁回。
（四）本件事證已明，兩造其餘主張及陳述已無影響判決結果，本院不再一一審酌，併此敘明。
五、據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中 華 民 國 101 年 12 月 25 日
民事第二庭 法 官 張俊文以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 101 年 12 月 25 日
書記官 林宛儀